Tribunal judiciaire de Draguignan, 28 mai 2024, 22/07544

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection JUGEMENT Chambre 4 N° RG 22/07544 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JU6J MINUTE N° JUGEMENT DU 28 Mai 2024 [H], [R] c/ S.A.S.U. SELSEA, [U], [Z] DÉBATS : A l'audience publique du 27 Mars 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2024 ENTRE : DEMANDEURS: Monsieur [Y] [H] né le 27 Avril 1959 à [Localité 8] (VAR) Et Madame [L] [R] épouse [H] née le 30 Octobre 1957 à [Localité 4] (EURE-ET-LOIR) [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDEURS: S.A.S.U. SELSEA [Adresse 10] Rep/assistant : Me Maylis-marie SECHIARI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE Monsieur [P] [U] né le 07 Juin 1951 à [Localité 6] (HAUTS-DE-SEINE) Et Madame [J] [Z] née le 07 Février 1958 à [Localité 9] ([Localité 9]) [Adresse 2] [Adresse 2] Rep/assistant : Me Hanna AKACHA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN COPIES DÉLIVRÉES LE 28 Mai 2024 : 1 copie exécutoire à ; - Me Hanna AKACHA, Maître Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, Me Maylis-marie SECHIARI 1 copie dossier EXPOSE DU LITIGE Le 24/07/2020, Monsieur [U] et Madame [Z] ont signé par l'intermédiaire de l'agence LAFORET de MONTAUROUX un bail de location meublé en résidence principale portant sur un appartement de type T3 d'une superficie de 52 m² situé CHATEAU de CAMIOLE, moyennant un loyer mensuel de 1050 euros pour une durée de 1 année ; Par acte d'huissier en date du 25 octobre 2022, Mme [L] [R] épouse [H] et [H] [Y] ont fait assigner Mme [J] [Z] et M. [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail les liant, les condamner à lui payer les loyers dus jusqu'à la résiliation intervenue et à ordonner leur expulsion avec le concours de la force publique. A l'audience qui s'est tenue le 01 février 2023, Mme [L] [R] épouse [H] et Mr [H] [Y], représentés par leur avocat, ont maintenu les termes de leur assignation. Bien que cités à personne, Mme [J] [Z] et M. [P] [V] n'ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter à l'audience et n'ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 28 mars 2023. Me AKACHA a adressé un courrier au greffe le 3 février 2023, informant le président d'audience qu'elle a été saisie des intérêts de M. [P] [V] au titre de l'aide juridictionnelle le 30 janvier 2023 ; au vu de ces éléments, elle sollicite la réouverture des débats afin de faire valoir les arguments et la défense de son client. Par conséquent, la juridiction dans une autre formation, a procédé à la réouverture des débats afin de permettre le respect du contradictoire. A l'audience prévue du 21/06/2023, l'affaire a fait l'objet d'un nouveau renvoi contradictoire aux fins de permettre aux demandeurs de procéder à l'appel en cause de la SASU SELSEA , affaire enregistrée sous le RG 07644/23 ; après différents renvois sollicités par au moins l'une des parties l'affaire a été fixée à plaider au 27/03/2024 ; A cette dernière audience toutes les parties sont représentées par leurs conseils habituels ; Mme [L] [R] épouse [H] et M. [Y] [H] par la voie de leur avocat indiquent s'en remettre à leurs dernières écritures aux termes desquels ils sollicitent :

Vu les articles

1728, 1741 et 1229 du Code civil, Vu les articles 544 et 1240 du Code civil, Vu l'article 1231-1 du Code civil, Vu les articles 1991 et 1992 du Code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces, PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 24 juillet 2020 entre Monsieur [Y] [H] et Madame [L] [H] née [R] et Monsieur [P] [U] et Madame [J] [Z] au 16 février 2022 (deux mois après commandement de payer infructueux), ou à défaut, au jour de la décision à venir, ceci d'autant que les locataires sont dans les lieux sans ne rien payer depuis novembre 2021, ORDONNER l'expulsion de Monsieur [P] [U] et Madame [J] [Z] des lieux loués et de tous ses occupants, au besoin en ordonnant l'assistance de la force publique et d'un serrurier, LES CONDAMNER à leur payer la somme de 4 018,88 euros correspondants aux loyers dus et impayés entre novembre 2021 et février 2022, CONDAMNER in solidum Monsieur [P] [U] /[C], Madame [J] [Z] et la SASU SELSEA à payer à Monsieur [Y] [H] et Madame [L] [H] née [R] la somme de 1.200 euros mensuelle correspondant à l'indemnité d'occupation due depuis le 16 février 2022 et à parfaire jusqu'à libération définitive des lieux par les consorts [U] /[C] et [Z], soit la somme de 28.800 euros arrêtée au 1er mars 2024 et à parfaire, CONDAMNER la SASU SELSEA à payer à Monsieur [Y] [H] et Madame [L] [H] née [R] la somme de 21.200 euros correspondant au préjudice subi tiré des nombreuses fautes commises s'agissant du devoir d'information, de la rédaction défaillante du bail, de l'absence de solvabilité des locataires et de l'absence de garantie, CONDAMNER Monsieur [P] [U] /[C] et Madame [J] [Z] à payer à Monsieur [Y] [H] et Madame [L] [H] née [R] la somme de 8.000 euros en réparation du préjudice moral subi notamment du fait de leur résistance abusive, DEBOUTER tout demandeur à l'encontre de Madame [L] [H] et Monsieur [Y] [H], CONDAMNER la SASU SELSEA à relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à l'encontre de Monsieur [Y] [H] et Madame [L] [H] née [B] , CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [U] /[C], Madame [J] [Z] à payer à Madame [L] [H] et Monsieur [Y] [H] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de leurs demandes ils soutiennent que : - Le contrat de location prévoit la résiliation de plein droit ; un commandement de payer mentionnant expressément la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 16 décembre 2021. - Ce commandement de payer est demeuré infructueux. - Également, un commandement d'avoir à justifier d'une assurance locative leur a été signifié le 02 février 2022. Cet acte est resté sans effet. Ainsi, les époux [H] peuvent se prévaloir des deux cas prévus par la clause résolutoire. - L'article 1229 du Code civil, en son alinéa 3, dispose bien que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution et la résolution est qualifiée de résiliation. - Un contrat de location est un contrat à exécution successive, qui trouve son utilité au fil du temps, la contrepartie du paiement d'un loyer étant la jouissance privative du bien. - Monsieur [U] et Madame [Z] usent du bien depuis le 27 juillet 2020 ont cessé le règlement des loyers en novembre 2021. Soit 15 mois de loyers réglés contre près de 44 mois d'habitation dans les lieux. - Les locataires ont manifestement menti pour entrer dans les lieux avec de faux revenus. - Renseignements pris auprès de l'administration fiscale, celle-ci indique qu'il est simple de produire un faux justificatif dans la mesure où les locataires ont pu faire une fausse déclaration de revenus, l'imprimer, puis rapidement faire une déclaration. - Monsieur [U] et Madame [Z] ont eux-mêmes consentis à louer le bien contre un loyer de 1000 € par mois ; l'indemnité d'occupation ne saurait être inférieure à ce même montant ; en l'espèce au montant du loyer d'environ 1.050 euros compte tenu de la revalorisation prévue au contrat et des 100 euros mensuels de charges. S'agissant des demandes reconventionnelles sur de prétendues difficultés liées à la qualité de résidence touristique : - Le maire de la commune de [Localité 3] atteste que la mairie ne traite plus des demandes et renouvellements de carte nationale d'identité depuis 2016, - Un courriel du 26 juillet 2023 du service " Pays de Fayence" qui gère les taxes de séjours dans le secteur, et qui indique qu'aucun titre n'a été établi auprès de M. ou Mme [U] et Madame [Z] résidents chez M. [H] ; - L'agent immobilier qui a reçu un mandat de location doit s'assurer de la solvabilité des candidats en se livrant à des vérifications sérieuses, sans qu'il soit nécessaire de le préciser dans le contrat signé avec le propriétaire. - L'agence SASU SELSEA, a loué à des locataires par bail à usage d'habitation soumis à la loi de 1989, or les locataires invoquent qu'un tel bail ne pouvait s'appliquer dans la mesure où l'appartement loué se situe dans une résidence, Château Carniole, qui est un secteur spécialisé dans l'hébergement touristique uniquement. - Monsieur [U] et Madame [Z] en arrivent à la conclusion que les époux [H] ont eu un comportement manifestement fautif en ce qu'ils ont conclu avec eux un bail permanent et non saisonnier, de sorte qu'ils demandent paiement de la somme de 8.340,90 euros. Or s'il existe une difficulté, c'est la SASU SELSEA, professionnel immobilier mandaté et payer pour gérer la situation, qui en est responsable, et non les époux [H] simples particuliers. M. [U] et Madame [Z] quant à eux par la voie de leur conseil s'en remettent à leurs conclusions par lesquelles ils sollicitent : Vu les articles 1719 et suivants du code civil, Vu l'article 1229 du code civil, Vu l'article 1353-5 du code civil, Vu l'article 1240 du code civil, Vu l'article 289 du code civil, ORDONNER la jonction de l'instance RG 22/07544 et de la mise en cause de la société SELSA. DEBOUTER Monsieur [Y] [H] et Madame [L] [H] de leurs demandes fins et conclusions. Dire et juger que le bail signé entre Monsieur [Y] [H], Madame [L] [H] et Monsieur [P] [U] et Madame [J] [Z] est soumis au droit commun. PRONONCER la résolution du contrat de bail signé le 24 juillet 2020 entre Monsieur et Madame [Y] [H] et Monsieur [P] [U] et Madame [J] [Z]. SUSPENDRE les effets de la résolution durant une période de 12 mois pour permettre à Monsieur [P] [U] et Madame [J] [Z] de se reloger. DEBOUTER Monsieur [Y] [H] et Madame [L] [H] de leur demande de condamnation au titre de la dette locative. FIXER le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du jugement à intervenir à la somme de 775 euros. DIRE et JUGER que Monsieur [Y] [H] et Madame [L] [H] ont eu un comportement fautif en régularisant l'acte du 24 juillet 2020. En conséquence, reconventionnellement ils sollicitent : CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [L] [H] à verser à Monsieur [P] [U] et Madame [J] [Z] les sommes suivantes: o3.375,00 euros au titre de la différence de loyer appliqué entre les bailleurs et la résidence CAMIOLE o5.676,40 euros au titre de la taxe de séjour (soit 2,30 euros /jours * 1234 nuitées x 2) o613 euros au titre de la taxe sur la résidence secondaire Soit la somme totale de 9.664,40 euros. CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [L] [H] à verser à Monsieur [P] [U] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.En tout état de cause, ORDONNER la compensation des dettes entre les débiteurs. CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [L] [H] à verser à Maître Hanna AKACHA avocat de Monsieur [P] [U] et Monsieur [J] [Z], la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi n091-647 du 10 juillet 1991. CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [L] [H] aux entiers dépens de l'instance. A l 'appui de leur demande ils exposent que : - la Mairie de [Localité 3] a adressé un courrier aux propriétaires des lieux en date du 24 juillet 2019 aux termes duquel, il était indiqué que conformément au règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme en vigueur approuvé le 19 février 2013 et modifié le 23 mai 2016, la résidence Château CAMIOLE est un secteur spécialisé dans l'hébergement touristique uniquement. - Il résulte de ce courrier que les logements ne peuvent faire l'objet d'une location aux fins de résidence habituelle. - En réalité, force est de constater que la loi du 6 juillet 1989 n'a pas vocation à s'appliquer. - En pareille matière, il sera rappelé que " Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois" (article L. 324-1-1 du Code du tourisme) ". La zone UT du plan local d'urbanisme en vigueur approuvé le 19 février 20] 3 et modifié le 23 mai 2016 prévoit expressément que la résidence Château Carniole est un secteur spécialisé dans l'hébergement touristique uniquement. - Il ressort de l'article 1741 code civil que l'inexécution des obligations nées du bail est une cause d'anéantissement du contrat. Le texte parle de résolution, terme qui désigne l'anéantissement rétroactif du contrat. Cette rétroactivité pose problème s'agissant d'un contrat à exécution successive, dans la mesure où elle impose aux parties de restituer tout ce qu'elles ont reçu En l'espèce, Monsieur [U] et Madame [Z] sont fondés à solliciter l'application de l'article 1229 du code civil à compter du mois de novembre 2021 date à laquelle ils ont cessé de régler les loyers. En vertu du contrat pour être remises dans l'état où elles seraient si elles n'avaient pas contracté. - Ils entendent quitter le bien qu'ils occupent compte tenu de la nature du bail mais surtout de la taxe dont ils sont chacun redevables, s'agissant d'une résidence de tourisme. - Ils sollicitent que la demande de résiliation judiciaire soit rejetée. Ils ont déposé un dossier de logement social et souhaitent pouvoir se reloger dignement. - La situation du couple est d'ores et déjà précaire et une indemnité d'occupation majorée de 30% apparait disproportionnée. Madame [Z] est en invalidité et Monsieur [U] est retraité. - En tout état de cause, il conviendra de rejeter la demande formée au titre de l'indemnité d'occupation à hauteur de 1500 euros qui apparait disproportionnée et non justifiée. - les époux [H] ont été informés dès le 9 juillet 2019 puis le 24 juillet 2019 du caractère touristique du bien dont ils sont propriétaires et des conséquences qui en découlent. Or, le bail litigieux a été signé avec Monsieur [U] le 24 juillet 2020 soit plus d'une année après. - Le bail porte sur un meublé permanent et non saisonnier de sorte que c'est donc en toute connaissance de cause que les époux [H] ont fait régulariser un acte qui contrevenait aux dispositions auxquels ils étaient soumis. - Ce comportement est manifestement et incontestablement fautif. - Monsieur [U] et Madame [Z] ont subi un préjudice du fait de cette location : - En premier lieu, il a été appliqué un loyer excessif au regard de la grille des loyers applicables par le gestionnaire du domaine de CAMIOLE. - En effet, le loyer a été fixé à la somme de 1050 euros pour 47m2 alors que les autres biens similaires sont loués pour un montant de 775 euros. - En deuxième lieu, Monsieur [U] et Madame [Z] ont rencontré de nombreux problèmes au niveau des services de la CAISSE D'ALLOCATION FAMILIALES, de la mairie mais aussi des centres des impôts de [Localité 7], ainsi ils se sont vus opposer un refus à la demande d'allocation logement dans la mesure où le bien faisait partie d'un village de vacances et ne pouvaient prétendre à l'allocation logement, n'auront pu en bénéficier du fait de la nature du bien loué. - Au mois de septembre 2021, Monsieur [U] a entrepris des démarches auprès de la Mairie de sa commune de résidence afin de renouveler sa pièce d'identité et il a alors été informé qu'il ne pouvait déclarer comme résidence principale son lieu d'habitation car, s'agissant d'une résidence touristique. - En troisième lieu, Monsieur [U] a été informé qu'il devait s'acquitter de la somme de 5 euros par jour et par personne au titre de la taxe de séjour et ce depuis son entrée dans les lieux. En réalité, la taxe de séjour appliquée est de 2,30 euros par nuitée pour une résidence de tourisme 4 étoiles comme cela est le cas pour la résidence CAMIOLE. Il en est de même concernant Madame [Z] qui est Co titulaire du bail et qui occupe les lieux depuis l'origine du bail. La SASU SELSEA exerçant sous l'enseigne AGENCE SELSEA IMMO, quant à elle part la voie de son avocat, s'en remet à ses écritures aux termes desquelles elle sollicite : Vu la loi du 6 juillet 1989 et notamment son article 7-1, Vu l'article 1231 et 1240 du code civil, Vu les articles 1103 et 1104 (anciens articles 1134,1147) du Code civil, Vu les articles 1991 et 1992 du Code civil, PRONONCER l'irrecevabilité des demandes formées à l'encontre de la société SELSEA comme mal dirigées, ORDONNER purement et simplement la mise hors de cause de la société SELSEA, Subsidiairement, CONSTATER que les époux [H] étaient parfaitement informés de la situation et du régime juridique de leur appartement dans une résidence de tourisme dont ils ont notamment fait l'acquisition récemment par le biais de leur notaire, DIRE ET JUGER que les époux [H] ne rapportent nullement la preuve de la commission d'une faute par la société SELSEA, DEBOUTER les époux [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Très subsidiairement, DIRE ET JUGER que les époux [H] ne rapportent pas la preuve d'une faute en lien de causalité direct, actuel et certain avec les préjudices allégués, REJETER toutes les demandes, fins et conclusions des époux [H], ECARTER l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,En toute hypothèse, CONDAMNER solidairement les époux [H] ou tout succombant au paiement au profit de la société SELSEA de la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER solidairement les époux [H] ou tout succombant aux entiers dépens. A l'appui de ses prétentions elle expose que: - la société SELSEA serait susceptible d'engager sa responsabilité et de répondre de ses éventuelles fautes à la seule condition qu'elles soient démontrées, précises et caractérisées en application des dispositions des articles 1991 et 1992 du Code civil. Or, - d'une part, les époux [H] étaient parfaitement informés de ce que I 'appartement acquis était situé dans une résidence de tourisme, tel que mentionné tant dans leur offre, qu'au compromis de vente et que dans l'acte authentique de vente ainsi que ses annexes (dont le règlement de copropriété), ainsi que du régime juridique applicable à la résidence de tourisme par le notaire qu'ils ont eux-mêmes choisi pour régulariser leur achat, et encore par une lettre de la mairie du 24/07/2019 dont ils étaient destinataires soit bien avant l'achat de leur appartement. - C'est en l'état qu'ils ont toutefois insisté et demandé à l'agence d'établir un bail meublé d'une durée d'un an qu'ils ont eux-mêmes régularisé en parfaite connaissance de cause; - d'autre part, ont accepté le dossier de candidature de Monsieur [U] et Madame [Z] et ont eux-mêmes signé ledit bail. - Les époux [H] ne rapportent donc pas la preuve qui leur incombent de la commission d'une quelconque faute qui aurait été commise par l'agence SELSEA. Un agent immobilier n'est responsable ni de l'arriéré locatif, ni des aléas et délais procéduraux pour mettre en œuvre une procédure d'expulsion, peu importe d'ailleurs que le bail soit régit par les dispositions de la loi du 6/07/1989 ou d'un meublé en résidence de tourisme. -Dès lors, l'affirmation selon laquelle l'agence n'aurait pas vérifié la solvabilité des locataires avant la location n'est destinée qu'à faire peser la suspicion sur le professionnalisme de l'agence SELSEA. -En effet, il résulte - au contraire - des pièces versées aux débats que tant Monsieur [U] que Madame [Z] percevaient des revenus leur permettant de s'acquitter du loyer mensuel. - En effet, ils percevaient des revenus mensuels de 3.586 euros par mois, soit trois fois le montant du loyer mensuel, leur permettant de s'acquitter d'un loyer mensuel de 1.100,00 euros - En l'espèce, les époux [H] ne rapportent nullement la preuve d'une quelconque perte de chance de recouvrer le montant de l'arriéré locatif. - Aucune solidarité ne peut être retenue à l'encontre de la société SELSEA. Compte tenu de la comparution des parties et du montant des demandes il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort. Les parties sont informées de la date de délibéré fixée au 28/05/2023

; MOTIFS

- Sur la jonction des dossiers RG 23/07644 ET RG 22/07544 Pour une parfaite gestion de la procédure il convient de procéder à la jonction des affaires RG 23/07644 relatif à l'appel en cause de la SASU SELSEA par les demandeurs avec le dossier principal RG 22/07544 qui désormais porteront le numéro unique RG 22/07544 - Sur la demande principale -Sur la nature du bail négocié entre les parties en date du 24/07/2020 L'article 1194 du code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi. L'article 1229 du même code prévoit quant à lui que la résolution met fin au contrat La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 du code civil. En l'espèce : Les parties sont en désaccord sur la qualification du bail meublé, ce dernier permettant au locataire un usage au titre de la résidence principale ; D'une part, d'un commun accord entre les parties, le bail querellé est intitulé " contrat de location logement meublé à usage de résidence principale " ce qui est par ailleurs confirmé par les conditions particulières en leur clause B " désignation des locaux " : " Les locaux loués pour un usage exclusif d'habitation principale " ; de sorte que cette qualification résulte manifestement de la commune intention des parties ; Par ailleurs, au sens légal constitue une résidence principale, un logement occupé de manière effective et permanente et qui est le lieu de principal établissement ; ce qui, en l'espèce, se trouve être le cas pour les locataires, ces derniers, ayant selon leur propres allégations, entrepris des démarches aux fins d'obtenir notamment une aide au logement ainsi qu'un autre logement principal auprès de différents bailleurs sociaux ; Par conséquent, il y a lieu de constater que les parties ont entendu conclure une location de meublé, à l'exclusion de toute autre type de bail ; étant précisé que le statut administratif de la résidence objet du litige importe peu dans les relations entre les co-contractants , le contrat de bail ayant en outre produit ses effets entre elles depuis sa signature en date du 24/07/2020 ; D'autre part, s'agissant des conséquences sur le statut administratif de la résidence domaine de CAMIOLE sur le traitement des locataires, ces derniers produisent à l'appui de leur allégation une mise en demeure émanent du Trésor Public relative à la taxe d'habitation et audio de l'année 2021 pour un montant de 613 Euros ; il n'est cependant nullement démontré que les sommes ainsi réclamées correspondent à la taxe sur les résidences secondaires, étant précisé que la taxe d'habitation des résidences principales n'a été abrogée que durant l'année 2023 ; il en va de même s'agissant du prétendu refus de la mairie d'établir au bénéfice de M. [U] une nouvelle carte d'identité, allégation pour laquelle aucune pièce n'est produite aux débats ; il en est de même s'agissant du paiement de la taxe de séjour pour lequel aucun justificatif n'est produit ; Enfin, à l'exception d'une attestation d'enregistrement départementale relative à une demande de logement locatif social, Monsieur [U] et Madame [Z] ne produisent aux débats aucune pièce justifiant du rejet d'une demande d'aide aux logements aux motifs et en raison de la nature du bail objet du litige ; de sorte qu'ils ne démontrent nullement l'existence des préjudices qu'ils allèguent; par suite ils seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles. -Sur la résiliation du contrat et l'expulsion des locataires L'article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. L'article 1229 du code cité plus haut, prévoit quant à lui que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352. En l'espèce il n'est pas contestable que les locataires ont cessé de régler le montant du loyer depuis le mois de novembre 2021 sans aucun motif légitime de sorte que n'ayant pas satisfait à leur obligation principale, ni procédé, dans le délai légal, au règlement des sommes mentionnées dans le commandement de payer délivré le 16/12/2021, il convient de prononcer la résiliation du bail objet du litige à compter du 17/02/2022. Mme [J] [Z] et M. [P] [U] sont donc à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail ; En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion des locataires dans les termes du dispositif. En l'état du montant de l'arriéré et de la date du commandement de payer, les locataires ont de fait disposé des plus larges délais pour prendre leurs dispositions aux fins de trouver un nouveau logement, Il convient par conséquent de rejeter la demande de suspension des effets de la résolution ; -Sur l'indemnité d'occupation L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d'occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu'elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice ; En l'espèce, locataires Mme [J] [Z] et M. [P] [U] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 17/02/2022 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer, à savoir 1 200 euros mensuels de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs ; Mme [J] [Z] et M. [P] [U] seront solidairement condamnés à payer à Mme [L] [R] épouse [H] et M. [Y] [H] la somme mensuelle de 1 200 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'au jour de la restitution des clefs après déménagement complet des lieux ; -Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil. Selon l'article 25-3 de la loi ci-dessus citée les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2. Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée. Mme [J] [Z] et M. [P] [U] n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de leur dette locative ; il convient de condamner solidairement Mme [J] [Z] et M. [P] [U] à payer à Mme [L] [R] épouse [H] et M. [Y] [H] la somme de 4 018,88 euros correspondants aux loyers dus et impayés entre novembre 2021 et février 2022 ; -Sur la demande de dommages intérêts En l'espèce les demandeurs ne produisent aucun justificatif probant à l'appui de leurs demandes ; Enfin, Mme [L] [R] épouse [H] et M. [Y] [H] ne justifient d'aucun préjudice qui serait distinct des frais exposés pour assurer leur défense, qui seront évoqués ci-après au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ; ils seront déboutés de leurs demandes au demeurant cumulatives ; -Sur la mise hors de cause de la SASU SELSEA Compte tenu des tenants et aboutissants de l'affaire, la faute de la SASU SELSEA dans la gestion du local objet de la location n'est pas démontrée ; par suite il convient de la mettre hors de cause et de rejeter les demandes Mme [L] [R] épouse [H] et M. [Y] [H] dirigées à son encontre ; - Sur les demandes accessoires -Sur les dépens En vertu de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Aux termes de l'article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. En l'espèce, Mme [J] [Z] et M. [P] [U] parties succombant à la procédure, supporteront la charge des dépens ; -Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU SELSEA le montant des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits ; la SASU SELSEA sera déboutée de sa demande ; Il convient de condamner solidairement Mme [J] [Z] et M. [P] [U] à payer à Mme [L] [R] épouse [H] et M. [Y] [H] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ; ORDONNE la jonction des dossiers RG 23/07644 ET RG 22/07544 DIT que l'affaire sera enregistrée désormais sous la référence RG 22/07544 ; DIT que le bail se trouve résilié depuis le 17/02/2022 ; ORDONNE en conséquence à Mme [J] [Z] et M. [P] [U] de libérer les lieux loués situés [Adresse 5] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés; DIT qu'à défaut pour Mme [J] [Z] et M. [P] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [L] [R] épouse [H] et M. [Y] [H] pourront , deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Mme [J] [Z] et M. [P] [U] solidairement à payer à Mme [L] [R] épouse [H] et M. [Y] [H] la somme de 4 018,88 euros correspondants aux loyers dus et impayés entre novembre 2021 et février 2022 ; CONDAMNE Mme [J] [Z] et M. [P] [U] solidairement à payer à Mme [L] [R] épouse [H] et M. [Y] [H] une somme de 1 200 euros correspondant à une indemnité d'occupation mensuelle égale à un mois de loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, à compter de la résolution du bail et ce, jusqu'à complet déménagement des lieux loués et remise des clés. RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, taxes...) ; REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; DEBOUTE Mme [J] [Z] et M. [P] [U] de l'ensemble de leurs demandes ; MET hors de cause la SASU SELSEA et REJETTE les demandes de Mme [L] [R] épouse [H] et M. [Y] [H] dirigées à son encontre ; DEBOUTE la SASU SELSEA de ses demandes ; DEBOUTE Mme [L] [R] épouse [H] et M. [Y] [H] du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE Mme [J] [Z] et M. [P] [U] solidairement à payer à Mme [L] [R] épouse [H] et M. [Y] [H] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Mme [J] [Z] et M. [P] [U] aux dépens de l'instance; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier. LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION