Tribunal judiciaire de Paris, 20 juillet 2026, 26/02606

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [H] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Nathalie FEUGNET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 26/02606 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGUZ N° MINUTE : 3 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 20 juillet 2026 DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l'ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 Situation : DÉFENDEUR Monsieur [H] [Z], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 mai 2026 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 20 juillet 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/02606 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGUZ

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 27/ 11/ 2018 à effet au 27/ 11/ 2018, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à M. [Z] [H] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 3], avec cave, pour un loyer de 449,95 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [Z] [H] le 8/ 10/ 2025 pour avoir paiement d'un arriéré de 2654.23 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 5/ 03/ 2026, [Localité 1] HABITAT OPH a fait assigner M. [Z] [H] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer à compter du 08/12/2025, - voir ordonner l'expulsion de M. [Z] [H] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier, - voir condamner M. [Z] [H] au paiement à titre provisionnel : - D'une somme de 2458,01 euros au titre de l'arriéré au 16/02/2026, janvier 2026 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure - D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, - D'une somme de 390 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation. L'assignation a été dénoncée à M.[G] [Localité 1] le 6/ 03/ 2026. A l'audience du 18/05/2026, le bailleur réduit sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 1683,28 euros, au 18/05/2026, avril 2026 inclus, maintient ses autres demandes. Il précise qu' il ne s'oppose pas à des délais de paiement . M. [Z] [H], assigné selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, n'a pas comparu ni été représenté, l'acte étant déposé en étude de commissaire de justice. Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe. En délibéré sur autorisation, [Localité 1] HABITAT OPH a adressé un décompte actualisé à l'audience et indique ne pas s'opposer à des délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité : En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 10/10/2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi . Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 8/ 10/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. Le bail est un bail non conventionné selon les clauses de la 1ère page du bail , qui a donc été reconduit par trimestre, et pour la dernière fois le 27/08/2025 . Lors de la reconduction tacite du bail , il existe un nouveau bail , en application de l'article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est alors soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction . Le délai applicable lors du commandement de payer était donc le délai de six semaines. Il doit donc prendre effet dans les conditions de la législation applicable, le 19/11/2025 à minuit soit à compter du 20/11/2025 . En tout état de cause , les paiements intervenus entre le 20/11/2025 et le 08/12/2025 n'ont pas apuré toute la dette, le paiement du 12/11/2025 étant suivi d'un paiement le 09/12/2025 , selon le décompte. M. [Z] [H] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 19/ 11/ 2025 à minuit soit à compter du 20/ 11/ 2025. Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois d'octobre 2025. Il n'est pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur, en l'absence de M.[Z]. En application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89 : Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [Z] [H] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. Sur l'indemnité d'occupation : Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi , et de condamner M. [Z] [H] au paiement de celle-ci. Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [Z] [H] reste devoir une somme de 1683,28 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus à la date du 18/05/2026, avril 2026 inclus. Il convient en conséquence de condamner M. [Z] [H] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 8/ 10/ 2025. En application de l'article 24 V de la loi du 06/07/89 : Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [Z] [H] dispose de revenus qui ont manifestement permis la reprise du loyer courant. Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 70 euros selon modalités au dispositif. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner M. [Z] [H] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision . Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile : En équité , il convient de débouter [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe : Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, DECLARE le bailleur recevable à agir CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 20/ 11/ 2025 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4], avec cave. CONDAMNE, M. [Z] [H] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE M. [Z] [H] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 1683,28 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 18/05/2026, avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8/ 10/ 2025 AUTORISE M. [Z] [H] à s'acquitter de la dette par 24 mensualités de 70 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 25ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts , DIT que [Localité 1] HABITAT OPH pourra faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [H], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE M. [Z] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision DEBOUTE [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande en en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT