Tribunal judiciaire de Tours, 5 juin 2026, 25/03645

MINUTE N° : JUGEMENT DU 05 Juin 2026 N° RC 25/03645 DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort S.A. SCALIS ET : [P] [O] Débats à l'audience du 09 Avril 2026 le copie et grosse : à Me BAYLAC copie : à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 3] TENUE le 05 Juin 2026 Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E. FOURNIER DÉBATS : A l'audience publique du 09 Avril 2026 DÉCISION : Prononcée publiquement le 05 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : S.A. SCALIS, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Corinne BAYLAC de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant D'une Part ; ET : Monsieur [P] [O], demeurant [Adresse 3] non comparant D'autre Part ; EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 mars 2024, la SA SCALIS a conclu un bail à usage d'habitation avec M. [P] [O], portant sur un logement n° 401 ainsi qu'une terrasse privative sis [Adresse 4] à [Localité 4] (37), contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 267.53 € pour le logement et à 12.03 € pour la terrasse privative, charges récupérables en sus. Par acte sous seing privé du même jour, les parties ont également conclu un bail annexe sur un bien à usage de parking (n° 9017) sis même adresse, contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 7.13 €, charges en sus. Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, la SA SCALIS a fait délivrer à M. [P] [O] un commandement visant des clauses résolutoires pour avoir paiement d'un arriéré locatif total de 1410.94 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) le 19 mai 2025. Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, le bailleur a fait assigner M. [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée aux conditions générales des baux liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement, - ordonner l'expulsion de M. [P] [O] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique, - condamner M. [P] [O] à lui payer : . la somme de 2306.92 € au titre de la dette locative, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025, date du commandement de payer, pour 1410.94 € et du 31 juillet 2025, date de l'assignation, pour le surplus, . une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu'à libération effective des lieux, . la somme de 250.00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, . les frais et dépens de l'instance. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 1er août 2025. L'affaire a été retenue à l'audience du 9 avril 2026, au cours de laquelle il n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le document reçu au greffe est un rapport de carence La SA SCALIS, comparant par son avocat, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 3668.03 € au 31 mars 2026. M. [P] [O], régulièrement assigné à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n'être pas informée de l'existence d'une éventuelle procédure de surendettement engagée par M. [P] [O]. L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur l'incidence de la non-comparution du défendeur Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l'article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF. Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience. En l'espèce, au moyen de l'accusé réception produit aux débats, la SA SCALIS, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d'impayés de M. [P] [O] le 19 mai 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 31 juillet 2025. La SA SCALIS verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 1er août 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience. En conséquence, son action est recevable. Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges L'article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023. Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date. En l'espèce, les conditions générales des baux conclus entre les parties contiennent à l'article 6 du titre II une clause résolutoire, qui stipule qu'ils seront résiliés de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de six semaines. La SA SCALIS produit le commandement de payer signifié à M. [P] [O] le 16 mai 2025 pour avoir paiement des sommes dues en vertu des deux baux, soit la somme principale de 1410.94 €, dans le délai de six semaines. Au moyen du décompte locatif fourni, la SA SCALIS justifie également que M. [P] [O] n'a effectivement pas apuré les causes de ce commandement dans les six semaines de celui-ci, soit au 27 juin 2025. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire applicable aux deux baux sont réunies depuis le 27 juin 2025 et que lesdits baux se trouvent résiliés depuis cette date. Sur l'arriéré locatif L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation. Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d'État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d'ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d'eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s'y rapportent. L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée. Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, outre les baux signés entre les parties, la SA SCALIS fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 3668.03 € au 31 mars 2026. Ce décompte apparaît régulier et dans la mesure où M. [P] [O] ne comparaît pas, le juge ne dispose d'aucun élément de nature à le remettre en cause, exception faite de divers frais de procédure comptabilisés à hauteur de 319.62 € et qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais relèvent des dépens examinés plus loin. Ce faisant, il y a lieu de retenir que l'arriéré locatif s'établit à 3348.41 € au 31 mars 2026. En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [O] à payer à la SA SCALIS la somme de 3 348.41€ au titre de l'arriéré locatif dû au 31 mars 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025, date du commandement de payer, pour 1410.94 € et du 31 juillet 2025, date de l'assignation, pour le surplus, Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l'expulsion demandée L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n'est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; l'objectif fixé par la loi étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier. L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l'espèce, il résulte du décompte locatif tel qu'il vient d'être examiné au 31 mars 2026, qu'aucune reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est intervenue. En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à M. [P] [O], tant en termes de paiement qu'en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après. Sur les indemnités d'occupation L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, M. [P] [O] se trouve en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 27 juin 2025, date d'acquisition des clauses résolutoires, causant dès lors chaque mois à la SA SCALIS un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation des baux. Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 3348.41 € au 31 mars 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu'à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées. En conséquence, il convient de condamner M. [P] [O] à payer à la SA SCALIS, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois d'avril 2026 jusqu'à libération effective des lieux. Sur les mesures de fin de jugement En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. [P] [O] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 177.67 €. En application de l'article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner M. [P] [O] à payer à la SA SCALIS la somme de 250.00 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, DÉCLARE recevables les demandes formulées par la SA SCALIS à l'encontre de M. [P] [O]; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clauses résolutoire figurant aux conditions générales applicables aux deux baux conclus le 21 mars 2024 entre la SA SCALIS, d'une part, et M. [P] [O], d'autre part, sont réunies au 27 juin 2025, relativement au logement n° 401, à la terrasse privative et au parking n° 9017 sis [Adresse 4] à [Localité 4] (37), et que lesdits baux se trouvent résiliés depuis cette date ; CONDAMNE M. [P] [O] à payer à la SA SCALIS la somme de 3348.41 € (TROIS MILLE TROIS CENT QUARANTE HUIT EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES) au titre de l'arriéré locatif dû au 31 mars 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 pour 1410.94 € et du 31 juillet 2025 pour le surplus, DIT n'y avoir lieu à accorder de délais de paiement à M. [P] [O] ; DIT que M. [P] [O] occupe sans droit ni titre les lieux précités ; ORDONNE en conséquence à M. [P] [O] de restituer ces lieux à la SA SCALIS ; DIT qu'à défaut, pour M. [P] [O] d'avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [P] [O] à payer à la SA SCALIS, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation des baux, courant à compter de l'échéance du mois d'avril 2026 inclus jusqu'à libération effective des lieux; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d'Indre et Loire en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [P] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 16 mai 2025 pour 177.67 € ; CONDAMNE M. [P] [O] à payer à la SA SCALIS la somme de 250.00 € (DEUX CEINT CINQUANTE EUROS) au titre des frais irrépétibles ; REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés Le greffier Le juge des contentieux de la protection