Tribunal judiciaire de Pontoise, 23 septembre 2024, 22/00036

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 23 Septembre 2024 N° RG 22/00036 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MI7I Code NAC : 30B S.A.S. LOGETRANS C/ S.A.R.L. CMW FORME TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, Vice-Présidente Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente Madame Anita DARNAUD, Magistrate honoraire Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 17 Juin 2024 devant Laurence ROCOFFORT, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD. --==o0§0o==-- DEMANDERESSE S.A.S. LOGETRANS, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 342 753 878 dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Sandy CHIN-NIN, avocat au barreau du Val d'Oise DÉFENDERESSE S.A.R.L. CMW FORME, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 804 880 409 dont le siège social est sis- [Adresse 1] représentée par Me Marion MENAGE, avocat au barreau du Val d'Oise et assistée de Me Warren SESHIE, avocat plaidant au barreau de Paris --==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2014, la société Logetrans a consenti à la société CMV Forme un bail commercial d'une durée de 9 ans, portant sur un local à destination d'une activité de « salle de remise en forme », sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 192.500 €. Par exploit du 22 novembre 2019, la société Logetrans a fait délivrer à la société CMW Forme un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme principale de 86.846,01 € au titre des loyers et charges impayées au 4ème trimestre 2019. Par acte d'huissier du 18 février 2020, elle l'a faite assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise pour voir notamment : constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion,l'entendre condamner à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 83.274,61€ au titre de l'arriéré locatif, terme au 6 décembre 2019, assortie des intérêts au taux légal et une indemnité d'occupation mensuelle. Lors de l'audience des référés, elle a, à la barre du tribunal, actualisé sa créance à la somme de 169.221,51 €, arrêtée au 30 juin 2020. Par ordonnance du 22 juillet 2020, le juge des référés a constaté l'existence d'une contestation sérieuse sur l'exigibilité du loyer du 2ème trimestre 2020 ; condamné la société CMV Forme à payer une provision au titre du loyer du 3ème trimestre 2020 et des réajustements du dépôt de garantie 2019 et 2020 ; constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 décembre 2019 et suspendu ses effets et dit qu'ils seront censés n'avoir jamais existé si les délais étaient respectés. Par acte d'huissier du 15 décembre 2021, la société Logetrans a fait assigner la société CMW Forme devant le tribunal judiciaire de Pontoise pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la société CMV Forme et l'entendre condamner à lui payer l'arriéré locatif résultant du 2ème trimestre 2020. Au cours de cette instance introduite par l'assignation du 15 décembre 2021, la société Logetrans a saisi le juge de la mise en état d'une demande de provision au titre des loyers des 1er et 2ème trimestre 2023 et du complément de dépôt de garantie de l'année 2022. Par ordonnance du 20 juillet 2023, le juge de la mise en état a : condamné la société CMV Forme à verser à la société Logetrans une provision de 117.494,68 € au titre des loyers échus et impayés des 1er et 2ème trimestres 2023 et du complément de dépôt de garantie de 2022, selon décompte arrêté au 15 mai 2023 ;autorisé la société CMV Forme à s'acquitter de cette dette en 24 mois mais à condition qu'en sus du versement mensuel d'un tiers du loyer courant et des charges, un règlement mensuel de 4.800 € au titre de l'arriéré locatif soit effectué le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 septembre 2023, le solde de la dette étant payé le 24 ème mois ;dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, l'intégralité de la somme restant deviendra immédiatement exigible […]. Parallèlement, la société Logetrans faisait délivrer à la société CMV Forme : un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme principale de 54.991,86 € au titre des loyers et charges impayées au 3ème trimestre 2021, par exploit du 22 octobre 2021 ; un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme principale de 68.558,67 € au titre des loyers et charges impayées au 3ème trimestre 2022, par exploit du 10 octobre 2022 ;un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme principale de 65.606,11 € au titre des loyers et charges impayées au 4ème trimestre 2022, par exploit du 28 octobre 2022. Elle lui faisait également signifier un congé à effet du 10 septembre 2023, avec refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime sans paiement d'une indemnité d'éviction, par exploit du 10 mars 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 avril 2024, la société Logetrans demande au tribunal de : condamner la société CMV Forme à lui verser la somme de 83.274,61 € au titre des loyers et charges du 2ème trimestre 2020, juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers et charges à compter de l'assignation au fond du 15 décembre 2021 ;condamner la société CMV Forme à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges, à compter du 11 septembre 2023 et jusqu'à la libération effective de toute occupation et de tout mobilier matérialisée par la remise des clés ;constater les manquements de la société CMV Forme au contrat de bail ;constater l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 22 novembre 2019, avec toutes suites et conséquences de droit,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion des lieux loués de la société CMV Forme ;déclarer que conformément au bail le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur sans préjudice du montant du loyer et des charges dont elle reste redevable à son égard ;débouter la société CMV Forme des demandes présentées à son encontre ;condamner la société CMV Forme à lui verser la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 mars 2024, la société CMV Forme demande au tribunal de : constater que le loyer et les charges du 2ème trimestre 2020 ne sont pas dus ;par conséquent, ordonner la réduction des loyers et des charges facturés au cours de l'année 2020 à hauteur des loyers et charges du 2ème trimestre 2020 ;à titre subsidiaire, ordonner le report du paiement des loyers et charges du 2ème trimestre 2020 de deux ans à compter du jugement à intervenir ;à titre reconventionnel, . ordonner à la société Logetrans de faire procéder, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, au retrait des deux pierres se trouvant sur la porte d'entrée du local où elle entrepose son matériel, au remplacement du rideau métallique et de la pompe à chaleur ; . condamner la société Logetrans à lui verser la somme de 108.618 € au titre des troubles de jouissance et au préjudice d'image liés aux blocs de pierre, aux portes automatiques, à l'absence de chauffage et à la fuite d'eau mélangée à des hydrocarbures et de la pollution atmosphérique, . condamner la société Logetrans à lui verser la somme de 83.274,61 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la mauvaise foi de cette dernière ; le cas échéant, ordonner la compensation entre le montant de sa condamnation au titre du loyer du deuxième trimestre 2020 avec le montant des condamnations de la société Logetrans ;condamner la société Logetrans à lui verser la somme de 7.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile tenant compte de l'assignation du 17 avril 2018. Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement de la somme de 83.274,61 € La société CMV Forme ne conteste pas ne pas avoir payé les loyers et charges du 2ème trimestre 2020. Elle ne conteste pas non plus que leur montant non payé s'élève à la somme de 83.274,61 € mais soutient que ces loyers et charges ne sont pas dus en raison de l'impossibilité d'exploiter le local conformément à sa destination de salle de sport durant la période de crise sanitaire en raison des mesures administratives interdisant d'accueillir le public. Elle fait valoir que cette impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur usage correspond à une perte partielle de la chose louée. Elle expose que son activité a particulièrement souffert de la situation sanitaire et relève le caractère inadapté des aides publiques qui lui ont permis de ne bénéficier que de 25.821 €, versés par le fonds de solidarité. Elle ajoute avoir vainement tenté de trouver une solution amiable avec sa bailleresse mais s'être heurtée à la mauvaise foi de cette dernière qui a maintenu une pression constante même pendant la période où le local était fermé. Elle demande au tribunal d'ordonner la réduction des loyers et charges de l'année 2020 à hauteur de la somme de 83.274,61 € correspondant aux loyers et charges du 2ème trimestre 2020. La société Logetrans soutient que les dispositions de l'article 1722 du code civil relatives à la destruction de la chose sont inapplicables en l'espèce, s'agissant d'un empêchement temporaire et rappelle que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, les mesures d'interdiction temporaires d'exploitation qui ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur, ne constituent pas une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée. Elle ajoute qu'au demeurant, la société CMV Forme ne justifie ni avoir subi une perte de la chose louée, ni avoir cessé toute activité. Enfin elle souligne que la société CMV Forme qui n'a jamais réglé ses loyers, régulièrement et à leur échéance, n'a pas non plus donné suite aux propositions d'échéancier qui lui ont été faites (courriers du 15 février 2021 et du 31 mai 2021). La mesure temporaire d'interdiction de recevoir du public n'entraîne la perte, ni totale ni partielle, de la chose louée. Or, seule une impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée peut s'analyser en une perte de celle-ci. Elle n'est pas non plus constitutive d'une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, l'effet temporaire de la mesure d'interdiction générale, sans lien direct avec la destination du local loué, ne pouvant être imputable au bailleur. La société CMV Forme ne peut donc se prévaloir ni de la perte de la chose louée, ni de la force majeure pour justifier une suspension de son obligation de paiement des loyers, le cas de force majeure s'entendant de l'évènement qui rend l'exécution de l'obligation absolument impossible et non de celui qui la rend plus difficile ou plus onéreuse, étant rappelé que des dispositifs de soutien ont été mis en place durant la crise sanitaire pour aider les exploitations affectées par les mesures sanitaires restreignant l'accueil du public, le caractère insuffisant de ces aides ne pouvant justifier le non-paiement par le preneur de ses loyers et charges. Les loyers échus durant les périodes de mesures gouvernementales restrictives étaient donc exigibles et la société CMV Forme ne pouvait en suspendre le paiement, la bonne foi du preneur étant inopérante s'agissant de l'obligation de payer ses loyers et charges. Il n'y a pas lieu pour les mêmes motifs de faire droit à la demande de réduction du montant des loyers et charges facturés au cours de l'année 2020. La société CMV Forme sera condamnée à payer à la société Logetrans la somme 83.274,61 € au titre des loyers et charges du 2ème trimestre 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance du 15 décembre 2021. Sur les délais La société CMV Forme demande, à titre subsidiaire, un report de deux ans du paiement des loyers et charges du 2ème trimestre 2020, à compter du présent jugement . Les délais de grâce sont accordés compte tenu de la situation du débiteur de bonne foi et en considération des besoins du créancier. Mais la société CMV Forme a déjà bénéficié de très larges délais de paiement, la somme de 83.274,61 € se rapportant à des loyers et charges du 2ème trimestre 2020. Sa dette locative est très ancienne et l'octroi de délai serait de nature à porter gravement atteinte aux droits du bailleur. Sa demande de report de paiement sera rejetée. Sur l'indemnité d'occupation à compter du 11 septembre 2023 En cours d'instance, la société Logetrans a demandé la condamnation de la société CMV Forme à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges, à compter du 11 septembre 2023, en exposant que la société CMV Forme s'est maintenue dans les lieux après le 10 septembre 2023 alors qu'elle lui avait fait délivrer, le 10 mars 2023, un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves avec effet au 10 septembre 2023. Mais cette demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, à compter de la date du 11 septembre 2023, correspondant à la date d'effet du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, présente le caractère d'une demande incidente en ce qui concerne le point de départ de l'indemnité d'occupation. Elle n'est recevable sur ce point que si elle se rattache par un lien suffisant aux demandes initiales en paiement d'un arriéré locatif et en acquisition d'une clause résolutoire. Or, le litige portant sur le congé avec refus de renouvellement relève d'un autre contentieux et se rattache à une autre instance - actuellement pendante devant le tribunal de céans- , ledit congé étant contesté par la société CMV Forme qui, par exploit du 12 janvier 2024, a assigné sa bailleresse en paiement d'une indemnité d'éviction et en fixation d'une indemnité d'occupation à compter du 11 septembre 2023. Il sera, à cet égard, rappelé que, dans le cas d'un congé avec refus de renouvellement, l'indemnité d'occupation que doit payer le locataire se distingue de l'indemnité de droit commun en ce qu'elle est fixée en fonction de la valeur locative des locaux, déterminée selon les règles prévues aux articles L 145-33 et suivants du code de commerce. Tel n'est pas l'objet de la présente instance. Il convient que dire que la demande en paiement d'une indemnité d'occupation pour ce qui est de son point de départ en lien avec le contentieux du congé avec refus de renouvellement, ne se rattache pas aux demandes initiales par un lien suffisant et de la déclarer irrecevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 22 novembre 2019 En application de l'article L 145-41 du même code, toute clause dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail commercial liant les parties, prévoit que le bail sera résilié de plein droit, à défaut de paiement d'un seul terme du loyer ainsi que des frais et charges ou encore en cas d'inobservation de l'une quelconque des clauses du contrat, un mois après un simple commandement de payer ou d'exécuter, adressé au preneur et resté sans effet. Par exploit du 22 novembre 2019, la société Logetrans a fait délivrer à la société CMW Forme un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme principale de 86.846,01 € au titre des loyers et charges impayées au 4ème trimestre 2019 puis l'a faite assigner devant le juge des référés pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et l'entendre condamner au paiement des sommes dues qu'elle a actualisées au 30 juin 2020, à la barre du tribunal lors de l'audience. Par ordonnance du 22 juillet 2022, le juge des référés a : constaté l'existence d'une contestation sérieuse sur l'exigibilité du loyer du 2ème trimestre 2020 et s'est déclaré incompétent à trancher cette question ; condamné la société CMV Forme à payer une provision de 85.946,90 € au titre du loyer du 3ème trimestre 2020 et des réajustements du dépôt de garantie 2019 et 2020 assortie des intérêts au taux légal ;constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 décembre 2019 ; dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant ce délai et seront censés n'avoir jamais existé si les délais étaient respectés ;Accordé à la société CMV Forme un délai de deux mois pour se libérer de sa dette mais à condition qu'en sus du loyer courant, un règlement de 83.274,61 € soit effectué au plus tard le 11 juillet 2020, le solde de la dette étant réglé le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant ce délai et seront censés n'avoir jamais existé si les délais étaient respectés ;Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, la clause résolutoire reprendra effet ; que dès lors l'expulsion de la société CMV Forme pourra être poursuivie […] . En exécution de cette ordonnance, la société CMV Forme a réglé, dans les délais impartis, la somme de 93.374,61 € qu'elle avait été condamnée à payer par le juge des référés et n'a pas réglé les loyers et charges du 2ème trimestre 2020. Il convient donc de constater que la société CMV Forme a bien respecté les délais modalités de règlement de sa dette telles que fixées par le juge des référés qui a suspendu les effets de la clause résolutoire et dit que ceux-ci seraient censés n'avoir jamais existé si les modalités de règlement fixées par son ordonnance étaient respectées. Or, si les décisions de la juridiction des référés sont des décisions provisoires qui n'ont pas au principal l'autorité de la chose jugée et ne lient pas le juge du fond, il convient de constater que les causes du commandement de payer du 22 novembre 2019 ont été intégralement payées par la société CMV Forme, les loyers et charges du 2ème trimestre 2020 n'étant dans visés dans ledit commandement de payer. Compte tenu des délais de paiement accordés par le juge des référés sur lesquels il n'y lieu de revenir en l'espèce, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, la société CMV Forme ayant remboursé son arriéré locatif visé audit commandement sans contrevenir aux délais octroyés. Il n'y a pas lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 22 novembre 2019. Sur la résiliation judiciaire Le propriétaire qui demande la résiliation judiciaire du bail, doit justifier d'un motif grave et légitime de nature à porter atteinte à ses droits. Le non-paiement réitéré des loyers et charges par un locataire constitue une inexécution grave des clauses du contrat de bail, de nature à justifier sa résiliation. Il ressort des pièces produites ( décomptes arrêtés au 06/12/2019, 28/12/2022 18/03/2023 ; 23/01/2024, 04/04/2024 ; commandements de payer du 28/11/2019, du 22/10/2021, du 10/10/2022, du 28/10/2022 ; factures, mises en demeure ) que, dès la fin de l'année 2019, la société CMV Forme a cessé de régler ses loyers régulièrement, les retards de paiement ayant commencé bien avant les difficultés invoquées liées à la crise sanitaire ; que la société Logetrans, tenant compte des difficultés de sa locataire, a accepté durant un certain temps que les loyers et charges ne soient pas payés à l'échéance contractuelle du 1er jour du trimestre, dès lors qu'ils étaient réglés au cours du trimestre (courrier du 22 mai 2019 ) ; que toutefois les retards de paiement se sont ensuite aggravés ; qu'après l'ordonnance du 22 juillet 2020 du juge des référés, les retards de paiement systématiques ont repris dès la fin de l'année 2020 ; qu'à plusieurs reprises l'arriéré locatif a été réglé après la signification de commandements de payer visant la clause résolutoire. Il résulte également de ces mêmes pièces que la dette locative s'aggrave considérablement ; que selon les décomptes non contestés dans leur montant, produits par la bailleresse, les impayés de loyers et charges de l'année 2022 s'élevaient à 118.986,09 € selon le décompte au 28/11/2022 ; que ceux de l'année 2023 s'élèvent à 50.140,39 € et ceux de l'année 2024 à 177.024,42 € selon le décompte au 04/04/2024, soit en incluant les loyers et charges non réglés du 2ème trimestre 2020 d'un montant de 83.274,61 €, une dette locative de 310.439,42 € au 04/04/2024. La société CMV Forme n'a pas respecté une obligation principale du bail en ne payant pas ses loyers et charges à leur échéance. Elle a en outre laissé s'accumuler une dette locative importante et croissante. Ces manquements graves aux obligations du bail de nature à porter une atteinte considérable aux droits de la société Logetrans justifient que soit prononcée la résiliation du bail. Il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de la société CMV Forme et d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef. La société CMV Forme sera également condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges, à compter de la date du présent jugement et jusqu'à la libération complète des lieux et la remise des clés. Sur le dépôt de garantie Le bail prévoit en son article 9 que la somme versée à titre de dépôt de garantie sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu'au règlement entier et définitif de toute indemnité de quelque nature que ce soit que le preneur pourrait devoir au bailleur à l'expiration du bail et jusqu'à sa sortie. Il ne stipule pas que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur sans préjudice du montant du loyer et des charges dont il reste redevable comme le prétend la société Logetrans. La demande qu'elle forme à ce titre sera rejetée. Sur les demandes reconventionnelles Sur le retrait des deux pierres, le remplacement du rideau métallique, le remplacement de la pompe à chaleur La société CMV Forme demande la condamnation sous astreinte de la société Logetrans à faire retirer les deux pierres se trouvant devant la porte d'entrée du local où elle entrepose son matériel ; à remplacer le rideau métallique et la pompe à chaleur. Mais la résiliation judiciaire du bail ayant été prononcée par le présent jugement, ces demandes sont devenues sans objet. Sur les troubles de jouissance et le préjudice d'image La société CMV Forme demande que la société Logetrans soit condamnée à lui verser la somme de 108.618 € au titre des troubles de jouissance et au préjudice d'image liés à la présence des blocs de pierre, au disfonctionnement des portes automatiques, à l'absence de chauffage et à la fuite d'eau mélangées à des hydrocarbures et de la pollution atmosphérique. Sur le trouble lié aux pierres La société CMV Forme invoque un préjudice de jouissance lié à la présence de bloc de pierres gênant le passage vers le local où elle entrepose son matériel. Mais le trouble lié aux pierres n'est pas démontré, celles-ci étant installées sur des parties communes, devant les vestiaires et porte d'accès au local électrique pour empêcher le stationnement intempestif de véhicules selon le bailleur. Le procès-verbal d'huissier versé aux débats par la société CMV Forme montre qu'il s'agit de deux blocs de pierre dont la disposition et la taille n'entravent pas la circulation des piétons et l'accès aux bâtiments ; qu'ils sont manifestement destinés à empêcher le stationnement gênant de véhicules devant ces accès. La preuve que ces pierres constitueraient une atteinte à la jouissance paisible des lieux de la société CMV Forme n'est pas rapportée. La demande qu'elle forme à ce titre sera rejetée. Sur la porte automatique La société CMV Forme demande le paiement de la somme de 5.994 € représentant le coût du remplacement de la porte automatique de l'entrée, réalisé sur un devis qu'elle a accepté le 21 octobre 2021, en faisant valoir qu'il s'agit d'une grosse réparation imputable au bailleur, le remplacement de la porte ayant été rendue nécessaire par la vétusté, ce que conteste la société Logetrans qui fait valoir que le bail met à la charge du preneur l'entretien de la devanture de la boutique, en ce compris, rideau de fermeture, porte, boiserie, vitrine. Mais force est de constater que les raisons pour lesquelles cette porte a dû être remplacée ne sont pas démontrées, la seule attestation sur sa vétusté établie par l'entreprise de travaux missionnée par la société CMV Forme ne constituant pas une preuve suffisante, et ce alors que cette dernière ne justifie pas avoir informé son bailleur préalablement à l'acceptation du devis et à la réalisation des travaux. La demande formée au titre des troubles occasionnés la porte automatique sera rejetée. Sur l'absence de chauffage Il convient de constater que le bailleur, informé par mail du 19 décembre 2023 du dysfonctionnement du système de chauffage, a immédiatement répondu par courrier du 20 décembre 2023 pour demander la transmission des documents nécessaires au traitement dudit problème. La société CMV Forme qui ne justifie pas avoir donné suite à ce courrier en donnant aux bailleur les informations et pièces demandées, n'est pas fondée à lui réclamer un préjudice de jouissance dont le montant réclamé de 25.000 € n'est au demeurant aucunement justifié. Sur les troubles liés à la fuite d'eau mélangées à des hydrocarbures et à de la pollution atmosphérique et au préjudice d'image La société CMV Forme demande la condamnation de la société Logetrans à lui verser les sommes suivantes : 42.624 € au titre du préjudice de jouissance lié aux fuites d'eau mélangées à des hydrocarbures et à de la pollution atmosphérique ;8.638 € au titre des frais d'expertise ;10.000 € au titre du préjudice d'image. Elle fonde sa demande sur une expertise judiciaire portant sur les désordres de coulures d'eau et de fuites affectant son local, ordonnée par le juge des référés le 25 septembre 2018, au contradictoire des sociétés CMW Forme, Logetrans, Axa France, Autobacs, Gan assurance, Sasu Action France. Ce rapport a été déposé le 19 avril 2021. La société CMV Forme qui a été à l'initiative de la procédure de référé, n'a pas assigné au fond, en ouverture du rapport d'expertise, les différentes parties à cette expertise afin qu'il soit statué sur l'existence et l'importance des désordres, les responsabilités, les garanties des assureurs et les préjudices. Sa demande incidente relative à ces désordres anciens, fondée sur un rapport d'expertise déposé il y a plus de trois ans à laquelle elle n'a pas donné suite et sans justification de l'évolution des désordres, apparaît peu sérieuse. Elle est, en tout état de cause, sans lien suffisant avec les demandes initiales de son bailleur visant à obtenir le paiement d'un arriéré locatif et l'acquisition d'une clause résolutoire. La société CMV Forme sera déclarée irrecevable en sa demande reconventionnelle en indemnisation de désordres de coulures et de fuites, en l'absence de liens suffisants avec les demandes initiales. Sur les dommages intérêts pour mauvaise foi La société CMV Forme demande la condamnation de sa bailleresse à lui payer la somme de 83.274,61 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de la mauvaise foi de cette dernière. Mais, la mauvaise foi de la société Logetrans n'est pas démontrée. Ainsi qu'il a été exposé ci-dessus, la somme de 83.274,61 € au titre des loyers et charges du 2ème trimestre 2020, était bien due. La bailleresse n'a donc aucunement agi de mauvaise foi en réclamant ses sommes. La demande de dommages et intérêts sera rejetée. Sur l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, les dépens et l'exécution provisoire La société CMV Forme qui succombe dans la présente instance, sera condamnée aux dépens. L'équité justifie également qu'elle soit également condamnée à verser à la société Logetrans la somme de 6.000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Condamne la société CMV Forme à verser à la société Logetrans la somme de 83.274,61€ au titre des loyers et charges du 2ème trimestre 2020, avec intérêts au taux légal du 15 décembre 2021 ; Prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties concernant les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3], Ordonne l'expulsion de la société CMV Forme des lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, par toutes les voies de droit, si besoin avec le concours de la force publique, Condamne la société CMV Forme à payer à la société Logetrans une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges à compter de la date du présent jugement et jusqu'à la libération complète des lieux et la remise des clés, Condamne la société CMV Forme à verser à la société Logetrans la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette ou déclare irrecevables les demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne la société CMV Forme aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé à Pontoise le 23 septembre 2024, et signé par le président et le greffier, Le greffier Le président Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY