Tribunal judiciaire de La Rochelle, 15 juillet 2025, 24/02050

JUGEMENT DU : 15 Juillet 2025 Nature de l'affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé DOSSIER N° : N° RG 24/02050 - N° Portalis DBXC-W-B7I-FFR4 AFFAIRE : S.A.S. EURODIF C/ Société [Localité 13] INVEST MINUTE N° : 25/00010 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE LOYERS COMMERCIAUX COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX: Sophie ROUBEIX, GREFFIER : Ségolène FAYS, PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. EURODIF, société immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n°408 772 101, dont le siège social est sis [Adresse 9] représentée par Me Mathilde BLOCK, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, et par Me Caroline FAUVAGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDERESSE Société [Localité 13] INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 14] représentée par Maître Fabien-Jean GARRIGUES de la SCP GARRIGUES ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats plaidant *** Débats tenus à l'audience du : 03 Juin 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 15 juillet 2025 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe. ************* EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 05 avril 2013, la SARL [Localité 13] INVEST a donné à bail commercial à la SAS EURODIF un local situé [Adresse 11] à [Localité 13] cadastré section AN n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] à [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] d'une superficie de 1510 m² et ce moyennant un loyer annuel de 181 200€ HT. Par acte d'huissier du 28 juillet 2022, la SAS EURODIF a demandé à la SARL [Localité 13] INVEST le renouvellement du bail avec fixation du montant du loyer annuel à la somme de 158 550€HT et HC. Le 12 octobre 2022, la SARL [Localité 13] INVEST a fait connaître son accord sur ce renouvellement mais s'est opposée à la demande de déplafonnement du loyer. En l'absence d'accord sur le montant du loyer, la SAS EURODIF a, par exploit du 18 juillet 2025, fait assigner la SARL [Localité 13] INVEST devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en matière de loyers commerciaux aux fins de : * voir dire, que le loyer du bail renouvelé au 1er août 2022 soit fixé à sa valeur locative, * voir fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 158 550€ HT et HC, * subsidiairement voir désigner un expert avec pour mission d'évaluer la valeur locative du local * voir condamner la SARL [Localité 13] INVEST à rembourser à la SAS EURODIF le différentiel entre les loyers effectivement versés à titre provisionnel depuis le 1er août 2022 et les loyers effectivement dus à raison de la présente fixation, * voir condamner la SARL [Localité 13] INVEST au paiement des intérêts légaux sur les trop perçus de loyer et ce à compter du 1er août 2022, les intérêts dus sur une année entière étant eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, * et voir condamner la SARL [Localité 13] INVEST à lui verser la somme de 5000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Aux termes de ses dernières écritures, la SAS EURODIF demande au juge des loyers commerciaux de : * dire que le loyer du bail renouvelé au 1er août 2022 doit être fixé à la valeur locative * fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er août 2022 à la somme annuelle de 158 550€ HT et HC, * subsidiairement désigner un expert avec pour mission d'évaluer la valeur locative du local, * ordonner à la SARL [Localité 13] INVEST de produire tous les baux et renouvellements de baux du centre commercial avec les derniers appels de loyers, * condamner la SARL [Localité 13] INVEST à rembourser à la SAS EURODIF le différentiel entre les loyers effectivement versés à titre provisionnel depuis le 1er août 2022 et les loyers effectivement dus à raison de la présente fixation, * condamner la SARL [Localité 13] INVEST au paiement des intérêts légaux sur les trop perçus de loyer et ce à compter du 1er août 2022, les intérêts dus sur une année entière étant eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, * et condamner la SARL [Localité 13] INVEST à lui verser la somme de 5000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle soutient avoir notifié un mémoire en fixation du loyer à son bailleur par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mars 2024, présentée le 04 avril 2024 et non retirée par la SARL [Localité 13] INVEST et à laquelle celle-ci n'aurait pas répondu. Elle fait valoir que la fixation du montant du loyer serait sans lien avec l'aptitude du preneur à supporter le montant de ce loyer. Elle expose que l'expert par elle mandaté aurait recueilli sous le sceau de la confidentialité le montant des loyers pratiqués dans le centre commercial et que la SARL [Localité 13] INVEST étant le seul propriétaire des locaux du centre commercial, elle aurait accès à la totalité des baux et pourrait en vérifier les loyers. Elle ajoute que la superficie de son local étant de 1510 m², il serait logique de ne prendre en compte que les baux des locaux d'une superficie supérieure à 1000m². Elle précise que dans les centres commerciaux il serait d'usage de ne retenir que la surface utile et non la surface pondérée, que l'expert étant intervenue à l'amiable n'aurait pas de déclaration d'indépendance à souscrire et que la qualification de "note" du document plutôt que "rapport d'expertise" serait sans incidence sur sa valeur. La SARL [Localité 13] INVEST soulève à titre principal l'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de notification de mémoire préalable et sollicite la condamnation de la SAS EURODIF à lui verser 3000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle s'oppose à la demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 158 550€. Sur la demande d'expertise, elle sollicite que les frais soient mis à la charge de la SAS EURODIF et que le loyer soit fixé à titre provisionnel au montant actuel correspondant au dernier loyer échu en application de la clause d'échelle mobile d'indexation soit à la somme de 214 842€ HT et HC. Elle fait valoir n'avoir sollicité aucun pas de porte ou droit d'entrée lors de la signature du bail et avoir, lors de l'épidémie de COVID, adressé un avoir d'un trimestre à sa locataire. Elle affirme que la SAS EURODIF aurait saisi le juge des loyers commerciaux sans envoi d'un mémoire préalable ce qui entraînerait l'irrecevabilité de l'action, cette irrecevabilité n'étant pas régularisable. Elle énonce que le rapport non contradictoire n'aurait aucune valeur probante et qu'en l'absence d'autre élément, le juge ne pourrait pas fixer le montant du loyer sur cette seule base. Elle estime que ce rapport devrait être écarté en l'absence de déclaration d'indépendance de l'expert, du fait qu'il s'intitule "note confidentielle" et non pas rapport d'expertise, en l'absence de communication des références sur lesquelles l'expert se serait basé et aux motifs que la SAS EURODIF fonderait sa demande exclusivement sur un rapport et au regard des erreurs commises par cet expert.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la fin de non-recevoir Selon l'article R 145-27 du code de commerce "Le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l'audience.". En l'espèce, la SAS EURODIF justifie par la communication de l'avis de réception et de l'enveloppe portant la mention cochée "avisé et non réclamé" de l'envoi de son mémoire préalable à la SARL [Localité 13] INVEST le 29 mars 2024 soit plus d'un mois avant la délivrance de l'assignation à son bailleur. Par ailleurs les échanges avec le Greffe de la juridiction démontrent le dépôt de ce mémoire au greffe pour fixation d'une date d'audience. Ainsi la SAS EURODIF justifie du respect de la procédure prévue et la fin de non-recevoir soulevée par la SARL [Localité 13] INVEST sera rejetée. 2. Sur le fond Il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que si un rapport d'expertise non contradictoire mais soumis aux débats peut constituer un élément de preuve, il ne peut à lui seul, sans être corroborré par d'autres éléments de preuve, emporter la conviction d'une juridiction. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'expertise invoquée par la SAS EURODIF a été réalisée à la requête de la seule demanderesse, sans respect du principe du contradictoire, le bailleur n'ayant pas été invité à participer aux opérations de l'expert et à faire valoir ses observations. Force est de constater que les opérations de l'expert sont incomplètes. En effet, l'expert ne donne que peu d'éléments d'informations sur les éléments de référence pris en compte et ne les communique pas, au motif d'une exigence de confidentialité des enseignes approchées. Par ailleurs, la SAS EURODIF ne communique aucun autre élément de nature à compléter ce rapport. Ainsi, le respect du principe du contradictoire impose d'ordonner, avant dire droit, une expertise, conformément aux dispositions de l'article R 145-30 du Code de Commerce et ce aux frais avancés de la SAS EURODIF, demanderesse à la procédure et dans l'intérêt de laquelle la mesure est ordonnée. Il convient également de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel payé, en l'absence d'autres éléments suffisants permettant de fixer un loyer différent pendant le cours de l'instance, et ce, jusqu'à fixation définitive. En l'état chacune des parties conservera provisoirement ses frais irrépétibles et les dépens exposés. L'exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort, REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SARL [Localité 13] INVEST ; Avant dire droit, ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder : Monsieur [V] [Y] [Adresse 4] [Localité 10] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : 06.24.19.81.59 Mèl : [Courriel 12] en qualité d'expert avec mission de : - entendre les parties en leurs explications - se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier, - donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de révision du loyer, soit le 1er août 2022, Aux termes de l'article L.145-33 du Code de commerce : "Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments." FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel payé, jusqu'à fixation définitive ; DIT que la SAS EURODIF devra verser directement à l'expert la somme de 3.000 euros, à valoir sur le montant de ses honoraires au plus tard le 18 août 2025 ; DIT qu'il sera référé au juge des loyers commerciaux en cas de difficulté ; DIT que l'expert devra déposer son rapport dans les six mois de sa saisine ; DIT que l'affaire sera rappelée à la première audience utile par le greffe du juge des loyers commerciaux dès le dépôt du rapport d'expertise ; DIT en tout état de cause que l'affaire sera rappelée au plus tard à l'audience du 03 mars 2026 à 10H30 sans nouvelle convocation des parties, le présent jugement en tenant lieu ; DIT que chacune des parties conservera provisoirement les frais irrépétibles et les dépens par elle exposés, RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire. LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX