Tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, 9 juin 2026, 25/00538

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] N° RG 25/00538 N° Portalis DB2I-W-B7J-C46Z Minute : JUGEMENT DU 09 Juin 2026 Société ALLIADE HABITAT C/ [A] [D] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Après débats à l'audience du 24 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 09 Juin 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée de Olivier VITTAZ, greffier, ENTRE : DEMANDERESSE : Société ALLIADE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par Me Aurélie MAITRE, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône. D'UNE PART, ET : DÉFENDERESSE : Madame [A] [D], demeurant [Adresse 3] [Localité 2] comparante D'AUTRE PART, PIÈCES DÉLIVRÉES : Grosse, copie, dossier à Grosse, copie, dossier à Délivrées le EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 16 octobre 2023, la SA ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [A] [D], un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable d'un montant initial de 671,33 € hors charges. La SA ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 24 décembre 2024 à Madame [A] [D] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 851,85 €, et de fournir les justificatifs de la souscription d'une assurance habitation. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 décembre 2024, la SA ALLIADE HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 4 juillet 2025, la SA ALLIADE HABITAT a attrait Madame [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins : - De constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges, ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ; - D'ordonner l'expulsion de Madame [A] [D] ; - De condamner Madame [A] [D] au paiement des sommes suivantes : 12 855,92 € au titre de sa créance locative arrêtée au 25 juin 2025;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu'au départ effectif des lieux ;150 € à titre de dommages et intérêts ;450 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La SA ALLIADE HABITAT a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 7 juillet 2025. Une première audience s'est tenue le 14 octobre 2025 et a été renvoyé à l'audience du 9 décembre 2025 puis à l'audience du 24 mars 2026. Le dossier a été renvoyé à l'audience du 24 mars 2026. La SA ALLIADE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes, elle a actualisé le montant de sa dette locative à la somme de 1 357,94 € avec le surloyer. Elle a produit un décompte actualisé du montant de la dette locative. Madame [A] [D], présente à l'audience, a sollicité son maintien dans les lieux et indiqué qu'en retirant le surloyer solidaire (SLS) elle ne serait plus redevable d'aucune somme. Elle a ajouté avoir produit son attestation d'assurance et le retour d'enquête pour le SLS lors de la dernière audience. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026. Une note en délibéré a été accordée afin que le bailleur puisse fournir le dernier décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 7 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Par ailleurs, il est démontré que la SA ALLIADE HABITAT a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. L'action est donc recevable. SUR LA RESILIATION DU BAIL EN RAISON DU NON-PAIEMENT DES LOYERS L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. " L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. " En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré à Madame [A] [D] le 24 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 851,85 € et qu'il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [A] [D] n'ayant pas réglé la dette locative, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 février 2025. L'analyse des éléments comptables démontre également qu'au 30 mars 2026, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 4 280,83 euros incluant le mois de mars 2026, et des surloyers qui seront déduits en cas de régularisation, et que Madame [A] [D] sollicite des délais de paiement. Or, l'article 4p de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'est réputée non écrite toute clause : qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; Il convient donc de déduire de la dette 415,93 € au titre desdits frais. De plus, il résulte des articles L 441-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, et notamment l'article L 441-9, que pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) forfaitaire dans l'arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu'il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer. En l'espèce, la SA ALLIADE HABITAT ne justifie par aucune pièce qu'il a bien envoyé à Madame [A] [D] un questionnaire d'enquête annuel et une relance concernant le supplément de loyer de solidarité, malgré une prorogation de délibéré et une relance pour lui laisser la possibilité de le produire. Par conséquent le sur-loyer solidaire forfaitaire d'un montant total de 5 080,24 € sur la période n'est pas justifié et sera déduit de la dette. Par conséquence, il en résulte que Madame [A] [D] n'est plus redevable d'aucune somme envers la SA ALLIADE HABITAT. L'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le paiement du loyer courant et suspendre, s'il le demande, les effets de la clause résolutoire. Il est par ailleurs constant que si le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet l'octroi de délais de grâce, il ne saurait priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, et permettre au bailleur de faire pleinement jouer la clause résolutoire du bail. On ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat. Il ressort en l'espèce des débats que Madame [A] [D] a repris le paiement des loyers courants et a apuré la totalité de sa dette. Il n'existe au jour de l'audience plus aucune dette locative. Ainsi, s'il a été constaté la résiliation du bail à la date du 24 février 2025, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué en application de l'avant-dernier alinéa de l'article 24 de la loi susvisée, à la date du prononcé du présent jugement. Il convient donc d'accorder par principe des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à Madame [A] [D] et, compte tenu de l'apurement de la dette locative, de dire que la demande de résiliation du bail est devenue sans objet. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU FAIT DE L'ABSENCE D'ASSURANCE L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Madame [A] [D] le 24 décembre 2024 et celui-ci contenant une demande relative à l'assurance. Celle-ci est repris dans l'assignation et sollicite la résiliation du contrat de bail sur ce fondement. Par ailleurs, nonobstant le fait que Madame [A] [D] n'a pas justifié à la juridiction de la souscription d'une assurance, la position du bailleur n'apparaît pas clairement puisque à l'audience du 14 octobre 2025, il a été relevé sur le procès-verbal d'audience que Madame [A] [D] a présenté l'attestation d'assurance au titre de l'année 2025 au bailleur. Ainsi, il sera considéré que l'assurance a été justifiée lors de l'audience du 14 octobre 2025, la demande à ce titre ne peut prospérer, et sera rejetée. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance . En l'espèce, la SA ALLIADE HABITAT ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts . SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, les demandes étant rejetées, il convient de laisser les dépens à la charge de la SA ALLIADE HABITAT. En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, même si le locataire ne saurait être condamné aux dépens, la SA ALLIADE HABITAT a engagé des frais pour obtenir le paiement des loyers qui lui étaient dus, de sorte qu'il y a lieu de considérer que le locataire perd son procès au sens du texte précité. Il y a donc lieu de condamner Madame [A] [D] à verser à la SA ALLIADE HABITAT la somme de 200 € au titre des frais irrépétibles. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Il convient de condamner Madame [A] [D] à payer à la SA ALLIADE HABITAT la somme de 200,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

: Le Tribunal, présidé par le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SA ALLIADE HABITAT ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2023 entre la SA ALLIADE HABITAT et Madame [A] [D] concernant un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3] ont été réunies à la date du 24 février 2025 ; CONSTATE que l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 24 mars 2026 date de l'audience, a été apuré ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; DIT que du fait de l'apurement de l'arriéré locatif, la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est devenue sans objet ; REJETTE la demande de résiliation au titre du défaut d'assurance ; REJETTE les autres demandes de la SA ALLIADE HABITAT ; LAISSE les dépens à la charge de la SA ALLIADE HABITAT ; CONDAMNE Madame [A] [D] à verser 200€ à la SA ALLIADE HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE. LE GREFFIER LA JUGE