Tribunal judiciaire de Nantes, 5 août 2024, 23/03384

Minute n° AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 05 Août 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : S.A. ICF ATLANTIQUE 16 rue Henri Barbusse 37700 ST PIERRE DES CORPS représentée par Me Doris SIEURIN, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [P] [U] 74 boulevard Auguste Peneau Blottereau 44300 NANTES représenté par Me Guillaume GUILLEVIC, avocat au barreau de NANTES D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Laetitia GAILLARD-MAUDET GREFFIER : Aurélien PARES PROCEDURE : date de la première évocation : 14 Mars 2024 date des débats : 13 Juin 2024 délibéré au : 05 Août 2024 RG N° N° RG 23/03384 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MSJ3 COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Me Doris SIEURIN CCC à Me Guillaume GUILLEVIC + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 29 octobre 2021, la société anonyme d'habitations à loyer modéré ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [P] [U] un logement situé 74 Boulevard Auguste Peneau - 2ème étage - Escalier 01 - Porte n°124 - 44300 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 339,03 €, outre une provision sur charges de 80,93 € par mois. Le 18 juillet 2023, la société ICF ATLANTIQUE a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.791,28 € au titre des loyers échus et impayés au 1er juillet 2023. Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 19 juillet 2023. Par acte de Commissaire de justice du 10 octobre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 25 octobre 2023, la société ICF ATLANTIQUE a fait assigner Monsieur [P] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir : - Constater et/ou prononcer la résiliation du bail signé le 29 octobre 2021 entre les parties à compter du 19 septembre 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire et le dire sans droit ni titre d'occupation ; - A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ; - Ordonner en conséquence son expulsion de corps et de biens des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; - Condamner Monsieur [P] [U] à lui payer la somme de 3.270,38 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de l'assignation à parfaire ou diminuer au jour de l'audience augmentée des intérêts au taux légal en vertu de l'article 1155 du Code civil ; - Condamner Monsieur [P] [U], au visa de l'article 1760 du Code civil, au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel au moins égal au dernier terme de loyer, soit la somme mensuelle de 339,03 € à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, outre les charges courantes ainsi que les intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil ; - Condamner Monsieur [P] [U] au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, selon l'article 1153 alinéa 4 du Code civil ; - Condamner Monsieur [P] [U] au paiement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner Monsieur [P] [U] au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1153-1 du Code civil, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 18 juillet 2023 et de tous les actes qui s'en suivent, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile ; - Ordonner l'exécution provisoire au visa de l'article 515 du Code de procédure civile. Le 21 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de Loire Atlantique a rendu au profit de Monsieur [P] [U] une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement, avec orientation vers un réaménagement des dettes. Par une décision adressée aux parties le 2 mai 2024, la commission a suspendu l'exigibilité des créances pour une durée de 24 mois, en ce compris la créance de la société ICF ATLANTIQUE, pour un montant de 2.655,87 €. A l'issue de deux renvois à la demande de l'une des parties au moins, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 juin 2024 lors de laquelle la société ICF ATLANTIQUE, valablement représentée par ministère d'avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 2.697,98 € selon le décompte arrêté au 1er mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse. Monsieur [P] [U] a comparu, valablement représenté par son conseil. S'en rapportant à ses conclusions écrites il a demandé au Juge de : - Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société ICF ATLANTIQUE ; - Débouter la société ICF ATLANTIQUE de sa demande en paiement de la somme de 3.270,38 € au titre des loyers et charges impayés augmentée des intérêts légaux ; - Constater que la dette locative de Monsieur [P] [U] s'arrête à la somme de 2.510,47 € et 145,40 € de pénalités conformément à la déclaration de créance de la société ICF ATLANTIQUE du 9 février 2024 ; - Suspendre toute mesure d'exécution prononcée à l'encontre de Monsieur [P] [U] et la clause résolutoire ; - Confirmer le maintien dans les lieux de Monsieur [P] [U] ; A titre subsidiaire, - Accorder à Monsieur [P] [U] des délais pour le paiement de sa dette locative envers la société ICF ATLANTIQUE ; - Dire et juger que Monsieur [P] [U] payera à la société ICF ATLANTIQUE, en sus du loyer et charges contractuelles, la somme maximale de 50 € par mois en remboursement de sa dette locative ; - Condamner la société ICF ATLANTIQUE aux entiers dépens. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l'audience. La décision a été mise en délibéré au 5 août 2024.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande En vertu de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique". Aux termes de l'article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, "A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)". En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 25 octobre 2023, 1soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience fixée au 14 mars 2024. En outre, la société ICF ATLANTIQUE justifie avoir saisi la CCAPEX le 19 juillet 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 9 une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le contrat est résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [P] [U] le 18 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.791,28 €. 1Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n'ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois. Il n'est pas contesté par ailleurs que la décision de recevabilité de la commission de surendettement rendue au profit de Monsieur [P] [U] est intervenue le 21 décembre 2023, soit postérieurement au délai de deux mois imparti à ce dernier pour régler la somme visée dans le commandement. Dans ces conditions, il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l'espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.697,98 € au 1er mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse. Il convient toutefois de déduire de ce décompte une somme de 145,40 € imputée au locataire au titre des frais de procédure (frais d'huissier) qui ne relèvent pas de l'arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens. Ce décompte n'appelle aucune critique et Monsieur [P] [U] n'a fait état d'aucun autre règlement qui n'aurait pas été pris en considération, étant précisé que la somme qu'il reconnaît devoir, fixée conformément à la déclaration de créances du 9 février 2024, ne prend pas en compte l'échéance du mois de février 2024, désormais exigible. En conséquence, Monsieur [P] [U] sera condamné à payer à la société ICF ATLANTIQUE la somme de 2.552,58 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse. Sur les délais de paiement visant à suspendre les effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (...)". L'article 24 VI de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que "Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;". L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, il est établi par les pièces produites aux débats que la Commission de surendettement, le 21 décembre 2023, a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Monsieur [P] [U]. Par une décision adressée aux parties le 2 mai 2024, la commission de surendettement a imposé au profit de Monsieur [P] [U] une suspension de l'exigibilité de la créance locative en application de l'article L. 733-1 4° du Code de la consommation, d'une durée de 24 mois. Il n'a été fait état d'aucune contestation de cette décision, de sorte que cette mesure est toujours en cours. 1Le décompte versé aux débats laisse par ailleurs apparaître que Monsieur [P] [U], qui perçoit toujours une allocation logement, a repris le paiement intégral de son loyer et ses charges avant l'audience, et ce depuis plusieurs mois. En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au 2 août 2026. Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [P] [U] de s'acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique. En cas de résiliation du bail, Monsieur [P] [U] sera en outre tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 492,11 € selon le décompte arrêté au 1er mars 2024, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La société ICF ATLANTIQUE pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion. Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion. Sur le sort des meubles Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de dommages et intérêts L'article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, la SA ICF ATLANTIQUE ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, lequel sera réparé par l'application des intérêts au taux légal. En conséquence, la société bailleresse sera déboutée de sa demande de ce chef. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Monsieur [P] [U], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 18 juillet 2023. Sur l'article 700 du code de procédure civile En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité commande de débouter la société ICF ATLANTIQUE de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d'habitations à loyer modéré ICF ATLANTIQUE à l'encontre de Monsieur [P] [U] ; CONDAMNE Monsieur [P] [U] à payer la société anonyme d'habitations à loyer modéré ICF ATLANTIQUE la somme de 2.552,58 € (DEUX MILLE CINQ CENT CINQUANTE DEUX EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse ; SUSPEND le cours des intérêts et l'exigibilité de cette dette jusqu'au 2 août 2026 ; RAPPELLE qu'en application de l'article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l'exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu'à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant le délai ainsi consenti ; DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges pendant le délai consenti la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible ; En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-paiement du loyer courant et des charges, CONSTATE, par l'effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 19 septembre 2023, du contrat de bail conclu le 29 octobre 2021 entre Monsieur [P] [U] et la société anonyme d'habitations à loyer modéré ICF ATLANTIQUE, portant sur le logement situé, 74 Boulevard Auguste Peneau - 2ème étage - Escalier 01 - Porte n°124 - 44300 NANTES; DIT que Monsieur [P] [U] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [P] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Monsieur [P] [U] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré ICF ATLANTIQUE une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 492,11 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; DÉBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré ICF ATLANTIQUE de sa demande de dommages et intérêts ; DÉBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré ICF ATLANTIQUE de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Monsieur [P] [U] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 18 juillet 2023 ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu'une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l'Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits. Le Greffier La Présidente PARES L. GAILLARD-MAUDET