Tribunal judiciaire de Paris, 7 juillet 2026, 26/04520

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : RLF Copie exécutoire délivrée le : à : Maître CATTONI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 26/04520 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCYZK N° MINUTE : 13 JCP JUGEMENT rendu le mardi 07 juillet 2026 DEMANDEUR Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître CATTONI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C199 DÉFENDERESSE S.A. RLF - RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 mai 2026 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juillet 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 07 juillet 2026 PCP JCP fond - N° RG 26/04520 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCYZK EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 21 février 2022, la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (ci-après, société RLF) a consenti un bail d'habitation à M. [W] [E] portant sur un appartement, au rez de chaussée, situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2026, M. [W] [E] a assigné la société RLF devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 7248,80 euros au titre du remboursement des loyers622,80 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie10 546,99 euros au titre du remboursement des biens endommagés300 euros au titre des frais engendrés pour l'hébergement4800 euros au titre du préjudice moral 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens Il expose qu'il a été confronté à des dégâts des eaux, notamment des remontées d'eaux usées par les évacuations et la baignoire : le 23 octobre 2024, des eaux usées ont remonté avant de déborder de sa baignoire et de se répandre dans tout son logement, le 16 novembre 2024, il a de nouveau subi un sinistre émanant cette fois des toilettes du logement dont les conséquences ont consisté en un débordement de matière fécales dans la pièce. Il a, à chaque fois, signalé les sinistres à la société RLF laquelle n'a pas réagi. Contraint de vivre en dehors de son logement, il a saisi les services d'hygiène de la ville de [Localité 1] lesquels ont constaté un nouveau sinistre le 17 avril 2025, des eaux usées et de la matière fécale s'étant répandues dans la quasi intégralité du logement. Un arrêté d'insalubrité a été rendu le 24 avril 2025 imposant des travaux et des mesures d'assainissement d'urgence à réaliser. La société RLF a alors, pour la première fois, depuis le début des sinistres pris contact avec lui et elle lui a proposé un nouveau logement très éloigné de son travail de sorte qu'il l'a refusé ; la société RLF n'a engagé que de travaux mineurs de sorte que les désordres ont persisté. Le 02 juillet 2025, il a adressé à la société RLF un courrier recommandé dans lequel il l'avisait de la résiliation immédiate de son bail compte tenu des manquements graves et prolongés de cette dernière à ses obligations et lui a indiqué ne pas observer le délai de préavis contractuellement prévu. Il a cessé de régler ses loyers à partir de son congé. Le 11 juillet 2025, la société RLF a refusé la demande de résiliation sans préavis en invoquant une rupture classique de bail avec observation du délai de préavis d'un mois. La bailleresse a ponctionné le montant du loyer sur le dépôt de garantie. Par l'intermédiaire de son conseil, il a contesté cette imputation et sollicité réparation de ses préjudices. Au soutien de ses demandes et au visa des articles 1719, 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, il soutient que le bailleur a engagé sa responsabilité pour manquement à son obligation d'entretien et de jouissance paisible. Il fait valoir que les dégâts des eaux ont endommagé un nombre important de ses effets personnels, dommages évalués à la somme de 10546,99 euros. Il fait valoir qu'il a réglé les loyers entre le 25 octobre 2024 et le 01 juillet 2025 soit la somme de 7248 euros alors qu'il a été contraint de résider chez des proches au regard des désordres de sorte qu'il sollicite la restitution desdits loyers. Il sollicite également la restitution du dépôt de garantie au motif qu'il a été indûment conservé par le bailleur. Il fait également valoir qu'il s'est réfugié durant des mois chez ses parents ou ses amis ce qui a engendré des frais de transports importants dont il demande le remboursement. Il soutient également que cette situation lui a causé un important préjudice moral : inconfort matériel, inconfort psychologique, bouleversement de son emploi du temps pour faciliter les divers rendez-vous fixés en lien avec les sinistres. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 07 mai 2025. M. [W] [E], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance. La société RLF, citée à l'étude, n'a pas comparu et n'a pas été représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer la chose en bon état de réparation et il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locative. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence du logement. Aux termes de l'article L1331-22 du code de la santé publique tout local qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. En l'espèce, il ressort des pièces versées au dossier la réalité des trois sinistres allégués à savoir les 23 octobre 2024, 16 novembre 2024 et 07 avril 2025. Les désordres ont consisté en des reflux massifs d'eaux usées, mêlées à des matières fécales par les toilettes et la baignoire, se déversant dans les pièces attenantes. A cet égard, les photographies produites sont édifiantes. Le service technique de l'habitat de la ville de [Localité 1] a fait, le 07 avril 2025, les constations suivantes : - Le logement présente des odeurs nauséabondes liées au refoulement des eaux usées constatées : - dans les toilettes, par une stagnation des matières fécales dans la cuvette les rendant inutilisables - dans les autres pièces du logement, touchées par la propagation au sol d'eaux usées et de matière fécales (salle de bains, chambre et couloir) - les équipements sanitaires ne peuvent être utilisés (cabinet d'aisance et baignoire) - des mouches sont présentes - la colonne d'eaux usées dans le sous-sol est vétuste et engorgée Situation constituant un danger imminent pour la sante de l'occupant et du voisinage de sorte que suivant arrêté du 24 avril 2025, il été fait injonction à RLF , dans un délai de deux jours à compter de la notification de l'arrêté de : nettoyer , désinfecter, désinsectiser l'ensemble du logement afin de plus porter atteinte à la salubrité du voisinage, d'assurer le fonctionnement normal de l'évacuation des eaux usées par toutes mesures nécessaires, exécuter tous les travaux annexes strictement nécessaires, à titre de complément direct des travaux prescrits et sans lesquels ces derniers demeureraient inefficaces. Il ressort de la teneur des courriers de M [W] [E] adressés à la société RLF que cette dernière a été informée des désordres dès le 24 octobre 2024 mais n'a rien entrepris aux fins d'y remédier ; celle-ci ayant seulement mandaté un technicien à la suite du premier désordre aux fins de déboucher la baignoire. M. [W] [E] allègue que la société RLF ne s'est manifestée qu'à la suite de l'arrêté préfectoral et s'est limitée à entreprendre des travaux superficiels. La société RLF, ni présente, ni représentée, n'infirme pas de fait cette allégation. En tout état de cause, il ressort du constat du commissaire de justice établi le 04 juin 2025, que des désordres subsistaient (not. partie inférieure de la baignoire ainsi que le sol adjacent présentant des traces d'humidité visibles accompagnées de dépôt de couleur brune , présence de moucherons sur les murs des toilettes , à proximité immédiate du réservoir de la cuvette des toilettes, présence de traces de couleurs brunâtres verticales sur la paroi mural, résidus organiques dans la cuisine en lien possible avec le refoulement récent). Au vu des développements qui précède, le manquement du bailleur à son obligation d'entretien et de jouissance paisible est établi, pour la période du 24 octobre 2024 au 01 juillet 2025. M. [W] [E] a été contraint de quitter le logement et de résider chez des proches, ce dont il justifie, la situation rendant objectivement impossible toute occupation normale des lieux. Lorsque le logement est rendu impropre à l'habitation, le locataire a droit à une indemnisation correspondant à la privation totale de jouissance, laquelle peut être évaluée à hauteur de l'intégralité des loyers versés pendant la période d'inoccupation forcée. En conséquence, il sera fait droit à sa demande tendant à la condamnation de la société RLF à lui payer la somme de 7248,80 euros correspondant à 8 mois de loyers, en réparation de son préjudice de jouissance. Il sera également fait droit à sa demande tendant à la restitution du dépôt de garantie dès lors que le bail a été résilié aux torts du bailleur, résiliation justifiée au regard des circonstances de l'espèce. Partant, il ne pouvait lui être facturé un loyer pour la période du 07 juillet 2025 au 07 août 2025 ni déduit le montant du dépôt de garantie en paiement dudit mois litigieux. Il sera également fait droit à sa demande en réparation de son préjudice moral. Les désordres répétés, l'état d'insalubrité du logement et l'impossibilité d'y demeurer ont placé M. [W] [E] dans une situation particulièrement éprouvante, marquée par la perte de son cadre de vie, l'obligation de se reloger chez des proches et la gestion de démarches nombreuses et contraignantes. L'inaction prolongée du bailleur a aggravé ces difficultés. Ces éléments caractérisent un préjudice moral certain, distinct du préjudice de jouissance, qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 1 500 euros. M [W] [E] sollicite la somme de 10 546,99 euros en réparation des biens endommagés à la suite des sinistres. Il produit une liste détaillée des objets atteints, transmise à son assureur. Il ressort des pièces versées aux débats que les eaux usées et la matière fécale se sont répandus dans l'appartement endommageant ses objets et effets personnels. Le bailleur, défaillant à l'instance, ne conteste ni la réalité des dommages, ni leur étendue, ni le montant réclamé. En l'absence de toute contestation ou élément contraire, et conformément au principe de réparation intégrale du préjudice, il sera fait droit à la demande de M [W] [E]. M. [W] [E] justifie de trajets effectués pour se rendre dans le sud de la France en avril, mai et juin 2025. Cependant, il n'est pas démontré que ces déplacements aient été rendus nécessaires aux fins d'hébergement dès lors que, suivant attestation de Mme [U], il a résidé chez elle à titre gratuit à [Localité 1] sur la période du 16 novembre 2024 au 02 juillet 2025. Défaillant dans l'administration de la preuve, il sera débouté de cette demande. La société RLF, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [E] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle la partie défenderesse sera condamnée. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à M. [W] [E] la somme de 7248,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; Condamne la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à M. [W] [E] la somme de 622,80 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; Condamne la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à M. [W] [E] la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral ; Condamne la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à M. [W] [E] la somme de 10 546,99 € au titre des biens endommagés ; Déboute M. [W] [E] de sa demande au titre des frais de transport engendrés pour l'hébergement ; Condamne la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à M. [W] [E] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société RESIDENCES [Adresse 4] aux dépens Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection