Tribunal judiciaire d'Albi, 6 juillet 2026, 26/00043

DÉCISION DU : 06 Juillet 2026 DOSSIER : N° RG 26/00043 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EIQD NAC : 5AA AFFAIRE : S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE C/ [C] [M] MINUTE N° : 26/ TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALBI JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENT : Mme CABANES, GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière PARTIES : DEMANDERESSE S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Nicolas LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE DEFENDERESSE Madame [C] [M] née le 24 Décembre 1987 à [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 2] comparante Débats tenus à l'audience du : 18 Mai 2026 Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2026 Le 06 Juillet 2026 ccc délivrées aux parties cccrfe délivrée à Me LARRAT EXPOSE DU LITIGE Par contrat signé le 21 janvier 2020, à effet au 18 février 2020, la SA [Adresse 5] a donné à bail à Mme [C] [M] une villa n°6, située [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 547,20 €, outre 20,36 € à titre de provision sur charges. Le loyer actuel résiduel s'élève à 565,60 €, provision sur charges comprise. Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Mme [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er septembre 2025. Le lendemain, l'acte a été notifié à la CCAPEX. La SA [Adresse 5] a ensuite fait assigner en référé Mme [C] [M] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues. A l'audience du 18 mai 2026, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son Conseil, sollicite du Juge de : - Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat, - Ordonner l'expulsion de Mme [C] [M], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 16 € par jour de retard, - Condamner Mme [C] [M] à lui payer la somme provisionnelle de 833,32 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus et impayés (décompte actualisé au 04/05/2026), - La condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux, - La condamner à fournir son avis d'imposition et l'enquête de ressources associée, - La condamner à lui payer la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - La condamner au paiement des entiers dépens de l'instance. La SA [Adresse 5] maintient l'ensemble de ses demandes, et indique s'opposer à l'octroi de délais de paiement. Elle affirme que le dernier loyer n'est pas à jour, le versement de la locataire étant inférieur au montant du loyer mensuel. En défense, Mme [C] [M], comparante, sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle déclare percevoir des ressources mensuelles à hauteur d'environ 2 400 euros, et produit ses derniers bulletins de paie. Elle affirme avoir repris le paiement du loyer courant, et se prévaut d'un versement de 2000 euros le 27 mars 2026 et d'un autre de 800 euros le 4 mai 2026. Elle explique travailler en qualité d'aide-soignante et souhaiter rester dans les lieux. Elle propose de régler la somme de 200 euros par mois jusqu'à apurement de la dette. La décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION I. Sur la résiliation du contrat de bail Sur la recevabilité des demandes Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 22 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige. Les demandes sont donc recevables. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail conclu le 21 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article 6.2), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 1er septembre 2025. Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois. Le contrat de bail a donc pris fin le 2 novembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire. II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. De plus, selon l'article 1728 dudit code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l'espèce, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte actualisé au 4 mai 2026, présentant un solde de la dette d'un montant de 833,32 €. Ce montant n'est pas contesté par la défenderesse. En conséquence, Mme [C] [M] sera condamnée à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 833,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 4 mai 2026, à titre provisionnel. La demande d'astreinte sera en revanche rejetée. III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation." En l'espèce, Mme [C] [M] sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle déclare avoir repris le paiement du loyer courant, ce qui est contesté par la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE. Néanmoins, il résulte du décompte produit par le bailleur qu'un versement de 800 euros a été réalisé le 4 mai 2026, ce qui couvre le montant du loyer courant. Par ailleurs, Mme [M] affirme percevoir des ressources mensuelles d'environ 2 400 euros. Ainsi, elle justifie remplir les critères requis de sorte que des délais de paiement lui seront accordés. Elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. En revanche, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et/ou des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Mme [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, et la reprise des effets de la clause résolutoire. Enfin, l'avis d'imposition ayant été remis par la locataire au bailleur lors de l'audience, cette demande est donc devenue sans objet et sera rejetée. IV. Sur les autres demandes Sur les dépens Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Mme [C] [M] sera condamnée au paiement des dépens de l'instance. Sur les frais irrépétibles En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En conséquence, Mme [C] [M] sera condamnée à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 600 euros à ce titre. Sur l'exécution provisoire En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 janvier 2020, entre la SA [Adresse 5] d'une part, et Mme [C] [M] d'autre part, portant sur la villa n°6, située [Adresse 6], sont réunies à la date du 2 novembre 2025, CONDAMNONS Mme [C] [M] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE , à titre provisionnel, la somme de 833,32 € (huit-cent-trente-trois euros et trente-deux centimes), au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 4 mai 2026, DÉBOUTONS la SA [Adresse 5] de sa demande d'astreinte, AUTORISONS Mme [C] [M] à s'acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités d'un montant de 200 € (deux cents euros), et une 4ème mensualité d'un montant de 233,32 € (deux-cent-trente-trois euros et trente-deux centimes), DISONS que la première mensualité interviendra au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour Mme [C] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; que Mme [C] [M] soit condamnée à payer à la SA [Adresse 5] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux ; et ce étant observé que cette indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative du bien ; DÉBOUTONS la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE du surplus de ses demandes, CONDAMNONS Mme [C] [M] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 600 € (six cents euros), au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Mme [C] [M] aux dépens de l'instance, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. LA GREFFIÈRE LA JUGE