Tribunal judiciaire de Paris, 18 juin 2026, 25/08380

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [F] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me SCP MENARD ET WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 25/08380 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3CR N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 18 juin 2026 DEMANDEUR S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128 DÉFENDERESSE Madame [F] [Z], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Anaïs RICCI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 mars 2026 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier Décision du 18 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/08380 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3CR EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 29 juin 2022, la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [F] [Z] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal à la date de prise d'effet du contrat de 1 327,67 euros, hors provisions sur les charges locatives récupérables. Suspectant une activité de sous-location illicite, la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F a fait dresser, sur ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, un procès-verbal des conditions d'occupation de son bien le 2 juillet 2025 dont il ressort que deux personnes s'y trouvaient au moment du passage du commissaire de justice, se présentant tous deux comme locataires de Madame [F] [Z]. C'est dans ce contexte que la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS pour demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - Prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [F] [Z] pour sous-location illicite, - Ordonner l'expulsion sans délai de Madame [F] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec toutes conséquences de droit et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir - Ordonner la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, - Ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, - Condamner Madame [F] [Z] à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, majoré de 30%, et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et à titre subsidiaire, d'un montant au moins égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète et effective des lieux, - Condamner Madame [F] [Z] à lui payer la somme de 31200 euros au titre de la restitution des fruits civils, - Avant dire droit, condamner Madame [F] [Z] à communiquer sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, l'ensemble des contrats de sous-location, quittances, relevés des sites de sous-location, relevés bancaires et revenus fonciers permettant de laisser apparaître l'ensemble des locations réalisées par Madame [F] [Z] et les sommes qu'elle a perçues à ce titre, - Condamner Madame [F] [Z] à lui verser 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens en ce compris notamment le coût de l'assignation. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mars 2026 lors de laquelle la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de sa demande de restitution des fruits civils à la somme de 31 200 euros. Elle expose que la locataire ne réside pas dans le logement et qu'elle sous-loue les chambres de l'appartement à des étudiants moyennant le paiement d'un loyer de 650 euros par chambre, exploitant par là même un logement social en violation de ses obligations contractuelles. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F à laquelle elle s'en est rapportée oralement à l'audience pour un plus ample exposé de ses différents moyens et prétentions. Madame [F] [Z], bien que régulièrement citée à étude de commissaire de justice, ne s'est pas présentée ni fait représenter. Conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la résiliation du bail et l'expulsion Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise par ailleurs que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. L'article 8 de cette même loi interdit, quant à lui, la sous-location du logement, sauf accord écrit du bailleur y compris sur le loyer. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, le contrat de location prévoit que " Les lieux loués sont destinés exclusivement à l'habitation principale du LOCATAIRE et doivent être occupés au moins huit mois par an. Celui-ci ne peut donc y exercer aucune activité professionnelle, commerciale ou artisanale sans l'autorisation expresse et écrite du BAILLEUR. Le logement loué constitue la résidence principale effective du [Etablissement 1] ". Or, la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F produit : - un contrat de location meublé conclu entre Madame [F] [Z] en qualité de bailleur, et Madame [G] [L], locataire, en date du 7 avril 2024 portant sur une chambre du logement situé au [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 650 euros T.T.C. - une quittance de loyer pour la période du mois de septembre 2024 au mois de février 2025 établie le 10 février 2025 par la S.C.I. ANAS représentée par Madame [F] [Z] au nom de Madame [G] [L] faisant état de la perception de loyers et charges mensuels de 650 euros. - des captures d'écran de téléphone portable faisant état d'une conversation entre les locataires et la défenderesse de laquelle il ressort que ces derniers étaient informés qu'ils sous-louaient un logement social et sollicitant les justificatifs des charges facturées par Madame [F] [Z]. Il ressort encore de ces échanges que Madame [F] [Z] a écrit : " je suis propriétaire de mon logement social que ça vous plaise ou non […]. Concernant les charges vous les payé chaque mois mais vous (et les autres colocataires) avez dépassé la moyenne prévue par Total energie. Donc arrêtez tout de suite de jouer les malines avec moi ! " (sic.). - une attestation de Madame [W] [B] déclarant être la colocataire de Madame [G] [L], être arrivée le 25 août dans le logement et reconnaissant que le contrat est illégal en ce qu'il porte sur un logement social, ce que quatre colocataires ignoraient à la signature des contrats. Il y est par ailleurs précisé que Madame [F] [Z] surveille les occupants par l'application de l'interphone, interdisant toute visite dans l'appartement sous peine d'exclusion. - une attestation d'immatriculation au registre national des entreprises de la S.C.I. [Z] ayant pour activité " l'acquisition, l'administration et la gestion par bail, location ou toute autre forme de tous immeubles et biens immobiliers ". - un procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 2 juillet 2025 duquel il ressort qu'à cette date, deux personnes étaient présentes dans le logement, indiquant louer chacun une chambre à Madame [F] [Z] moyennant un loyer de 650 euros par mois sans qu'aucun contrat n'ait été signé, qu'une troisième chambre est également louée selon les mêmes modalités et que la quatrième chambre n'est pas louée. L'ensemble de ces éléments établit que le logement litigieux ne constitue pas la résidence principale de Madame [F] [Z] et qu'elle y pratique une activité de sous-location illicite. Ainsi, les manquements de Madame [F] [Z] à ses obligations légales et contractuelles sont établis et sont suffisamment graves, s'agissant notamment d'un logement social, pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [F] [Z], qui sera donc prononcée à la date de l'assignation du 15 septembre 2025. Il convient, dès lors, d'ordonner à Madame [F] [Z], ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs le versement d'une indemnité d'occupation. La S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F sera donc déboutée de cette demande. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Il n'y a pas lieu dès lors à ordonner la séquestration des objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux. Sur les délais d'expulsion Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa rédaction issue de la loi n 2023 668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le juge peut cependant, dans certains cas et par décision spécialement motivée, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi des personnes expulsées ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte. S'agissant de la mauvaise foi de la personne expulsée, la preuve doit être rapportée par celui qui l'invoque, la bonne foi étant toujours présumée. En l'espèce, il est établi que Madame [F] [Z] n'occupe pas personnellement le logement social donné à bail, qu'elle y exerce une activité de sous-location pour laquelle elle a constitué une S.C.I., percevant à ce titre des loyers. Ces éléments établissent une particulière mauvaise foi de Madame [F] [Z] justifiant que le bénéfice du délai de deux mois, prévu par l'article L. 412-1 du codes procédures civiles d'exécution soit supprimé. Il sera en conséquence fait droit à la demande de la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Madame [F] [Z] sera dès lors tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 15 septembre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué alors même que le préjudice tenant à la perte des fruits civils sera réparé (cf. infra). La S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F sera donc déboutée de sa demande de majoration de 30% du montant de l'indemnité d'occupation. Il ressort du décompte produit par la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F que Madame [F] [Z] est à jour du paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date du 16 mars 2026, terme de mars 2026 inclus. La condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation ainsi fixée prendra donc effet à compter du 1er avril 2026. Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite et la demande de communication de pièces sous astreinte En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-20.727). L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte. La cour de cassation a jugé que le loyer principal payé au bailleur n'entre pas dans la catégorie des frais déductibles des fruits civils soumis à restitution au sens de l'article 548 du code civil (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023). En l'espèce, il est établi que Madame [F] [Z] a sous-loué le logement litigieux à plusieurs étudiants depuis le 1er septembre 2024. La bailleresse ne rapporte cependant pas la preuve que les quatre chambres du logement aient été sous-louées en continu depuis cette date et il n'est pas produit suffisamment d'éléments pour déterminer combien de sous-locataires ont occupé les lieux, ni les périodes précises de sous-location pendant lesquelles la défenderesse a perçu des loyers en lieu et place de la propriétaire. La demanderesse reconnaît d'ailleurs elle-même aux termes de son assignation, qu'elle n'est pas en mesure d'évaluer au plus juste son préjudice en raison de la méconnaissance de l'intégralité des sommes perçues par Madame [F] [Z]. En application du principe de la réparation intégrale, le préjudice subi par la propriétaire ne saurait être évalué de manière forfaitaire, comme le propose la demanderesse. Or en l'état des pièces versées, le tribunal n'est pas en mesure de déterminer de manière certaine les sommes perçues par la défenderesse et, partant, de chiffrer le préjudice subi par la demanderesse. En l'absence de preuve d'une créance de restitution certaine et liquide, la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F ne peut qu'être déboutée, en l'état, de sa demande en paiement au titre de la restitution des fruits civils de la sous-location. Cependant, la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F sollicite la communication sous astreinte par Madame [F] [Z] des contrats de sous-location conclus, des quittances des loyers perçus, des relevés des sites de sous-location, des relevés bancaires et des revenus fonciers afin de lui permettre d'évaluer précisément le montant des sommes perçues par la défenderesse au titre de la sous-location illicite. L'alinéa 2 de l'article 11 du code de procédure civile dispose que " si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime. " Les articles 138 et suivants permettent au juge, en cours d'instance, d'ordonner à un tiers la délivrance de pièces en sa possession, s'il estime cette demande fondée. Au regard de l'ensemble des éléments qui précèdent, la mesure sollicitée apparaît nécessaire à l'établissement d'une preuve dont dépend l'issue d'un litige à venir. Il y a donc lieu de faire droit à cette demande dans les termes du dispositif. Sur les demandes accessoires Madame [F] [Z], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de la condamner à verser à la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, PRONONCE la résiliation du contrat de location conclu le 29 juin 2022 entre la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F d'une part et d'autre part, Madame [F] [Z] relatif à l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2], aux torts du preneur, à la date du 15 septembre 2025 ; ORDONNE en conséquence à Madame [F] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés, dès la signification du présent jugement ; SUPPRIME le bénéfice, à son profit, du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du codes procédures civiles d'exécution ; DIT qu'à défaut pour Madame [F] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DEBOUTE la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F de sa demande d'astreinte ; RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution et DIT n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE Madame [F] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DEBOUTE la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F de sa demande de majoration de 30% du montant de l'indemnité d'occupation ; DEBOUTE, en l'état, la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F de sa demande en paiement au titre de la restitution des fruits civils ; ORDONNE à Madame [F] [Z] sous astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard passé un délai d'un mois suivant la notification par tous moyens du jugement à intervenir, de communiquer à la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F, les relevés locatifs recensant toutes les locations effectuées sur tout site internet de sous-location laissant apparaître pour chaque sous-location intervenue, la date de début de location, la date de fin de location et le montant de la transaction, les relevés bancaires à compter du 1er septembre 2024 laissant apparaître l'ensemble des sommes perçues par Madame [F] [Z] ou par la S.C.I. [Z] au titre des transactions portant sur l'appartement litigieux ; RESERVE la liquidation de l'astreinte, le cas échéant ; CONDAMNE Madame [F] [Z] à payer la somme de 1 000 euros (mille euros) à la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [F] [Z] aux entiers dépens ; DÉBOUTE la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection