Tribunal judiciaire de Dijon, 4 août 2026, 24/01023

TRIBUNAL JUDICIAIRE de DIJON 2ème Chambre République française Au nom du peuple français MINUTE N° DU : 04 Août 2026 AFFAIRE N° RG 24/01023 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IIQV Jugement Rendu le 04 AOUT 2026 AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de la copropriété "[Adresse 1]" C/ [K] [A] ENTRE : Le syndicat des copropriétaires de la copropriété "[Adresse 1]", pris en la personne de son syndic en exercice : la SARL BUET IMMOBILIER, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro B 392 006 730, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON plaidant DEMANDEUR ET : Monsieur [K] [A] né le 18 juin 1968 à [Localité 1] de nationalité Française, Administrateur de biens, demeurant [Adresse 4] représenté par Maître Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL : Madame Anne-Bénédicte ROBERT, Juge placé, déléguée au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d'appel de DIJON en date du 22 mai 2026, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. GREFFIER : Madame Catherine MORIN, Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l'article 799 du code de procédure civile ; DEBATS : Vu l'avis en date du 20 mars 2026 ayant fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries à juge unique du 26 Mai 2026 date à laquelle l'affaire a été appelée en audience publique ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 14 avril 2026 ; Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 04 Août 2026 ; JUGEMENT : - Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - Contradictoire - en premier ressort - rédigé par Anne-Bénédicte ROBERT - signé par Anne-Bénédicte ROBERT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le à Maître Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION * * * EXPOSE DU LITIGE ET DES PRETENTIONS M. [K] [A] est propriétaire non occupant d'un appartement de type 1 bis constituant le lot n° 127 au 2ème étage de l'ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, dénommé [Adresse 1], [Adresse 3]. Cette copropriété a choisi la la société Buet Immobilier pour syndic. Courant en juillet 2022, M. [A] a mis son bien en location de courte durée sur les plateformes après avoir entrepris d'importants travaux de rénovation. Le syndic a mis en demeure par voie recommandée M. [A] de cesser cette activité de location de courte durée par courrier recommandé du 3 août 2022 réitérée le 8 août 2022, visant une infraction au règlement de copropriété et l'existence de troubles anormaux du voisinage. M. [A] a souhaité une issue amiable lui permettant de poursuivre l'exploitation de son bien en location de courte durée. En l'absence d'accord, lors de l'assemblée générale du 17/11/2022 , le syndicat des copropriétaires a voté, la résolution 20, prévoyant l'engagement d'une procédure judiciaire à l' encontre de M. [A] afin que cesse la location courte durée. Par assignation du 08 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure judiciaire à l'encontre de M. [A]. °°°° Aux termes de ses conclusions du 8 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] demande au tribunal de : Déclarer recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], en conséquence, rejetant toute prétention contraire de M. [A], Condamner M. [K] [A] à cesser définitivement ou à reprendre toute activité de location de courte durée dans son appartement 8D de type 1 bis (lot n° 127) au 2ème étage sis [Adresse 3],Condamner M. [K] [A] au paiement de la somme de 1 000 euros par jour illicite d'occupation à courte durée de son appartement 8D de type 1 bis (lot n° 127) au 2ème étage sis [Adresse 3] constatés par commissaire de justice, passé la signification du jugement,Condamner M. [K] [A] à supprimer les locations saisonnières de courte durée de son appartement appartement 8 D de type 1 bis (lot n° 127) au 2ème étage sis [Adresse 3] des sites AIR BNB, Meetic et de tout autre site de location à courte durée ou de rencontres éphémères pour adultes, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour et par infraction constatée sur le site, passé le délai de 7 jours suivant la signification de l'assignation du 08 avril 2024, subsidiairement de la signification du jugement à partie,Juger qu'il devra en justifier spontanément auprès du syndic représentant le syndicat des copropriétaires [Adresse 1],Condamner M. [K] [A] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 6 000 euros à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance subi depuis juillet 2022. Condamner M. [K] [A] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l'instance incluant le procès-verbal de constat du 3 août 2022 et la sommation interpellative du 3 août 2022. °°°° En défense, par conclusions du 7 mars 2025 M. [A] s'oppose aux demandes présentées contre lui et demande : A titre principal, Juger que le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Adresse 1] ne démontre ni l'existence d'une violation des règles de copropriété, ni d'un quelconque préjudice de jouissance ou trouble de voisinage, Juger que la responsabilité de M. [A] ne peut pas être engagée, En conséquence, Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire, Juger que les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sont sans objet, En conséquence, Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Adresse 1] à payer à M. [A] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner le même aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront les frais du procès-verbal de constat d'un montant de 360,00 euros, Dispenser M. [A] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

MOTIFS

Sur le respect du règlement de copropriété Il résulte du I de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter pas atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Aux termes du I de l'article 8 de la même loi : « Un règlement conventionnel de copropriété incluant ou dont l'état descriptif de division détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. » Le règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 1] dispose en son article 14 que « Les locaux à usage d'habitation pourront être occupés et utilisés soit à usage d'habitation bourgeoise, soit à usage professionnel sous réserve de ce qui sera dit ci-après. Il pourra encore être établi dans l'immeuble des bureaux de commerce mais sans vente de marchandise. (...) Il ne pourra être crée dans ces derniers ni clinique ni studio de danse, … ni profession de chant, professeur de musique, (...). Les propriétaires intéressés devront obtenir au préalable les autorisations administratives nécessaires et seront seuls responsables de l'utilisation faite par eux de leurs locaux vis-à-vis des administrations ainsi que des conséquences de tout ordre pouvant en résulter vis-à-vis des autres copropriétaires. Le règlement de copropriété stipule donc que les appartements doivent être occupés bourgeoisement, seul étant toléré l'exercice de professions libérales ou commerciales sans vente de marchandises. Toutefois, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d'un copropriétaire doivent être interprétées strictement. La limitation voire l'interdiction de la location touristique dans des immeubles soumis au statut de la copropriété doit dès lors être examinée au regard des clauses du règlement de copropriété et du respect de la destination de l'immeuble. Il n'est pas contesté que le local a été régulièrement loué pour de coutes durées par le défendeur à des touristes ou des occupants de passage. Une location en meublé n'est pas, en elle-même, contraire à la destination bourgeoise d'un immeuble, à moins qu'elle ne s'exerce pour des locations de courte durée avec fourniture de services annexes (ménage, fourniture de literie, transfert vers l'aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile, étant observé que si l'activité de loueur en meublé est juridiquement de nature civile, elle est fiscalement de nature commerciale puisqu'elle est imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux. L'activité de location meublée touristique n'est donc pas de nature commerciale si elle n'est pas accompagnée de prestation de services, seules les prestations mineures ne revêtant pas le caractère d'un service para-hôtelier étant admises. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'établit pas l'existence de prestations accessoires telles que la fourniture de petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception de la clientèle. Il n'est donc pas démontré l'existence d'une activité commerciale contraire au règlement de copropriété au sein de la résidence [Adresse 1]. Sur les troubles anormaux du voisinage Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. L'article 9, I, de la loi du 10 juillet 1965, énonce que chaque copropriétaire a le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, certaines dispositions particulières du règlement prohibant tous bruits ou tapages nocturnes. Le règlement de copropriété illustre les activités génératrices de trouble, cette liste n'étant pas limitative. En effet, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage. En application de ce principe, toute personne qui subit un trouble anormal du voisinage dans la jouissance de son local, à savoir une nuisance qui excède ce qui est ordinaire, peut obtenir réparation. La notion de trouble anormal du voisinage est détachée de la notion de faute de la personne qui cause le trouble, ce dernier pouvant provenir d'une activité licite. Encore faut-il, pour obtenir la condamnation d'un voisin à faire cesser un trouble, notamment par la destruction de l'élément qui en est à l'origine, démontrer l'existence de ce trouble, et son anormalité. Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère anormal, pour excéder les inconvénients normaux du voisinage, des troubles qu'il impute au deféndeur. Le juge apprécie les éléments qui lui sont soumis, en se livrant à une appréciation in concreto. A l'appui de ses demandes le syndicat des copropriétaires produit quelques attestations de copropriétaires se plaignant d'un véhicule muni d'un porte vélo (Attestation M. [P]), de la tentative d'emprunt de transats ou encore de serviettes de bain étendues sur la rambarde de l'immeuble (Attestation Rat). Il est également mentionné des incidents relatifs au défaut de tri du verre (Attestation Rat) ou à un oubli de clé par des occupants (Attestation Bourgeon) ayant donné lieu à un échange houleux accompagné du jet de pommes de pins, le 14 juin 2023. D'autres (Attestation Bacinello) se plaignent de l'usage de la piscine en dehors des heures prévues, ou de manière trop bruyante et des bruits de conversations ou de l'absence de rideaux. Les faits relatés, dont un seul est situé dans le temps avec précision, ne présentent aucunement le caractère de gravité qualifiant le trouble anormal du voisinage. Ensuite, si Mme [I] atteste avoir été en relation sur un site de rencontres avec le défendeur qui lui a à cette occasion envoyé des photos de la résidence, ce témoignage ne relate pas un usage des lieux générant des troubles anormaux du voisinage. En l'absence de preuve de l'existence de troubles anormaux du voisinage, les demandes du syndicat des copropriétaires seront rejetées. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], partie perdante, est condamné aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu'il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], condamné aux dépens sera également condamné à payer la somme de 2 000 euros à M. [A] au titre des frais irrépétibles et ce dernier dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, Rejette toutes les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à l'encontre de M [K] [A] ; Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à M [K] [A] ; Dispense M [K] [A] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ; Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens de l'instance ; En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente. Le Greffier La Présidente En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier