Tribunal judiciaire de Paris, 12 septembre 2024, 23/01950

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/01950 N° Portalis 352J-W-B7H-CY4ND N° MINUTE : 6 Assignation du : 03 Février 2023 contradictoire ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 12 Septembre 2024 DEMANDERESSE Société GETRIM 5 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043 DEFENDERESSE S.A. ALLIANZ IARD [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D'ORIA - IPP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1060 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DEBATS A l'audience du 28 mai 2024, avis a été donné aux avocats que l'ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024. ORDONNANCE Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2016, la société Allianz Iard a donné à bail à la société Getrim 5 des locaux commerciaux à usage de bureaux situés au 3 ème étage d'un immeuble [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de 9 années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er janvier 2017 moyennant le paiement d'un loyer annuel fixé à 100 880 euros HT/HC. Se plaignant auprès de son bailleur de charges facturées à tort et du défaut de mise en œuvre de travaux relatifs à l'entretien des parties communes et au fonctionnement de l'ascenseur commun, la société Getrim 5, par acte extrajudiciaire du 14 avril 2020, a fait assigner la société Allianz Iard devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de : - condamner la société Allianz Iard à lui verser : * la somme de 5 267,33 euros au titre des charges de climatisation indûment facturées et payées, à parfaire ; * la somme de 11 184,46 euros au titre des frais de gestion locative indûment facturés et payés, à parfaire ; - ordonner un abattement de loyer de 40% à compter du premier constat du 13 novembre 2019 et jusqu'à la production par la bailleresse d'un audit établi par un ascensoriste professionnel dont il résultera que les dysfonctionnements ont été identifiés et traités de manière pérenne ; - condamner la société Allianz Iard à mettre en œuvre les travaux de nature à permettre un fonctionnement normal de l'ascenseur de l'immeuble sous astreinte de 1 000 euros par journée de dysfonctionnement à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir ; - condamner la société Allianz Iard à lui rembourser les charges d'ascenseur qu'elle a exposées pour les exercices 2017 et 2018 soit : 429,58 euros + 429,51 euros = 859,09 euros à parfaire ; - ordonner un abattement de loyer complémentaire de 20 % à compter du premier constat du 13 novembre 2019 et jusqu'à la mise en œuvre des travaux de remise en peinture de la cage d'escalier, vitrification de l'escalier, remplacement du tapis d'escalier et remplacement des éclairages non pourvus de Led et la mise en place d'une détection de présence, - condamner la société Allianz Iard à mettre en œuvre les travaux de remise en peinture de la cage d'escalier, vitrification de l'escalier, remplacement du tapis d'escalier et remplacement des éclairages non pourvus de Led et la mise en place d'une détection de présence sous astreinte de 1 000 euros par journée de retard à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir, - condamner la société Allianz Iard à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Allianz Iard aux entiers dépens de l'instance. Suivant jugement rendu le 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment: - condamné la société Allianz Iard au paiement de 5 267,33 euros au titre des charges de climatisation indûment perçues, - condamné la société Allianz Iard au paiement de 781,72 euros au titre des honoraires de gestion du 3 ème trimestre 2019, - condamné la société Allianz Iard au paiement de 1 000 euros au titre de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens. - débouté la société GETRIM 5 de ses autres demandes. Parallèlement, par acte de commissaire de justice délivré le 6 janvier 2023, la société Allianz Iard a fait signifier à la société Getrim 5 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 87 725,24 euros selon décompte arrêté au 5 janvier 2023, outre le coût de l'acte. Par acte extrajudiciaire du 3 février 2023, la société Getrim 5 a fait assigner la société Allianz Iard aux fins de voir : - juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 janvier 2023 est nul et de nul effet ; Subsidiairement, - juger que les causes dudit commandement doivent être limitées à la somme de 87 725,24 euros : - 34 790,97 euros (déjà payé) ; - 5 267,33 + 751,72 (sommes indues en application du jugement du 26 janvier 2023); - 21 026,78 euros (frais de gestion indus) ; Soit au total la somme de 25 858,44 euros. Plus subsidiairement, - lui accorder les plus larges délais (24 mois) pour s'acquitter de la somme résiduelle éventuellement due ; En tout état de cause, - condamner la société Allianz Iard à lui verser la somme de 21 026,78 euros au titre des frais de gestion locative indûment facturés et payés, à parfaire ; - condamner la société Allianz Iard à lui verser la somme de 40 000 euros au titre des dommages et intérêts résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance lié au défaut d'entretien des parties communes ; - condamner la société Allianz Iard au paiement de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Allianz Iard au paiement des entiers dépens. Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, la société Allianz Iard a saisi le juge de la mise en état d'un incident, demandant à celui-ci de : A titre principal : - dire et juger que les sommes sollicitées au titre du remboursement de la refacturation des honoraires de gestion appelés antérieurement au 4 février 2021 sont prescrites ; - déclarer irrecevable la demande formulée devant le tribunal par la société Getrim 5 au titre du remboursement de la refacturation des honoraires de gestion 2021 à hauteur de 13 277,58 euros ; A titre reconventionnel : - dire et juger que les sommes sollicitées au titre du remboursement de la refacturation des honoraires de gestion et d'ores et déjà sollicitées dans le cadre de l'instance ayant donné lieu au jugement du 26 janvier 2023 sont frappées par l'autorité de la chose jugée; - déclarer irrecevable la demande formulée devant le tribunal par la société Getrim 5 au titre du remboursement de la refacturation des honoraires de gestion à hauteur de 11 184,46 euros, En tout état de cause, - condamner la société Getrim 5 à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2024, la société Getrim 5 demande au juge de la mise en état de : - débouter la société Allianz Iard de sa demande principale tendant à voir déclarer irrecevable, comme étant prescrite, la demande formulée par elle au titre du remboursement des sommes relatives à la refacturation des honoraires de gestion avant le 4 février 2021, soit à hauteur de 13277,58 euros ; - débouter la société Allianz Iard de sa demande subsidiaire tendant à voir déclarer irrecevable, comme étant frappée de l'autorité de la chose jugée, la demande formulée par la société Getrim 5 au titre du remboursement de la refacturation des honoraires de gestion à hauteur de 11 184,46 euros ; - condamner la société Allianz Iard au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Allianz Iard au paiement des entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. L'incident a été plaidé à l'audience du 28 mai 2024 et mis en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS

DE L'ORDONNANCE En application de l'article 789 du code de procédure civile, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: (...) 6° statuer sur les fins de non-recevoir». L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Sur la prescription Aux termes de ses conclusions d'incident, la société Allianz Iard fait valoir, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce soumettant les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux à un délai de prescription de deux ans, que l'assignation lui ayant été délivrée le 3 février 2023, la société Getrim 5 ne peut, en tout état de cause, solliciter que le remboursement des sommes appelées antérieurement au 4 février 2021 au titre de la refacturation des honoraires de gestion du mandataire de bailleur. Pour autant, et comme le fait valoir à juste titre la société Getrim 5, les actions fondées sur une demande de remboursement de charges indûment perçues ne relèvent pas de la prescription biennale mais de la prescription quinquennale prévue à l'article 2224 du code civil. Le point de départ de cette prescription se situe au jour de la régularisation des charges, date à laquelle la créance éventuelle de l'une ou l'autre des parties devient certaine et exigible et lui permet d'entreprendre, soit une action en paiement pour le bailleur en cas d'insuffisance des provisions versées par le preneur, soit une action en répétition de l'indu par le preneur en cas de trop-perçu. En l'espèce, la société Getrim 5 sollicite la condamnation de la société Allianz Iard à lui régler des frais de gestion à compter du 1er trimestre 2017 ; la première régularisation de ces charges exigibles pour l'année 2017, a été faite le 21 juin 2018 comme en atteste le décompte individuel versé aux débats. L'assignation ayant été délivrée le 3 février 2023, la société GETRIM 5 pouvait valablement solliciter le remboursement des sommes indûment versées au titre des honoraires de gestion depuis le 3 février 2018. Dès lors, l'action en remboursement des charges de la société Getrim 5 n'est pas prescrite et la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Allianz Iard sera rejetée. Sur l'autorité de la chose jugée La société Allianz Iard fait valoir que dans le cadre d'une instance antérieure ayant donné lieu à un jugement en date du 26 janvier 2023, la société GETRIM 5 a formulé la demande suivante: " - CONDAMNER la Société ALLIANZ IARD à verser à la Société GETRIM 5 la somme de 11.184,46 € au titre des frais de gestion locative indûment facturés et payés, à parfaire" Elle expose que dans les conclusions régularisées dans le cadre de cette instance, la société Getrim 5 précise que le montant sollicité doit être calculé comme suit : frais de gestion trimestriels) 798,89 € x 14 trimestres (du 1er janvier 2017 au 30/06/20) = 11 184,46 € alors que la même demande, pour des montants identiques, a été formulée devant le tribunal judiciaire de Paris par le Preneur, dans le cadre de l'instance en cours. Elle en conclut que dès lors que le tribunal a d'ores et déjà statué sur la demande de remboursement à hauteur de 11 184,46 e au titre de la période de 14 trimestres du 1er janvier 2017 au 30 juin 2020, celle-ci ne peut être réitérée devant le même tribunal du fait de l'autorité de la chose jugée. La société Getrim 5 réplique que le tribunal n'a statué que sur les seuls frais de gestion relatifs au 3 ème trimestre 2019, sans prendre en compte les autres demandes alors qu'il estimait que celles-ci n'étaient pas accompagnées des justificatifs requis, si bien que l'autorité de la chose jugée n'a pas pu jouer sur ce point. L'article 1355 du code civil énonce que l''autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. En l'espèce, dans le cadre du jugement rendu le 26 janvier 2023, opposant la société Getrim 5 à la société Allianz Iard, la société Getrim 5 a demandé au tribunal de condamner la société Allianz Iard à lui payer la somme de 11.184,46 euros au titre des frais de gestion locative indûment facturés et payés pour la période du 1er janvier 2017 au 30 juin 2020 selon le calcul suivant : 798,89 euros (frais de gestion trimestriels) x 14 trimestres (du 1er janvier 2017 au 30 juin 2020). Le tribunal, sur ce point, a condamné la société Allianz Iard à payer à la société Getrim 5 la somme de 781,72 euros visée par l'échéance du troisième trimestre 2019 et débouté la société Getrim 5 pour le surplus. Le tribunal a donc statué sur cette demande en remboursement des charges de gestion locative pour la période du 1er janvier 2017 au 30 juin 2020, et l'autorité de la chose jugée à donc vocation à s'appliquer en l'espèce, peu important le fait que la société Getrim 5 ait été déboutée de sa demande en raison d'une carence probatoire ; il revenait à la société Getrim 5 d'interjeter appel du jugement du 26 janvier 2023, pour en critiquer les dispositions si celles-ci ne lui convenaient pas. En conséquence il sera fait droit à la demande subsidiaire de la société Allianz Iard et la demande de la société Getrim 5 au titre du remboursement de la refacturation des honoraires de gestion à hauteur de 11.184,46 euros sera déclarée irrecevable comme se heurtant au principe de l'autorité de la chose jugée. Sur les autres demandes Les dépens suivront le sort de ceux liés à l'instance au fond ; la société Getrim 5 sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l'équité à payer à la société Allianz Iard, contrainte de faire valoir ses droits dans le cadre du présent incident, la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Allianz Iard, Déclare irrecevable comme atteinte par l'autorité de la chose jugée la demande formulée devant le tribunal par la société Getrim 5 au titre du remboursement de la refacturation des honoraires de gestion à hauteur de 11 184,46 euros pour la période du 1er janvier 2017 au 30 juin 2020, Condamne la société Getrim 5 à payer à la société Allianz Iard la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes, Réserve les dépens, Renvoi l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 26 novembre 2024 à 11h30 pour conclusions au fond de la société Getrim 5, Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Faite et rendue à Paris le 12 Septembre 2024. Le Greffier Le Juge de la mise en état Christian GUINAND Sophie GUILLARME