Tribunal judiciaire de Dunkerque, 28 juillet 2026, 21/01169

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE JUGEMENT DU 28 Juillet 2026 AFFAIRE RG N° : N° RG 21/01169 - N° Portalis DBZQ-W-B7F-E6WT N° Minute : 26/00112 PARTIES : DEMANDEUR : Madame [D] [R] veuve [V] née le 24 Avril 1937 à [Localité 1] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par : Me Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEUR : Monsieur [W] [Z] né le 23 Décembre 1950 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par : Me Yann LEUPE, avocat au barreau de DUNKERQUE COMPOSITION DU TRIBUNAL : - Président : Emmanuel BRANLY - Assesseur : Madame Raphaelle RENAULT - Assesseur : Mme Angélica BRUNEAU - Greffier lors des débats : Madame Aude ALLAIN - Greffier lors du délibéré : Madame Elise LARDEUR DÉBATS : Les débats se sont déroulés publiquement à l'audience tenue le 03 février 2026 par Monsieur Emmanuel BRANLY , magistrat chargé d'instruire l'affaire qui a entendu seul les plaidoiries, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 Juillet 2026. JUGEMENT : Contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Emmanuel BRANLY, Président et Madame Elise LARDEUR, Greffière. EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 7 octobre 1987, Monsieur [K] [V] a vendu en viager à Monsieur [W] et Madame [I] [Z] une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] cadastrée section C n°[Cadastre 1] . La vente a été conclue au prix de 400 000 francs soit 60 979,61 euros, somme entièrement convertie en une rente réversible annuelle et viagère de 48000 francs soit 7317,55 euros au profit du vendeur, Monsieur [K] [V], et de son épouse Madame [D] [R] épouse [V] (ci-après dénommée Madame [D] [R]). Monsieur [K] [V] étant décédé le 9 mars 2008, Madame [D] [R] est devenue la seule bénéficiaire de la rente viagère prévue par l'acte de vente. Le 30 septembre 2014, Monsieur [W] et Madame [I] [Z] ont été destinataires d'un premier commandement de payer par Maître [M], huissier de justice à [Localité 6]. Madame [I] [Z] est décédée en 2015. Le 2 mars 2021, un nouveau commandement de payer la somme de 26 481,31 euros dont 26 235,53 euros visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de vente a été délivré par Madame [D] [R] à Monsieur [W] [Z]. Madame [D] [R] a fait assigner, par acte de commissaire de justice, Monsieur [W] [Z] devant le Tribunal judiciaire de DUNKERQUE le 26 mai 2021 aux fins de résolution de la vente, d'expulsion de tout occupant des lieux et d'indemnisation de ses préjudices. Le juge de la mise en état, par ordonnance du 14 janvier 2025, a autorisé la désignation d'un expert judiciaire pour analyser la valeur du bien litigieux et la nature des travaux à y mener. Madame [D] [R] a fait le choix de ne pas faire suite à cette désignation en ne consignant pas la somme d'argent exigée. * Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, Madame [D] [R] demande au tribunal de : - constater la résolution, à effet du 3 avril 2021, de la vente intervenue le 7 octobre 1987 portant sur l'immeuble litigieux et ordonner sa publication à la conservation des hypothèques; - condamner Monsieur [W] [Z] au paiement d'une somme mensuelle de 1100 euros au titre d'une indemnité d'occupation, à compter du 3 avril 2021, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire, en deniers ou quittances valables jusqu'au 20 mars 2023, date de la remise des clés et plus encore jusqu'à son accord pour régulariser la réitération notariée de son acquiescement permettant sa transcription au bureau des hypothèques ; - condamner Monsieur [W] [Z] au paiement d'une somme de 20 000 euros en réparation du préjudice subi au regard de l'état de la maison restituée ; - condamner Monsieur [W] [Z] à la somme de 10 000 euros à raison du préjudice causé du fait de son refus de permettre la restitution juridique du bien sur lequel il a irrévocablement admis ne plus disposer d'aucun droit ; - condamner Monsieur [W] [Z] à la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ; - débouter Monsieur [W] [Z] de l'ensemble de ses demandes ; - condamner Monsieur [W] [Z] aux dépens ; - condamner Monsieur [W] [Z] à la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Au soutien de sa demande de résolution de la vente viagère à compter du 3 avril 2021, Madame [D] [R] affirme que Monsieur [W] [Z] est également favorable à la résolution au regard de ses écritures du 20 mars 2023 mais également du courrier de son conseil en date du 22 mars 2023. Concernant sa demande relative à l'octroi d'une indemnité d'occupation, elle fait valoir que le logement n'a été restitué par Monsieur [W] [Z] que le 20 mars 2024 sans que ce dernier ne s'acquitte ni du paiement de la rente ni d'une indemnité d'occupation. Elle indique ainsi que le défendeur s'est maintenu dans les lieux près de trois années après la date d'effet du commandement de payer sans toutefois régler ni la totalité des arriérés ni l'essentiel des indemnités d'occupation dont il était débiteur. Elle sollicite ainsi une indemnité d'occupation qu'elle fixe à la somme mensuelle de 1100 euros, à compter du 3 avril 2021, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire, en deniers ou quittances valables jusqu'au 20 mars 2024, date de la remise des clés et plus encore jusqu'à son accord pour régulariser la réitération notariée de son acquiescement permettant sa transcription au bureau des hypothèques. Elle soutient également que le logement restitué était dans un état de délabrement très avancé au regard de l'absence d'entretien et de travaux effectués par le défendeur durant les trente-sept dernières années d'occupation du bien litigieux. Elle affirme ainsi que l'état de vétusté très avancé du bien ne lui permet pas de louer ou de vendre le bien en l'état ce qui lui cause un préjudice qu'elle estime à hauteur de 20 000 euros. Elle justifie ne pas avoir eu recours à la mesure d'expertise ordonnée par le Juge de la mise en état qui aurait pu permettre de quantifier de façon objective les travaux à effectuer au sein de l'immeuble eu égard à son grand âge et à la date d'achèvement incertaine de cette expertise. Concernant sa demande de transcription de la résolution au bureau des hypothèques, elle considère que le refus opposé par Monsieur [W] [Z] ne lui permet pas de récupérer la jouissance physique et juridique de son bien ce qui équivaut à une saisie conservatoire sauvage et juridiquement non identifiée qui génère pour elle un préjudice de jouissance qu'elle quantifie à hauteur de 10 000 euros. En réponse aux demandes reconventionnelles du défendeur, Madame [D] [R] conteste la prescription soulevée par le défendeur qui ne doit être examinée que par le juge de l'exécution qui n'a pas été saisi. Elle soutient ainsi qu'au regard du décompte établi par le commissaire de justice en charge du recouvrement des sommes visées au commandement de payer du 2 mars 2021, Monsieur [W] [Z] est encore débiteur de la somme de 9 942,63 euros. Concernant les sommes sollicitées par le défendeur, Madame [D] [R] les conteste et affirme que la résolution ne peut avoir d'effet que pour l'avenir et qu'ainsi les demandes fondées sur un prétendu effet rétroactif sont sans fondement. Elle ajoute que la conséquence de la résolution évoquée par le défendeur ne peut avoir pour effet d'anéantir la portée et les effets de la clause pénale. Concernant la clause pénale, elle soutient que Monsieur [W] [Z] ne justifie d'aucun embellissement ou d'amélioration au sein de l'immeuble. Ainsi, elle estime que les critères de la clause pénale ne sont pas réunis puisque le bien s'est au contraire détérioré et n'a pas fait l'objet d'un entretien générant un bénéfice indu au détriment du défendeur. Elle ajoute que le contrat de vente viagère est un contrat aléatoire qui par essence ne permet pas de soutenir que le prix qu'aurait eu à payer l'acquéreur pour bénéficier de la jouissance du bien aurait pu être négocié à des conditions plus avantageuses qu'elles rendraient réductibles les clauses du contrat qui devraient ainsi être considérées comme une clause pénale. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, Monsieur [W] [Z] sollicite : A titre principal : - le débouté de l'ensemble des demandes de Madame [D] [R] sauf celle tendant à constater la résolution de la vente au 3 avril 2021 ; - constater que la clause stipulant la conservation des rentes payées par les locataires à titre de dommages et intérêts en cas de résolution est une clause pénale et fixer cette clause pénale à une somme équivalente à la valeur de l'immeuble au moment de son acquisition soit 60 000 euros ; - condamner Madame [D] [R] à lui restituer toute somme d'argent due à raison de la disparition rétroactive du contrat, soit 265 420,33 euros correspondant à : * 214 028,28 euros pour le remboursement du paiement des rentes viagères non prescrites et après compensation de la condamnation de Monsieur [W] [Z] au titre de la clause pénale ; * 28 978,05 euros en remboursement des règlements faits après l'introduction de l'instance judiciaire et ne correspondant à aucune créance contractuelle ; * 22 414 euros pour les taxes foncières ; Subsidiairement : - réduire à plus juste proportion l'indemnité d'occupation sollicitée par Madame [D] [R] et la limiter au jour de son départ des lieux ; - ordonner la compensation entre toutes condamnations prononcées par le jugement à intervenir ; En tout état de cause : - statuer ce que de droit sur les dépens ; - condamner Madame [D] [R] à payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Tout d'abord, Monsieur [W] [Z] confirme, dans ses dernières écritures, son accord donné préalablement à la résolution du contrat de vente viagère au 3 avril 2021. Il indique ainsi sur le fondement de l'actuel article 1229 du code civil qui reprend à droit constant l'ancienne jurisprudence, que la résolution met fin au contrat et suppose la restitution par les parties de ce qu'elles se sont procurées l'une à l'autre. Ainsi, au soutien des articles 1352 à 1352-9, il affirme que la résolution de la vente suppose la restitution d'une partie des sommes allouées. A ce titre, il sollicite la restitution des sommes dues à raison de la disparition rétroactive du contrat soit 264 051,33 euros. Par ailleurs, il soutient que la stipulation prévoyant que lors de l'anéantissement du contrat, toutes les sommes effectivement payées par l'acquéreur seraient conservées par le vendeur à titre de dommages et intérêts s'analyse comme une clause pénale. Concernant la demande d'indemnité d'occupation, il soutient qu'au regard de la résolution du contrat et de son effet rétroactif, la demanderesse n'est pas fondée à solliciter une indemnité d'occupation. Si, une indemnité d'occupation devait être retenue, il affirme que cette dernière doit prendre fin au moment de la restitution des clés de l'immeuble soit le 20 mars 2024. En effet, il estime qu'il n'y a pas lieu d'aller au-delà de cette date alors que l'entrave à la jouissance du bien n'est aucunement démontrée après le 20 mars 2024. Concernant les demandes indemnitaires de la demanderesse, tout d'abord concernant le préjudice né du refus de permettre la restitution juridique du bien le défendeur soulève sur le fondement de l'article 1224 du code civil que la résolution d'un contrat résulte de l'application d'une clause résolutoire ou d'une décision de justice. Il estime avoir consenti à l'application de la clause résolutoire et il peine donc à comprendre dans quelle mesure un acte notarié est nécessaire pour réitérer ce qu'il a déjà acté par voie de conclusions puis par correspondance de son conseil lors de l'instance judiciaire. Il affirme ainsi que la rétention juridique n'existe que dans l'esprit de la demanderesse et justifie ainsi le débouté de cette dernière. Concernant la demande de condamnation au paiement de 20 000 euros au titre de l'état du logement, Monsieur [W] [Z] se fondant sur l'article 1352-1 du code civil dans sa version actuelle au regard de la codification de la précédente jurisprudence à droit constant, considère qu'aucune dégradation ou détérioration du bien n'est documentée. Il précise que le premier constat d'huissier ne fait état d'aucune dégradation mais relève simplement l'ancienneté des revêtements. Il ajoute que l'absence de consignation par Madame [D] [R] après avoir obtenu du Juge de la mise en état par ordonnance du 14 janvier 2025, la désignation d'un expert judiciaire pour analyser la valeur du bien et la nature des travaux à y mener, illustre que le bien a été rendu dans un bon état d'entretien. Il affirme également être de bonne foi et considère qu'aucun gros travaux n'est à effectuer dans le bien litigieux. Concernant la demande de dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros, en se fondant sur les dispositions de l'article 1976 du code civil et une loi du 25 mars 1949 révisant certaines rentes viagères, il indique que la demande d'indemnisation de 5000 euros se fonde sur l'assimilation des rentes viagères à des dettes ménagères, or il affirme que la demanderesse n'est pas dans le besoin. Il soutient ainsi que l'intéressée ne subit aucun préjudice ce qui ne justifie pas le versement de dommages et intérêts. Concernant l'état de la créance de Madame [D] [R], le défendeur affirme que les comptes sont incorrects. Ainsi, il soutient que certaines créances exigées par la demanderesse sont prescrites au regard des dispositions de l'article 2224 du code civil qui consacre une prescription de cinq années. Il affirme en ce sens qu'il appartient à la demanderesse de justifier de la date précise des impayés sur la période 2014-2021 puisque le premier commandement de payer du 30 septembre 2014 correspond à une partie de la dette réclamée sans toutefois être clair sur ce que la somme de 12 673,05 euros recouvre. Au regard de la prescription par cinq années des actions personnelles ou mobilières, il considère ainsi que la créance de 12 673,05 euros figurant dans le commandement de payer de 2014 et reprise dans celui de 2021 est prescrite. Il sollicite le remboursement du paiement des rentes viagères non prescrites et après compensation de la condamnation au titre de la clause pénale, la somme de 214 028,28 euros. Il souhaite également obtenir le remboursement des paiements intervenus après la résolution du contrat soit 28 978,05 euros sur le fondement des articles 1302 et 1302-1 du code civil. Il soutient également devoir percevoir le remboursement de l'intégralité de ses impôts fonciers qu'il estime à 22 414 euros. * La clôture finale est intervenue le 11 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 3 février 2026. A l'audience, une note en délibéré a été autorisée. L'affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026. Par note en délibéré, l'avocat de Monsieur [W] [Z] a transmis un avis de taxe foncière pour 2025 en précisant que ce dernier avait payé cette taxe pour 1386 euros de sorte que le montant des demandes de restitution s'élèvait à 23.800 euros pour les taxes foncières portant le montant total des réclamations à 266.106,33 euros. L'avocat de Madame [D] [R] n'a pas pas fait d'observations.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la demande de résolution de la vente "viagère" Le contrat de vente avec constitution de rente viagère conclu entre les parties étant antérieur à l'entrée en vigueur le 1er octobre 2016 de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, il demeure soumis à la loi ancienne, y compris pour ses effets légaux et pour les dispositions d'ordre public, par application de l'article 9 de cette ordonnance. En vertu de l'article 1134 ancien du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites". Aux termes de l'article 1183 ancien du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation, et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Selon l'article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. En l'espèce, l'acte notarié conclu le 7 octobre 1987 comprend une clause résolutoire selon laquelle : "Par dérogation aux dispositions de l'article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera, de plein droit et sans mise en demeure préalable et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, purement et simplement résolue, si bon semble au VENDEUR, un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, contenant déclaration par le VENDEUR de son intention d'user du bénéfice de la clause". La clause résolutoire est ici une clause de plein droit. En outre, le commandement de payer visant la clause résolutoire présente au contrat délivré à Monsieur [W] [Z] le 2 mars 2021 indique que ce dernier est redevable de rentes viagères non versées à la crédirentière. De plus, la demanderesse et le défendeur s'accordent tous deux sur le principe de la résolution du contrat de vente viagère au 3 avril 2021. Ainsi, par application de la clause résolutoire, le contrat de vente est effectivement résolu, par suite de l'inexécution par Monsieur [W] [Z] de son obligation de paiement de la rente viagère vis-à-vis de la crédirentière. Dès lors, les conditions d'application de la clause résolutoire insérée au contrat de vente du 7 octobre 1987 étant réunies, le contrat de vente viagère portant sur une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] cadastrée section C n°[Cadastre 1] est résolu à compter du 3 avril 2021 en raison du non paiement de rentes viagères dues par Monsieur [Z], étant précisé qu'en toute hypothèse, les parties s'accordent sur la résolution du contrat au 3 avril 2021. Sur les conséquences de la résolution de la vente La résolution emportant en principe l'anéantissement rétroactif du contrat et restitution réciproque des prestations, le crédirentier recouvre donc la propriété des biens aliénés et doit normalement restituer les arrérages perçus, ainsi que la partie du prix éventuellement perçue au comptant, sauf si les parties ont expressément entendu y déroger notamment en prévoyant que le crédirentier pourra conserver les arrérages perçus. En l'espèce, la maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] cadastrée section C n°[Cadastre 1] a fait l'objet d'une restitution à Madame [D] [R] le 20 mars 2024. La restitution du bien litigieux est donc actée. Concernant la restitution éventuelle des arrérages, il convient d'analyser le contrat de vente conclu entre les cocontractants. L'acte notarié conclu le 7 octobre 1987 prévoit qu'en cas de résolution, "tous les arrérages perçus par le VENDEUR et tous embellissements et améliorations apportés à l'immeuble vendu seront de plein droit définitivement acquis au VENDEUR, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, à titre de dommages-intérêts et d'indemnité forfaitaire". En l'espèce, il est justifié dans l'acte authentique que Monsieur [W] et Madame [I] [Z] ont versé aux vendeurs 400 000 francs soit 60 979,61 euros, somme entièrement convertie en une rente réversible annuelle et viagère de 48 000 francs, soit 7317,55 euros. Le défendeur soutient néanmoins que cette clause doit s'analyser en une clause pénale que le juge peut, en conséquence, modérer dès lors qu'elle est manifestement excessive. L'article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, prévoit que "lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite." La clause pénale est donc une clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée. Ici, la clause insérée dans l'acte authentique répond indéniablement à cette définition. Ainsi, dès lors que le juge estime le montant de l'indemnité résultant de la clause pénale manifestement excessive par rapport au préjudice subi par le créancier qu'il apprécie, il lui appartient de réduire le montant de l'indemnité résultant de l'application d'une clause pénale, dans la double limite du montant initialement convenu et du montant du préjudice. Le préjudice réel est donc l'élément qu'il faut considérer, puisque les juges sont souverains dans l'appréciation du préjudice subi par le créancier et ne peuvent, en fixant le montant de l'indemnité résultant de l'application d'une clause pénale manifestement excessive, allouer une somme inférieure au montant du dommage subi par le créancier, sans toutefois être tenus de limiter ce montant à celui du préjudice réellement subi. En l'espèce, ce bien a initialement été estimé à 400 000 francs soit 60 979,61 euros en 1987. La valeur vénale de l'immeuble objet du contrat de vente a été fixée entre 110 000 et 120 000 euros nets vendeur en 2023 conformément à l'avis de valeur fourni au dossier en date du 10 mai 2023. Il n'est pas contesté que concernant la période d'octobre 1987 au 3 avril 2021, date de la résolution du contrat de vente viagère, Monsieur [W] [Z] devait payer un montant annuel initial de 7317,55 euros pour la période allant d'octobre 1987 à septembre 2014 puis à compter de cette date, une rente annuelle de 13 711,92 euros suite à une revalorisation acceptée par ce dernier. Il n'y a pas de comptabilité claire tenue par Madame [D] [R] ou Monsieur [W] [Z] tant sur ce qui était dû que sur ce qui a été payé de sorte que la présente juridiction a essayé d'analyser, en fonction de la charge de la preuve incombant à chacune des parties, les pièces versées et a tenu compte aussi des montants non discutés par les parties. Certaines sommes réclamées dans les commandements sont anciennes voire prescrites, les arrérages échus de la rente se prescrivant par 5 ans, et les imputations des paiements ne sont pas indiquées. Depuis la conclusion du contrat de vente viagère en 1987, Monsieur [Z] s'est régulièrement acquitté des arrérages de la rente d'un montant annuel initial de 7317,55 euros annuels pour la période allant d'octobre 1987 à septembre 2013,période de début des impayés, donc pour 190.258,30 euros. Les premiers impayés partiels sont survenus à compter du mois de septembre 2013 ayant donné lieu à un premier commandement de payer en 2014 faisant état d'une dette de 12 458,53 euros puis un deuxième commandement de payer en février 2021 faisant état d'une dette de Monsieur [Z] de 26 235,53 euros reprenant la première dette de 2014. Les pièces produites par Madame [D] [R] menionnent que Monsieur [W] [Z] a payé depuis le 1er octobre 2014 jusqu'au 1er février 2021 la somme de 74 422,34 euros. Le défendeur a également fait l'objet de saisies par voie de commissaire de justice et a procédé à des paiements spontanés entre mai 2021 et avril 2023. Il a donc payé la somme de 18 544,67 euros pour cette période. Ainsi, le défendeur aurait payé la somme totale de 190.258,30 + 74 422,34 + 18 544,67 = 283.225,316 euros sur ce qui serait dus en principal au titre des arrérages de la rente jusqu'à la date de résolution du contrat, étant précisé que les paiements, à défaut d'autres précisions, s'imputent sur les dettes les plus anciennes et que certains paiements ont servi à payer les frais d'huissier nécessaires au recouvrement. Sur ce point, Madame [D] [R] ne détaille pas le montant précis des rentes dues de sorte que le montant calculé par Monsieur [Z] de 286.701,33 euros de rente dues avant prescription pour la période d'octobre 1987 au 3 avril 2021 est cohérent et doit être retenu. Le défendeur indique avoir payé la somme de soit 279 010,47 euros sur le principal au titre des arrérages de la rente, sans tenir compte du paiement des frais d'huissiers. Ce montant est cohérent avec les rentes exigibles et non prescrites. Ainsi, au final, la présente juridiction considére que la somme de 279.010,47 euros a été consacrée au stricte paiement de la rente non prescrite pour les 402 mois d'occupation de l'immeuble par Monsieur [Z] jusqu'à la résolution prononcée au 3 avril 2021, soit une mensualité moyenne de 694,06 euros. La résolution étant prononcée au 3 avril 2021, Madame [R] redevient propriétaire de l'immeuble au 7 octobre 1987. En réalité les sommes versées par Monsieur [Z] couvrent l'occupation de la maison de la même façon qu'un locataire pour une mensualité moyenne de 694,06 euros pour une immeuble d'une valeur sur le marché en 2023 de 120.000 euros, soit 5,78 % de cette valeur, pourcentage traditionnellement retenu pour calculer une valeur locative. Considérant également que les arrérages perçus sont donc l'équivalent d'un loyer mensuel à régler au titre de l'occupation du bien puisqu'aucun bouquet n'a été versé initialement en capital, les sommes ainsi versées et retenues par Madame [D] [R] en application de la clause pénale ne caractérisent aucunement un montant d'indemnité manifestement excessif par rapport au préjudice subi par cette dernière. En conséquence, il convient de dire que Madame [D] [R] conservera les arrérages perçus jusqu'au 3 avril 2021. Concernant le paiement par Monsieur [W] [Z] des taxes foncières acquittées, il convient de rappeler tout d'abord qu'en cas de viager occupé, le paiement de la taxe foncière incombe à l'acquéreur. En outre, dans la partie consacrée aux charges et conditions, l'acte notarié conclu le 7 octobre 1987 prévoit que "l'acquéreur acquittera à compter de la même date, tous impôts, taxes et charges de toute nature assis ou à asseoir sur l'immeuble présentement vendu" Ainsi, Monsieur [W] [Z] s'est acquitté de ces différentes taxes depuis la conclusion du contrat de vente le 7 octobre 1987. Ce paiement des taxes foncières est intrinsèquement en lien avec le contrat de vente viagère. Or, la résolution de ce dernier justifie la restitution par Madame [D] [R], propriétaire du bien, de ces paiements. En l'espèce, Monsieur [W] [Z] justifie les paiements uniquement des taxes foncières des années 2018 et de 2020 à 2025 pour un montant total de 7414 + 1386 = 8800 euros. En ce sens, au regard des pièces produites, il appartiendra à Madame [D] [R] de payer à Monsieur [W] [Z] la somme de 8800 euros au titre des taxes foncières réglées pour les années 2018 et de 2020 à 2025. Sur la demande d'indemnité d'occupation L'indemnisation de l'occupation est due, dès lors que la propriétaire ne pouvait user du bien immobilier ou le donner en location, cette privation justifiant en elle même l'existence du préjudice, sans que la présence effective de l'occupant ait d'influence sur ce point. En l'espèce, le contrat est réputé résolu depuis le 3 avril 2021. Dès lors depuis cette date, Monsieur [W] [Z] est devenu sans droit ni titre à occuper le logement. Or, il n'est pas contesté qu'il n'a quitté les lieux que le 20 mars 2024. Il s'est donc maintenu dans les lieux du 3 avril 2021 jusqu'au 20 mars 2024, soit 36,5 mois, sans aucun titre le lui permettant et sans verser aucun loyer ni même d'indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation est fixée en général à environ 5% à 6 % de la valeur de l'immeuble sur le marché. En l'espèce, l'immeuble occupé est une maison d'habitation de 90 m² avec un terrain de 122 m² datant de 1950, composée de 2 chambres avec possibilité d'une troisième, située à [Localité 3], pour une valeur sur le marché de 120.000 euros de sorte que sa valeur locative annuelle peut être fixée à 8328,72 euros annuels ou 694,06 euros mensuels. Par suite, Monsieur [W] [Z] devra verser à Madame [D] [R] une indemnité d'occupation égale à la somme de 694,06 euros x 36,5 = 25.333,19 euros pour la période allant de la résolution du contrat de vente à la restitution du bien litigieux soit à compter du 3 avril 2021 jusqu'au 20 mars 2024. Sur les demandes indemnitaires de Madame [D] [R] Concernant tout d'abord la demande d'indemnisation relative à la dégradation de la maison restituée. Si Madame [D] [R] estime ce préjudice à hauteur de 20 000 euros, aucun élément objectif permettant d'estimer le montant des travaux à effectuer n'est joint au dossier. En effet, les constats effectués par commissaire de justice les 20 mars et 19 avril 2024 sont insuffisants pour caractériser le préjudice subi et la responsabilité incombant au défendeur puisqu'aucune évaluation chiffrée n'y figure. Par ailleurs, si le Juge de la mise en état a permis la désignation d'un expert judiciaire pour analyser la valeur du bien litigieux et la nature des travaux à y mener par ordonnance du 14 janvier 2025, Madame [D] [R] a délibérément fait le choix de ne pas faire suite à cette désignation en ne consignant pas la somme d'argent exigée. Ainsi, eu égard à ce manque de diligence émanant de la demanderesse et à l'absence de preuve matérielle permettant d'illustrer et de justifier le préjudice allégué, Madame [D] [R] sera déboutée de sa demande indemnitaire formulée à ce titre. Concernant le préjudice de jouissance estimé à 10 000 euros eu égard à l'absence de publication concernant l'accord des cocontractants sur la résolution de la vente auprès de la publicité Foncière de [Localité 6], la demanderesse fait état d'une absence de jouissance juridique du bien. Cet élément peine à convaincre en ce que Madame [D] [R] ne fournit aucun élément permettant d'attester de son incapacité à jouir matériellement et juridiquement du bien. En effet, elle dispose pleinement de ce bien depuis sa restitution le 20 mars 2024 et ne démontre aucun préjudice subi en lien avec notamment une incapacité à vendre le bien ou à le louer. Ainsi, au regard de l'absence de démonstration du préjudice de jouissance allégué, Madame [D] [R] sera déboutée de sa demande indemnitaire formulée à ce titre. Enfin, concernant sa demande d'indemnisation à la somme de 5000 euros, si Madame [D] [R] prétend à l'allocation d'une telle somme, elle n'apporte néanmoins aucun élément justifiant le versement de cette dernière en indemnisation d'un préjudice. D'ailleurs, aucun préjudice n'est caractérisé pour prétendre à cette indemnisation. En conséquence, Madame [D] [R] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Il conviendra d'ordonner la compensation des créances de chaque partie. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire : • Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [W] [Z] qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens. • Sur les frais irrépétibles : Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, Monsieur [W] [Z], condamné aux dépens, sera condamné à payer à Madame [D] [R], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 2.500 euros. • Sur l'exécution provisoire : Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aucune disposition légale ou circonstance d'espèce ne commande de faire exception au principe posé par l'article 514 du code de procédure civile. L'exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, PRONONCE la résolution de la vente viagère conclue par acte notarié le 7 octobre 1987 entre Monsieur [K] [V] d'une part et Monsieur [W] et Madame [I] [Z] d'autre part, concernant une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] cadastrée section C n°[Cadastre 1], à la date du 3 avril 2021 ; ORDONNE la publication du jugement au Service de Publicité Foncière et d'enregistrement de [Localité 6] ; CONSTATE la restitution, par Monsieur [W] [Z] à Madame [D] [R] épouse [V], de la maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] cadastrée section C n°[Cadastre 1] ; DEBOUTE Monsieur [W] [Z] de sa demande de réduction de la clause pénale ; CONSTATE que Madame [D] [R] épouse [V] doit la somme de 8.800 euros à Monsieur [W] [Z] au titre du remboursement des taxes foncières payées au titre de l'année 2018 puis de 2020 à 2025 ; CONSTATE que Monsieur [W] [Z] doit à Madame [D] [R] épouse [V] la somme de 25.333,19 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période allant du 3 avril 2021 au 20 mars 2024 ; ORDONNE la compensation ; CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à Madame [D] [R] épouse [V] la somme finale après compensation de 16.533,19 euros ; DEBOUTE Madame [D] [R] épouse [V] de ses demandes de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à Madame [D] [R] épouse [V] la somme totale de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire. LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.