Tribunal judiciaire de Paris, 20 juillet 2026, 26/01800

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Stéphanie PARTOUCHE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jimmy DARMON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 26/01800 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCD6J N° MINUTE : 5 JUGEMENT rendu le 20 juillet 2026 DEMANDERESSE S.C.I. ARSD, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Jimmy DARMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0497 DÉFENDEURS Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0854 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro c7505620267594 du 15/04/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Paris) Madame [B] [W], demeurant [Adresse 2] comparante en personne assistée de Me Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0854 COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 mai 2026 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 20 juillet 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01800 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCD6J

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 1/ 02/ 2021 à effet au 6/ 02/ 2021, la SCI ARSD a donné à bail meublé pour un an à M. [C] [K] et Mme [W] [B] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3] pour un loyer de 700 euros, outre 50 euros de provisions sur charges mensuelles. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 12/09/2025 et 17/ 09/ 2025 pour avoir paiement d'un arriéré de 6622,78 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 18/ 12/ 2025, la SCI ARSD a fait assigner M. [C] [K] et Mme [W] [B] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges au 12/11/2025 -voir ordonner l'expulsion sans délai de M. [C] [K] et Mme [W] [B] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est -voir dire que les meubles et objets mobiliers contenus dans le logement donneront lieu à application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution - voir condamner M. [C] [K] et Mme [W] [B] au paiement : - d'une somme de 6622,78 euros, au titre de l'arriéré dû au mois de juin 2025 inclus , avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à actualiser à l'audience - d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer en cours et des charges, de de 825,76 euros à compter du 12/11/2025 et jusqu'à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion -Voir dire que si l'occupation devait se prolonger plus d' un an , l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE de référence des loyers s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'acquisition de la clause résolutoire - voir condamner solidairement M. [C] [K] et Mme [W] [B] au paiement d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. - voir rappeler l'exécution provisoire de droit L'assignation a été dénoncée à M. [S] le 22/ 12/ 2025. A l'audience du 18/05/2026, le bailleur soutient que le commandement de payer n'est pas nul, qu'il vise un délai de deux mois pour payer la dette. Il élève sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 14403 euros au 18/05/2026, mai 2026 inclus et maintient ses autres demandes. Il s'oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Subsidiairement, il demande de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements à l'obligation de paiement des loyers et charges. M. [C] [K] et Mme [W] [B] ont été représentés. Ils soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de : -A titre principal : -Accorder à M. [C] [K] et Mme [W] [B] 36 mois de délai de paiement pour s'acquitter de la dette locative -Dire que pendant le cours de ces délais, M. [C] [K] et Mme [W] [B] s'acquitteront de leur dette par le versement de 35 mensualités de 350 euros chacune, et d'une 36ème pour le solde , payables avant le 5 de chaque mois et en sus du loyer et charges courantes -Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée de l'échéancier -A titre subsidiaire : -Accorder à M. [C] [K] et Mme [W] [B] ainsi qu'à tout occupant de leur chef, 12 mois de délai pour quitter les lieux -En tout état de cause : -Rejeter la demande de condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile -Condamner la SCI ARSD aux dépens Mme [W] [B] a sollicité l'Aide juridictionnelle provisoire qui a été accordée à l'audience au vu de son absence de revenus, une demande étant déposée le 18 mars 2026. M. [C] [K] et Mme [W] [B] soutiennent que le commandement de payer est nul , pour faire mention de deux délais distincts, ce qui leur cause grief , compte tenu de la difficulté à savoir quel est le délai applicable pour payer la dette . Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement du fait du nouvel emploi de M.[C] et s'opposent à la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail en faisant valoir leur bonne foi et des paiements partiels de loyers, malgré leurs difficultés financières. Subsidiairement , ils sollicitent 12 mois de délais pour quitter les lieux, compte tenu de leur demande de logement social renouvelée, de leur situation familiale . Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 18/ 05/ 2026 , dont les termes ont été communiqués au demandeur à l'audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité : En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 18/09/2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi . Sur la résiliation du bail : Sur la validité du commandement de payer : Le commandement de payer délivré le 12/09/2025 et le 17/ 09/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. La clause résolutoire du bail , même si le bailleur considère que les lieux sont bien donnés à bail meublé à usage de résidence principale, mentionne un délai d'un mois pour régulariser une dette locative. Cette mention est illicite au regard de l'article 24 de la loi du 06/07/89 et 25-3 de la même loi. Dans le commandement de payer est reproduit la clause résolutoire du bail, et il comporte ensuite une mention indiquant que le délai pour apurer la dette est de deux mois à compter du commandement de payer [ …..] nonobstant le contrat de bail qui prévoit un délai d'un mois . En application de l'article 114 du code de procédure civile, l'erreur de mention sur le délai au commandement de payer constitue une irrégularité de forme, qui entraîne nullité si elle cause grief . Cette double-mention demeure irrégulière et ambigüe pour un non-professionnel, et il en résulte un grief pour le cas où les sommes dues ont été payées , entre le délai d'un mois irrégulier et le délai de deux mois . Or il n'a été payé que la somme de 500 euros le 20/10/2025, si bien que cette erreur n'a pas porté grief aux locataires . M. [C] [K] et Mme [W] [B] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 17/11/ 2025 à minuit , soit à compter du 18/11/ 2025, selon la date du dernier commandement de payer délivré à Mme [W]. La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. L'article 24 V de la loi du 06/07/89 dispose : V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Or le versement intégral du loyer courant n'est pas repris, puisque le dernier paiement remonte au 20/10/2025. Cette condition n'étant pas remplie , la demande de suspension des effets de la clause résolutoire doit être rejetée . Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [C] [K] et Mme [W] [B] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [C] [K] et Mme [W] [B] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. Sur l'indemnité d'occupation : En application de l'article 1240 et suivants du code civil , l'indemnité d'occupation a valeur compensatoire et indemnitaire du préjudice subi, du fait d'une occupation des lieux postérieure à la résiliation du bail. Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [C] [K] et Mme [W] [B] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [C] [K] et Mme [W] [B] au paiement de celle-ci, qui s'élève au 18/11/2025 à la somme de 825.76 euros. L'indexation de l'indemnité pour la partie correspondant à l'ancien loyer est faite conformément aux clauses contractuelles selon l'indice IRL, stipulé au bail . Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [C] [K] et Mme [W] [B] restent devoir une somme de 14403 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 18/05/2026, mai 2026 inclus. Il convient en conséquence de condamner M. [C] [K] et Mme [W] [B] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 17/ 09/ 2025 sur la somme de 6622,78 euros et de l'assignation pour le surplus. Sur la demande de délais pour quitter les lieux : L'article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose qu'il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l'occupant faites en vue de relogement. En vertu de l'article L412-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an . M. [C] [K] et Mme [W] [B] font état de leur situation familiale , des revenus du couple depuis le nouvel emploi de M.[C], de leur demande de logement social pour solliciter 12 mois de délais pour quitter les lieux . La SCI ARSD s'y oppose aux motifs que les revenus de M. [C] [K] et Mme [W] [B] ne sont pas suffisants pour faire face à l'indemnité d'occupation. Les revenus de M.[C] sont un salaire au SMIC coefficient 110 de la convention collective des Transports routiers et activités auxiliaires de transport selon son CDI du 02/05/2026 . Mme [W] n'a pas de revenus réguliers . Ils ont une enfant à charge. Les revenus sont de 1823.07 euros bruts par mois, soit un net d'environ 1430 euros . La demande de logement social a été effectuée le 19/04/2021 et renouvelée le 04/02/2026, si bien que les défendeurs ont entamé des démarches de relogement depuis plusieurs années . La SCI ARSD n'a pas apporté de précision sur sa propre situation patrimoniale. Il convient de faire droit à la demande de délais pour quitter les lieux pour une période de 2 mois supplémentaire , sous réserve du paiement à sa date de l'indemnité d'occupation , à peine de déchéance des délais accordés. Sur l'article 700 du code de procédure civile : L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner M. [C] [K] et Mme [W] [B] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe : CONSTATE que l'Aide juridictionnelle provisoire a été accordée à Mme [W] [B] à l'audience du 18 mai 2026 DECLARE la SCI ARSD recevable à agir REJETTE l'exception de nullité du commandement de payer CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18/11/ 2025 portant sur les lieux situés au [Adresse 3] DEBOUTE M. [C] [K] et Mme [W] [B] de leur demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, de 825.76 euros à la date du 18/11/2025 ORDONNE indexation de l'indemnité pour la partie correspondant à l'ancien loyer, conformément aux clauses contractuelles du bail selon l'indice IRL stipulé CONDAMNE M. [C] [K] et Mme [W] [B] à payer à la SCI ARSD la somme de 14403 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 18/05/2026, mai 2026 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 17/ 09/ 2025 sur la somme de 6622,78 euros et de l'assignation pour le surplus, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [C] [K] et Mme [W] [B], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution AUTORISE la SCI ARSD à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [C] [K] et Mme [W] [B] à défaut de local désigné DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ACCORDE à M. [C] [K] et Mme [W] [B] un délai supplémentaire de 2 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l'indemnité d'occupation à sa date, à peine de déchéance en cas de non-respect, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ORDONNE la communication à M. [O] [Localité 1] de la présente décision DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE solidairement M. [C] [K] et Mme [W] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12 et 17/ 09/ 2025. DEBOUTE la SCI ARSD de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile LE GREFFIER LE PRESIDENT Décision du 20 juillet 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01800 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCD6J Fait et jugé à [Localité 1] le 20 juillet 2026 le greffier le Président