Tribunal judiciaire de Bobigny, 2 juin 2025, 25/00656

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Adresse 4] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] REFERENCES : N° RG 25/00656 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RIB Minute : 25/00673 S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE(FLI) Représentant : Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0462 C/ Monsieur [X] [P] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI), représentée par SEM CDC HABITAT demeurant [Adresse 2] représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 3] comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2023, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a donné à bail à Monsieur [X] [P] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 709,63 euros, et 107,39 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait signifier à Monsieur [X] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1582,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre du 31 mai 2025 la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait assigner Monsieur [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,condamner Monsieur [X] [P] au paiement des sommes suivantes :4083,12 euros au titre de la dette locative outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux,la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,ordonner l'exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 16 janvier 2025. À l'audience du 10 mars 2025, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9539,14 euros arrêtée au 7 mars 2025, loyer du mois de février inclus. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais pour quitter les lieux. La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [P] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 10 juin 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [X] [P], ne conteste pas le principe de la dette et demande le bénéfice d'un délai d'au moins deux mois pour quitter les lieux. Il explique qu'il gagnait 2600 euros au moment où il est entré dans les lieux et qu'à la suite d'une rupture conventionnelle de son contrat de travail, il n'a pas retrouvé d'emploi et perçoit le revenu de solidarité active. Il précise qu'il est dans l'incapacité de régler le loyer et qu'il va déposer un dossier de surendettement. L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

: Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement : Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 10 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 mars 2025 d'un montant de 9847,13 euros que la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 307,99 euros imputée pour des frais. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [P] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 9539,14 euros, au titre des sommes dues au 7 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 10 juin 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'acte mentionne toutefois le délai de deux mois prévu dans la clause résolutoire. Les contrats de location sont régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Or, si les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 d'ordre public ont pour effet d'encadrer la liberté des parties quant à la mise en œuvre du mécanisme de la clause résolutoire, aucune disposition ne fait obstacle à ce qu'elles conviennent d'un délai plus long laissé au locataire pour satisfaire à ses obligations. Le contrat de location prévoit expressément un délai de 2 mois, qui est repris par le commandement de payer. Ces éléments mettent en évidence la volonté des parties de prévoir un délai plus long que celui fixé par la loi. Il convient donc d'appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 10 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2023 à compter du 11 août 2024. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les modalités de l'expulsion : Sur la demande de délais d'expulsion : Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur et non contesté par le défendeur, que Monsieur [X] [P] n'a procédé à aucun règlement depuis le mois de mai 2024. Monsieur [X] [P] est actuellement sans emploi et n'a pas les ressources nécessaires pour le règlement de son indemnité d'occupation courante. Dès lors, la dette locative ne peut qu'augmenter. Toutefois, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE déclare ne pas être opposée à l'octroi d'un délai pour quitter les lieux. Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Monsieur [X] [P] un délai de deux mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [X] [P] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 août 2024, Monsieur [X] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [X] [P] à son paiement à compter de 11 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [P] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Monsieur [X] [P] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 décembre 2023 entre la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE d'une part, et Monsieur [X] [P] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 août 2024, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ACCORDE à Monsieur [X] [P] un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3], ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration de ce délai, l'expulsion de Monsieur [X] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux (logement et emplacement de stationnement), avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [X] [P] à compter du 11 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [X] [P] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 9539,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 7 mars 2025 échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [X] [P] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 7 mars 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE Monsieur [X] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 juin 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Monsieur [X] [P] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE JUGE Page