Tribunal judiciaire de Nanterre, 16 juillet 2026, 22/02795

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ PÔLE CIVIL 4ème Chambre JUGEMENT RENDU LE 16 Juillet 2026 N° RG 22/02795 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XMMW N° Minute : AFFAIRE S.A.R.L. WBD C/ [R] [M] Copies délivrées le : DEMANDERESSE S.A.R.L. WBD [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Caroline BORIS de l'AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0138 DEFENDEUR Monsieur [R] [M] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0045 En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2026 en audience publique devant : Camille COSQUER, Vice-président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Juliette MONGIN, Vice-présidente Xavier HAUBRY, Vice-président Camille COSQUER, Vice-présidente qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Elza BELLUNE, greffière placée. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l'avis donné à l'issue des débats. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 27 mars 2013, M. [R] [M] a donné à bail à la société WBD un local commercial d'environ 68m2 situé en rez-de-chaussée au [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de 9 années à compter du 25 mars 2013, moyennant un loyer annuel de 19 200 euros HT et HC, soit 1 600 euros par mois, pour une activité d'« auto-école et toutes activités s'y rapportant ». Par actes extrajudiciaires en date des 18 octobre 2016 et 10 novembre 2017, le bailleur a fait délivrer au preneur des commandements de payer visant la clause résolutoire. Par exploit d'huissier en date du 16 février 2018, M. [M] a fait assigner la société WBD devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre qui, par ordonnance en date du 19 avril 2018, a condamné la société WBD au paiement de la somme provisionnelle de 8 560 euros, constaté l'acquisition de la clause résolutoire, et ordonné son expulsion. Par arrêt rendu en date du 22 novembre 2018, la Cour d'appel de [Localité 4] a confirmé l'acquisition de la clause résolutoire au 10 décembre 2017, condamné la société WBD au paiement de la somme provisionnelle de 6 068,73 euros, et lui a accordé des délais de paiement indiquant qu'elle devrait s'acquitter de la provision en six mensualités, de sorte qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect de l'échéancier. Par acte extrajudiciaire en date du 26 février 2020, M. [M] a fait signifier au preneur un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 10 408 euros. Par exploit d'huissier de justice en date du 15 décembre 2020, M. [M] a fait assigner la société WBD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre qui, par ordonnance en date du 2 mars 2022, a notamment suspendu les effets de la clause résolutoire à condition que la société WBD se libère de la provision allouée en dix acomptes mensuels de 760 euros à verser en plus des loyers et charges courants, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette. Par arrêt rendu en date du 8 décembre 2022, la Cour d'appel de [Localité 4] a « confirmé l'ordonnance du 2 mars 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a jugé sur l'arriéré locatif, et statuant à nouveau des chefs infirmés, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif, et constaté que la société WBD s'est acquittée de sa dette et qu'en conséquence, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ». Parallèlement et par exploit d'huissier de justice en date du 3 septembre 2021, le bailleur a fait signifier au preneur un congé sans offre de renouvellement ni paiement d'indemnité d'occupation, à effet du 24 mars 2022. Par exploit d'huissier de justice en date du 25 mars 2022, la société WBD a fait assigner M. [M] devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 août 2024, elle demande au tribunal de : Dire et juger le congé sans offre de renouvellement et sans paiement d'une indemnité d'éviction du 3 septembre 2021 nul et de nul effet ;Condamner M. [M] au paiement d'une indemnité d'éviction fixée selon les dispositions de l'article L. 145-14 du Code de commerce ;Ordonner avant dire droit la désignation d'un expert avec pour mission notamment de réunir tous éléments d'appréciations utiles permettant à la juridiction compétente de fixer le montant de l'indemnité d'éviction ;Fixer l'arriéré de charges à la somme de 6 104,89 euros et lui accorder un délai de onze mois pour le paiement de cette somme, par règlements mensuels de 600 euros le 25 de chaque mois sur 10 mois et de 704,89 euros le 11ème mois ;Condamner M. [M] au remboursement de la somme de 4 055,28 euros au titre de l'indexation erronée quittancée depuis le 1er avril 2022 ;Ordonner à M. [M] de transmettre les quittances de loyers depuis le mois de mai 2023 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;Débouter M. [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner M. [M] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Caroline BORIS, avocat ;Condamner M. [M] au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, M. [M] demande au tribunal de : A titre principal, Valider le congé sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction délivré le 3 septembre 2021, à effet du 24 mars 2022, Ordonner l'expulsion de la société WBD des locaux donnés à bail et qu'elle occupe au [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,Condamner la société WBD à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 3 520 euros, égale au double du loyer actuel, à compter du 25 mars 2022, date d'effet du congé, et ce jusqu'à la complète libération des lieux,A titre subsidiaire, Prononcer la résiliation du bail commercial du 27 mars 2013 aux torts exclusifs de la société WBD,Ordonner l'expulsion de la société WBD des locaux donnés à bail et qu'elle occupe au [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,Condamner la société WBD à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 3 520 euros, égale au double du loyer actuel, et ce jusqu'à la complète libération des lieux,En tout état de cause, Condamner la société WBD à lui verser la somme de 11 493,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 novembre 2023,Faire injonction à la société WBD d'avoir à procéder aux travaux d'entretien de la marquise, consistant notamment dans le changement des vitrages cassés, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,Débouter la société WBD de l'ensemble de ses demandes,Condamner la société WBD aux entiers dépens,Condamner la société WBD à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 6 mai 2026. Postérieurement à l'ordonnance de clôture, M. [M] a notifié par voie électronique les 24 mars 2026 et 1er avril 2026 des conclusions d'actualisation des sommes réclamées au titre de l'arriéré locatif. La société WBD a notifié par voie électronique le 27 avril 2026 des conclusions aux fins de rejets des conclusions d'actualisation, pour cause d'irrecevabilité, aux motifs que ces conclusions sont tardives et que les sommes, objet de l'actualisation, font l'objet d'une contestation sérieuse et concernent une dette antérieure à la date de l'ordonnance de clôture. A l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, prorogé au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement. En application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Sur la recevabilité des conclusions d'actualisation postérieures à l'ordonnance de clôture Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, « Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. » En l'espèce, M. [M] a fait notifier postérieurement à l'ordonnance de clôture, des conclusions d'actualisation de la dette de la défenderesse au titre des loyers indexés impayés et des charges locatives, sur le fondement du 2ème alinéa de l'article 802 du code de procédure civile susmentionné. Or, les sommes réclamées au titre des loyers impayés et de leur indexation font l'objet d'une contestation sérieuse, dès lors qu'il s'agit de l'un des points centraux du litige. En outre, les arriérés de charges de copropriété ne constituent ni des loyers, ni des arrérages, ni des intérêts et autres accessoires échus, ni des débours au sens de l'article 802 du code de procédure civile précité. Dès lors, il y a lieu, en application des dispositions du 1er alinéa de l'article 802 du code de procédure civile, de déclarer les conclusions signifiées les 24 mars 2026 et 1er avril 2026 et les demandes qui y sont incluses irrecevables ainsi que les pièces y venant au soutien produites postérieurement à l'ordonnance de clôture soit les pièces suivantes : « Lettre HJ du 16 septembre 2025 + décompte » (pièce n°32), « Lettre HJ du 3 novembre 2025 » (pièce n°33), « Mail HJ du 12 mars 2026 + décompte » (pièce n°34), « Décompte de l'arriéré locatif actualisé à mars 2026 » (pièce n°35), « Régularisation de charges 2022 - 2025 avec justificatifs » (pièce n°36), « Indexation 2024 - 2025 » (pièce n°37). Sur la validité du congé délivré le 3 septembre 2021Moyens des parties La société WBD soutient que le congé délivré le 3 septembre 2021 est irrégulier faute d'avoir été précédé d'une mise en demeure conforme aux exigences de l'article L. 145-17 du code de commerce. Elle oppose également l'absence de motif grave et légitime, arguant s'être acquittée du paiement des loyers. Le bailleur ne conclut pas quant à l'absence de mise en demeure préalable, et fait valoir que le congé est régulier dès lors que le non-paiement des loyers par le preneur constitue un motif grave et légitime justifiant la délivrance d'un congé avec refus d'indemnité d'éviction. Réponse du tribunal Aux termes des dispositions des premier, deuxième et dernier alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au chapitre relatif au bail commercial ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. En outre, en application des dispositions du 1° du I. de l'article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. L'absence de mise en demeure empêche le bailleur de se prévaloir du motif grave et légitime du refus de renouvellement. Elle laisse subsister le congé et le droit du preneur à une indemnité d'éviction. En l'espèce, le congé délivré le 3 septembre 2021 sur le fondement de l'article L. 145-17 du code de commerce, à effet du 24 mars 2022, sans offre d'indemnité d'éviction, mentionne comme motif grave et légitime le « non paiement des loyers », sans précision quant au montant de la dette ni aux échéances concernées. Or, le bailleur ne justifie pas avoir fait délivrer, précédemment à ce congé, une mise en demeure d'avoir à faire cesser le manquement précisément invoqué comme motif grave et légitime du congé délivré. En effet, le commandement de payer délivré le 26 février 2020, soit plus d'un an et demi avant le congé, ne peut valoir mise en demeure au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce dès lors que le bailleur ne justifie pas d'une corrélation entre les sommes réclamées au titre de ce commandement de payer, et la dette qui justifierait le motif grave et légitime du congé. En conséquence et en l'absence de mise en demeure, le bailleur ne peut se prévaloir de l'existence de motifs grave et légitime, toutefois le congé subsiste à effet du 24 mars 2022 et n'est ni nul, ni nul d'effet, de sorte que la société WBD sera déboutée de sa demande en ce sens. Toutefois, en l'absence de mise en demeure, le bailleur ne peut se prévaloir d'un motif grave et légitime pouvant priver le preneur de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction. En outre, dès lors qu'une demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail commercial au torts du preneur est formée par le bailleur, il convient d'examiner cette demande ainsi que celles relatives à l'arriéré locatif avant de statuer sur le principe du droit à une indemnité d'éviction ainsi que sur les demandes relatives à l'indemnité d'occupation et à l'expulsion. Sur l'arriéré locatifMoyens des parties M. [M] réclame la somme globale de 11 493,39 euros au titre de l'arriéré locatif, en se référant au décompte actualisé au 3 novembre 2023. Il indique que sur le montant total, la somme de 4 625,69 euros correspond à l'indexation automatique prévue par le contrat de bail, pour les années 2017 à 2023, soit les années non couvertes par la prescription. Il réfute l'argumentation adverse quant au caractère réputé non écrit de cette clause l'estimant régulière et fait valoir que le mécanisme de l'indexation dans son ensemble ne saurait être remis en cause du seul fait de la mention d'un « loyer plancher ». La société WBD soutient en premier lieu que le loyer de novembre 2023 a bien été payé contrairement à ce qui est indiqué dans le décompte produit par le bailleur. Elle soulève en outre, au visa de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, la nullité de la clause d'indexation qui prend en compte une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Elle soutient également que le calcul opéré par le bailleur est erroné, dès lors qu'il prend en compte comme base le loyer tel qu'il aurait pu être indexé pour les années couvertes par la prescription (2014-2016), alors même que la cour d'appel de [Localité 4], par arrêt du 8 décembre 2022 a débouté le bailleur de sa demande d'indexation rétroactive. La société WBD sollicite le remboursement de la somme de 4 055,28 euros correspondant aux indexations erronées qu'elle a réglées depuis avril 2022. Elle ne conteste pas être débitrice de la somme de 6 704,89 euros figurant au décompte locatif au titre des charges, mais soutient avoir déjà effectué un paiement de 600 euros le 13 novembre 2023, ce qui ramène le solde dû à la somme de 6 104,89 euros, pour laquelle elle sollicite des délais de paiement. Réponse du tribunal Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Enfin, selon les dispositions de l'ancien article 1315 dudit code, devenu l'article 1353, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur les loyers Il ressort du décompte locatif arrêté au 3 novembre 2023 produit par le bailleur que l'arriéré global qui s'élève à 11 493,39 euros comprend notamment le non-paiement du loyer du mois de novembre 2023, pour un montant de 1 997,81 euros. Or, la société WBD verse aux débats une capture d'écran mentionnant un « VIREMENT [Localité 6] MR [M] » en date du 13 novembre 2023 pour un montant de 1 997,81 euros. Le bailleur, faute d'avoir conclu sur ce point, n'a pas contesté l'existence de ce paiement. En conséquence, la somme de 1 997,81 euros sera déduite du montant total de l'arriéré locatif. Sur l'indexation des loyers L'article L. 112-1 du code monétaire et financier dispose qu'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Il est constant que seule la stipulation créant la distorsion prohibée par ces dispositions est réputée non écrite, la clause d'indexation pouvant demeurer valable si cette stipulation est dissociable du reste de la clause En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule que le loyer « sera révisé automatiquement et sans aucune formalité de plein droit chaque année, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, suivant les augmentations de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE. L'indice de base retenu sera celui du 2ème trimestre 2012, soit 1666, l'indice de comparaison celui du 2ème trimestre de chacune des années suivantes. L'augmentation en résultant sera applicable pour la première fois le 1er janvier 2014 ». Il résulte de la rédaction de cette clause que la période de variation de l'indice est supérieure à la durée s'écoulant entre la date d'effet du bail et la première révision. Cette stipulation est ainsi réputée non écrite en vertu des dispositions de l'article L. 112-1 précité, mais n'affecte pas le mécanisme d'indexation dans son ensemble. La clause d'indexation annuelle peut s'appliquer, en prenant comme indice de base celui en vigueur un an avant la première révision, et non l'indice du 2ème trimestre 2012. Pour autant, il ressort des pièces versées aux débats que pour calculer les sommes dues au titre de la clause d'indexation, et notamment le tableau d'indexation et les courriers expliquant le mode de calcul, adressés à la société WBD le 25 mars 2022, le bailleur a procédé à une indexation annuelle depuis la prise d'effet du bail, soit à compter du 25 mars 2013. Or, comme l'avait déjà relevé la cour d'appel de [Localité 4] dans son arrêt rendu le 8 décembre 2022, le loyer tel qu'il aurait pu être indexé pour les années 2013 à 2016 ne saurait servir de base aux indexations réclamées à compter de l'année 2017, de sorte que le calcul présenté par M. [M], faisant référence à ces indexations prescrites, est erroné. En effet, le loyer de base pour l'année 2017, tel qu'augmenté en application de l'indexation des années précédentes s'élève à 1 611,15 euros dans le tableau produit par le bailleur, alors qu'il devrait être de 1 600 euros, soit le loyer initial prévu par le bail. En conséquence, et dès lors que les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir la réalité de la créance de M. [M] au titre de la clause d'indexation, il sera débouté de sa demande en paiement à ce titre. S'agissant de la demande de restitution formée par la société WBD au titre des sommes indument versées au titre de la clause d'indexation, force est de constater que la locataire ne prouve pas avoir versé les sommes dont elle sollicite la restitution, aucune pièce versée aux débats ne permettant d'en attester. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en restitution. Sur la régularisation des charges Les parties s'accordent sur le montant restant dû au titre de la régularisation des charges, soit la somme de 6 704,89 euros, qui figure au décompte locatif arrêté au 2 novembre 2023, la société WBD invoquant avoir régularisé sa créance à hauteur de 600 euros le 13 novembre 2023. La locataire justifie de ce paiement en versant aux débats une capture d'écran mentionnant un « VIREMENT [Localité 6] MR [M] » en date du 13 novembre 2023 pour un montant de 600 euros. Le bailleur, faute d'avoir conclu sur ce point, n'a pas contesté l'existence de ce paiement. En conséquence, la somme totale de l'arriéré locatif au titre des charges s'élève à 6 104,89 euros, que la société WBD sera condamnée à payer à M. [R] [M]. Sur les délais de paiement La société WBD sollicite des délais de paiement de 11 mois pour régulariser l'arriéré au titre des charges. D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, il y a lieu de relever que la société WBD ne développe aucun moyen à l'appui de sa demande, et ne produit aucun document comptable relatif à sa situation financière, de sorte qu'elle ne justifie pas du bien fondé de sa demande. En conséquence, il convient de débouter la société WBD de sa demande de délais de paiement. Sur la demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail commercialMoyens des parties M. [R] [M] sollicite la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, invoquant des manquements récurrents à l'obligation de paiement des loyers, la société WBD ne s'y conformant que sous la contrainte judiciaire. Le bailleur soutient que sa locataire reste débitrice d'une somme de 11 493,39 euros. La société WBD résiste à cette demande, faisant valoir qu'elle s'est acquittée de l'intégralité du paiement des loyers depuis le mois d'octobre 2020 et qu'elle conteste en partie la créance résiduelle invoquée par le bailleur. S'agissant du reliquat constitué de la régularisation des charges, elle fait valoir que l'absence de paiement est liée à la carence du bailleur dans la production des justificatifs, qui n'est intervenue que dans le cadre de la présente instance. Réponse du tribunal En application de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. L'article 1184 du même code, dans sa rédaction applicable, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Il est constant que sauf stipulation contraire la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice sans qu'une mise en demeure préalable soit nécessaire. En application des dispositions de l'article 1741 de ce code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Par ailleurs, en application de l'article 1728 de ce même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résiliation d'un contrat de bail un manquement contractuel d'une gravité suffisante. En l'espèce, il résulte de ce qui précède que les sommes réclamées au titre des loyers impayés et de l'indexation n'étaient pas dues par le preneur. De même, il ressort des pièces versées aux débats que la locataire a soldé l'intégralité de sa dette de loyers et procède au paiement aux termes convenu des échéances de loyers sans interruption depuis plusieurs années. Le reliquat de l'arriéré locatif, qui s'élève à 6 104,89 euros, est constitué de la régularisation des charges, pour lesquelles le bailleur n'a fourni les justificatifs demandés par la société WBD que dans le cadre de la présente instance. En effet, il ressort de l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 2 mars 2022, confirmée sur ce point par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 8 décembre 2022 que le bailleur a été contraint de restituer au preneur la somme de 7 200 euros, faute d'avoir justifié des charges réclamées. Si M. [M] a ultérieurement produit, dans le cadre de la présente instance, des justificatifs permettant de confirmer le montant de sa créance, il ne peut valablement être reproché au preneur de ne pas s'être acquitté du paiement de ces sommes avant la décision à intervenir du fait de cette production, de sorte qu'aucun manquement grave ne saurait lui être reproché. En conséquence, M. [M] sera débouté de sa demande en résiliation judiciaire du bail. Sur l'indemnité d'éviction, l'indemnité d'occupation et la demande d'expulsionMoyens des parties La société WBD sollicite la désignation d'un expert avec pour mission notamment de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction et n'a pas conclu s'agissant du montant de l'indemnité d'occupation. M. [M], qui conclut à l'absence de droit à indemnité d'éviction pour le bailleur, n'a pas conclu sur la demande d'expertise et demande l'expulsion du preneur des lieux loués. Il sollicite la fixation d'une indemnité d'occupation au double du loyer contractuel majoré des charges, se prévalant d'une application des stipulations du bail et demande ainsi la condamnation de la société WBD à lui verser la somme de 3 520 euros mensuels à compter du 25 mars 2022, date d'effet du congé. Réponse du tribunal Aux termes de l'article L. 145-14, du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que d'une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d'autre part, cette indemnité d'occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l'indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663). L'indemnité d'occupation statutaire peut être affectée d'un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752). L'article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Aux termes de l'article 144 du même code, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. En l'espèce, il y a lieu de rappeler que tant la validité du congé délivré le 3 septembre 2021 que le principe du droit à l'indemnité d'éviction pour le preneur sont acquis au regard de ce qui précède. Toutefois, le tribunal ne dispose d'aucun élément pour chiffrer le montant de l'indemnité d'éviction due par le bailleur à la locataire évincée, ni l'indemnité d'occupation due par la locataire au bailleur. Il y a lieu de relever à cet égard que le bail ne prévoit pas de modalités spécifiques pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation en cas de non renouvellement du bail, puisque la clause à laquelle se réfère le bailleur pour solliciter sa fixation au double du loyer contractuel n'est pas applicable en l'espèce. En effet, cette clause figure dans un article intitulé « Clause pénale », dont le deuxième alinéa prévoit les obligations du preneur en cas de résiliation par acquisition de la clause résolutoire, le troisième alinéa étant ainsi rédigé : « Si par manœuvres dilatoires, le preneur parvient à se maintenir dans les lieux, il sera tenu de verser au bailleur, jusqu'à son départ définitif, une indemnité d'occupation égale au double du loyer normal majoré des charges ». En l'espèce, aucune manœuvre dilatoire pour se maintenir dans les lieux n'étant caractérisée à l'égard du preneur, cette clause n'est pas applicable. En l'absence d'éléments suffisants d'appréciation des conséquences de l'éviction, il y a lieu, avant dire droit, d'accueillir la demande d'expertise de la société WBD en ce que le tribunal ne dispose pas en l'état, des éléments suffisants pour fixer tant l'indemnité d'éviction que l'indemnité d'occupation. M. [M] sera débouté de sa demande d'expulsion, le preneur ayant droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. Une indemnité d'occupation provisionnelle égale au dernier loyer pratiqué est toutefois justifiée pendant la durée de l'instance. Sur la demande de communication des quittances Moyens des parties La société WBD affirme que le bailleur ne lui a pas communiqué les quittances depuis le mois de mai 2023 et sollicite leur transmission, sous astreinte. M. [M] n'a pas conclu sur cette demande. Réponse du tribunal En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or, la société WBD ne produit aucun élément permettant de démontrer qu'elle a sollicité du bailleur la transmission des quittances depuis le mois de mai 2023 et que cette transmission lui aurait été refusée. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande. Sur la demande reconventionnelle concernant l'entretien de la marquise Moyens des parties M. [M] se prévaut des stipulations du bail mettant à la charge du preneur l'entretien complet de la marquise incluant notamment le remplacement immédiat des éléments de verre endommagés. Il se fonde sur un constat d'huissier ayant constaté des dommages sur certains carreaux en verre de la marquise pour solliciter du preneur la réalisation de travaux d'entretien et notamment le remplacement des carreaux endommagés, sous astreinte. La société WBD résiste à cette demande, mais reconnaît être tenue au changement des verres de la marquise. Réponse du tribunal Le bail contient une clause intitulée « Entretien des lieux », ainsi rédigée : « La vitrine est surmontée d'une marquise à structure métallique, et éléments vitrés. Il est expressément convenu : que le PRENEUR en assurera le complet entretien, soit tous les trois ans au moins, une peinture générale des structures métalliques, lesquelles devront être préalablement dérouillées et recevoir un traitement prémunissant contre l'oxydation (telle que peinture minium par exemple). Les éléments de verres endommagés seront immédiatement remplacés aux frais du PRENEUR, afin qu'en aucune circonstance la sécurité des passants empruntant le trottoir que cet ouvrage surplombe ne soit menacée, les mastics seront rénovés lors de chaque traitement en peinture. » Le constat d'huissier produit par le bailleur et daté du 11 mars 2024 mentionne la présence de plusieurs carreaux de verre fêlés sur la marquise. Il est également versé aux débats un courrier électronique daté du 12 juin 2024 aux termes duquel M. [M] rappelle à la société WBD que l'entretien de la marquise lui incombe, que la verrière est brisée à plusieurs endroits et qu'une intervention urgente de sa part est indispensable pour éviter tout risque pour les personnes. La société WBD, qui ne conteste pas être contractuellement tenue de remplacer les verres endommagés de la marquise, ne justifie pas avoir effectué les réparations nécessaires. En conséquence, il sera fait injonction à la société WBD de remettre en état la marquise par le remplacement des éléments de verre endommagés dans le délai d'un mois au plus à compter de la signification du présent jugement. Compte tenu du risque pour les personnes et de l'absence de mise en conformité malgré la demande du bailleur, afin d'assurer l'exécution de la présente décision et en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette injonction sera assortie d'une astreinte selon les modalités prévues au dispositif. Sur les demandes accessoiresL'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il y a lieu de réserver les dépens. L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties. En l'espèce, il y a lieu de réserver les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mixte et contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe : DECLARE irrecevables les conclusions de M. [R] [M] notifiées par voie électronique les 24 mars 2026 et 1er avril 2026 ainsi que les pièces suivantes y venant au soutien : « Lettre HJ du 16 septembre 2025 + décompte » (pièce n°32), « Lettre HJ du 3 novembre 2025 » (pièce n°33), « Mail HJ du 12 mars 2026 + décompte » (pièce n°34), « Décompte de l'arriéré locatif actualisé à mars 2026 » (pièce n°35), « Régularisation de charges 2022 - 2025 avec justificatifs » (pièce n°36), « Indexation 2024 - 2025 » (pièce n°37) ; DEBOUTE la société WBD de sa demande tendant à voir déclarer nul et nul d'effet le congé délivré le 3 septembre 2021 par M. [R] [M] ; CONDAMNE la société WBD à payer à M. [R] [M] la somme de 6 104,89 euros au titre de la régularisation des charges ; DEBOUTE M. [R] [M] du surplus de ses demandes en paiement formées au titre de l'arriéré locatif ; DEBOUTE la société WBD de sa demande en délais de paiement ; DEBOUTE la société WBD de sa demande en restitution des sommes versées au titre de l'indexation des loyers ; DEBOUTE M. [R] [M] de sa demande en résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 27 mars 2013 avec la société WBD ; ENJOINT à la société WBD de remettre en état la marquise se trouvant au-dessus des lieux loués, situés [Adresse 1] à [Localité 3], en remplaçant les éléments de verres endommagés dans le délai d'un mois au plus à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de remise en état dans ce délai, la société WBD sera redevable d'une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard durant trois mois ; DEBOUTE la société WBD de sa demande tendant à voir ordonner à M. [R] [M] la transmission des quittances depuis le mois de mai 2023, sous astreinte ; DIT que par l'effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 3 septembre 2021, le bail conclu le 27 mars 2013 entre M. [R] [M] et la société WBD et portant sur le local situé en rez-de-chaussée au [Adresse 1] à [Localité 3], a pris fin le 24 mars 2022 ; DIT que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour la société WBD au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'au versement de cette indemnité ; DIT que la société WBD est redevable à M. [R] [M] du paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 25 mars 2022 ; FIXE l'indemnité d'occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours ; DEBOUTE M. [R] [M] de sa demande aux fins d'expulsion de la société WBD et de tout occupant des lieux ; AVANT DIRE DROIT sur le montant des indemnités d'éviction et d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ORDONNE une mesure d'expertise et commet en qualité d'expert pour y procéder : M. [O] [C] Adresse : [Adresse 4] Tél. portable : [XXXXXXXX01] E-mail : [Courriel 1] Lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne avec mission : de convoquer les partiesde se faire communiquer tous documents et pièces utiles,de visiter les locaux situés en rez-de-chaussée au [Adresse 1] à [Localité 3], les décrire, les photographier, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant 1) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels,2) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,3) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 25 mars 2022 jusqu'à leur libération effective, en tenant compte de la précarité due à l'éviction,à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d'effet du congé ;FAIT INJONCTION aux parties de communiquer à l'expert et aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions, DIT que l'expert commis procédera à sa mission les parties dûment convoquées, qu'il les entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procédera à la vérification des faits par elles avancés ; qu'il dressera de ses opérations dans son rapport ; DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire papier avec toutes ses annexes et un exemplaire numérique (clé USB) au greffe du Tribunal judiciaire de NANTERRE, Services des expertises - [Adresse 5], dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ; DIT que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ; INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d'expertise, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE ; DIT que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ; DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ; DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ; DIT que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ; FIXE à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la société WBD entre les mains du Régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 8 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis, étant rappelé qu'il convient de privilégier le paiement par virement en sollicitant les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 2] ; DIT que la carence d'une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l'autre ; DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ; RESERVE les dépens ainsi que leur distraction et les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état de la 8ème chambre du 17 décembre 2026 à 9h30 pour que les parties fassent connaître leurs observations sur l'opportunité d'un sursis à statuer au vu de la mesure d'expertise ordonnée. Signé par Juliette MONGIN, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé. LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,