Cour d'appel de Bordeaux, 2 juillet 2026, 23/01035

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE --------------------------

ARRÊT

DU : 02 JUILLET 2026 N° RG 23/01035 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NEOE S.A.S. [U] c/ [L] [I] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 22/01630) suivant déclaration d'appel du 01 mars 2023 APPELANTE : S.A.S. [U], Société par actions simplifiée au capital de 30 000 000,00€, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 319 086 963 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉ : [L] [I] né le 14 Mars 1986 à [Localité 3] de nationalité Française demeurant [Adresse 3] Représenté par Me Emilie FRIEDE de la SARL ARCAMES AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 11 mai 2026 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Madame Christine DEFOY, Conseillère En présence de M. [N] [J], élève-avocat et de Mlle [O] [R], attachée de justice. Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE 01. Par acte authentique du 11 juillet 2018, la Sas [U] a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [L] [I] une maison jumelée à usage d'habitation au sein d'un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] [Adresse 5] » situé [Adresse 6] à [Localité 4] (33), moyennant un prix de 240 770 euros. 02. L'acte authentique de vente prévoyait en son article 3. 051 : « Le vendeur s'engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai de treize mois à compter de la signature des présentes ou de quinze mois après le démarrage du logement. Le terme du délai étant la date au plus tard de l'alternative. Toute autre date ne pourrait avoir de valeur qu'indicative et ne pourrait être opposée au vendeur. Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. Ce retard, s'il y a lieu, sera constaté dans les 15 jours après livraison par le maître d'oeuvre de l'opération, sans qu'il puisse être contesté, sauf procédure judiciaire. Le promoteur s'engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3 000 ème du prix d'achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison ». 03. L'article 3.052 du contrat de vente prévoyait notamment comme causes légitimes de suspension du délai de livraison : - les intempéries retenues par le maître d'oeuvre et justifiées par les relevés météorologiques de la station la plus proche, empêchant les travaux de construction ou l'exécution des « voies et réseaux divers », selon la réglementation des chantiers et bâtiment, - la carence d'une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître de l'ouvrage à faire procéder à son remplacement. 04. Un procès-verbal de livraison a été dressé et daté le 2 juillet 2021 avec des réserves. 05. Se plaignant d'un retard de livraison fautif de la part du promoteur, M. [I] l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, par acte du 22 février 2022, aux fins de réparation des préjudices subis. Il affirme par ailleurs avoir constaté postérieurement à la livraison de l'ouvrage une fuite sous le carrelage au rez-de-chaussée, ainsi que des fuites sur chauffage et une panne du moteur du volet roulant du rez-de-chaussée au sujet desquelles il demande réparation. 06. Il ressort du jugement déféré que la société [U] ne conteste ni l'existence d'un retard d'exécution, ni le nombre de jours de retard (700 jours), mais estime qu'il relève soit de la défaillance de M. [I], soit de causes légitimes (défaillances d'entreprises, intempéries) ou de causes étrangères (état d'urgence sanitaire). 07. Par jugement du 22 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - condamné la Sas [U] à payer à M. [I] les sommes suivantes : - 56 175 euros au titre des pénalités de retard, - 2 666,40 euros, correspondant au coût des travaux de reprise des réserves non-levées ; - condamné la Sas [U] à payer à M. [I] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la Sas [U] aux dépens qui seront recouvrés directement par Maître Emilie Friede, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; - débouté M. [I] et la Sas [U] du surplus de leurs demandes. 08. Par déclaration du 1er mars 2023, la Sas [U] a interjeté appel de cette décision. 09. Dans ses dernières conclusions du 10 novembre 2025, la Sas [U] demande à la cour de : - la juger recevable et bien fondée en son appel ; - en conséquence, réformer le jugement entrepris en ce qu'il : - l'a condamnée à payer à M. [I] les sommes de 56 175 euros, de 2 666,40 euros et de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - l'a condamnée aux dépens ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [I] du surplus de ses demandes. Saisie par l'effet dévolutif de l'appel, - débouter M. [I] de sa demande tendant à la voir condamner à lui payer les sommes de : - 56 175 euros au titre des pénalités de retard, - 2 666,40 euros correspondant au coût des travaux de reprise des réserves non levées, - 22 400 euros au titre du loyer mensuel correspondant à la location du logement charges comprises de 800 euros entre le 11 août 2019 et le 11 décembre 2021, - 9 600 euros au titre du préjudice résultant d'une perte sur la défiscalisation attendue de cet investissement dans le cadre du dispositif Pinel, - 6 850,82 au titre des intérêts intercalaires de deux prêts sous seing privé contractés auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 5] par M. [I], - 1 235 euros au titre de la reprise des désordres intervenus après livraison de l'ouvrage, - 5 000 euros au titre du préjudice moral, - 3 000 euros pour résistance abusive, - débouter M. [I] de sa demande tendant à la condamner à lui communiquer les pièces suivantes, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt qui sera rendu et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant deux mois, délai à l'expiration duquel la liquidation de l'astreinte pourra être sollicitée et la fixation d'une nouvelle astreinte, à savoir : - les marchés de travaux des locateurs d'ouvrage de la tranche 2 ou la commande par le maître d'ouvrage des travaux de la tranche 2 et les contrats et attestations d'assurances des assureurs respectifs des entreprises chargées de la tranche 2, - marché de maîtrise d'oeuvre de l'architecte M. [W], - courriers échangés entre [X] et [U], - tous les comptes-rendus de chantier de la tranche 2, - les procès-verbaux de réception des sociétés susvisées qui seraient défaillantes et des entreprises de substitution de la tranche 1 et 2, - les procès-verbaux de réceptions si la réception de l'ouvrage est intervenue avec les locateurs d'ouvrage des parties communes et parties privatives, - le courrier de M.[X] maître d'oeuvre du 21 novembre 2018, - tous les comptes rendus de chantiers visés dans le courrier du 30 janvier 2019 de France Lot (pièce 3) et notamment ceux liés à la tranche 2, - les lettres évoquées dans ses courriers communiqués dans le cadre de la présente instance, - débouter M. [I] de sa demande formulée à titre subsidiaire tendant à voir désigner un expert qu'il plaira ; - débouter M. [I] de sa demande tendant à la voir condamner à payer les frais de consignation ; - débouter M. [I] de sa demande tendant , à défaut de condamnation au paiement du coût des travaux de reprise des réserves non levées, à la condamner à intervenir en reprise de ces réserves dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt qui sera rendu et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant deux mois, délai à l'expiration duquel la liquidation de l'astreinte pourra être sollicitée et la fixation d'une nouvelle astreinte ; - débouter M. [I] de sa demande d'actualisation du devis de la société Rmg Btp de l'indexation sur l'indice BT01 depuis la date de l'établissement du devis jusqu'à la date de l'arrêt qui sera rendu, ou à défaut, ces sommes seront productrices d'intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation délivrée le 22 février 2022 ; - débouter M. [I] de sa demande de la voir condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens avec distraction au profit de Maître Emilie Friede de la Sarl Arcames par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En tout état de cause, - condamner M. [I] à verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [I] aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de la Selarl Cabinet Ferrant, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 10. Dans ses dernières conclusions du 23 avril 2026, M. [I] demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il : - a condamné la Sas [U] à lui payer les sommes de 56 175 euros au titre des pénalités de retard et de 2 666,40 euros correspondant au coût des travaux de reprise des réserves non levées ; - a condamné la Sas [U] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - a condamné la Sas [U] aux dépens qui seront recouvrés directement par Me Friede, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; - infirmer et réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes. Statuant à nouveau, - condamner la société [U] à lui payer les sommes suivantes : - 22 400 euros au titre du loyer mensuel, correspondant à la location du logement charges comprises de 800 euros entre le 11 août 2019 et le 11 décembre 2021, - 9 600 euros au titre du préjudice résultant d'une perte sur la défiscalisation attendue de cet investissement dans le cadre du dispositif Pinel, - 6 850,82 euros au titre des intérêts intercalaires de deux prêts sous seing privé qu'il a contracté auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 5], - 5 000 euros au titre du préjudice moral, - 1 235 euros au titre de la reprise des désordres intervenus après livraison de l'ouvrage. Sur la communication de pièces sous astreinte, vu la sommation de communiquer et les dispositions des articles 132 à 137 du code de procédure civile, - condamner la société [U] à communiquer les pièces suivantes dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt qui sera rendu et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant deux mois, délai à l'expiration duquel la liquidation de l'astreinte pourra être sollicitée et la fixation d'une nouvelle astreinte, à savoir: - les marchés de travaux des locateurs d'ouvrage de la tranche 2 ou la commande par le maître d'ouvrage des travaux de la tranche 2 et les contrats et attestations d'assurances des assureurs respectifs des entreprises chargées de la tranche 2, - marché de maîtrise d'oeuvre de l'architecte M. [W], - courriers échangés entre [X] et [U], - tous les comptes-rendus de chantier de la tranche 2, - les procès-verbaux de réception des sociétés susvisées qui seraient défaillantes et des entreprises de substitution de la tranche 1 et 2, - les procès-verbaux de réceptions si la réception de l'ouvrage est intervenue avec les locateurs d'ouvrage des parties communes et parties privatives, - le courrier de [X] maître d'oeuvre du 21 novembre 2018, - tous les comptes rendus de chantiers visés dans le courrier du 30 janvier 2019 de France Lot (pièce 3 [U]) et notamment ceux liés à la tranche 2, - les lettres évoquées dans ses courriers communiqués dans le cadre de la présente instance, - condamner la société [U] à lui payer la somme de 3 000 euros pour résistance abusive. À titre subsidiaire, - désigner tel expert qu'il plaira avec mission habituelle pour lui de : - convoquer et entendre les parties, - se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment la citation, le permis de construire, les divers marches et devis liant les parties ainsi que toutes pièces se rapportant au déroulement et à l'avancement des travaux, - se rendre sur place, - visiter les lieux et décrire l'état d'avancement des travaux concernant le lot qu'il a acquis, - préciser la nature, la durée, ainsi que le coût, hors taxes et TTC des travaux nécessaires pour parvenir à l'achèvement du lot, et ce, en communiquant, en même temps que son pré-rapport, des devis et en les enjoignant de formuler leurs observations et dires dans le délai d'un mois suivant la date de cette communication, - préciser la date de la DEUG, - préciser la date à laquelle le programme immobilier aurait dû être livré, - donner tout élément technique et de fait susceptible de permettre aux juges du fond de déterminer les raisons du retard de livraison de l'ouvrage par rapport au terme convenu selon les documents contractuels liant les parties, - fournir tout élément technique et factuel permettant de comprendre les causes du retard de livraison, ainsi que le rôle éventuellement joué dans ce retard par chacune des parties intervenant sur le chantier, y compris l'incidence de la période d'état d'urgence sanitaire, - de façon plus générale, donner aux juges du fond tout élément technique et de fait susceptible de leur permettre de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, donner son avis sur la part qui leur est respectivement imputable, - fournir aux juges du fond tout élément technique et factuel susceptible de leur permettre de prononcer le cas échéant une éventuelle livraison judiciaire, - donner aux juges du fond tout élément technique et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices qu'il a subi et proposer à cet égard une base d'évaluation, - constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce sens d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises, - faire toutes observations utiles au règlement du litige, - établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler dans le délai d'un mois suivant cette communication leurs observations et dires récapitulatifs, - dire que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 253 et suivants du code de procédure civile ; - dire que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ; - dire que l'expert devra, en cas de difficultés, en référer au magistrat chargé du contrôle des expertises ; - dire que l'expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 6 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises, et ce, sur demande présentée avant l'expiration du délai fixé ; - dire que l'expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ; - dire que l'expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande part écrit de le commencer immédiatement en cas d'urgence ; - désigner le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction ; - condamner la société [U] à payer les frais de consignation ; - à défaut de condamnation du coût des travaux de reprise des réserves non-levées, condamner la société [U] à intervenir en reprise de ces réserves dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt qui sera rendu et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant deux mois, délai à l'expiration duquel la liquidation de l'astreinte pourra être sollicitée et la fixation d'une nouvelle astreinte. En tout état de cause, - débouter la société [U] de l'ensemble de ses demandes ; - actualiser le devis de la société Rmg Btp de l'indexation sur l'indice BT01 depuis la date de l'établissement du devis jusqu'à la date de l'arrêt qui sera rendu, ou à défaut, ces sommes seront productrices d'intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation délivrée le 22 février 2022 ; - condamner la société [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens avec distraction au profit de Me Emilie Friede de la Sarl Arcames par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 11. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2026. 12. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS

DE LA DÉCISION 1. Sur l'appel principal de la société [U], Sur le délai de livraison et paiement des pénalités de retard, 13. Dans le cadre de son appel principal, la société [U] critique le jugement entrepris qui l'a condamnée à payer à M. [I] la somme de 56 175 euros au titre des pénalités de retard, faisant valoir que le tribunal a commis une erreur de droit en n'examinant pas les causes légitimes de suspension intervenues après la date prévisionnelle de livraison, alors que le principe de la suspension prévoit qu'en cas de cause légitime de suspension, le délai d'exécution du chantier est suspendu jusqu'à ce que la cause disparaisse et recommence ensuite à courir pour le délai restant. De plus, elle ajoute que le premier jugement a dénaturé les termes du contrat liant les parties, en appréciant la légitimité des causes de suspension, au vu des critères de la force majeure, alors qu'elles s'en distinguent nettement et qu'elles s'avèrent autonomes par rapport à la force majeure. 14. En réponse, M. [I], qui conclut à la confirmation du jugement entrepris de ce chef, répond que les clauses contractuelles relatives aux causes légitimes de suspenson s'avèrent potestatives et créent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur, de sorte qu'elles doivent être considérées comme abusives au sens de l'article L212-1 du code de la consommation. Il estime par ailleurs que la Sas [U], à laquelle incombe la preuve d'une cause légitime de suspension, défaille en la matière, faute de démontrer l'abandon de chantier par une entreprise et la nécessité de signer un nouveau contrat en substitution. Il ajoute, s'agissant des périodes d'intempéries, qu'elles ne pourront être prises en compte, faute pour la Sas [U] de produire le relevé météorologique de la station la plus proche. Il indique en outre qu'il n'est pas démontré que la crise sanitaire ait retardé l'exécution du chantier et qu'il ait existé par ailleurs un retard des organismes concessionnaires dans la mise à disposition des fluides. 15. A titre liminaire, il convient de rappeler que la jurisprudence a toujours exclu du champ des clauses abusives les clauses des causes légitimes de suspension des délais de livraison, considérant qu'elles n'avaient ni pour objet ni poir effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Cette position a également été confirmée par la commission des clauses abusives dans son avis n°16/01 du 29 septembre 2016. Par conséquent, le moyen invoqué par M. [I], relatif au caractère abusif de ces clauses, sera écarté et les causes légitimes de suspension du délai de livraison, telles que prévues au contrat liant les parties, seront appliquées. 16. Pour ce qui est du délai de livraison, l'article 3. 051 du contrat de vente, intitulé 'détermination du délai', a prévu que le vendeur s'engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai de treize mois à compter de la signature des présentes ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date se trouvant au plus tard de l'alternative. Toute autre date ne pourrait avoir de valeur qu'indicative et ne pourrait être opposée au vendeur. Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai sera de la responsabilité du promoteur. Ce retard, s'il y a lieu, sera constaté dans les 15 jours après livraison par le maître d'oeuvre de l'opération sans qu'il puisse être contesté sauf procédure judiciaire. Le promoteur s'engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000ème du prix d'achat par jour écoulé, ce versement devant avloir lieu dans les 45 jours de la livraison'. 17. De plus, l'article 3.052 du contrat de vente unissant les parties a prévu notamment comme causes légitimes de suspension du délai de livraison : - les intempéries retenues par le maître d'oeuvre et justifiées par les relevés métérorologiques de la station la plus proche, empêchant les travaux de construction ou l'exécution des voies et réseaux divers selon la règlementation des chantiers de bâitment, - la carence d'une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître de l'ouvrage à faire procéder à son remplacement. Il est également prévu par le présent article 'qu'en cas de survenance d'une cause légitime de suspension du délai de livraison, la date prévue sera différée pour le calcul des pénalités de retard d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré a mis obstacle à la poursuite des travaux''. 18. En outre, il est acquis que devront être prises en considération, contrairement à ce qui a été retenu dans le jugement déféré, non seulement les éventuelles causes légtimes de suspension du délai de livraison antérieures au délai initial de livraison, mais également celles intervenues dans le délai prorogé de livraison pour calculer le quantum des pénalités de retard devant être mises à la charge de la société [U]. En outre, ces causes légitimes de suspension ne répondent pas aux conditons relatives à la force majeure. 19. Enfin, en application de l'article 3. 052 du contrat de vente, il appert que l'appartement acquis par M. [I] qui devait lui être livré au plus tard le 11 août 2019 et l'a été finalement le 13 juillet 2021, soit avec 700 jours de retard, ce qui n'est nullement contesté par les parties. S'agissant des causes légitimes de suspension du délai de livraison intervenues avant la date prévisonnelle de livraison initiale, la Sas [U] argue principalement des retards occasionnés par la défaillance de plusieurs entreprises. 20. A ce titre, la société appelante expose que la société DP Menuiseries, titulaire du lot menuiseries extérieures, a vu son marché résilié et qu'elle a dû être remplacée par la société Duarte Menuiserie, avec laquelle un contrat a été signé le 2 juillet 2019, une telle défaillance ayant occasionné un retard de 126 jours. Pour ce qui est de la société [X] Ingénierie, en charge de la maîtrise d'oeuvre, la Sas [U] indique que le contrat signé le 28 novembre 2016 a été résilié le 30 novembre 2018, de sorte qu'elle a dû conclure un nouveau contrat avec la société DGSO le 2 janvier 2019 et supporter en conséquence 79 jours de retard. Elle ajoute que la société [H] en charge du lot peinture a abandonné le chantier en juin 2019, de sorte qu'elle a dû être remplacée par la société Kamboh, d'où un retard de 23 jours. Elle indique aussi que la société entreprise Croisée Menuiseries, titulaire du lot menuiseries intérieures et pose d'escalier, a vu son contrat résilié le 31 juillet 2019 et qu'elle a dû procéder à son remplacement, ce qui a induit un retard de dix jours ouvrés de retard. 21. Par ailleurs, s'agissant des intempéries le cabinet DGSO a attesté, selon la société appelante, de ce que un retard de 38 jours a été à déplorer du mois de janvier 2019 à mars 2020. 22. M. [I] conteste les causes légitimes de suspension du délai de livraison ainsi alléguées, considérant qu'elles ne sont pas établies, au vu des pièces versées aux débats. Il demande, compte-tenu de la défaillance de la Sas [U] dans la charge de la preuve, de voir condamner cette dernière à produire sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant deux mois à compter de la signification de la décision, les pièces suivantes: tous les comptes-rendus de chantier de la tranche 2, les procès-verbaux de réception des sociétés susvisées qui seraient défaillantes et des entreprises de substitution, les marchés de travaux de la tranche 2 ou la commande par le maître de l'ouvrage des travaux de la tranche ainsi que l'acte d'engagement de plaquiste habitat. 23. La cour ne pourra tout d'abord que débouter M. [I] de sa demande de production de pièces sous astreinte et statuera, au vu des éléments effectivement produits par la société appelante, qui s'avèrent suffisants pour répondre aux termes du présent litige. Au fond, le courrier de résiliation adressé par la Sas [U], le 30 janvier 2019, à la société DP Menuserie est suffisament explicite pour établir que ladite société s'est montrée défaillante dans la réalisation des phases 1 et 2 des travaux, dont la seconde concernait l'appartement de M. [I] et que la Sas [U], dans ce contexte, a été contrainte de lui substituer la société Duarte Menuiseries. Ces évènements sont bien constitutifs d'une cause légitime de suspension du délai d'exécution du chantier à hauteur de 126 jours ouvrés, comme établi par le maître de l'ouvrage. 24. Pour ce qui est du contrat de maîtrise d'oeuvre, le courrier de résiliation du marché, adressé par la Sas [U], au visa de l'article 13 pour faute professionnelle grave, le 30 novembre 2018 et la signature d'un nouveau contrat de maîtrise d'oeuvre avec la société DGSO, le 9 janvier 2019, attestent de la défaillance de la première société et de la nécessité de procéder à son remplacement. Il existe donc bien de ce chef une cause légitime de suspension du délai de livraison du chantier à hauteur de 79 jours comme attesté par la Sarl DGSO, dans son attestation du 31 décembre 2020. Le fait que la société DGSO ait déclaré dans ses statuts la qualité d'économiste de la construction ne l'empêche nullement d'exercer des fonctions de maîtrise d'oeuvre. En outre, la demande de condamnation de l'appelant à la production de pièces sous astreinte, dans ce contexte, ne sera pas nécessaire. 25. Concernant la société [H] en charge du lot peinture, il ressort d'un mail de M. [Z] [Y], conducteur de travaux, en date du 13 juin 2019 que ladite société a abandonné le chantier et qu'elle a été remplacée 15 jours plus tard par la société Kamboh. Comme indiqué par le maître d'oeuvre il s'agit d'une cause légitime de suspension du délai de livraison du chantier à hauteur de 10 jours ouvrés. 26. S'agissant de l'entreprise Croisée Menuiserie, en charge du lot menuiseries intérieures et de l'escalier, il n'est pas sérieusement contestable que le contrat a été résilié à l'initative de la Sas [U], après que son cocontractant se soit abstenu d'exécuter les travaux de la tranche 2 du marché dont fait partie le logement de M. [I]. Pour autant, il n'est pas démontré au vu des pièces versées aux débats, que l'entreprise Croisée Menuiserie a été effetivement remplacée par une société tierce. Dans ces conditions, la cour ne pourra que considérer que la cause légitime de suspension du délai de livraison n'est pas établie dans tous ses éléments constitutifs, tels que requis par l'article 3.052 du contrat de vente liant les parties. 27. Pour ce qui est de la société As Carrelages, la société [U] produit un compte-rendu de chantier du 18 janvier 2021 indiquant que celle-ci accuse 'de plus d'un mois de retard dans l'exécution de ses travaux'. Toutefois, il n'est pas matériellement possible, à la lecture de ce compte-rendu de chantier particulièrement succinct, de dire si ce retard est consécutif à une véritable carence de l'entreprise ou s'il n'est que la résultante des retards antérieurs constatés. De plus, il n'est pas démontré que la Sas [U] a contracté avec une autre entreprise en remplacement. La cause légitime de suspension du délai de livraison n'est donc pas établie. 28. S'agissant de la société [Adresse 7], il appert que la Sas [U] a pris acte de la renonciation de ladite société à exécuter le marché, laquelle s'est manifestement rendue coupable d'un abandon de chantier, laissant les différents éléments du chantier démarrés, sans qu'il ait été procédé à leur achèvement. Contrairement aux allégations de M. [I], il n'est nullement démontré que ce départ du chantier soit consécutif à un défaut de paiement de ses prestations par la Sas [U]. Pour autant l'acte d'engagement établi avec la société Permodel, pour intervenir en remplacement de la précédente, n'est ni daté, ni signé, la cour ne pourra dans ces conditions retenir une cause légitime de suspension du délai de livraison. 29. Concernant les intempéries, le cabinet DGSO a attesté le 31 décembre 2020 de l'existence pour la tranche 2 de 38 jours d'intempéries sur la période allant de janvier 2019 à juillet 2020. Toutefois, la Sas [U] contrairement aux prescriptions de l'article 3.052 du contrat de vente ne produit pas les relevés et récapitulatifs de la station météorologique la plus proche. Il s'ensuit qu'aucune cause légitime de suspension du délai de livraison ne pourra être retenue de ce chef. 30. La Sas [U] soutient ensuite que constitue un cas de force majeure tel que défini à l'article 1218 du code civil la crise sanitaire de la Covid 19 qui a entraîné une interrruption des chantiers durant les trois périodes de confinement total, qui ont eu lieu respectivement du 17 mars au 11 mai 2020 (54 jours), du 30 octobre au 15 décembre 2020 (45 jours) et du 3 avril au 3 mai 2021 (28 jours). M. [I] s'oppose quant à lui à cette demande, considérant que n'est nullement démontré, au vu des pièces versées aux débats, le lien de causalité entre la crise sanitaire et le retard des entreprises, aucun élément ne permettant d'établir que l'accès au chantier a été fermé durant cette période. 31. A ce titre, il est difficile de considérer que la crise de la Covid 19 ne constitue pas un cas de force majeure, puisqu'elle était parfaitement imprévisible avant d'advenir, qu'elle a un caractère extérieur à la vie des entreprises et qu'elle s'est avérée irrésistible, puisqu'elle a entraîné à compter du 17 mars 2020 l'interruption de la plupart des activités humaines, à raison des normes de distanciation sociale applicables. Toutefois, si le premier confinement, qui eu lieu du 17 mars au 11 mai 2020, a entraîné la cessation de toute activité de construction, tel n'a pas été le cas s'agissant des confinements subséquents qui ont permis aux entreprises de poursuivre leur travail sous réserve de respecter certaines normes de distanciation sociale. Dans ces conditions, pour ces deux confinements, dès lors que la Sas [U] ne produit pas d'élément de nature à établir que le chantier a été effectivement interrompu, il n'y a pas lieu de retenir de cause légitime de suspension du délai de livraison du chantier. Seule la période initiale de 54 jours pour le premier confinement allant du 17 mars au 11 mai 2020 sera retenue. 32. La Sas [U] estime encore que la livraison a été différée de 11 jours, du 2 au 13 juillet 2021, du fait du non paiement de l'intégralité du prix par M. [I], en violation de ses obligations contractuelles qui subordonnait la livraison au paiement total du prix. S'il n'est pas sérieusement contestable que M. [I] n'a procédé au paiement intégral du prix que le 6 juillet 2021, un tel retard dans l'exécution de ses obligations contractuelles par l'acquéreur n'est nullement érigé en cause légitime de suspension du délai de livraison. Il n'en sera donc pas tenu compte. 33. Enfin, la Sas [U] rappelle que le contrat de vente retient comme cause légitime de suspension du délai de livraison ' le retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides. Sur ce point, elle expose que la société Enedis l'a informée de ce que l'attestation d'achèvement des travaux ne lui ayant pas été transmise par la société Excedra, elle ne pourrait pas intervenir immédiatement, de sorte qu'un retard de 186 jours a eu lieu de ce chef. M. [I] répond que cet élément ne peut être pris en considération, dès lors que le retard dans la mise à disposition des fluides est la conséquence de la faute de la société [U] qui n'a pas mis en demeure la sociéré Excedra de lui transmettre l'attestation d'achèvement des travaux. Cet argument ne pourra qu'être écarté, dès lors qu'il ressort d'un mail adressé par M. [T] de la société Enedis à M. [K] de la Sas [U] qu'Excedra ne lui a pas transmis l'attestation d'achèvement de travaux, ce qui démontre que la Sas [U] s'est inquiétée de ce retard et qu'aucune faute ne peut lui être reprochée à ce titre. Le retard dans la mise à disposition des filtres constitue donc une cause légitime de suspension du délai de livraison, laquelle sera retenue à hauteur de 186 jours. 34. Il résulte donc des développements qui précèdent que sur les 700 jours constituant le retard de livraison (79 + 10+ 54+186 = 329), 329 jours relèvent d'une cause légitime de suspension du délai de livraison. Il s'ensuit que les pénalités de retard seront calculées comme suit : 240 770 euros X 1/3000 = 80, 25 euros/jour x 371 (700 - 329) = 29 772, 75 euros. Le jugement déféré qui avait condamné la Sas [U] à payer à M. [P] la somme de 56 175 euros au titre des pénalités de retard sera donc infirmé, la Sas [U] restant redevable à ce titre de la somme de 29 772, 75 euros. S'il est exact que la Sas [U] n'a pas expressément transmis d'information à M. [P] quant au retard pris dans l'exécution des travaux, cet élément ne saurait pour autant faire obstacle à l'application des causes légitimes de suspension du délai de livraison de sorte que la Sas [U] sera condamnée à payer la somme de 29 772, 75 euros au titre des pénalités de retard. Sur la condamnation au paiement de la somme de 2 666, 40 euros au titre des travaux de reprise des réserves non levées, 35. La Sas [U] critique par ailleurs le jugement déféré qui l'a condamnée à payer à M. [P] la somme de 2 666, 40 euros, suivant devis établi par la société RMG BTP, au titre des réserves relevées dans le procès-verbal de livraison du 2 juillet 2021 et non levées, en application de l'article 1642-1 du code civil. Elle estime que ces réserves ont été levées et qu'aucune condamnation ne pourra intervenir à ce titre. M. [I] répond que les réserves susvisées n'ont pas été levées et demande en conséquence la confirmation du jugement entrepris. 36. Si la Sas [U] soutient que les réserves ont été levées, elle n'en rapporte pas la preuve, par la production d'un procès-verbal de levée des réserves, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Francello à payer à ce titre à M. [I] la somme de 2 666, 40 euros. Cette somme sera toutefois réactualisée, en fonction de l'indice BT01 du jour de l'établissement du devis jusqu'à la date du présent arrêt. 2. Sur l'appel incident de M. [I] concernant les préjudices annexes, Sur les demandes indemnitaires, 37. Dans le cadre d'un appel incident, M. [I] critique le jugement entrepris qui l'a débouté de ses demandes au titre de l'indemnisation de ses préjudices annexes. Se fondant sur les articles 1365, 1217, 1231-1, et 1611 du code civil, il demande que la Sas [U], qui a gravement manqué à ses obligations contractuelles en lui livrant l'appartement qu'il avait acquis avec un retard conséquent, l'indemnise des préjudices consécutifs à raison des sommes suivantes : - 9 600 euros au titre d'une perte sur la défiscalisation attendue dans le cadre de cet investissement, - 22 400 euros au titre de la perte de loyer mensuel sur la période allant du 19 août 2019 au 11 décembre 2021, à raison de 800 euros par mois, - 6 850, 82 euros au titre des intérêts intercalaires dans le cadre des prêts souscrits, - 5000 euros au titre du préjudice moral, -1235 euros au titre de la reprise des désordres intervenus après livraison de l'ouvrage. 38. La Sas [U] répond qu'il n'est pas possible de cumuler la clause pénale contractuelle avec l'octroi de dommages et intérêts supplémentaires. Toutefois, un tel moyen ne pourra qu'être écarté par la cour dès lors que, nonobstant la clause pénale contractuelle, s'avèrent indemnisables des préjudices distincts de ceux d'ores et déjà indemnisés au titre du retard de livraison. Sur la demande d'indemnisation au titre de la défiscalisation attendue, 39. A ce titre, M. [I] expose que le retard de livraison qu'il a subi a décalé le point de départ de la réduction d'impôt prévue dans le cadre d'un investissement dépendant de la loi Pinel, qui est calculée sur le prix d'achat. Il sollicite la condamnation de la Sas [U] à lui payer à ce titre la somme de 9 600 euros, correspondant à la déficalisation attendue sur les années 2019 et 2020. 40. La Sas [U] considère pour sa part que que M. [I] ne peut demander la réparation d'une perte de chance purement hypothétique. En effet, elle considère que ne constitue une perte de chance réparable que celle qui engendre une disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. En outre, elle soutient que M. [I] ne rapporte pas la preuve de ce que son investissement relève effectivement de la loi Pinel. Elle ajoute qu'il ne démontre pas la matérialité du préjudice qu'il estime avoir subi, ni le quantum de ce dernier, de sorte qu'il devra être débouté de sa demande. 41. S'il est fort probable que l'investissement ainsi réalisé relève du dispositif de la loi Pinel, il appert que l'avantage fiscal y afférent court à compter de la date d'achèvement des travaux. S'il est patent que compte-tenu du retard de livraison, cet avantage fiscal a été reporté dans le temps, s'agissant de M, [I], il n'a pour autant pas été perdu de sorte que M. [I] sera débouté de sa demande d'indemnisation de la défiscalisation attendue. Sur la demande d'indemnisation au titre de la perte de loyers, 42. M. [I] explique par ailleurs qu'il n'a pu procéder à la location du bien immobilier qu'il a acquis que le 12 décembre 2021, de sorte qu'il a subi une perte de loyers de 800 euros par mois sur la période allant du 19 août 2019 au 11 décembre 2021, soit au total 22 400 euros. A nouveau, la Sas [U] considère que la somme sollicitée correspond à une perte de chance non réparable, puisque M. [I] n'apporte qu'un contrat de bail à l'échéance du 12 décembre 2021 et qu'il n'est nullement acquis qu'il ait pu louer son bien sur la période antérieure. 43. Si M. [I] ne produit aucun contrat de location pour la période antérieure c'est tout simplement du fait qu'il a été dans l'impossibilité de pouvoir louer son bien avant, compte-tenu du retard de livraison dont il a été victime. Il a donc subi une perte de chance incontestable de pouvoir louer son bien, sur la période allant du mois d'août 2019 à laquelle la livraison devait intervenir au 13 juillet 2021, les difficultés de mise en location subséquentes ne pouvant être prises en considération. Sur ce laps de temps, l'indemnisation due au titre de la perte de chance sera fixée forfaitairement à la somme de 10 000 euros. Sur la demande au titre des intérêts intercalaires, 44. M. [I] sollicite la condamnation de la Sas [U] à lui payer la somme globale de 6 850, 82 euros au titre des interêts intercalaires, calculés sur la base des deux contrats de prêt qu'il a souscrits pour financer son acquisition, en tenant compte pour ce faire de chacun des tableaux d'amortissement qu'il verse aux débats. Il précise que ces intérêts correspondent aux frais engendrés par le déblocage du prêt immobilier en plusieurs étapes. La Sas [U] s'oppose au règlement d'une quelconque indemnité à ce titre, considérant que M. [I] ne démontre pas la réalité et le quantum de son préjudice ainsi que le lien de causalité avec le retard de livraison. 45. S'il est exact que dans le cadre d'une opération de vente en l'état futur d'achèvement, le déblocage des fonds se fait en plusieurs fois et conduit à payer des intérêts intercalaires tant que la totalité des fonds n'est pas débloquée, il appert qu'en l'espèce, M. [I] ne précise pas les modalités de calcul des intérêts intercalaires qu'il aurait payés en plus du fait du retard de livraison. Faute pour lui d'établir précisement le quantum de son préjudice, il sera débouté de sa demande formée de ce chef. Sur la demande au titre du préjudice moral, 46. M. [I] critique le jugement déféré qui l'a débouté de sa demande formée au titre de l'indemnisation de son préjudice moral. Il explique que le litige relatif à l'acquisition de cet appartement l'a plongé dans un état d'anxiété important et il réclame à ce titre la condamnation de la société [U] à lui payer la somme de 5000 euros. Ladite société s'oppose quant à elle à une telle demande qu'elle considère comme non justifiée et sollicite la confirmaton du jugement entrepris qui a débouté M. [I] d'une telle demande. 47. Sur ce point, il ressort du certifcat médical du docteur [C] en date du 29 juillet 2022 que M. [I] présentait un état anxieux qui a nécessité qu'il soit traité par voie d'anxyolitiques, ces difficultés étant en lien avec des difficultés professionnelles et des soucis immobiliers. Le préjudice annexe ainsi mis en exergue par ce médecin sera donc indemnisé à hauteur de 3000 euros. Sur la demande au titre des nouveaux désordres constatés. 48. M, [I] demande aussi de voir condamner la Sci [U] à lui payer la somme de 1 235 euros au titre de nouveaux désordres survenus depuis la remise des clés. Il critique le jugement déféré qu'il l'a débouté d'une telle demande, au motif qu'il ne rapportait pas la preuve de ce que les désordres dénoncés étaient apparus dans le mois de la prise de possession de l'ouvrage, alors que l'action en garantie des vices apparents est recevable, dès lors qu'elle a été introduite dans l'année des évènements prévus à l'article 1642-1 du code civil. Par conséquent, M. [I] considère que son action est ici recevable, bien que le désordre ait été constaté postérieurement au 13 août 2021. 49. Sur ce point, il est acquis que le vendeur d'un bien en l'état futur d'achèvement est responsable des vices apparents constatés à la livraison et il ne peut en être déchargé avant l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur. Il peut ensuite engager son action dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents. En l'espèce, s'il est acquis que M. [I] a assigné la société [U] dans les 13 mois suivant la livraison du bien, il n'est nullement établi que les nouveaux désordres ont été dénoncés dans le mois de la prise de possession de l'ouvrage. Par conséquent, la cour ne pourra que confirmer le jugement entrepris qui a débouté M. [I] de son action en garantie des vices apparents. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, 50. M. [I] demande également de voir condamner la Sas [U] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il critique le jugement entrepris qui l'a débouté d'une telle demande, faisant valoir que la Sas [U] a fait preuve à son égard d'un comportement déloyal, en lui livrant le bien avec un retard indéniable et en contestant le paiement des pénalités de retard, telles que prévues contractuellement. 51. Il ne peut être fait grief à la Sas [U] d'avoir contesté le montant des pénalités de retard lui incombant. En y procédant, alors même que sa demande était partiellement justifiée, elle n'a nullement commis une faute équipollente au dol, mais n'a fait que se défendre dans un litige l'opposant à M. [I]. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté ce dernier de sa demande indemnitaire pour résistance abusive. Sur les autres demandes, 52. Les diverses demandes de communication de pièces sous astreinte formées par M. [I] seront rejetées, tout comme sa demande d'expertise, celles-ci n'étant pas utiles en vue de la résolution du litige. 53. Les dispositions prises en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en première instance seront confirmées. En cause d'appel, tant l'appel principal de la Sas [U] que l'appel incident de M. [I] étant partiellement jusitifiés, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Sas [U] à payer à M. [L] [I] la somme de la somme de 56 175 euros au titre des pénalités de retard et en ce qu'il a intégralement débouté M. [L] [I] de ses demandes indemnitaires au titre des préjudices annexes, Statuant de nouveau, Condamne la Sas [U] à payer à M. [L] [I] la somme de 29 772, 75 euros au titre des pénalités de retard, Condamne la Sas [U] à payer à M. [L] [I] les sommes suivantes au titre de ses préjudices annexes : - 10 000 euros au titre de la perte de loyers, - 3 000 euros au titre du préjudice moral, Le confirme pour le surplus, Y ajoutant, Dit que le devis de la société RMG BTP chiffrant le coût de réparation des réserves non levées sera réactualisé en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction depuis la date d'établissement du devis jusqu'à la date de la présente décision, Déboute M. [L] [I] de sa demande en communication de pièces sous astreinte, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chacune des parties supportera les dépens qu'elle a exposés en cause d'appel, Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.