Tribunal judiciaire d'Orléans, 12 juin 2025, 24/03952

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 8] JUGEMENT DU 12 JUIN 2025 Minute n° : N° RG 24/03952 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G2VS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : S.A. [Adresse 6] sis [Adresse 5] représentée par Mme [J], munie d'un pouvoir de représentation DÉFENDEUR : Madame [I] [Z] demeurant [Adresse 3] comparante en personne A l'audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [I] [Z] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 4], par contrat du 31 août 2020, pour un loyer mensuel de 393,44 euros hors charges, payable à terme échu. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM [Adresse 2] a fait signifier le 21 mai 2024 à Madame [I] [Z] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.969,31 euros, et d'avoir à justifier de l'occupation du logement. Ce commandement a été remis à étude. Le même acte a fait commandement à la locataire d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d'un mois. La SA d'HLM a ensuite fait assigner le 21 août 2024 Madame [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes : Voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ;Voir constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers et/ou défaut d'assurance ;Ordonner, en conséquence, l'expulsion de Madame [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce, conformément aux dispositions de l'article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;Condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 2.969,31 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompter qui sera fourni lors des débats ;Condamner Madame [Z] au paiement des loyers et charges impayés au jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;Condamner Madame [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;Condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [Z] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile). L'affaire a été appelée à l'audience du 27 mars 2025. A cette audience, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE - représentée avec pouvoir par Madame [F] [J], employée du bailleur - a actualisé la dette locative à la somme de 6.088,35 euros et a indiqué que la quote-part du loyer s'élève à la somme de 421,44 euros. Elle a indiqué que les APL sont suspendues depuis le mois de décembre dernier et que les versements réalisés sont irréguliers. Aussi, elle a ajouté qu'aucun paiement n'a eu lieu ce mois-ci et a précisé que le loyer s'élève à la somme de 484,57 euros. Elle a indiqué que l'assurance a été transmise et que les régularisations d'eau sont justifiées. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement. Madame [I] [Z] a comparu. Elle a indiqué reconnaître le montant de la dette et a précisé que le loyer a augmenté. Elle a ajouté avoir eu un décès dans sa famille et avoir contribué aux frais correspondants. Elle a déclaré par ailleurs vivre avec 4 enfants et ne pas avoir pu payer assumant des charges et notamment celle de son fils au titre de son téléphone. Elle a fait état de revenus de 1.600 euros par mois ainsi que des prestations sociales. Elle a indiqué qu'elle ne travaille plus depuis 2023 et qu'elle a fait une formation mais qu'elle ne trouve pas de travail. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 190 euros par mois. La fiche de diagnostic social et financier n'a pas été reçue avant l'audience. La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience. Il convient également d'indiquer que la SA d'HLM [Adresse 2] se désiste de sa demande au titre de l'assurance, celle-ci ayant été transmise par la locataire. I. SUR LA RESILIATION : sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 21 août 2024 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation. Par ailleurs, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant au moment de la conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 31 août 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (article 9.1 des conditions générales, page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mai 2024, pour la somme en principal de 2.969,31 euros. Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d'appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s'applique qu'aux situations contractuelles postérieures et l'indication d'un délai de six semaines porté dans le commandement de payer. Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 22 juillet 2024 à 24 heures, le 21 juillet 2024 étant un dimanche et le délai étant reporté jusqu'au prochain jour ouvrable. Entre le 21 mai 2024 et le 22 juillet 2024 à 24 heures, Madame [I] [Z] n'a procédé à aucun règlement. Il en résulte que Madame [I] [Z] n'a pas éteint les causes du commandement de payer du 21 mai 2024. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 23 juillet 2024 et il y aura lieu de le constater. L'expulsion de Madame [I] [Z] du logement sera ordonnée en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur l'indemnité d'occupation Madame [I] [Z] reste redevable des loyers jusqu'au 22 juillet 2024 et, à compter du 23 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d'une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [I] [Z], occupante sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024, cause un préjudice au bailleur, qui n'a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à libération effective des lieux. Sur l'expulsion de la locataire Le contrat de bail étant résilié à compter du 23 juillet 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [Z] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La SA d'HLM [Adresse 2] produit un décompte démontrant que Madame [I] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (150,40 euros, et 163,93 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), des frais de rejet (2 fois 2 euros, non justifiés en procédure) ainsi que des frais de pénalité d'enquête (5 fois 7,62 euros, non justifié en procédure par l'envoi d'un courrier recommandé à la locataire), la somme de 6.332,35 euros à la date du 25 mars 2025, échéance de février 2025 incluse. Toutefois, il apparaît qu'à l'audience, la SA D'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a sollicité une somme de 6.088,35 euros. Le juge ne pouvant statuer au-delà des demandes formulées à l'audience, il y aura lieu de retenir une dette locative d'un montant de 6.088,35 euros et non 6.332,35 euros calculée ci-dessus. Présente à l'audience, Madame [I] [Z] ne conteste pas le principe et reconnait le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. En conséquence, Madame [I] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 6.088,35 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision. III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [I] [Z] sollicite des délais de paiement et propose de régler 190 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Le bailleur s'est opposé à l'octroi de tels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience, Madame [I] [Z] n'a pas réglé la dernière échéance de février 2025. Aussi, les dernières échéances ne sont pas réglées dans leur intégralité. En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par Madame [I] [Z] sera rejetée. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [I] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. Par ailleurs, Madame [I] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, au vu de la date de l'assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATE le désistement de la SA [Adresse 7] au titre de l'assurance, celle-ci ayant été justifiée ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 31 août 2020 conclu entre la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [I] [Z], concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ; DIT que Madame [I] [Z] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 1], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [I] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux ; DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; DIT que les sommes dues par Madame [I] [Z] à la SA [Adresse 7] à compter du 23 juillet 2024 le sont au titre d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu'il serait dû si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNE Madame [I] [Z] à verser à la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.088,35 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté à la date du 25 mars 2025 incluant la mensualité de février 2025), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ; CONDAMNE Madame [I] [Z] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égale au loyer et aux charges tel que si le contrat de bail s'était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Madame [I] [Z] ; CONDAMNE Madame [I] [Z] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [I] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ; REJETTE toutes autres demandes ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière. La Greffière, La Juge,