Tribunal judiciaire de Verdun, 7 juillet 2026, 26/00120

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00120 - N° Portalis DBZG-W-B7K-BROT AFFAIRE : S.C.I. SJE C/ [F] [D] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL PARTIES : DEMANDERESSE : S.C.I. SJE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sylvain BEYNA, avocat au barreau de MEUSE, substitué par Me Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE DEFENDEUR : M. [F] [D] né le 17 Juin 1981 à , demeurant [Adresse 2] non comparant Débats tenus à l'audience du : 4 mai 2026 Date de délibéré annoncée : 7 juillet 2026 Décision rendue par mise à disposition le : 7 juillet 2026 EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 31 janvier 2019, la SCI SJE a consenti à M. [F] [D] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer de 650€. Le bailleur a fait délivrer M. [F] [D] le 8 septembre 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 1.950 € au titre des loyers impayés de juin à août 2025. Par assignation en date du 23 janvier 2026, la SCI SJE a saisi le Juge des contentieux de la protection de VERDUN afin qu'il : - dise et juge sa demande recevable et bien fondée, - condamne M. [F] [D] à lui payer une somme de 3.900€ au titre des arriérés de loyers et charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 28 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025, - constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges conformément aux dispositions de la clause résolutoire du contrat de bail d'habitation, - ordonne l'expulsion de M. [F] [D] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - le condamne au versement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer quotidien et charges soit 650 € par mois et ce jusqu'à complet déménagement et restitution des clés, indemnité qui sera révisable à la même période et selon les mêmes modalités que celles prévues dans le bail s'il n'avait pas été résilié, - le condamne à supporter les frais de commandement et actes subséquents soit 194,50€ ; - le condamne à lui payer 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais de signification et de l'assignation, - dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, L'affaire a été appelée à l'audience du 4 mai 2026, date à laquelle elle a été retenue. À cette audience, la SCI SJE, représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation, en actualisant sa demande à la somme de 7.540 € au titre de l'arriéré locatif actualisé. Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir que le défendeur a manqué à son obligation de remboursement et n'a pas régularisé la situation relative aux impayés locatifs dans le délai imparti par le commandement. Elle a exposé qu'en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit. En application de l'article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Bien que cité par dépôt de l'acte à étude de commissaire de justice, M. [F] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la recevabilité L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. » Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 26 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur la demande principale Sur la résiliation du contrat de bail Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023. Par exploit en date du 8 septembre 2025, le bailleur a fait commandement à M. [F] [D] de s'acquitter de la somme de 1.950€ de loyers impayés dans un délai de deux mois. Il n'est pas justifié que l'intégralité de la somme visée au commandement a été payée dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 9 novembre 2025. Il a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 9 novembre 2025. Sur l'expulsion Le locataire n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est constant que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. L'occupation sans droit ni titre des lieux par M. [F] [D] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, soit 650€, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés. Sur les arriérés locatifs Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En application de l'article 1253 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il ressort du décompte du 28 novembre 2025 que M. [F] [D] est redevable d'une somme de 3.900€ au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, échéance de novembre 2025 incluse. En l'absence de comparution du défendeur, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l'assignation Toutefois, il ressort du décompte du 4 mai 2026 que le défendeur s'est acquitté de la somme de 650 euros en date du 25 septembre 2025, somme devant venir en déduction de la somme sollicitée. M. [F] [D], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause tant le principe que le quantum de cette dette ni ne justifie d'un autre paiement libératoire. En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [D] au paiement de la somme de 3.250€ au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés dus au 28 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 1.950 €, et de l'assignation pour le surplus. Il n'est pas justifié du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, de sorte que des délais de paiement ne peuvent être octroyés d'office à M. [F] [D] en application des dispositions issues de l'article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989. Sur les mesures accessoires M. [F] [D], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI SJE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. M. [F] [D] sera condamné à lui payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation à la date du 9 novembre 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 31 janvier 2019 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 1] ; ORDONNE, faute de départ volontaire de M. [F] [D], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ; RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [F] [D] à payer à la SCI SJE la somme de 3.250€ au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025 sur la somme de 1.950 € et du 23 janvier 2026 pour le surplus ; CONDAMNE M. [F] [D] à payer à la SCI SJE une indemnité d'occupation mensuelle de de 650€, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE M. [F] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX ; CONDAMNE M. [F] [D] à payer à la SCI SJE la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCI SJE de ses demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions. Ainsi jugé pubiquement par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge. LE GREFFIER LE JUGE