Tribunal judiciaire de Draguignan, 29 juillet 2026, 25/07730

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge des Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE DU 29 JUILLET 2026 __________________________ N° RG 25/07730 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K4S4 MINUTE N°2026/ FORMATION : PRÉSIDENT : Madame Elina TERRAL, Juge placé GREFFIER : Madame Margaux HUET DÉBATS : A l'audience du 24 Juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 29 Juillet 2026. Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Elina TERRAL. ENTRE : DEMANDERESSE S.A. 3F SUD venant aux droits de la SA IMMOBILIERE RHONE-ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Jean-Marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDERESSE Madame [K] [Z] née le 23 juin 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] assistée par Me Bouchra EDDADSI-BARQANE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN COPIES DÉLIVRÉES LE : 1 copie exécutoire à ; - Me Bouchra EDDADSI-BARQANE - Me Jean-Marc FARNETI 1 copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 1er août 2000 ayant pris effet le jour même, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES a consenti à Madame [K] [Z] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1 773,85 francs, outre une provision pour charges. Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la SA 3F SUD a fait signifier à Madame [K] [Z] un commandement de payer pour un montant de 1 602,51 € en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 5 août 2025, la SA 3F SUD a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, la SA 3F SUD a fait assigner Madame [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir : - Constater que la clause résolutoire insérée au bail ayant trouvé son plein et entier effet, Madame [K] [Z] est devenue occupante sans droit, ni titre depuis le 1er octobre 2025, - Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [K] [Z] et de tous occupants de son chef des locaux qu'elle occupe, et ce, sous astreinte de 80 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, - Condamner Madame [K] [Z] à lui payer jusqu'à parfaite libération des lieux, une indemnité équivalente au dernier loyer perçu augmenté des charges, - Condamner Madame [K] [Z] à lui payer : à titre provisionnel au titre des loyers et indemnités d'occupation échus les sommes de 975,41 € au titre des sommes commandées avec intérêts de droit à compter du 31 juillet 2025, 1 730,89 € au titre des échéances postérieures, en ce compris celle de septembre 2025, la somme de 600 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner Madame [K] [Z] aux entiers frais et dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le commandement de payer du 31 juillet 2025. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 10 octobre 2025. À l'audience du 24 juin 2026 à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, la SA 3F SUD représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2681,14 € € arrêtée au 31 mai 2026 (mois de mai inclus). En réponse aux moyens de Madame [K] [Z], elle explique que la SA 3F SUD autrefois dénommée SA IMMOBILIERE MEDITERRANEE a acquis par acte du 18 janvier 2013 de la SA IMMOBILIRE RHONE ALPES l'ensemble immobilier [Adresse 4] à [Localité 3]. Elle rappelle qu'en suite de la fusion absorption par la SA IMMOBILIERE MEDITERRANEE de la SA LOGEO MEDITERRANEE, la dénomination de la SA IMMOBILIERE MEDITERRANEE a été modifiée et que cette société se dénomme désormais la SA 3F SUD. Elle indique que le règlement de provisions sur charges est expressément stipulé dans le contrat de bail. Elle rappelle que le bailleur dispose d'un délai de trois ans pour effectuer la régularisation des charges. Elle soutient que Madame [K] [Z] est informée du mode de répartition des charges entre locataires de la résidence et rappelle que les locataires peuvent venir consulter les documents relatifs aux charges lors de leur régularisation. Elle précise que le montant de 0,18 € correspond aux prestations d'installation des détecteurs autonomes avertisseur de fumée lissées sur plusieurs années conformément à un accord collectif. Mme [K] [Z] était présente et assistée d'un conseil. Elle se réfère à des conclusions et pièces déposées à l'audience aux termes desquelles elle demande de : - Prononcer l'irrecevabilité des demandes de la SA 3F SUD pour défaut de qualité à agir, - Prononcer l'incompétence du juge des contentieux et de la protection statuant en sa formation référé, - Renvoyer la SA 3F SUD à mieux se pourvoir, A titre subsidiaire, - Débouter la SA 3F SUD de ses demandes, fins et conclusions, - Condamner la SA 3F SUD à la somme provisionnelle de 9 737,73 €, En tout état de cause : - Condamner la SA 3F SUD à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile. Elle soutient in limine litis que la SA 3F SUD ne justifie pas de sa qualité à agir, de sorte que ces demandes sont irrecevables. Elle ajoute que les demandes formulées par la SA 3F SUD se heurtent à des contestations sérieuses s'agissant du montant de la créance locative. Elle indique que le bail ne prévoit pas de montant quant à la provision sur charges et qu'aucun justificatif mentionnant les sommes appelées au titre des charges n'est produit. Elle soutient que la SA 3F SUD ne justifie pas d'une régularisation annuelle des charges depuis l'entrée dans les lieux et ajoute qu'il n'est pas établi que la bailleresse ait communiqué au locataire le mode de répartition des charges entre locataires ni qu'elle ait tenu à sa disposition les pièces justificatives. Elle soutient de ce fait qu'elle est en droit de solliciter le remboursement de l'intégralité des charges et frais divers qu'elle a réglé durant les trois dernières années et sollicite que l'intégralité des charges sur les trois dernières années soit décomptées du loyer restant dus. Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l'audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture. L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal. Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES Sur la qualité à agir de la demanderesse En application de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. En vertu des dispositions de l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En application de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. En l'espèce, il est constant que la SA 3F SUD n'est pas signataire du bail avec la locataire le 1er août 2000, de sorte qu'il lui appartient de justifier qu'elle dispose de la pleine propriété du bien objet du bail. La demanderesse verse aux débats un extrait de l'acte authentique de vente aux termes duquel la SA IMMOBILIERE MEDITERRANEE a acquis auprès de la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » à [Localité 3] ainsi que le PV d'assemblée générale de la SA IMMOBILIERE MEDITERRANEE du 7 juin 2019 établissant son changement de dénomination au profit de la SA 3F SUD. La qualité de propriétaire de la SA 3F SUD sur le logement objet du litige est en outre corroborée par l'extrait de compte locataire sur lequel figure le nom de la société. Ainsi, la SA 3F SUD venant aux droit de la SA IMMOBILIERE RHONE-ALPES justifie avoir acquis la qualité de propriétaire en pleine propriété du bien objet du bail, de sorte que sa qualité à agir en résiliation du bail, en expulsion des occupants et en paiement de sommes provisionnelles est établie. En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Madame [K] [Z] en défense pour défaut de qualité à agir sera rejetée. Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire Conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d'habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 10 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SA 3F SUD a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 5 août 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 09 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA 3F SUD aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En outre, conformément à l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9) qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers, des charges récupérables ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 31 juillet 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d'une somme de 1 602,51 € en principal. S'agissant des contestations émises par Madame [K] [Z], il convient de relever que le contrat de bail stipule que la société est fondée à demander au locataire, en plus du loyer, le règlement des charges récupérables et qu'une provision sur le montant de ces charges est exigible chaque mois, payable en même temps que le loyer et versée à valoir sur les comptes d'apurement annuel. Par ailleurs, il sera souligné que la bailleresse verse aux débats le calcul de la régularisation des charges des années 2020, 2021 et 2022. Il sera également observé que Madame [K] [Z] n'a pas contesté ces sommes lors de la conclusion d'un échéancier avec la bailleresse par acte du 28 janvier 2026. Par ailleurs, la SA 3F SUD verse aux débats l'accord collectif portant sur la location et la pose de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée afin de justifier des sommes libellées « Divers » à hauteur de 0,18 €. En considération des éléments qui précèdent, le montant sollicité n'apparaît pas sérieusement contestable. Or, il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l'espèce. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 1er octobre 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er août 2000 à compter du 1er octobre 2025. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [K] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Il n'y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte assortissant l'expulsion, n'étant pas établi qu'une exécution volontaire de la décision n'aura pas lieu et le propriétaire sollicitant déjà l'indemnisation de son préjudice né de l'occupation illicite de son bien par l'allocation d'une indemnité d'occupation. Sur l'indemnité d'occupation Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur une créance contractuelle ou l'indemnisation d'un préjudice. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Enfin, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. L'occupation sans droit ni titre d'un logement justifie l'indemnisation de son propriétaire par l'allocation d'une indemnité d'occupation. En l'espèce, l'indemnité d'occupation peut être fixée à la somme de 748,63 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation. Sur la demande en paiement des loyers et des charges Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 31 juillet 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 31 mai 2026 à la somme de 2 681,14€, que la SA 3F SUD rapporte la preuve de l'arriéré locatif, lequel n'est pas sérieusement contestable en considération des éléments précédemment exposés. En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [Z] à payer à la SA 3F SUD la somme provisionnelle de 2 681,14 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mai 2026 (échéance du mois de mai incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [K] [Z] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance. Madame [K] [Z] sera par ailleurs condamnée au paiement de l'indemnité d'occupation fixée plus haut à compter de l'échéance suivant celle de l'arrêt du décompte et jusqu'à la libération complète et effective des lieux. En conséquence, Madame [K] [Z] sera déboutée de sa demande tendant à condamner la SA 3F SUD à la somme provisionnelle de 9 737,73 €. II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES L'article 40 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, modifié par la loi n°2010-1557 du 29 décembre 2010, fixe les conditions de participation aux frais du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. Il convient de rappeler que le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est uniquement dispensé du paiement de ses propres frais (frais irrépétibles et dépens) survenus à l'occasion de l'instance et non de ceux qui pourraient, le cas échéant, être mis à la charge de son adversaire. Le bénéfice de l'aide juridictionnelle accordé à Madame [K] [Z] n'interdit ainsi pas sa condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle peut par ailleurs être condamné à supporter exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire (à l'exception de ses propres dépens, qui restent supportés par l'Etat au titre de sa part contributive). Pour des raisons tirées de l'équité, le juge peut choisir de dispenser la partie perdante de toute condamnation au titre des dépens ou frais irrépétibles. En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [Z] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer. Il convient également de condamner Madame [K] [Z] à payer à la SA 3F SUD la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par Madame [K] [Z] ; DECLARONS recevable la demande de la SA 3F SUD aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire concernant le bail d'habitation consenti par la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES à Madame [K] [Z] ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er août 2000 entre la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES d'une part, et Madame [K] [Z] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 1er octobre 2025 à minuit ; CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ; ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [K] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [K] [Z] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 748,63 € par mois ; CONDAMNONS Madame [K] [Z] à payer à la SA 3F SUD la somme provisionnelle de 2 681,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 31 mai 2026 (échéance de mai incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [K] [Z] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance ; CONDAMNONS Madame [K] [Z] à payer à la SA 3F SUD à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance suivant celle de l'arrêt du décompte et jusqu'à la libération complète et effective des lieux ; DEBOUTONS Madame [K] [Z] de sa demande tendant à condamner la SA 3F SUD à la somme provisionnelle de 9 737,73 € ; REJETONS la demande d'astreinte formée par la SA 3F SUD ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS Madame [K] [Z] à payer à la SA 3F SUD la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [K] [Z] aux seuls dépens de l'instance effectivement supportés par la SA 3F SUD, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 31 juillet 2025 ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE