Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, 30 juin 2026, 25/01329

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 30 JUIN 2026 MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 25/01329 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FFLG AFFAIRE : Etablissement public OPH LEMAN HABITAT / [P] [L] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du prononcé du jugement Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection Madame Isabelle CANONICI, Greffier DEBATS : en audience publique du 21 Avril 2026, décision mise en délibéré au 30 juin 2026 JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier DEMANDERESSE OPH LEMAN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Mme [G], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux DEFENDERESSE Mme [P] [L] née le 16 Mai 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] présente lors de l'audience du 20 janvier 2026 Expédition(s) délivrée(s) le à Exécutoire(s) délivré(s) le à EXPOSÉ DU LITIGE L'office public de l'habitat LEMAN HABITAT a, par contrat signé le 26 juin 2023, donné à bail à Madame [P] [L] un logement n°12 au sein de l'ensemble immobilier HARPES TOURS 19, situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 376,37 euros, outre des provisions pour charges de 201,60 euros par mois. Par acte de Commissaire de Justice du 4 juin 2025, remis à étude, l'office public de l'habitat LEMAN HABITAT a fait assigner Madame [P] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 20 janvier 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de : - dire et juger recevable l'action de l'office public de l'habitat LEMAN HABITAT ; - concilier les parties si faire se peut ; A défaut : - constater que la résiliation du bail est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en application de ladite clause résolutoire insérée dans le contrat de location ; A défaut : - prononcer la résiliation du bail entre les parties ; - dire que Madame [P] [L] est devenue occupante sans droit ni titre ; - ordonner l'expulsion de corps et de biens de Madame [P] [L] et de tout occupant de son chef du logement n°12 au sein de l'ensemble immobilier HARPES TOURS 19, situé [Adresse 3] à [Localité 2], dès la signification de la présente décision, et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification, passée cette date elle pourra être expulsée par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ; - condamner Madame [P] [L] au paiement de la somme de 4 495,33 euros représentant l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2025 suivant décompte annexé au présent acte ; - condamner Madame [P] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois de mai 2025 et ce jusqu'à la reprise effective des lieux ; - condamner Madame [P] [L] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l'assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l'article 696 du code de procédure civile ; - condamner Madame [P] [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l'article 515 du code de procédure civile. Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 19 janvier 2026 indiquant que Madame [P] [L] est divorcée depuis août 2021 et partage la garde de ses deux enfants mineurs dans le cadre d'une garde alternée. Le rapport énonce que les impayés de loyers ont débuté en août 2023 et que les aides au logement ont été suspendues depuis mars 2025. Il précise en outre que la situation de Madame [P] [L] était jusqu'alors inconnue du service et qu'elle ne s'est présentée qu'au rendez-vous du 8 septembre 2025. Cet entretien a mis en évidence des difficultés de gestion financière, bien que la locataire occupe un emploi à l'hôpital. Elle a été orientée vers le Point Conseil Budget afin d'être accompagnée sur le plan budgétaire. Il est également mentionné qu'elle a obtenu une aide financière de 1 500 euros versée en trois fois par le Comité de Gestion des Œuvres Sociales des Établissements Hospitaliers (CGOS). Toutefois, malgré un engagement à reprendre contact en décembre 2025, la locataire ne s'est plus manifestée et aucune information actualisée n'a pu être recueillie sur sa situation. Lors de l'audience du 20 janvier 2026, l'office public de l'habitat LEMAN HABITAT, représenté, a indiqué que plusieurs versements avaient été effectués par la locataire, a sollicité un renvoi de l'audience en mars ou avril 2026 pour vérifier l'état de la dette. Il a déposé un décompte arrêté à la date de l'audience actualisant la dette à la somme de 4 597,44 euros, hors dépens. Madame [P] [L], présente, a indiqué avoir apuré ses dettes personnelles qu'elle avait jusque-là privilégiées. Elle a précisé avoir réglé le loyer du mois de janvier 2026, qu'elle était fonctionnaire et qu'elle percevra en mars un treizième mois de salaire d'un montant de 1 000 euros, qu'elle s'est engagée à verser au bailleur. Un renvoi a été prononcé à l'audience du 21 avril 2026. Lors de cette dernière audience, l'office public de l'habitat LEMAN HABITAT, représenté, a réitéré ses prétentions, précisant que malgré l'absence de contact et de nouveau paiement de la part de la locataire, il n'était pas opposé à l'octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en sus du loyer courant. Il a également déposé un nouveau décompte arrêté à la date de l'audience actualisant la dette à la somme de 4 813,68 euros, hors dépens. Madame [P] [L] n'était ni présente ni représentée. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 juin 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif. En l'espèce, le contrat de bail a été conclu le 26 juin 2023. La clause résolutoire du contrat (article 13) prévoit qu'à défaut de paiement à leur échéance du loyer, des charges ou autres accessoires dûment justifiés, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. Il est justifié de la délivrance, le 23 octobre 2024, d'un commandement de payer dans le délai de deux mois, la somme de 3 883,46 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience. Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 24 décembre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles. Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de mars 2026 comprise, arrêtée au 20 avril 2026, s'élève à la somme de 4 770,52 euros, après déduction des frais d'huissier du 6 août 2024 (43,16 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 4 813,68 euros. La justification d'un paiement libératoire de Madame [P] [L] n'étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu'à parfait achèvement. En vertu de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, il ressort du dernier décompte actualisé en date du 20 avril 2026, que depuis juillet 2023, Madame [P] [L] a procédé à des paiements partiels et irréguliers, puis qu'elle a repris le règlement du loyer intégral à compter de janvier 2025, à l'exception des mois de juillet 2025, octobre 2025, janvier 2026 et mars 2026. Si le loyer du mois de mars 2026 n'a pas été réglé contrairement à l'engagement pris, il convient de relever qu'en sa qualité de fonctionnaire, Madame [L] bénéficie d'une stabilité d'emploi et d'un salaire fixe, et qu'un plan d'apurement a été conclu avec le bailleur le 24 octobre 2025, prévoyant le versement mensuel de 200 euros. Compte tenu de ces éléments et de l'accord du bailleur, réitéré lors de l'audience du 21 avril 2026, il sera octroyé à la défenderesse des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 200 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail seront par conséquent suspendus. Dans l'hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d'autoriser l'expulsion de la défenderesse et de la condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur. L'obligation, pour Madame [P] [L] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d'une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus. Madame [P] [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l'article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros. Enfin, en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, CONSTATE à la date du 24 décembre 2024, la résiliation du contrat de bail conclu le 26 juin 2023, entre l'office public de l'habitat LEMAN HABITAT et Madame [P] [L], et portant sur un logement n°12 au sein de l'ensemble immobilier HARPES TOURS 19, situé [Adresse 3] à [Localité 2], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ; CONDAMNE Madame [P] [L] à payer à l'office public de l'habitat LEMAN HABITAT, la somme de 4 770,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, échus et laissés impayés, arrêtée au 20 avril 2026, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à parfait achèvement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; AUTORISE Madame [P] [L] à se libérer de cette somme en procédant à 23 versements mensuels et successifs de 200 euros et une 24ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ; DISONS que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ; DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée et sans qu'il soit nécessaire d'effectuer la moindre formalité, la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;la clause résolutoire produira l'ensemble de ses effets et les dispositions suivantes s'appliqueront ; CONDAMNE Madame [P] [L] à payer à l'office public de l'habitat LEMAN HABITAT une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location s'était poursuivi, de sa résiliation jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l'expulsion ; ORDONNE à Madame [P] [L] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ; ORDONNE qu'à défaut pour elle d'avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l'expulsion de Madame [P] [L] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT qu'une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus, et CONDAMNE Madame [P] [L] à la payer à l'office public de l'habitat LEMAN HABITAT ; CONDAMNE Madame [P] [L] à payer à l'office public de l'habitat LEMAN HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [P] [L] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation, de sa dénonciation au représentant de l'Etat et de la signification de la présente décision, à l'exclusion de tout autre frais ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement. EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé. LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,