Tribunal judiciaire de Nice, 14 novembre 2025, 24/00205

COUR D'APPEL D'[Localité 5] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : [F] [R] c/ Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] N° Du 14 novembre 2025 4ème Chambre civile N° RG 24/00205 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PNAF Grosse délivrée à l'ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR Me Elie LIONS expédition délivrée à le mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatorze novembre deux mil vingt cinq COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles

812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS A l'audience publique du 4 septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 14 novembre 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDERESSE: Mme [F] [R] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Elie LIONS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant DÉFENDEUR: Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l'ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant EXPOSÉ DU LITIGE Mme [F] [R] est propriétaire d'un appartement au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 4]. Une assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 1er décembre 2023 et a adopté notamment les résolutions n°10 et 11 relatives à un audit de la ventilation de l'appartement de Mme [R] et à une action en justice. Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, Mme [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n°10 et 11. Par conclusions notifiées le 14 août 2025, Mme [F] [R] sollicite : l'annulation des résolutions n°10 et 11 du procès-verbal de l'assemblée générale du 1er décembre 2023,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,sa dispense des frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,la distraction des dépens au profit de Maître Elie Lions. Mme [R] précise qu'elle a fait installer en 2003 une VMC dans la salle d'eau de son appartement par une entreprise habilitée, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et avec l'approbation du syndicat des copropriétaires. Elle sollicite au visa des articles 1355 et 2052 du code civil le prononcé de la nullité des résolutions n°10 et 11 au motif qu'un protocole d'accord transactionnel déjà signé par les parties est revêtu de l'autorité de la chose jugée puisqu'il a le même objet. A titre subsidiaire, elle soutient au visa de l'article 9 du code de procédure civile que les résolutions doivent être annulées puisque M. [M] n'apporte pas la preuve des nuisances olfactives alléguées et que ces nuisances ne pourraient pas en toute hypothèse provenir de son appartement. Par conclusions notifiées le 4 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] conclut au débouté de Mme [R] de l'ensemble de ses demandes et à sa condamnation à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Il fait valoir que l'autorité de la chose jugée ne peut pas être opposée puisque la chose et la cause ne sont pas les mêmes. Il estime que le moyen lié au défaut de preuve du dommage ne peut pas justifier l'annulation des résolutions contestées, que l'assemblée générale demeure souveraine des choix qu'elle fait, que les résolutions n°10 et 11 concernent uniquement des travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble qui lui incombent et que la réalité des nuisances olfactives est parfaitement démontrée. La clôture de l'instruction est intervenue le 21 août 2025. L'affaire a été retenue à l'audience du 4 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

DE LA DECISON Sur la demande d'annulation de la résolution n°10 L'article 2052 du code civil dispose que la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. En l'espèce, Mme [R] et le syndicat des copropriétaires ont signé un protocole transactionnel suite à une assignation que le syndicat des copropriétaires a fait délivrer le 26 août 2019. Ce protocole ne fait pas obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice puisqu'il n'a pas le même objet que les résolutions contestées. L'assignation du 26 août 2019 sollicitait la condamnation sous astreinte de Mme [R] à retirer le raccordement de la VMC installée, alors que la résolution n°10 de l'assemblée générale du 1er décembre 2023 porte sur un audit de la ventilation de l'appartement de Mme [R] en lien avec des odeurs alléguées dans un autre logement. Il ressort de l'examen du protocole transactionnel signé par les parties le 19 février 2020 qu'il portait sur une demande faite par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de Mme [R] de remettre les parties communes en l'état en retirant la VMC installée dans son appartement. Ce protocole précise : « Le syndicat considérait que cette VMC avait été installée sans autorisation ni régularisation. […] Madame [R] concluait […] que la VMC avait été installée avec l'autorisation de l'assemblée générale. » Il annonce dans ses articles 1 et 2 que le syndicat des copropriétaires « se désiste purement et simplement de son instance et de son action » et que « Madame [R] accepte ce désistement et abandonne toute demande indemnitaire. » La résolution n°10 de l'assemblée générale du 1er décembre 2023 est libellée comme suit : « M. [M] subit des émanations nauséabondes dans son appartement l'assemblée générale décide de faire effectuer un contrôle de la ventilation de l'appartement de Mme [R] ». Il s'ensuit que l'accord transactionnel porte sur l'autorisation d'installer la VMC dans l'appartement de Mme [R], alors que la résolution n°10 porte sur l'audit de l'installation. La demande en annulation de la résolution en raison du protocole signé sera rejetée. Sur la demande d'annulation de la résolution n°11 La résolution n°11 est libellé ainsi : « L'assemblée générale donne les pouvoirs judiciaires au syndic afin de faire cesser les nuisances olfactives ». Comme examiné ci-dessus, l'accord transactionnel signé par les parties le 19 février 2020 ne fait pas obstacle à une action en justice qui porte sur un objet différent, en l'espèce des nuisances olfactives. Cette résolution présente toutefois une formulation imprécise puisqu'elle ne permet pas de connaître les nuisances olfactives au titre desquelles un pouvoir est donné au syndic pour agir en justice et ne permet pas aux copropriétaires d'émettre un avis éclairé. Sa nullité sera par conséquent prononcée. Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral Eu égard à ce qui précède, le préjudice moral allégué par Mme [R] n'est pas caractérisé et la demande de paiement de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les demandes accessoires Les deux parties étant perdantes et gagnantes au procès, elles seront condamnées à supporter par moitié les dépens de l'instance, recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. L'équité commande en outre de rejeter les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. En l'espèce, les demandes de Mme [R] sont partiellement fondées et elle sera dispensée de participation à la dépense commune comprenant les frais irrépétibles encourus et les dépens mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, PRONONCE la nullité de la résolution n°11 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] du 1er décembre 2023 ; CONDAMNE Mme [F] [R] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à supporter par moitié les dépens de l'instance, recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; DIT que Mme [F] [R] est dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge doit être répartie entre les autres copropriétaires ; REJETTE les autres demandes ; Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT