Tribunal judiciaire de Foix, 4 juin 2025, 23/00403

COUR D'APPEL DE TOULOUSE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX CIVIL RG N° :N° RG 23/00403 - N° Portalis DBWU-W-B7H-CJQL MINUTE N° : NAC : 54G copie exécutoire délivrée le à copie conforme délivrée le à 1copie dossier JUGEMENT DU: 04 Juin 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président, M. Vincent ANIERE, Vice-Président Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection Assistés de Madame GRANER-DUSSOL, Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision En présence de Madame [T] [D], candidate à l'intégration, laquelle a participé au délibéré avec voix consultative ; En présence de Madame [W] [E], attachée de justice DEBATS L'affaire a été examinée à l'audience publique du 02 Avril 2025 du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur BOURDEAU, Président, et Monsieur ANIERE, Vice-Président en qualité de juges rapporteurs, les parties ne s'y étant pas opposées, assistés de Madame GRANER-DUSSOL, cadre greffier, en présence de Mme [D], candidate à l'intégration et de Mme [E], attachée de justice L'affaire oppose : DEMANDEURS Monsieur [H] [J] né le 15 Juin 1975 à [Localité 13] de nationalité Française, demeurant [Adresse 9] - [Localité 7] représenté par Maître Guillaume BOYER-FORTANIER de la SELARL COTEG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, Madame [P] [B] née le 19 Décembre 1979 à [Localité 12] de nationalité Française, demeurant [Adresse 9] - [Localité 7] représentée par Maître Guillaume BOYER-FORTANIER de la SELARL COTEG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, DEFENDEURS S.A. CARDIF IARD, SA au capital de 2.000.000 €, entreprise régie par le code des assurances immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 824 686 109 dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 6] INTERVENANTE VOLONTAIRE représentée par Maître Quentin GUY-FAVIER de la SCP DEGIOANNI - PONTACQ - GUY-FAVIER, avocats au barreau de TOULOUSE, Madame [K] [Z] née le 22 Décembre 1969 à [Localité 10] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] - [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de FOIX) représentée par Me Raphaël GAUTIER, avocat au barreau de TOULOUSE, Monsieur [N] [G] né le 13 Janvier 1969 à [Localité 11] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 1] représenté par MaîtreRudy PRADAL PRADAL AVOCAT CABINET URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE, A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction . Les magistrats rapporteurs ont rendu compte au tribunal. La présente décision est contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique en date du 27 août 2020, Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] ont vendu à Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] une maison d'habitation avec appartement attenant, située sur la commune de [Localité 7], lieudit [Localité 8], pour un montant de 330.000 €. Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] ont souscrit deux contrats d'assurance habitation multirisques (résidence principale et appartement attenant à la maison) auprès de la société CARDIF IARD. Suite à des infiltrations subies au mois de novembre 2020, Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] ont constaté l'existence de nombreux désordres affectant le bien vendu, décrits dans deux constats d'huissier établis en date des 27 janvier 2021 et 11 février 2021, et saisi le juge des référés par actes des 19 et 22 avril 2021. Par ordonnance du 29 juin 2021, le juge des référés de ce siège, a accueilli l'intervention volontaire de Monsieur [N] [G] et ordonné une expertise, au contradictoire des vendeurs, des acquéreurs et de la SA CARDIF IARD, confiée à M. [A] [M], afin notamment de visiter l'immeuble connu sous le nom de « [Adresse 9] », et dire si l'ouvrage présente les désordres et dommages évoqués dans l'assignation. Par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 18 mai 2022, la mesure d'expertise a été étendue aux désordres suivants : Non-conformité du système de ventilation par absence de bouches d'entrée d'air hygroréglables ;Désordres affectant le mur Est du garage qui se casse par l'effet de la poussée de terre,Désordres au niveau des poutres extérieures qui supportent l'avancée de toit ;Désordres au niveau de la poutre intérieure traversant la maison entre le salon et la cuisine ;Désordres d'affaissement au niveau de la piscine. L'expert a déposé son rapport le 23 novembre 2022. Par actes de commissaire de Justice en date des 30 mars et 4 avril 2023, Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] ont fait assigner Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] devant ce Tribunal, afin d'obtenir réparation de leurs préjudices du fait des désordres. La SA CARDIF IARD a notifié le 1er avril 2025 des conclusions d'intervention volontaire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

: Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2024, Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] sollicitent : Vu les articles 1137,1178,1240,1641,1644,1645,1792 et 1792-1 du code civil, Vu la jurisprudence visée, Vu les pièces produites et notamment le rapport d'expertise de Monsieur [M], Rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et infondées, HOMOLOGUER le rapport d'expertise de Monsieur [M], DECLARER Madame [B] et Monsieur [J] recevables en leurs demandes, - Sur la responsabilité décennale des vendeurs : JUGER que Madame [Z] et Monsieur [G] ont la qualité de constructeurs dès lors qu'ils ont vendu, après achèvement, un ouvrage qu'ils ont construit ; JUGER que les travaux réalisés par Madame [Z] et Monsieur [G] n'ont pas été achevés plus de 10 ans avant la vente

; En conséquence

, JUGER que la responsabilité décennale de Madame [Z] et Monsieur [G] est engagée en lien avec les désordres affectant les travaux réalisés moins de 10 ans avant la vente et qui rendent le bien impropre à sa destination; Sur la garantie légale des vices cachés : JUGER que le bien vendu par Madame [Z] et Monsieur [G] est affecté de vices cachés ; JUGER que Madame [Z] et Monsieur [G] ont la qualité de professionnels de la construction dès lors qu'ils ont réalisé eux-mêmes les travaux sur le bien vendu ; JUGER qu'en cette qualité, Madame [Z] et Monsieur [G] étaient réputés connaître les vices de la chose et ne peuvent donc se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie stipulée dans l'acte notarié ; En conséquence, JUGER que Madame [Z] et Monsieur [G] sont tenus à la restitution partielle du prix de vente correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices ; JUGER que Madame [Z] et Monsieur [G] sont en outre tenus au paiement de tous dommages et intérêts en réparation intégrale des préjudices de Madame [B] et Monsieur [J] ; Sur le dol : JUGER que Madame [Z] et Monsieur [G] ont commis un dol à l'égard de Madame [B] et Monsieur [J] en dissimulant intentionnellement des informations déterminantes lors de la vente ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : REJETER les demandes reconventionnelles de transport sur site et de complément d'expertise; DIRE ET JUGER pour le cas où par impossible le tribunal ferait droit à ces demandes, qu'il appartiendra aux consorts [Z]-[G] de supporter l'intégralité des frais inhérents à de telles opérations. DEBOUTER Madame [Z] et Monsieur [G] du surplus de leurs demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER solidairement Madame [Z] et Monsieur [G] à payer la somme totale de 278.302,69 € TTC à Madame [B] et Monsieur [J] en indemnisation de leurs préjudices décomposés comme suit : - Préjudice matériel : o Travaux conservatoires : 14.422,69 € TTC o Travaux de reprise et mise en conformité : 253.300 € TTC o Coût des constats d'huissier : 580 € TTC Préjudice immatériel : o Préjudice de jouissance : 5.000 € o Préjudice moral : 5.000 € JUGER que la somme de 253.300 € TTC correspondant au coût des travaux de reprise sera actualisée à la date du jugement à venir en fonction de la variation de l'indice BT 01 du coût de la construction publié par l'Insee ; CONDAMNER solidairement Madame [Z] et Monsieur [G] à payer la somme de 1.350 € par mois à Madame [B] et Monsieur [J] en indemnisation de leur perte locative, à compter du 1er août 2023 et à parfaire jusqu'au parfait paiement, par les défendeurs, du coût des travaux de reprise ; ASSORTIR les condamnations des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; RESERVER les droits de Madame [B] et Monsieur [J] au titre de leur préjudice de relogement pendant la durée des travaux ; CONDAMNER solidairement Madame [Z] et Monsieur [G] à payer à Madame [B] et Monsieur [J] une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC; Les CONDAMNER aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de de 9.883,20 € ; DEBOUTER Madame [Z] et Monsieur [G] de leur demande fondée sur l'article 700 du CPC ; DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Au soutien de leurs demandes, ils font valoir le caractère décennal des désordres décrits dans le rapport d'expertise de Monsieur [M] et indiquent qu'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination, ce qui engage en premier lieu la responsabilité de Madame [Z] et de Monsieur [G] en leur qualité de vendeurs constructeurs. Ils invoquent également la garantie des vices cachés prévue aux articles 1643 et 1645 du code civil, soutenant que les vendeurs connaissaient les vices et qu'ils les ont cachés avant la vente ; et enfin ils invoquent la théorie du dol. Ils sollicitent réparation intégrale de leurs préjudices conformément aux conclusions de l'expert judiciaire, outre un préjudice locatif. En réplique, ils font valoir la mauvaise foi des vendeurs et indiquent qu'il résulte de l'expertise judiciaire que les travaux en litige ont été réalisés par les vendeurs moins de 10 ans avant la vente, contrairement aux mentions portées dans l'acte authentique. Ils concluent au rejet des demandes de complément d'expertise et de transport sur les lieux, formulées par Monsieur [G] et Madame [Z]. **** En défense, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, Madame [K] [Z] sollicite de voir : Vu les articles 1792 et suivants du code civil ; Vu l'article 1137 du Code civil Vu l'article 1178 du code civil Vu l'article 1240 du code civil, Vu l'article 1641, 1642, 1643, 1644, 1645 du code civil. Vu les articles 179 et 180 du code civil ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, A TITRE PRINCIPAL : - REJETER l'ensemble des prétentions présentées par Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] en raison de leur caractère infondé; - REJETER la demande d'homologation du rapport de l'expert judiciaire [M] ; A TITRE RECONVENTIONNEL : - ORDONNER à la demande de Madame [K] [Z] un transport sur site afin de constater l'enlèvement d'une partie de la toiture et la disparition de la piscine appartenant aux Consorts [B]-[J], en application des articles 179 et 180 du code de procédure civile ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : - CONDAMNER Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] à payer à Madame [K] [Z] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Madame [K] [Z] soutient que les constatations de l'expert judiciaire sont imprécises et douteuses. Elle conclut au rejet des demandes formées sur le fondement de la garantie décennale au motif que les travaux ont été réalisés plus de 10 ans avant la vente. S'agissant de la garantie des vices cachés invoquée, elle conclut au débouté en raison de la stipulation dans l'acte de vente d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, et tenant sa bonne foi. Elle ajoute que les vices allégués ne constituent pas des vices cachés, et fait valoir que les acquéreurs avaient connaissance de la non-conformité du système d'assainissement par le rapport du SMDEA du 2 juin 2020 annexé à l'acte authentique et les informations données par les vendeurs avant la vente. Elle conclut au rejet des demandes formées sur le fondement du dol en l'absence de fondement utile, et en toute hypothèse au rejet des demandes indemnitaires des Consorts [J]-[B], au motif qu'au titre de l'action estimatoire engagée ils ne peuvent réclamer le coût des travaux de remise en état, mais une réduction du prix correspondant à la perte de valeur du bien résultant des vices, laquelle n'a pas été déterminée par l'expert. Elle conclut au rejet des demandes des différents préjudices matériels, jouissance et moral en raison de l'absence de fondement juridique. Elle forme une demande reconventionnelle de transport sur les lieux au visa des articles 179 et 180 du code de procédure civile, aux fins de constater l'enlèvement par les acquéreurs d'une partie de la toiture et la disparition de la piscine. **** Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 avril 2024, Monsieur [N] [G] demande au Tribunal de : Vu les articles 1792 et suivants du code civil, Vu les articles 1641, 1642, 1643, 1644 et 1645 du code civil, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Vu les articles 245 et 283 du code de procédure civile, À TITRE PRINCIPAL DÉCLARER l'action des consorts [J]-[B] irrecevable en application du principe du non-cumul des responsabilités ; À TITRE SUBSIDIAIRE REJETER l'ensemble des prétentions de Madame [B] et de Monsieur [J] ; À TITRE RECONVENTIONNEL ORDONNER un complément d'expertise avec pour mission notamment d'apporter des éclaircissements sur la date de réalisation des travaux litigieux et sur l'antériorité des désordres ; EN TOUT ÉTAT DE CAUSE CONDAMNER Madame [B] et Monsieur [J] à verser à Monsieur [G] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Monsieur [N] [G] soutient qu'en application du principe du non cumul des responsabilités, Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] sont irrecevables à invoquer la responsabilité au titre des vices cachés et la responsabilité au titre du dol, dans la même instance. Il met en cause et conteste les constatations expertales réalisées et soutient que l'état de la toiture était visible, comme les fissures sur la murette de la plage de la piscine et l'absence de VMC, et que les acquéreurs ont eu connaissance du défaut de raccordement des réseaux avant la vente par le rapport SMDEA annexé à l'acte authentique. Il ajoute qu'il ignorait les infiltrations par la cuisine. En toute hypothèse, s'agissant des demandes formées sur le fondement de la garantie décennale, il conclut au rejet des demandes au motif que les travaux ont été achevés plus de 10 ans avant la vente. Il soutient, comme Madame [K] [Z], que les acquéreurs sont infondés à solliciter au titre de l'action estimatoire de l'article 1644 du code civil le montant des travaux réparatoires tels que chiffrés par l'expert. Il sollicite reconventionnellement un complément d'expertise pour s'assurer de la date de réalisation des travaux et de l'antériorité des vices, ainsi qu'un transport sur site pour vérifier la disparition de la piscine et l'enlèvement d'une partie de la toiture par les acquéreurs. **** Aux termes de conclusions d'intervention volontaire notifiées par RPVA le 1er avril 2025 la SA CARDIF IARD sollicite : Vu les articles 238, 239 et 700 du code de procédure civile, Vu l'article L 121-12 du codes assurances, Vu l'article 1346 du code civil : A titre liminaire : JUGER recevable et accueillir l'intervention volontaire de la SA CARDIF IARD,A titre principal : CONDAMER Madame [K] [Z] à régler à la SA CARDIF IARD la somme de 3.205 euros en sa qualité de subrogée dans les droits et actions de son assurée,CONDAMNER solidairement Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] à régler à la SA CARDIF la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile,RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit. Au soutien de ses prétentions la SA CARDIF IARD expose avoir réglé à Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] au titre des contrats d'assurance multirisques habitation, une somme de 3.205 euros à titre d'indemnité relative aux travaux de remise en état des embellissements, consécutivement aux infiltrations subies. Elle s'estime fondée à intervenir volontairement à l'instance en cours, afin de solliciter, en qualité d'assureur subrogé, le règlement de cette somme par Madame [K] [Z] en sa qualité de vendeur responsable des désordres et non-conformités à l'origine du sinistre. **** Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l'article 455 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025, l'affaire étant fixée au 3 avril 2025 en audience collégiale. MOTIVATION : Sur l'intervention volontaire de la SA CARDIF IARD : Il résulte des dispositions de l'article 325 du code de procédure civile que « l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ». L'article 329 du code de procédure civile précise que « l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. » En l'espèce, la SA CARDIF IARD justifie de sa qualité d'assureur de Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B], et il apparait qu'elle a opéré deux versements de 1.600 euros et 1.605 euros au profit de Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B], suite à un sinistre en nature de dégât des eaux par la toiture. Néanmoins, la SA CARDIF IARD ne produit pas de quittance subrogative justifiant de son intérêt et qualité à agir. Par conséquent, son intervention volontaire sera déclarée irrecevable. Sur la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie décennale: Il résulte des dispositions de l'article 1792 du code civil que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. L'article 1792-1 du code civil dispose : « Est réputé constructeur de l'ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire; 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. » Selon l'article 1792-2 du code civil, la présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. Ainsi, le vendeur non professionnel qui a, préalablement à la vente, construit ou fait construire est réputé constructeur, et est tenu des obligations légales de ce dernier. Et l'acquéreur d'un immeuble que son vendeur a construit pour son compte personnel et décidé de vendre après achèvement, dispose de l'action en garantie décennale. Aux termes de l'article 1792-4-1 du code civil, le délai d'action est de 10 ans à compter de la réception des travaux pour engager la responsabilité décennale ; et il est constant que pour le maitre de l'ouvrage constructeur, la réception correspond à l'achèvement de travaux. En l'espèce, Monsieur [N] [G] et Madame [K] [Z] ont acquis l'immeuble en litige par acte du 26 mars 1999. Il résulte des opérations d'expertise qu'ils ont, avant de revendre le bien à Monsieur [H] [J] et à Madame [P] [B] par acte du 27 aout 2020, réalisé des travaux de nature décennale et plus précisément : une extension de la maison côté sud en prolongeant la toiture de l'appartement, l'extension des plages de la piscine et le garage. Ces travaux ont été réalisés par Monsieur [N] [G] et Madame [K] [Z], en auto-construction, et sans assurance. Ce point n'a jamais été contesté par ces derniers. L'expert judiciaire relève également que ces constructions ont été réalisées pour partie, sans autorisation administrative d'urbanisme. Il convient donc de rechercher la date d'achèvement des travaux, faisant courir le délai de garantie décennale. Les parties sont en opposition sur ce point. Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] soutiennent que, contrairement à la mention portée dans l'acte, les travaux ont été réalisés par les vendeurs moins de 10 ans avant la vente. A l'appui de leur argumentation ils invoquent, en premier lieu, les déclarations des parties à l'occasion de la première réunion d'expertise, au cours desquelles il a été fait référence à des travaux réalisés par les vendeurs en 2012/2013, soit moins de 10 ans avant la vente. Toutefois, il résulte des Dires déposés pour le compte des vendeurs que ces derniers ont toujours contesté avoir réalisé les travaux en litige dans le délai de 10 ans avant la vente. Ce moyen tiré des dires des parties lors des opérations d'expertise est donc inopérant. L'expert judiciaire a pour son part procédé à la consultation des photographies satellites du bien disponibles sur GOOGLE EARTH. Il résulte des constatations de l'expert judiciaire que : (page 52) « En avril 2011, les extensions maison côté sud et le garage et la plage de la piscine coté Ouest, n'étaient pas réalisées.En juillet 2013, la toiture de l'extension maison coté sud n'était pas achevée et l'extension plage piscine côté Ouest n'était pas réalisée. » Il en résulte que les travaux n'étaient pas achevés en juillet 2013, et qu'ils ont par conséquent été terminés après cette date. C'est vainement que Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] contestent les conclusions expertales sur ce point. Monsieur [N] [G] affirme que le garage était déjà construit en 2010 et fait référence à une photographie aérienne datée du 7 aout 2010. Or, sur cette photographie le garage n'y figure pas, ce que relève l'expert relève expressément (annexe 45 rapport). Ils soutiennent que la photographie aérienne à laquelle l'expert fait référence serait datée non pas de 2011, mais du 1/1/2008 : or, la photographie décrite par l'expert porte bien la mention de sa date : 04/2011. (Annexe 51 du rapport d'expertise) S'agissant enfin de l'extension de la plage de la piscine, les vendeurs invoquent le fait que les photographies produites sont datées de manière manuscrite, ce qui enlèverait toute force probante. Or, rien ne permet de remettre en cause la datation portée sur ces photographies, analysées par l'expert et les parties de manière contradictoire. De manière générale, il est relevé que Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] ne produisent pour leur part, alors pourtant qu'ils sont les auteurs des travaux en litige, aucune pièce se rapportant à la date de leur réalisation, ni aucune facture de matériaux, ni aucune photographie ou tout autre élément susceptible de remettre en cause les constatations de l'expert judiciaire. Par conséquent, il n'y a pas lieu de remettre en question les conclusions de l'expert judiciaire, dont il résulte que les travaux ont été entrepris par Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] après avril 2011, et qu'ils n'étaient pas encore achevés en juillet 2013. Il convient donc de retenir que les travaux ont été achevés après juillet 2013. L'acte de vente au profit de Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] est en date du 27 aout 2020, et les infiltrations constatées en novembre 2020. Les acquéreurs ont saisi le juge des référés par actes des 19 et 22 avril 2021, c'est-à-dire dans le délai de 10 ans après achèvement des travaux. Dès lors, il sera retenu que l'action entreprise par Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] sur le fondement de la garantie décennale à l'encontre des vendeurs constructeurs, a été introduite dans le délai de 10 ans de l'achèvement des travaux et se trouve par conséquent recevable. 3.Sur les désordres : L'expert judiciaire Monsieur [M] a relevé l'existence de 9 désordres qu'il énumère en pages 49, 59 et 60 du rapport et il convient de synthétiser les éléments retenus comme suit : Etanchéité des parois périphériques :Description : carence d'étanchéité en périphérie enterrée qui affecte toutes les parois contre terres (garage, annexes, maison) Cause : absence de protection par une étanchéité verticale des murs contre terre. Non-respect des règles de l'art. Impropriété à destination : oui Etanchéité de la couverture, pente insuffisante :Description : les toitures présentent une pente insuffisante et sont réalisées avec malfaçons et non conformités (carence de solins, déformation de gouttières, discontinuité de l'étanchéité). Cause : erreur de conception et défaut d'exécution. Impropriété à destination : oui Infiltration cheminée :Description : présence d'un orifice visible depuis l'intérieur de la gaine. Cause : défaut d'exécution, le solin doit être changé. Impropriété à destination : oui Tuile à rabat mal posée ou tombées dans le garage :Cause : défaut d'exécution Impropriété à destination : oui Evacuation eaux usées dans EP non conforme : Description : branchement de l'évacuation des eaux usées (cuisine, lave-linge, salle de bains) sur le réseau des eaux pluviales. Il convient d'effectuer le branchement conformément aux règles d'assainissement en vigueur. Cause : erreur de conception. Impropriété à destination : oui Il est précisé s'agissant de ce désordre que l'expert relève (page 35) : - L'évacuation des EU de la cuisine et de la salle de bains attenante a été branchée sur celle des EP. L'évacuation des EU de l'appartement attenant à la construction principale se fait directement dans la nature dans la propriété voisine. Et l'expert précise que ces points de non-conformité n'ont pas été mentionnés dans les observations du rapport de SMDEA joint à l'acte de vente, lequel fait état d'un sous dimensionnement du système d'assainissement. Non-conformité du système de ventilation par absence de bouches d'entrée d'air hygroréglables : Description : aucune ventilation n'est prévue dans la maison : pas d'extracteurs dans les pièces humides (cuisine, salle de bains, WC) pas de bouches d'entrée d'air dans les pièces de vie. Cause : carence de prestation Impropriété à destination : oui Désordre affectant le mur Est du garage qui se déforme par l'effet de la poussée de terres :Description : L'expert retient que la construction de l'ensemble des murs contre terre est affectée de non-conformités. Cause : sous dimensionnement de l'ouvrage. Impropriété à destination : oui Désordres au niveau des poutres extérieures qui supportent l'avancée de toit : Cause : l'expert relève que les liaison mises en œuvre sont insuffisantes. Il s'agit d'un défaut d'exécution. Impropriété à destination : non Désordres d'affaissement au niveau des plages de la piscine.Description : Les désordres d'affaissement des plages sont visibles, accompagnés par des fissures se développant sur la murette construite en bord de plage. Cause : tassement du sol. Fondations défaillantes sous les plages. L'expert précise qu'il n'existe pas d'arrêté de catastrophe naturelle sécheresse pour [Localité 7]. Impropriété à destination : oui **** Il est relevé le caractère particulièrement contradictoire de l'argumentation de Monsieur [G] qui soutient, d'une part, que l'état de la toiture était visible, comme l'absence de VMC, que la fissure de la murette de la piscine était apparente et que les acquéreurs avaient connaissance du défaut de raccordement des réseaux par le rapport SMDEA annexé à l'acte de vente, mais d'autre part, admet expressément, alors qu'il est l'auteur des travaux en litige, qu'il « n'est pas un professionnel du bâtiment » et « ne dispose manifestement pas des connaissances suffisantes pour être en mesure d'identifier des désordres dont la reconnaissance nécessite en l'occurrence l'avis technique d'un expert judiciaire ». Cette argumentation n'est nullement de nature à remettre en cause le caractère décennal des désordres et l'impropriété à destination en résultant relevée par l'expert judiciaire. De la même manière, les critiques portées par les défendeurs à l'encontre des constatations opérées par l'expert judiciaire, notamment sur la non-conformité de la pente de la toiture sont inopérantes. Monsieur [G] procède par affirmations et n'apporte aucun élément sérieux permettant de remettre en cause le DTU applicable tel que retenu par l'expert judiciaire et les constatations de la pente de la toiture. Monsieur [G] se contente dans ses écritures de faire référence à des extraits de site internet « abc-maconnerie » et « toiture.net », qu'il ne produit même pas. Ainsi, il résulte du rapport d'expertise judiciaire, qu'à l'exception du désordre N°8 afférent aux poutres extérieures qui supportent l'avancée du toit, l'expert judiciaire relève que les désordres, qui proviennent d'une non-conformité aux règles de l'art, d'erreur de conception et/ou d'une exécution défectueuse, rendent l'ouvrage impropre à sa destination. Il sera donc admis que lesdits désordres rentrent dans les conditions de la garantie décennale de l'article 1792 du code civil. Par conséquent, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres fondements invoqués par les demandeurs, Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G], qui sont tenus aux obligations de garantie relevant de l'article 1792 du code civil en leur qualité de vendeurs-constructeurs, sont responsables des désordres mis en avant dans le rapport d'expertise judiciaire et ils seront donc tenus solidairement d'indemniser Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] des préjudices qu'ils ont subis. 4.Sur la demande d'homologation du rapport d'expertise judiciaire : Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] demandent au tribunal d'homologuer le rapport d'expertise de Monsieur [M]. D'une manière générale, une homologation confère un effet ou un caractère exécutoire à un acte après un contrôle de légalité ou d'opportunité par le juge. Or, un rapport d'expert n'est pas un accord ni une transaction susceptible d'être homologué mais un outil technique contenant des éléments permettant de statuer sur les demandes qui sont présentées au tribunal par les parties. Il n'a donc pas à faire l'objet d'une homologation. En conséquence, cette demande sera rejetée. 5. Sur l'indemnisation des préjudices : *Le préjudice matériel : L'expert judiciaire a examiné les devis produits et évalué les travaux de reprise des désordres. Il est retenu le montant nominal des devis et non le montant « arrondi » mentionné par l'expert dans son rapport. Par conséquent, les travaux de reprise des désordres se détaillent, ainsi qu'il suit: 154.957,17 euros TTC, selon devis de la SARL DIDIER VIDAL du 3 octobre 2022, pour la reprise de la toiture, murs contre-terre, drainage, assainissement, réseaux, terrassements, duquel l'expert a déduit des postes injustifiés.4.971,24 euros TTC pour les travaux VMC selon devis de la SAS CHAPOT du 25 novembre 2021, auquel il a jouté une somme de 2.000 euros TTC qui avait été omise pour la mise en place des bouches d'entrée d'air hygroréglables de la ventilation.1.177 euros TTC au titre de la prestation dépose/repose de la cuisine (devis ATELIER PAILHES du 8 juillet 2021)63.347,68 euros TTC au titre de la réfection des plages de la piscine (devis SARL DIDIER VIDAL du 8 novembre 2021)5.093 euros TTC au titre de la réfection des embellissements cuisine (devis SARL DIDIER VIDAL du 7 avril 2022) Soit au total une somme de 229.546,09 euros TTC, au titre des travaux de reprise. S'agissant des honoraires de maitrise d'œuvre, il est relevé que le recours à un maitre d'œuvre s'impose en l'état de l'ampleur des travaux préconisés, comme cela a été proposé par l'expert, qui retient à ce titre 10 % du montant des travaux ; soit une somme de 22.954 euros TTC au titre des honoraires du maitre d'œuvre. Le cout total des travaux de reprise et des honoraires de maitre d'œuvre s'élève donc à 252.500,09 euros TTC. *Les travaux conservatoires : Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] invoquent la réalisation de travaux conservatoires et sollicitent à ce titre une somme de 14.422 euros selon facture de la SARL NOUVELLE ERE du 27 novembre 2020. Ils font grief à l'expert de n'avoir retenu qu'une somme de 6.000 euros à ce titre, qui constituait le montant de l'acompte versé. Or, il résulte du rapport d'expertise que cette facture du 27 novembre 2020 de la SARL NOUVELLE ERE ne concerne pas la réalisation de travaux conservatoires, mais des travaux de remplacement des fenêtres de toit, travaux qui étaient en cours lors du sinistre, ainsi que l'expert le précise dans la chronologie de son rapport. Il n'est pas justifié au dossier des demandeurs de la réalisation de travaux conservatoires en nature de bâchage qui ont été évoqués par l'expert lors des accédits, et aucune facture en ce sens n'est produite. Par conséquent cette demande, qui n'est pas justifiée, sera rejetée. *Les dommages réclamés au titre des frais de relogement durant les travaux : L'expert a retenu la nécessité d'un relogement durant une période d'un mois lors des travaux de reprise de la toiture, qu'il a évaluée à 1.500 euros. (Relogement en gite) Néanmoins, Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] ne formulent dans leurs conclusions aucune demande chiffrée à ce titre, et sollicitent de « réserver leurs droits pour ce poste de préjudice », dans la mesure où ils n'habitent plus l'immeuble depuis aout 2023 et se trouvent en déplacement à l'étranger. Il n'appartient pas au Tribunal de réserver les droits d'une partie, alors que la présente instance a précisément pour objet de liquider les préjudices invoqués par les demandeurs. En toute hypothèse, une telle demande ne constitue pas une prétention sur laquelle le juge doit se prononcer au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande formulée en ce sens. *Sur le préjudice de jouissance : Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] exposent avoir subi durant les 3 années d'occupation de l'immeuble une gêne constitutive d'un préjudice de jouissance en raison des infiltrations. Si le principe d'un préjudice de jouissance n'est pas contestable, l'expert judiciaire retient qu'il reste partiel. Il convient donc de l'apprécier à de plus justes proportions, eu égard aux parties de l'ouvrage affectées, qui ne concernent pas les pièces principales de l'habitation. Il sera donc retenu une somme de 3.000 euros. *Sur le préjudice moral : Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] demandent l'indemnisation d'un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance à hauteur de 5.000 euros, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, en raison des tracas et désagréments subis, en raison du fait qu'ils n'ont pas eu connaissance, avant l'achat, d'informations déterminantes sur les travaux qui n'avaient pas fait l'objet d'autorisation ni de souscription d'assurance, mais aussi de la dissimulation par les vendeurs de la date réelle de réalisation des travaux, et de la nécessité constante de surveiller la météo pour protéger l'immeuble. Le préjudice de jouissance subi a été pris en considération ci-dessus. Pour autant il faut bien admettre un préjudice spécifique eu égard aux circonstances de la vente. Par conséquent, il convient de leur allouer un préjudice moral à hauteur de 2.000 euros. *Sur le préjudice locatif : Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] exposent qu'ils résident à l'étranger depuis aout 2023 et que l'état de la maison empêche sa mise en location. Ils produisent une estimation de l'agence ESTENN et évaluent à 1.350 euros par mois la valeur locative de l'habitation principale, (sans l'appartement attenant). Ils sollicitent une somme de 1.350 euros par mois à compter du 1er aout 2023 jusqu'à parfait paiement par les défendeurs du coût des travaux de reprise. En l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] ont acquis ce bien pour y fixer leur résidence principale. Ils n'y résident plus depuis aout 2023 en raison d'une mutation professionnelle de Monsieur [H] [J] à l'étranger. Dans ce contexte, leur volonté de louer leur bien n'est pas contestable. Il résulte du rapport d'expertise judiciaire, une impossibilité de louer le bien en raison des infiltrations récurrentes à l'occasion des épisodes pluvieux. Il sera dés lors fait droit à la demande de Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] à ce titre. S'agissant de la valeur locative de l'immeuble, il est relevé que l'attestation produite par les demandeurs porte bien sur l'habitation principale à l'exception de l'appartement attenant, qui apparaît être déjà loué par ailleurs, en sorte que la valeur invoquée de 1.350 euros par mois, qui n'est par ailleurs pas contestée par les vendeurs, peut être retenue. Toutefois, il apparait que, bien que résidant à l'étranger, les propriétaires ont d'ores et déjà fait réaliser des travaux sur le bien immobilier. L'expert judiciaire retient dans son rapport que la durée prévisible de réalisation des travaux de reprise préconisés est estimée à 5 mois. Par conséquent, il convient d'allouer au titre du préjudice de jouissance à Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] une somme de 1.350 euros par mois courant à compter du 1er aout 2023 et pour un délai de 6 mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir. La demande de [H] [J] et Madame [P] [B] tendant à solliciter un préjudice de jouissance jusqu'à parfait paiement par les défendeurs du cout des travaux de reprise n'est pas fondée et sera donc rejetée. *Sur le coût des constats d'huissiers : Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] sollicitent à ce titre une somme de 580 euros TTC au titre des constats d'huissiers en date des 27 janvier et 11 février 2021, et produisent les factures y afférentes. Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B]. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] qui succombent seront condamnés aux dépens en ce compris les frais d'expertise pour 9.883,20 euros. Pour faire valoir leurs droits, Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] ont été contraints de s'adresser à la justice, en référé, puis au fond, et il serait inéquitable de laisser entièrement à leur charge les frais irrépétibles exposés. Il convient donc de condamner solidairement Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] à leur payer une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Concernant l'exécution provisoire, et s'agissant d'une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il n'existe aucune raison d'écarter l'exécution provisoire qui apparait nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, Vu l'ordonnance du 29 juin 2021, Vu l'expertise de Monsieur [A] [M] du 23 novembre 2022, DECLARE irrecevable l'intervention volontaire de la SA CARDIF IARD, faute de qualité à agir ; REJETTE l'ensemble des demandes formées par la SA CARDIF IARD ; DEBOUTE [H] [J] et Madame [P] [B] de leur demande d'homologation du rapport d'expertise de Monsieur [M] ; DECLARE recevable l'action de Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; DECLARE Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] solidairement responsables en leur qualité de vendeurs constructeurs, des désordres subis par Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B], CONDAMNE solidairement Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] les sommes de : 229.546,09 euros TTC au titre des frais de remise en état des désordres, actualisée à la date du jugement en fonction de l'indice BT01 ;22.954 euros TTC au titre des honoraires du maitre d'œuvre ;3.000 euros au titre du préjudice de jouissance pendant les années d'occupation ;2.000 euros au titre du préjudice moral ;580 euros au titre des frais de constats d'huissier ; CONDAMNE solidairement Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] 1.350 euros par mois au titre du préjudice locatif à compter du 1er août 2023 et pendant un délai de 6 mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir ; REJETTE la demande formée par Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] au titre des travaux conservatoires ; REJETTE la demande de réserve des droits au titre de frais de relogement pendant les travaux ; DEBOUTE Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] de leur demande de complément d'expertise et de déplacement sur les lieux ; CONDAMNE solidairement Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [H] [J] et Madame [P] [B] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE solidairement Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [G] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise d'un montant de 9.883,20 euros conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé et prononcé le 04 juin 2025. Rédigé par [T] [D] sous le contrôle de M. BOURDEAU En foi que quoi, ont signé Monsieur BOURDEAU, Président et Madame GRANER-DUSSOL, cadre greffier. Le Greffier Le Président Copie à: Maître Guillaume BOYER-FORTANIER de la SELARL COTEG AVOCATS Maître Quentin GUY-FAVIER de la SCP DEGIOANNI - PONTACQ - GUY-FAVIER Me Raphaël GAUTIER Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI