Tribunal judiciaire de Melun, 25 août 2026, 25/04514

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN [Adresse 1] [Localité 1] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 25/04514 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IC75 Minute signée électroniquement JUGEMENT du 25/08/2026 Monsieur [X] [K] Madame [M] [L] épouse [K] C/ S.A.S. MAISONS PIERRE Inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 487.514.267, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - Maître Isdeen OUABI - SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT du 25 AOUT 2026 Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ; dans la cause, ENTRE : DEMANDEURS : Monsieur [X] [K] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Isdeen OUABI, Avocat au barreau des Hauts de Seine, non comparant Madame [M] [L] épouse [K] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Isdeen OUABI, Avocat au barreau des Hauts de Seine, non comparant ET : DÉFENDERESSE : S.A.S. MAISONS PIERRE Inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 487.514.267, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] représentée par Maître Jenny HAYOUN de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocats au barreau de MELUN Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 janvier 2024, la SNC Foncier conseil a promis à M. [X] [K] et Mme [M] [L] de vendre une parcelle de terrain à bâtir formant le lot n°16, situé au sein du lotissement [Adresse 5], à [Localité 5] (91), pour un prix de 79 000,00 euros, sous condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximal de 167 000,00 euros, hors apport, au taux maximal de 4 % remboursable sur une durée maximale de 25 années, afin de financer le coût du terrain et de la construction d'un bien immobilier. Par acte sous seing privé du même jour, M. [X] [K] et Mme [M] [L] ont signé un contrat de construction de maison individuelle avec la SAS MAISONS PIERRE pour prix forfaitaire de 167 881,00 euros et un coût total de 199 501,00 euros, sous condition suspensive de l'obtention d'un financement à hauteur de 181 211,00 euros par un prêt d'un montant de 146 130,00 euros, remboursable sur une durée de 312 mensualités, et par un prêt relais d'un montant de 107 527,00 euros remboursable sur une durée de 24 mois, et ont versé un acompte de 8 394,00 euros. Par acte sous seing privé en date du 21 février 2024, M. et Mme [K] ont mandaté la SAS Conseils Paris est (exerçant sous l'enseigne Immoprêt) afin qu'elle recherche un financement bancaire envisagé sous la forme d'un prêt PAS d'un montant de 164 042,00 euros sur une durée de 300 mois et d'un prêt relais d'un montant de 157 500,00 euros sur une durée de 24 mois. Par avenants des 9 février 2024 et 22 mars 2024, le prix convenu forfaitaire a été abaissé à la somme de 157 141,00 euros. Le 2 mai 2024, la SA BNP Paribas a refusé la demande de financement d'un montant de 262 373,99 euros, répartie en un prêt de 82 629,00 euros sur une durée de 24 mois à un taux de 4,33 % et en un second prêt de 179 744,99 euros sur une durée de 300 mois à un taux de 3,94 %. Le 12 juin 2024, la banque CIC a également refusé une demande formée le 27 avril 2024 d'obtention d'un crédit immobilier remboursable en 300 mensualités. Suite à la demande de M. [X] [K] et Mme [M] [L], la SAS Maisons Pierre a refusé de restituer l'acompte versé. Le 10 juillet 2025, M. [X] [K] et Mme [M] [L] ont fait assigner la SAS MAISONS PIERRE devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de restitution de l'acompte et d'indemnisation. L'affaire a été appelée et évoquée à l'audience du 11 juin 2026, après renvois. * M. [X] [K] et Mme [M] [L], représentés par leur avocat, concluent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à ce que soit déclarée non écrite la clause 7 du contrat de construction de maison individuelle et que soit déclaré caduc ledit contrat, à ce que soient déclarées non écrites les clauses 7, 17-1 et 17-2 des conditions générales et que soit annulé le contrat. Ils demandent ensuite la condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 8 394,00 euros, à titre de la restitution de l'acompte, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024. Ils sollicitent également le débouté de la SAS MAISONS PIERRE de sa demande reconventionnelle et la condamnation de la SAS MAISONS PIERRE aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Ils font notamment valoir que la combinaison des articles 7, 17-1 et 17-2 du contrat fait apparaître un déséquilibre entre les sanctions attachées à l'inobservation des obligations contractuelles et que ledit contrat est caduc en raison de la défaillance, non imputable aux demandeurs, de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Ils ajoutent qu'ils démontrent avoir déposé des demandes de prêts conformément aux conditions prévues dans le contrat de construction de maison individuelle, et dans le délai requis, et soutiennent qu'ils n'ont commis aucune faute. La SAS MAISONS PIERRE, représentée par son avocat, conclut au débouté des demandeurs et, reconventionnellement, à leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 15 177,15 euros au titre de l'indemnité contractuelle, déduction faite de l'acompte déjà perçu. Elle sollicite également leur condamnation in solidum aux dépens, dont distraction au profit de Maître Jenny Hayoun, et au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que

les demandeurs n'ont pas justifié auprès d'elle du dépôt de demandes de prêt dans les formes contractuellement imposées et ne l'ont pas averti de l'absence d'obtention des prêts dans le délai imparti, ce qui est constitutif d'une faute contractuelle. Elle ajoute que les demandes de financement ne correspondaient pas aux stipulations contractuelles, ce qui justifie qu'elle conserve l'acompte versé. Elle en déduit que le contrat est réputé résilié aux torts exclusifs des époux [K], ce qui la rend bien fondée à obtenir le versement de l'indemnité forfaitaire contractuelle de 10 % du prix convenu. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience par application de l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire est mise en délibéré au 25 août 2026. MOTIVATION DE LA DÉCISION I. Sur l'exécution du contrat Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 7 du contrat litigieux stipule que « le maître de l'ouvrage s'oblige à déposer le(s) dossier(s) de demande de prêt dans un délai de 60 jours à compter de la signature du présent contrat, et à en justifier au constructeur par courrier recommandé avec A/R dans les 8 jours de l'expiration du délai de 60 jours précité. A défaut de respect de ce délai, la condition suspensive d'obtention du prêt ne sera plus opposable au constructeur et le maître de l'ouvrage ne pourra plus se prévaloir de refus de prêt pour considérer le contrat comme caduc. » Les articles 17.1 et 17.2 du contrat de construction de maison individuelle indiquent que « si la non réalisation d'une au moins des conditions suspensives est imputable au maître de l'ouvrage, elle sera réputée accomplie. […] La résiliation par le maître de l'ouvrage entraîne l'exigibilité [des] sommes correspondant à l'avancement des travaux » Cependant, l'article L. 212-1 du Code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. L'article R. 212-2 du même code prévoit ainsi que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de: - Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le consommateur de percevoir une indemnité d'un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d'arrhes au sens de l'article L. 214-1, si c'est le professionnel qui renonce ; - Imposer au consommateur qui n'exécute pas ses obligations une indemnité d'un montant manifestement disproportionné ; - Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le consommateur que pour le professionnel ; Ainsi, est abusive la clause comportant une faculté de résiliation à charge d'indemnité au bénéfice d'un seul contractant. En l'espèce, le contrat litigieux ne stipule aucune sanction en cas de résiliation par le constructeur, ce qui est de nature à créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Or, la SAS MAISONS PIERRE n'invoque aucun élément de nature à renverser la présomption de caractère abusif pesant sur les clauses des articles 7, 17-1 et 17-2 du contrat. Ces clauses seront donc réputées non écrites. Par ailleurs, si l'article L. 241-1 du code de la consommation dispose que lorsque les clauses abusives sont réputées non écrites, le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans ces clauses, les articles 1186 et 1187 du code civil, prévoient néanmoins qu'un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie. La caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. En l'espèce, les clauses réputées non écrites n'empêchent pas l'exécution du contrat de construction de maison individuelle litigieux. Cependant, l'obtention d'un financement par les époux [K] constitue un des éléments essentiels du contrat. En effet, la SAS Maisons Pierre ne peut engager des frais de construction du bien immobilier sans en recevoir paiement. Or, les demandeurs n'ont pas obtenu de prêt. Le contrat ne peut donc recevoir exécution. En conséquence, il y a lieu de déclarer le contrat litigieux caduc. La SAS MAISONS PIERRE sera donc condamnée à restituer l'acompte sollicité, soit la somme de 8 394,00 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025, et déboutée de sa demande indemnitaire forfaitaire contractuelle. II. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SAS MAISONS PIERRE, partie perdante à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens. Compte tenu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, le ministère d'avocat n'étant pas obligatoire dans le cadre de la présente instance, la demande tendant à la distraction des dépens au profit de Me Hayoun sera rejetée. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La SAS MAISONS PIERRE étant condamnée aux dépens, elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer M. [X] [K] et Mme [M] [L] la somme globale de 2 000,00 euros. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et premier ressort, DÉCLARE non écrits les articles 7, 17-1 et 17-2 du contrat de construction de maison individuelle du 30 janvier 2024 conclu entre la SAS MAISONS PIERRE, d'une part, et M. [X] [K] et Mme [M] [L], d'autre part ; CONSTATE la caducité du contrat de construction de maison individuelle du 30 janvier 2024 conclu entre la SAS MAISONS PIERRE, d'une part, et M. [X] [K] et Mme [M] [L], d'autre part ; CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE à payer à M. [X] [K] et Mme [M] [L] la somme de 8 394,00 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025 ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE à payer à M. [X] [K] et Mme [M] [L] la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE aux entiers dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la vice-présidente et par la greffière.