Tribunal judiciaire d'Angers, 17 mars 2026, 24/00006

E 17 MARS 2026 TRIBUNAL JUDICIAIRE D' ANGERS -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- dossier N° RG 24/00006 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HYXQ JUGEMENT DE LOYER COMMERCIAL ---------------- Audience des Loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire d'ANGERS tenue le DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX, par Benoît GIRAUD, Président au Tribunal Judiciaire d'ANGERS, faisant fonction de Juge des Loyers, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit : ENTRE : DEMANDERESSE : S.A.S. BUT INTERNATIONAL [Adresse 1] [Localité 1] Représentant : Maître Dominique BOUCHERON de la SELARL DOMINIQUE BOUCHERON, avocat postulant au barreau d'ANGERS et maître Jérémy GENY-LA ROCCA de la SELARL GENY-LA ROCCA avocat plaidant au barreau de METZ DÉFENDERESSE : S.C.I. [P] [Adresse 2] [Localité 2] Représentant : Maître Corentin CRIQUET de la SCP ANDCO, avocat postulant au barreau d'ANGERS et maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS avocat plaidant au barreau de PARIS * * * * Les parties ayant été entendues à l'audience du 20 Janvier 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2026. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2010, la SCI [P] a donné à bail à la société But France, aux droits de laquelle vient la société But International à la suite d'une fusion-absorption, des locaux commerciaux situés [Adresse 3] au sein du centre commercial "[Adresse 4]" dans la commune de Beaucouzé (49070). Le bien loué est composé d'un local d'une surface hors oeuvre nette totale de 6 480 m², d'un terrain ainsi que des constructions et infrastructures nécessaires à l'exploitation du local, ainsi que des éléments d'équipements non privatifs du centre commercial. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années commençant à courir le 17 novembre 2011 pour se terminer le 16 novembre 2020, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 610 000 euros, avec indexation annuelle sur la base de l'indice du coût de la construction, la taxe foncière demeurant à la charge du preneur. Le bail s'est tacitement prolongé à compter du 17 novembre 2020. Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2021, la société But International a formulé à la SCI [P] une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2021. Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2023, la SCI [P] a accepté le principe de renouvellement du bail et proposé un loyer annuel d'un montant de 972000 euros hors taxes et hors charges. Les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable. Suivant mémoire préalable signifié par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception du 10 mars 2023, la société But International a demandé au tribunal judiciaire d'Angers de : - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme de 490000 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er avril 2021, date d'effet de la demande de renouvellement ; - fixer un loyer provisionnel de 520 000 hors taxes et hors charges par an, pour le cas où une expertise serait ordonnée ; - condamner la SCI [P] au remboursement du trop-perçu de loyer depuis le 1er avril 2021, date du renouvellement et au paiement des dépens, y compris les frais d'expertise s'il y a lieu ; - l'exécution provisoire de la décision à intervenir dans les limites de la loi. Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la société But International a fait assigner la SCI [P] devant le tribunal judiciaire d'Angers au visa des articles L. 145-33 et suivants et R. 145-23 et suivants du code de commerce. Au terme de son mémoire n°2 notifié le 19 mai 2025, la société But International demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en ses demandes ; - débouter la SCI [P] de ses demandes ; - lui adjuger l'entier bénéfice de ses demandes telles que formulées dans le présent mémoire, ainsi que dans tout mémoire complémentaire qu'elle serait amenée à prendre au cours de la présente procédure ; - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme de 490 000 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er avril 2021, date d'effet du renouvellement ; - condamner la SCI [P] à lui rembourser les loyers trop-perçus depuis le 1er avril 2021, avec intérêts au taux légal ; A titre subsidiaire, en cas d'expertise judiciaire, - fixer le loyer provisionnel à la somme de 520 000 euros hors taxes et hors charges par an ; En tout état de cause, - condamner la SCI [P] au paiement d'une somme de 7 000 euros au profit de la société But International au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI [P] aux entiers dépens de la présente instance et de toutes ses suites, y compris les frais d'expertise s'il y a lieu ; - rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire à moins qu'elle n'en dispose autrement. Au soutien de ses demandes, la société But International fait valoir qu'une expertise judiciaire est inutile, au motif que le seul désaccord des parties porte sur le prix de la valeur locative unitaire. Elle considère, en se fondant sur le rapport d'expertise du cabinet [F] International, que le montant du loyer pratiqué le 1er avril 2021 et celui proposé par la SCI [P] dans son mémoire, sont surévalués et injustifiés. Au terme de son mémoire en réponse notifié le 11 septembre 2025, la SCI [P] demande au juge des loyers commerciaux de : - dire que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative ; - fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme annuelle en principale de 646 760 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et par son décret d'application ; A titre subsidiaire, - si une mesure était ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 794285, 71 euros hors taxes et hors charges en principal pendant la durée de l'instance, et ce dans les termes de l'articles L. 145-57 du code de commerce. Au soutien de ses demandes, la SCI [P] se fonde sur le rapport d'expertise amiable de M. [N]. Elle conteste les valeurs de référence retenues par la société But International. Ainsi, elle ne s'oppose par à une expertise judiciaire à titre subsidiaire. Elle propose alors un loyer provisionnel de 794 285, 71 euros hors taxes et hors charges, montant qui correspond au loyer pratiqué à ce jour entre les parties. L'affaire a été retenue à l'audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le principe de fiation du loyer à la valeur locative L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. L'article L. 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du même code. Ce même article prévoit en son troisième alinéa que ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Il est de principe que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce. * En l'espèce, le bail a commencé à courir le 17 novembre 2011, pour une durée de neuf ans, avant d'être tacitement prolongé à compter du 17 novembre 2020. Les parties ont prévu que le contrat de bail renouvelé prendrait effet au 1er avril 2021. Dès lors, à cette date, le bail s'écoulait par tacite prolongation depuis moins de 10 ans. Par conséquent, il convient d'appliquer la règle du plafonnement du loyer. Toutefois, si le loyer proposé par les parties reste inférieur au montant du loyer plafonné, il sera fixé selon sa valeur locative. II. Sur la fixation de la valeur locative Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, "le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments". Conformément à l'article R. 145-2 du même code, les éléments mentionnés aux 1° à 5° de ce texte s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-11. Selon l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. L'article R. 145-8 du code de commerce prévoit que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Par application de l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. Il importe de rappeler que le prix du bail s'apprécie à la date de renouvellement, de sorte que toute donnée postérieure est indifférente. * En l'espèce, la SCI [P] et la société But International retiennent la même surface pondérée à prendre en compte pour le calcul du loyer annuel. Sur la surface totale des locaux de 6 480 m², dont 4 480 m² au rez-de-chaussée et 2 000 m² à l'étage, elles s'accordent sur la répartion de la surface de vente à hauteur de 2 000 m² au rez-de chaussée et 2 000 m² à l'étage. En appliquant les mêmes coefficients, les deux parties concluent à une surface pondérée de 3 496 m². La société But International et la SCI [P] sont également en accord sur l'appréciation des caractéristiques des locaux. Les deux parties estiment que le local est adapté à l'accueil de la clientèle et qu'il se trouve dans un bon état général d'entretien et de conservation. S'agissant des facteurs locaux de commercialité, les parties s'entendent sur le fait que le local dispose d'une bonne accessibilité routière et que le centre commercial "[Adresse 4]" a connu un développement continu depuis 2012. Les parties s'entendent également sur l'absence de correctifs à apporter à la valeur locative du bien. La destination des lieux n'est pas non plus débattue. Toutefois, leurs positions divergent sur la question des prix pratiqués dans le voisinnage. A ce titre, la société But International fournit sept éléments de comparaison dont les dates d'effet de bail oscillent entre 2011 et 2014 ainsi que deux éléments datant de 2022. Elle se fonde sur la méthode du cabinet [F] qui a réalisé une moyenne des loyers provenant des éléments de comparaison qu'il estime être les plus proches du local litigieux, pour retenir un prix de 140 euros par m² pondéré par an. La SCI [P] fournit quant à elle cinq éléments de comparaison, allant du mois de juin 2021 au mois de juin 2024. Sur la base de ces éléments, le bailleur propose un prix de 185 euros par m² pondéré par an. En définitive, la bailleresse et la locataire s'opposent quant à l'appréciation des prix pratiqués dans le voisinage, notamment au regard des références proposées par chacune d'elles. Alors que la valeur locative du local litigieux doit être appréciée au 1er avril 2021, la SCI [P] fournit des éléments postérieurs à cette date et la société But International fournit des références antérieures mais trop anciennes, la plus récente datant de 2014. En l'état des éléments ainsi soumis à l'appréciation du juge, ce dernier ne dispose pas de données adéquates pour fixer la valeur locative des lieux loués. En conséquence, il convient d'ordonner, avant dire droit, une mesure d'expertise, dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision. L'avance des frais de l'expertise incombera à la société But International, demanderesse à la procédure. En application de l'article L. 145-57 du code de commerce, le loyer sera fixé, durant l'instance, au montant du loyer actuellement cours en vertu du bail tacitement prolongé à savoir un loyer annuel de 794 285, 71 euros hors taxes et hors charges. Ledit loyer sera payable selon les modalités prévues par le bail. Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur les demandes présentées. La société But International assumera les dépens d'une procédure ordonnée dans son intérêt. Par ailleurs, la mesure d'expertise étant à caractère purement probatoire, il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société But International sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, ORDONNE avant dire droit une expertise et DÉSIGNE pour y procéder : M. [A] [L] [Adresse 5] expert judiciaire près la cour d'appel de Rennes, avec mission, les parties présentes ou en tout cas régulièrement convoquées : 1) d'entendre les parties ainsi que tout sachant en leurs dires et explications, de se faire remettre tous documents utiles et de procéder à toutes investigations nécessaires, y compris auprès des tiers, en se conformant au principe du contradictoire, joindre au rapport des photographies, plans et autres supports, 2) de visiter les lieux situés [Adresse 6] après avoir convoqué les parties, décrire leur situation et leurs caractéristiques propres, évaluer la surface pondérée dont le calcul sera détaillé, en distinguant les superficies en raison de leur affectation selon qu'elles sont ou non destinées à la réception du public et en fonction des activités diverses exercées dans les lieux, 3) de rechercher si les locaux ont subi des améliorations notables au cours du bail expiré et du bail précédent, ou des changements d'affectation et plus spécialement si des travaux importants ont été exécutés et le cas échéant, d'en préciser la date, la nature et le montant, la personne ayant pris l'initiative et celle en ayant assumé la charge ainsi que les répercussions sur l'activité commerciale ; préciser s'il s'agit ou non de simples travaux d'entretien ; 4) de rechercher si au cours du bail expiré, il s'est produit une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour l'activité considérée, 5) d' indiquer si, à son avis, le prix du bail a pu être originairement fixé compte tenu de modalités ou de circonstances particulières, 6) de s'expliquer précisément sur la réalité, l'importance et les incidences des modifications alléguées dans la destination des lieux, dans les caractéristiques des locaux et l'évolution de l'activité commerciale en question ainsi qu'en ce qui concerne les facteurs d'amélioration ou de dépréciation intervenus en cours de bail, 7) de donner son avis sur la valeur locative des locaux considérés, laquelle sera déterminée en fonction de leurs caractéristiques, de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en identifiant les termes de comparaison utilisés (notamment pour des commerces similaires, préciser la date de prise d'effet des baux, de leur renouvellement ou révision et la superficie) et en précisant si les locataires supportent contractuellement des charges (impôts, honoraires de gestion, travaux de mise en conformité...) afin qu'il en soit tenu compte pour l'appréciation de la valeur locative des locaux considérés, 8) plus généralement, de fournir toutes indications utiles à la détermination de la valeur locative, répondre aux dires des parties en se rattachant à la mission et apporter tous éléments de nature à leur permettre de se concilier et de favoriser toute solution amiable éventuelle, 9) d'adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport en les invitant à formuler leurs dires et observations dans les deux mois, avant de clore ses opérations par le dépôt d'un rapport définitif comportant sa réponse circonstanciée à ces dires et observations éventuels, RAPPELLE que l'expert peut s'adjoindre d'initiave, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l'article 278-1 du code de procédure civile ; FIXE le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 2 500 euros qu'il appartiendra à la société But International de consigner auprès du régisseur du tribunal judiciaire d'Angers dans le délai de deux mois à compter de la date de la notification de la présente décision, par virement ou par chèque établis à l'ordre de la régie des avances et recettes du tribunal judiciaire d'Angers en indiquant le n° RG et le nom de parties ; DIT qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; DIT qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert d'accomplir sa mission, il sera procédé à son remplacement par voie d'ordonnance rendue par le juge chargé du contrôle des expertises saisi sur simple requête par la partie la plus diligente ; DESIGNE pour surveiller les opérations d'expertise, le juge chargé du service du contrôle des expertises ; DIT que l'expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe de ce tribunal dans le délai de 8 mois à date du jour où il sera informé de la consignation ou du premier versement ; DIT qu'au cas où, à la suite de la première réunion d'expertise ou ultérieurement, s'il apparaît que ce délai ne peut être respecté ou que la provision consignée est insuffisante, il appartiendra à l'expert d'en informer le magistrat en charge du suivi des opérations de l'expertise en indiquant les difficultés particulières rencontrées, le programme de ses investigations, la date à laquelle son rapport sera remis aux parties et déposé au greffe de ce tribunal et si besoin, le montant prévisible de ses honoraires et débours accompagnés d'une demande de consignation complémentaire destinée à garantir en totalité le recouvrement de ses frais et honoraires ; FIXE pour la durée de l'instance le montant des loyers échus que le locataire est tenu de payer au prix actuellement en vigueur, à savoir 794 285, 71 euros hors taxes et hors charges ; DEBOUTE la société But International de sa demande de fixation du loyer provisionnel à 520 000 euros hors taxes et hors charges ; SURSOIT à statuer sur les demandes des parties ; CONDAMNE la société But International aux dépens ; DEBOUTE la société But International de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le tribunal après réalisation de l'expertise ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2026 par Benoît GIRAUD, Président, assisté de V. PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent jugement. Le Greffier Le Juge des loyers commerciaux