Cour d'appel de Besançon, 10 septembre 2026, 25/00663

PM/LLL REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° de rôle : N° RG 25/00663 - N° Portalis DBVG-V-B7J-E4XM COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT

DU 10 SEPTEMBRE 2026 Décision déférée à la Cour : jugement du 07 mars 2025 - RG N°2024001477 - TRIBUNAL DE COMMERCE DE VESOUL Code affaire : 32Z - Autres demandes en matière de location-gérance du fonds de commerce COMPOSITION DE LA COUR : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre. Monsieur Philippe MAUREL et Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, Conseillers. Madame Léonie LACOMBE-LASNE, Greffière, lors des débats et Madame Leila ZAIT au prononcé de la décision. DEBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Monsieur Philippe MAUREL, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTE Madame [Z] [P] VEUVE [S] de nationalité française, demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C25056-2025-004126 du 23/05/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1]) ET : INTIMÉE S.A.S. MJLC prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, inscrite au RCS de [Localité 2] n° 907 455 398 Sise [Adresse 2] Représentée par Me Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BESANCON ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, après prorogation du délibéréau 10 septembre 2026, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Leila ZAIT , greffière lors du prononcé. ************* EXPOSE DU LITIGE Mme [Z] [E] veuve [S] est propriétaire de locaux à usage commercial et d'un fonds de commerce affecté à usage de restauration, lequel est exploité dans des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] (Haute [Localité 4]). Elle a souscrit un contrat de location-gérance pour la cession à bail du fonds de commerce avec la SAS MJLC qui exploite un établissement de restauration de cuisine traditionnelle à l'enseigne « l'Alambic », et ce suivant acte sous-seing-privé en date du 3 décembre 2021. La redevance stipulée au contrat de bail était de 1 200 euros par mois, mensualité réduite à 700 euros suivant avenant en date du 1er octobre 2023. Un incendie a dévasté les lieux au mois d'octobre 2022 et l'établissement ayant dû cesser son activité, est demeuré fermé pendant plusieurs mois. Une réouverture partielle a eu lieu au mois de mai 2023 mais avec une surface d'exploitation réduite en raison de travaux de réparation qui ont été entrepris à la suite du sinistre. Eu égard aux circonstances et aux difficultés à retrouver un rendement productif tel qu'il avait été conçu initialement, la société locataire a cessé toute activité commerciale au mois de novembre 2023. Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 mars 2024, la SAS MJLC a informé la bailleresse en gérance de son intention de résilier le contrat de location, et ce moyennant un délai de préavis de 6 mois. Le 29 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la société preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire avec demande corrélative en paiement d'une somme de 3 500 euros correspondant aux redevances échues et impayées des mois d'octobre 2023 à février 2024. La société exploitante n'a pas déféré à la requête qui lui a été ainsi adressée. Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, Mme [E] veuve [S] a fait assigner la SAS MJLC devant le tribunal de commerce de Vesoul en constat d'acquisition des effets de la clause résolutoire et en paiement de diverses sommes au titre de redevances impayées, indemnités d'occupation, et indemnités réparatrices des dégradations locatives. Suivant jugement en date du 5 mars 2025, le tribunal de commerce de Vesoul a statué dans le sens suivant : ' Constate la résiliation de plein droit du contrat de location-gérance conclu le 3 décembre 2021 entre Mme [Z] [E] veuve [S] et la SAS MJLC par application de la clause résolutoire. ' Condamne la SAS MJLC à payer à Mme [Z] [E] veuve [S] la somme de 4 200 euros, comptes arrêtés au 29 mars 2024. ' Déboute Mme [Z] [E] veuve [S] de sa demande d'indemnité d'occupation. ' Condamne Mme [Z] [E] à rembourser à la SAS MJLC la somme de 20 000 euros représentant le dépôt de garantie. ' Ordonne la compensation des sommes dues ainsi qu'avec les somme dont la SAS MJLC serait encore débitrice sur justificatifs. ' Rejette toutes autres demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires des parties. ' Condamne la SAS MJLC à payer à Mme [Z] [E] veuve [S] une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - La condamne aux entiers dépens. Ce faisant, le tribunal s'est inspiré des motifs suivants : ' La société exploitante ne peut être exonérée du paiement de redevances locatives puisqu'elle a continué à exploiter le fonds de commerce dans les lieux loués bien que sur une surface réduite ce qui a justifié un rabais sur le montant du loyer initial. Elle est débitrice de redevances impayées à hauteur de la somme de 4 200 euros. . ' Il n'est pas rapporté la preuve par la propriétaire du fonds de commerce qu'elle n'ait pu récupérer celui-ci après la cessation d'activité de son cocontractant si bien qu'elle ne peut être admise à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation. ' En l'absence de tout état des lieux d'entrée, la locataire en gérance ne saurait être déclarée redevable des sommes correspondant aux travaux de nettoyage et de réfection du local. La société MJLC est donc fondée à réclamer le remboursement du dépôt de garantie, déduction faite des redevances impayées. Suivant déclaration au greffe en date du 28 avril 2025, formalisée par voie électronique, Mme [E] veuve [S] a interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de ses écritures en date du 22 décembre 2025, elle invite la cour à statuer dans le sens suivant : ' Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Vesoul par 2025 en ce qu'il a débouté [Z] [E] veuve [S] de sa demande d'indemnité d'occupation, l'a condamnée à rembourser à la SAS MJ LC la somme de 20'000 euros représentant le dépôt de garantie et ordonné la compensation des sommes dues ainsi qu'avec toute somme dont la SAS MJLC serait encore débitrice sur justificatifs. ' Confirmer pour le surplus. Statuant à nouveau : ' Condamner la SAS MJLC à payer à [Z] [E] veuve [S] la somme de 8 000 euros au titre d'indemnité d'occupation. ' Condamner la SAS MJLC à payer à [Z] [E] veuve [S] la somme de 13'857,42 euros au titre des dégradations. ' Ordonner la compensation des sommes dues par la SAS MJLC avec la somme due par Mme [Z] [E] veuve [S]. ' Débouter la SAS MJLC de son appel incident et confirmer sa condamnation à payer 4 200 euros au titre des redevances et sa condamnation à payer 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ' Condamner la SAS MJLC à payer à [Z] [E] veuve [S] une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. * * * En réponse, la SAS MJLC, dans des conclusions responsives récapitulatives en date du 8 octobre 2025, se prononce de la manière suivante : ' Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Vesoul du 7 mars 2025 en ce qu'il a : ' Constaté la résiliation de plein droit du contrat de location gérance. ' Débouté Madame [E] veuve [S] de sa demande d'indemnité d'occupation. ' Condamné Madame [E] veuve [S] à rembourser à la société MJLC la somme de 20'000 euros représentant le dépôt de garantie, ' L'infirmer en ce qu'il a : ' Condamné la société MJ LC à payer à Madame [E] veuve [S] la somme de 4200 euros, comptes arrêtés au 29 mars 2024. ' Ordonné la compensation des sommes dues ainsi qu'avec toute somme dont la société MJLC serait encore débitrice sur justificatifs. ' Condamné la société MJLC à payer à Madame [E] veuve [S] une indemnité de 1500 euros au titre de l'article 700 CPC. Statuant à nouveau : ' Débouter Mme [E] veuve [S] de sa demande de condamnation de la société MJLC d'avoir à lui payer la somme de 8 000 euros à titre d'indemnité d'occupation. ' Débouter Mme [E] veuve [S] de sa demande de condamnation de la société MJLC d'avoir à lui payer la somme de 13'857,42 euros au titre des dégradations. ' Débouter Mme [E] veuve [S] de sa demande de condamnation de la société MJLC d'avoir lui payé la somme de 4 200 euros au titre des redevances. ' Condamner Mame [E] veuve [S] à payer à la société MJ LC la somme de 2 500 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. * * * La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu liminairement de rappeler que le régime spécifiquement applicable au contrat de location-gérance est prévu par les articles L. 144-1 à 13 du code de commerce. Mais, résiduellement, les droits et obligations des parties au contrat de location du fonds de commerce sont définis par référence au régime du droit commun du bail. Les parties s'opposent quant aux suites et conséquences à donner à la résolution du contrat de location mais ne remettent pas en cause son extinction anticipée. Les difficultés de trésorerie auxquelles a été confrontée la société exploitante résultent d'un incendie qui s'est produit dans les locaux dans lesquels était exploité le fonds de commerce. En l'occurrence, les parties ne se sont pas étendues sur les conditions de production de ce sinistre qui constitue cependant l'antécédent nécessaire au présent litige. En vertu de l'article 1733 du code civil, applicable en la matière puisque le droit au bail, même non formalisé par un accord écrit fait partie des éléments incorporels du fonds de commerce, le preneur est présumé responsable des dommages consécutifs à l'incendie. Toutefois, les partenaires au contrat de location-gérance n'ont pas entendu se situer sur le terrain de la responsabilité présumée du locataire pour fonder leurs prétentions indemnitaires. Celles-ci sont uniquement cantonnées aux modalités d'établissement des comptes d'exit. * * * En tout premier lieu, l'appelante conteste le refus du premier juge de lui accorder le bénéfice du versement d'indemnités d'occupation pour la période comprise entre la date de résiliation effective du contrat de location et celle de remise des clés. Elle estime que, nonobstant la fin de la relation contractuelle unissant les parties, la société titulaire du contrat de bail en gérance s'est maintenue dans les lieux justifiant ainsi l'allocation d'une indemnité compensatrice de la perte de jouissance du local et du fonds de commerce. La remise des clés, en matière de bail, quel qu'en soit l'objet, constitue la formalité cardinale mettant fin au rapport d'intérêts entre les parties. Ainsi, la libération des lieux n'équivaut pas à leur restitution au bailleur si les clés ne lui ont pas été remises, et que cette libération ne s'est pas déroulée en sa présence, notamment à l'occasion de la rédaction de l'état des lieux de sortie. Il ne peut en aller autrement que s'il est établi que le bailleur a opposé une résistance injustifiée à la réception des clés (Cass 3° Civ. 9 novembre 2010 n°09-16. 680). Dès lors, le preneur n'est pas tenu d'indemniser son partenaire de la perte de jouissance résultant du maintien dans les lieux si le propriétaire s'est montré récalcitrant à toute restitution. Au surplus, il convient de vérifier si, nonobstant l'absence de remise des clefs, l'exploitation du fonds de commerce s'est révélée impossible, habilitant le preneur à opposer au créancier l'exception d'inexécution ou bien, à tout le moins, la perte d'usage de la chose louée.. En l'espèce, le refus du bailleur de réceptionner les clés n'est aucunement établi ni même allégué. S'il résulte des pièces de la procédure que la société preneuse à bail a proposé à la bailleresse une solution transactionnelle comportant le dédommagement intégral des redevances échues et impayées, avec rupture conventionnelle et concomittante du bail, l'intéressée n'y a pas donné suite sans aucun abus de sa part. Il s'ensuit qu'il ne peut être déduit du refus exprimé, et de manière univoque, que le parti-pris ainsi adopté manifeste une intention dolosive de porter atteinte aux intérêts du locataire-gérant. En conséquence, si l'intention de la société MJLC était effectivement de délaisser les lieux à la date à laquelle elle estimait devoir résilier le bail, il lui appartenait de procéder à la remise des clefs ou bien de faire désigner un séquestre chargé de récupérer ces mêmes clés pour en être le dépositaire jusqu'à l'issue du litige l'opposant à son adversaire. Pas davantage il ne ressort des pièces de la procédure que l'exploitant n'a pu user de la chose louée conformément à sa destination à la date à laquelle il a estimé avoir quitté les locaux. Là encore, la responsabilité encourue par le preneur du fait de la présomption sus-évoquée induit de lui imputer les torts de la rupture contractuelle. De surcroît, après la survenance du sinistre, et compte tenu de la nécessité de réalisation de travaux de réfection et de reprise, la surface exploitable a été réduite ce qui a déterminé un rabais opéré sur le montant de la redevance locative mensuelle qui est passée de 1200 euros par mois à 700 euros. Ainsi que l'a relevé le tribunal, il n'est aucunement administré la preuve d'une impossibilité absolue d'exploiter le local alors même que, nonobstant la réduction de la surface commerciale, l'entreprise a poursuivi son activité moyennant une baisse de ses charges locatives. Partant, la société preneuse à bail est tenue au paiement des redevances échues et impayées mais également d'une indemnité d'occupation pour la période comprise entre la date de résiliation du contrat et la remise des clés. La résiliation du contrat de location-gérance est intervenue un mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 29 février 2024. L'extinction de la convention était donc effective un mois après l'acte extrajudiciaire de commandement soit le 29 mars 2024 ainsi que l'a retenu le tribunal. La remise des clés ne s'est produite que le jour où il a été procédé à un état des lieux de sortie réalisé en présence d'un commissaire de justice en date du 26 novembre 2024. Il n'existe aucun motif pertinent pour fixer la quotité représentative de l'indemnité d'occupation à une somme différente de celle de la redevance antérieurement convenue entre les parties. L'indemnité sera donc due pour une période de 8 mois postérieure à la date de résiliation et calculée sur la base de la dernière redevance exigible soit 700 euros par mois. La créance indemnitaire de la bailleresse s'élève donc à la somme de 5 600 euros. Cette somme s'ajoutera à la créance locative dont elle est titulaire à hauteur de la somme de 4 200 euros correspondant aux redevances échues et impayées, étant à cet égard relevé que la société preneuse avait déjà proposé à sa cocontractante de la dédommager de la rupture à hauteur de cette somme. * * * Mme [E] veuve [S] critique le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire relative aux dégradations constatées dans le local après le départ de la société preneuse en gérance. Un état des lieux a été établi le 26 novembre 2024 par un commissaire de justice, en présence des parties. Celui-ci énonce dans le procès-verbal, que : « L'immeuble loué est un fonds de commerce à usage de restaurant. Il est restitué dans un état d'entretien sommaire. Un nettoyage courant des locaux et du matériel ainsi qu'un dépoussiérage sera effectué. Salle de bar : état d'usage, sauf joint de la porte de l'arrière-bar en mauvais état, détaché. Madame [E] précise que la vaisselle mise à disposition est incomplète Salle de restaurant : peinture murale en état d'usage sauf au-dessus de la porte fenêtre maculée de plusieurs taches. Sanitaire : état d'usage. Porte du meuble avec vasque lave-main est détériorée et vermoulue. Dégagement : état d'usage. Cuisine : état d'usage. » L'officier ministériel a précisé qu'il faisait toutes réserves sur l'installation électrique faute d'alimentation en électricité mais il a cependant précisé que les équipements n'apparaissaient pas dégradés. Au soutien de sa demande en réparation, l'appelante produit aux débats deux devis et une facture. Le premier devis est relatif au coût de remplacement du matériel de cuisine. Cependant le commissaire de justice a pris soin de préciser que les doléances exprimées par la bailleresse à ce sujet ne relevaient que de sa propre appréciation. Il convient de souligner qu'aucun inventaire préalable à l'entrée en jouissance de l'universalité n'a été produit aux débats et il n'a pas été démenti qu'aucune recension des biens d'exploitation n'a été effectuée lors de l'état des lieux à l'effet de mettre en évidence, le cas échéant, un contingent d'ustensiles manquants. Il s'ensuit qu'aucune créance ne peut être déclarée certaine de ce chef. La propriétaire du local invoque également un devis établi par une société de nettoyage industriel faisant état de travaux évalués à 2 304 euros. Cependant l'état d'entretien sommaire que le commissaire de justice a pu observer n'est pas justiciable du vocable de dégradation. Il a ainsi mis en évidence que dans l'ensemble des pièces du local commercial, les installations étaient en état d'usage si bien qu'en toute hypothèse le dépoussiérage préconisé ne relève que de travaux d'entretien courant, et non d'une réparation locative, sans commune mesure avec la prestation énoncée au devis susvisé. C'est donc à juste titre que le tribunal a rejeté ce chef de prétentions. Enfin, il est produit aux débats une facture d'un professionnel de la maintenance de percolateurs et de machines à café pour un montant de 533,82 euros. Cependant l'état des lieux de sortie ne fait état, de ce point de vue, d'aucune dégradation ni défaut d'entretien affectant cet équipement. Sur ce point encore, le jugement sera confirmé. C'est ainsi à juste titre que les premiers juges ont mis à la charge de Mme [E] la restitution du dépôt de garantie dans son intégralité. Le jugement sera cependant infirmé s'agissant de la compensation, le tribunal n'ayant pas pris en considération l'indemnité d'occupation, mais tenu compte d'une créance hypothétique en faisant état de 'toute somme dont la SAS MJLC serait encore débitrice sur justificatifs'. Il y a lieu d'ordonner la compensation des créances détenues réciproquement par Mme [E] veuve [S] au titre des redevances restant dues et de l'indemnité d'occupation, soit un montant total de 9 800 euros, et par la SAS MJLC au titre de la restitution du dépôt de garantie, soit 20 000 euros. Le jugement sera confirmé pour le surplus L'équité ne commande pas l'application cas présent des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Chaque partie conservera l'entière charge de ses frais irrépétibles. Il sera fait masse des dépens qui seront supportés pour 2/3 de leur quotité par Mme [Z] [E] veuve [S] et pour le tiers restant par la SAS MJCL.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi : ' Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame [Z] [E] veuve [S] de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation et en ce qu'il a ordonné la compensation des sommes dues (20 000 euros et 4 200 euros) ainsi qu'avec toute somme dont la SAS MJLC serait encore débitrice sur justificatifs. ' Confirme le jugement pour le surplus. Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant : ' Condamne la SAS MJLC à payer à Mme [Z] [E] veuve [S] la somme de 5 600 euros à titre d'indemnité d'occupation, pour la période comprise entre le 29 mars 2024 et le 26 novembre 2024. ' Ordonne la compensation des créances détenues réciproquement par Mme [Z] [E] veuve [S] au titre des redevances restant dues et de l'indemnité d'occupation, soit un montant total de 9 800 euros, et par la SAS MJLC au titre de la restitution du dépôt de garantie, soit un montant de 20 000 euros. ' Dit n'y avoir lieu à application au cas présent des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. ' Dit qu'il sera fait masse des dépens d'appel qui sont supportés pour 2/3 par Mme [Z] [E] veuve [S] et pour le tiers restant par la SAS MJCL. La greffière, Le président, En conséquence, La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution. Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main. A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée à la minute par le président et le greffier.