Tribunal judiciaire de Lyon, 25 septembre 2024, 23/00819

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] Chambre 1 cab 01 B NUMÉRO DE R.G. : N° RG 23/00819 - N° Portalis DB2H-W-B7H-XTFW N° de minute : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Jugement du : 25 Septembre 2024 Affaire : M. [R] [E] [I], Mme [D] [M] épouse [I] C/ Société O.PARTICIPATION venant aux droits de la SNC Les PORTES DE [Localité 11],, Société I INVEST, Société I SELECTION, Société APPART CITY, Société CAISSE d'EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES le: EXECUTOIRE+COPIE Me Jean-christophe BESSY - 1575 Me Amandine BIAGI - 1539 la SCP D'AVOCATS JURI-EUROP - 692 la SELARL HORKOS AVOCATS - 1216 la SELARL RACINE - 366 la SAS SPE SOUS FORME DE SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES - 917 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 25 septembre 2024 , le jugement contradictoire suivant, après que l'instruction eût été clôturée le 17 Juin 2024, Après rapport de Caroline LABOUNOUX, Juge, et après que la cause eût été débattue à l'audience publique du 02 Juillet 2024, devant : Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente Assesseurs : Caroline LABOUNOUX, Juge Joëlle TARRISSE, Juge Assistés de Julie MAMI, Greffière et après qu'il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l'affaire opposant : DEMANDEURS Monsieur [R] [E] [I] né le 07 Octobre 1948 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Amandine BIAGI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1539 Madame [D] [M] épouse [I] née le 25 Février 1948, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Amandine BIAGI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1539 DEFENDERESSES Société O.PARTICIPATION venant aux droits de la SNC Les PORTES DE [Localité 11],, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1216 Société I INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Nicolas BOIS de la SELARL RACINE LYON, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 366 Société I SELECTION, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Jean-christophe BESSY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1575 Société APPART CITY, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D'AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 692 Société CAISSE d'EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Marie-josèphe LAURENT de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 917 EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 28 octobre 2010, la société I INVEST a acquis en l'état de futur achèvement auprès de la SNC LES PORTES DE [Adresse 12] un ensemble immobilier destiné à être soumis au régime de copropriété dénommé « [Adresse 8] » situé sur la commune de [Localité 6]. Désireux de réaliser un investissement, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] se sont vu proposer une opération de défiscalisation, commercialisée par I SELECTION sous le statut de loueur en meublé non professionnel, fondée sur l'acquisition de lots de cet ensemble immobilier pris ensuite à bail par la société PARK AND SUITES dans le cadre d'un bail commercial de 9 ans, afin d'obtenir le remboursement de la TVA sur le prix d'achat ainsi que des réductions d'impôt en application de la loi Censi-Bouvard. Par acte sous seing privé du 19 octobre 2010, confirmé par acte authentique du 24 décembre 2010, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ont conclu avec I INVEST une cession partielle de contrat de vente en l'état de futur achèvement (VEFA). Par ce contrat, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ont acquis le lot n° 86 du projet immobilier et se sont engagés à l'équiper auprès de LB SYSTEME, vendeur de biens meubles, moyennant un prix total de 121.495,66 euros TTC. L'acquisition de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] a été financée par la CAISSE D'EPARGNE RHONE-ALPES. Un bail commercial d'une durée de neuf ans a été signé le 19 octobre 2010, consenti par [R] [I] et [D] [M] épouse [I] au profit de la société PARK & SUITES, futur gestionnaire de la résidence. Une franchise de loyer de trois mois était prévue en début de bail. Le lot privatif n° 86 a été réceptionné le 28 décembre 2012 par la société PARK & SUITES, en vertu d'un mandat de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] moyennant le versement d'une somme de 150 euros HT. La résidence a été mise en exploitation par PARK & SUITES à compter du 24 janvier 2013. Faisant valoir que l'opération s'était avérée moins rentable que prévu, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ont, par actes d'huissier de justice du 7 novembre 2017, fait assigner les sociétés I INVEST, I SELECTION, APPART-CITY, venant aux droits de PARK AND SUITES par fusion-absorption et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu tribunal judiciaire, aux fins notamment d'obtenir la nullité du contrat conclu avec I INVEST, la nullité du contrat de prêt et leur condamnation à leur verser diverses sommes. Par acte d'huissier de justice du 9 octobre 2018, I INVEST a fait assigner la SNC LES PORTES DE SAINT-CLAIR en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Lyon pour obtenir sa garantie. La jonction des deux instances a été ordonnée par le juge de la mise en état. L'affaire a été radiée par ordonnance du 28 juin 2022 pour défaut de diligence des demandeurs, puis a été rétablie par ordonnance du 13 février 2023. La société APPART CITY a fait l'objet de l'ouverture d'une mesure de sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 15 avril 2021. Un plan a été adopté le 14 septembre 2021. Le 3 juin 2024, la société O. PARTICIPATION, venant aux droits de la SNC [Adresse 10], est intervenue volontairement. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] demandent au tribunal de : 1/A titre principal : - prononcer la nullité de la vente du 24 décembre 2010, - condamner la société I INVEST à leur régler la somme de 121.495,66 euros correspondant au montant du prix principal payé pour l'achat des biens, avec intérêts au taux légal, à parfaire, - prononcer la nullité du prêt n° 8729986 consenti aux fins de financement de la vente dont la nullité est sollicitée, - condamner la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à restituer à [R] [I] et [D] [M] épouse [I] l'intégralité des sommes versées, au titre dudit prêt, avec intérêts au taux légal, - ordonner la compensation entre la créance de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES, constituée par la restitution des sommes prêtées, et celle de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] - ordonner le report de l'exigibilité de la créance de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES jusqu'à la date du complet remboursement du prix de vente, par le vendeur, entre les mains de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] - condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à leur régler la somme de 1.349,00 €/an de l'année 2013 jusqu'au prononcé de la nullité de la vente, au titre de l'avantage fiscal qu'ils devront rembourser, avec intérêts au taux légal, à parfaire, - condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à leur régler la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal, 2/A titre subsidiaire : - condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à leur verser la somme de 24.966,86 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la perte de chance d'avoir pu percevoir les loyers convenus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à leur régler la somme de 1.349,00 €/an de l'année 2014 jusqu'au prononcé de la nullité de la vente, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à la perte de chance d'avoir pu réaliser cet avantage fiscal, à parfaire, avec intérêts au taux légal, - condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à leur régler la somme de 60.747,83 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à la perte de valeur des biens acquis, avec intérêts au taux légal, - condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à leur régler la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal, 3/En tout état de cause : - condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES au paiement d'une somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, - condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES aux entiers dépens de l'instance, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, la société I INVEST demande au tribunal de : 1/A titre principal : -déclarer les demandes de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] irrecevables car prescrites, -déclarer les demandes de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] irrecevables en raison de la confirmation de l'acte nul, 2/ A titre subsidiaire : débouter [R] [I] et [D] [M] épouse [I] de l'ensemble de leurs demandes, 3/ A titre infiniment subsidiaire, ramener le montant des condamnations sollicitées à de plus justes proportions, et, dans l'hypothèse où la nullité serait prononcée : -condamner [R] [I] et [D] [M] épouse [I] à rembourser à la société I INVEST le montant des loyers perçus depuis la mise en exploitation de la résidence, -condamner in solidum la société O. PARTICIPATION et plus généralement toute partie dont la responsabilité pourrait être retenue, à relever indemne et à garantir la société I INVEST de toute condamnation qui serait éventuellement mise à sa charge, 4/En tout état de cause, -débouter toutes parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société I INVEST, - condamner in solidum [R] [I] et [D] [M] épouse [I] et/ou tout succombant à payer à la société I INVEST une somme de 5.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum [R] [I] et [D] [M] épouse [I] et/ou tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Cabinet Racine (Maître Nicolas BOIS), conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - dire n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, la société I SELECTION demande au tribunal de : 1/ A titre liminaire : -déclarer les demandeurs irrecevables pour défaut de publication de leur assignation, -déclarer les prétentions des demandeurs irrecevables comme prescrites, 2/A titre principal : -écarter des débats tout jeu de conclusions ne faisant pas figurer les ajouts de manière apparente, et toute pièce non versée aux débats contradictoirement, -rejeter les demandes dirigées contre la société I SELECTION, 3/ à titre subsidiaire : -ramener lesdites prétentions à de bien plus justes proportions, -condamner au besoin in solidum la société O. PARTICIPATION ou toute autre partie responsable à relever et garantir intégralement la société I SELECTION de toute condamnation, 4/ en tout état de cause : -condamner [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ou tout autre succombant à verser à la société I SELECTION une somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ou tout autre succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BESSY, -dire n'y avoir lieu à exécution provisoire. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES demande au tribunal de : 1/ A titre préliminaire : déclarer les demandes adverses irrecevables car prescrites, 2/ Subsidiairement : rejeter la demande en nullité des contrats de vente et de prêt, 3/ Plus subsidiairement, en cas d'annulation du contrat de vente entraînant la nullité du contrat de prêt : -rejeter la demande en nullité du prêt, celui-ci ayant été remboursé, ou, subsidiairement, si les prêts sont annulés, condamner [R] [I] et [D] [M] épouse [I] à restituer à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES le montant du capital reçu sous déduction des échéances réglées, à parfaire, -condamner solidairement les sociétés I INVEST, I SELECTION et APPART CITY, ou qui mieux le devra parmi elles, à verser à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES la somme de 19.944,60 euros au titre de son préjudice financier, à parfaire, -rejeter les demandes indemnitaires de [R] [I] et [D] [M] épouse [I], ou, subsidiairement, ramener l'évaluation du préjudice à de plus justes proportions, -rejeter la demande d'exécution provisoire, 4/ en tout état de cause : condamner les demandeurs ou la partie succombant à verser à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2020, la société APPART CITY demande au tribunal de : 1/ A titre principal : -déclarer les demandes de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] irrecevables pour défaut d'intérêt à agir, -déclarer les demandes de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] irrecevables pour défaut de publication de l'assignation, 2/ A titre subsidiaire : débouter [R] [I] et [D] [M] épouse [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 3/ A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] : -condamner [R] [I] et [D] [M] épouse [I] à lui rembourser les loyers perçus, -rejeter de la demande de condamnation solidaire, -rejeter les demandes en garantie dirigées contre APPART CITY, 4/ En tout état de cause : -rejeter les demandes de condamnation dirigées contre APPART CITY, -condamner [R] [I] et [D] [M] épouse [I] à lui verser la somme de 7.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, la société O. PARTICIPATION demande au tribunal de : 1/ A titre principal : déclarer l'appel en garantie formé par la société I INVEST irrecevable pour défaut de liens suffisants au sens de l'article 325 du code de procédure civile, 2/ A titre subsidiaire : rejeter la demande d'annulation du contrat de cession partielle de VEFA du 24 décembre 2010, 3/ A titre infinement subsisidaire : débouter la société I INVEST de sa demande à être relevée et garantie à ce titre, 4/ En tout état de cause : -condamner in solidum la société I INVEST et [R] [I] et [D] [M] épouse [I] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner in solidum la société I INVEST et [R] [I] et [D] [M] épouse [I] aux dépens, avec distraction au profit de l'avocat de la société O. PARTICIPATION, -ordonner l'exécution provisoire. La clôture de la mise en état a été prononcée le 7 juin 2024 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 2 juillet 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est saisi que des prétentions figurant au dispositif des conclusions des parties. Il est à cet égard souligné que les mentions qui s'y trouvent et qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement. Dans ses dernières conclusions, les demandeurs ne maintiennent pas leurs demandes à l'encontre d'APPART CITY. Les fins de non-recevoir et moyens de défense soulevés par cette société ne seront donc pas examinés. SUR LES PRETENTIONS DES DEMANDEURS Sur les fins de non-recevoir soulevées à l'encontre des prétentions des demandeurs Sur le défaut de publication de l'assignation Pour conclure à l'irrecevabilité des demandes de [R] [I] et [D] [M] épouse [I], la société I SELECTION invoque le 5° de l'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. Ce texte dispose que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4° c), et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. En l'espèce, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] justifient avoir publié l'assignation au service de la publicité foncière. Leurs demandes ne seront donc pas déclarées irrecevables sur ce fondement. Sur la prescription des prétentions formées par les demandeurs Pour conclure à la prescription de l'action de [R] [I] et [D] [M] épouse [I], les sociétés défenderesses se fondent sur l'article 2224 du code civil qui prévoit que les actions personnelles sont soumises à un délai de prescription de cinq ans et affirment que lorsque les devoirs de conseil, d'information ou de mise en garde sont en jeu, la prescription court à compter du jour de la signature du contrat et non, comme le prétendent [R] [I] et [D] [M] épouse [I], à compter de la découverte de malfaçons ou de l'absence de règlement des loyers. La banque ajoute que la solvabilité à long terme du preneur du bail commercial est un aléa connu par l'investisseur à la date où il s'engage dans une opération commerciale fondée sur la location, étant en outre souligné qu'une difficulté de paiement par le preneur ne compromet pas nécessairement la rentabilité de l'opération puisqu'un avenant peut être signé ou encore la résiliation prononcée à l'initiative du bailleur. [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ne répondent pas expressément à la fin de non-recevoir soulevée par les autres parties. Ils fondent leur demande en nullité à titre principal sur le dol aux motifs que les divers professionnels intervenus ont violé leurs obligations d'information, de conseil et de mise en garde et à titre subsidiaire sur l'erreur sur les qualités substantielles de l'opération qui s'est avérée selon eux beaucoup moins rentable que ce qui était prévu. L'article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Dans sa rédaction applicable à l'espèce, l'article 1304 du code civil dispose que la prescription ne court, dans le cas d'erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts. La charge de la preuve du point de départ du délai de prescription appartient à celui qui l'invoque. Un manquement à une obligation d'information sur le risque de perte en capital et la valorisation d'un produit d'investissement prive l'investisseur d'une chance d'éviter ledit risque. Il en résulte que la prescription ne peut commencer à courir qu'à compter de la survenance de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue. En l'espèce, ce n'est qu'à compter des premiers impayés de loyers par l'exploitant que [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ont pu prendre conscience que la rentabilité de l'opération, dont l'appréciation relève du fond, était compromise. Or, APPART CITY reconnaît avoir connu des difficultés de paiement des loyers en 2015-2016. Leur action n'était donc pas prescrite à la date de la délivrance de l'assignation en 2017 et leurs demandes ne seront pas déclarées irrecevables sur ce fondement. Sur la confirmation de l'acte nul Pour conclure à l'irrecevabilité de la demande en nullité du contrat de vente formée par [R] [I] et [D] [M] épouse [I] la société I INVEST se fonde sur l'article 1338 du code civil et soutient que le bail commercial conclu par les acquéreurs avec la société APPART CITY postérieurement à la délivrance de l'assignation constitue un acte de disposition manifestant de manière non équivoque leur acceptation du bien nonobstant les prétendus vices affectant son consentement. En réponse,[R] [I] et [D] [M] épouse [I] affirment n'avoir eu connaissance du vice affectant l'opération qu'après avoir remboursé le prêt. Dans sa version applicable à l'espèce, l'article 1338 du code civil dispose que l'acte de confirmation ou ratification d'une obligation contre laquelle la loi admet l'action en nullité ou en rescision n'est valable que lorsqu'on y trouve la substance de cette obligation, la mention du motif de l'action en rescision, et l'intention de réparer le vice sur lequel cette action est fondée. A défaut d'acte de confirmation ou ratification, il suffit que l'obligation soit exécutée volontairement après l'époque à laquelle l'obligation pouvait être valablement confirmée ou ratifiée. La confirmation, ratification, ou exécution volontaire dans les formes et à l'époque déterminées par la loi, emporte la renonciation aux moyens et exceptions que l'on pouvait opposer contre cet acte, sans préjudice néanmoins du droit des tiers. En l'espèce, il n'est pas démontré qu'un bail a été renégocié postérieurement à l'apparition d'impayés. Les demandes de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ne seront donc pas déclarées irrecevables sur ce fondement. Sur la demande tendant à écarter les pièces et les conclusions Sur le fondement de l'article 753 du code de procédure civile, la société I SELECTION sollicite que les conclusions de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] soient écartées au motif qu'elles ne font pas figurer de manière distincte les éléments ajoutés depuis les dernières conclusions. L'alinéa 2 de l'article 768 (anciennement 753) du code de procédure civile dispose que les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte mais ne prévoit aucune sanction en cas de violation de ce texte. La demande de I SELECTION sera donc rejetée. S'agissant de sa demande reprise au dispositif de ses conclusions et tendant à voir écarter les pièces produites non contradictoirement, la société I SELECTION ne cite pas précisément quelle pièce serait concernée. Cette demande ne peut en conséquence qu'être rejetée. Sur le fond Sur les demandes principales en nullité Sur l'annulation du contrat conclu avec I INVEST Sur le dol A titre principal, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] invoquent, sur le fondement des anciens articles 1109 et 1116 du code civil, la réticence dolosive dont les sociétés défenderesses ont fait preuve en manquant, d'une part à leurs obligations précontractuelles d'information et de conseil quant aux risques de l'opération, d'autre part à leur obligation de contracter de bonne foi en dissimulant les liens capitalistiques existant entre elles, et relèvent à cet égard que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE perçoit une commission à chaque vente de produit I SELECTION à ses clients. En réponse, la société I INVEST soutient que tout investissement présente par nature un aléa économique et qu'en tout état de cause [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ont effectivement bénéficié de l'avantage fiscal promis. Elle conteste la qualité de vendeur - cette qualité ne pouvant être reconnue qu'à la société O. PARTICIPATION - le contrat conclu avec [R] [I] et [D] [M] épouse [I] n'étant qu'une cession partielle de contrat de VEFA consentie en application de l'article 1601-4 du code civil. Elle ajoute que le prix de cession n'était pas surévalué. La société I SELECTION réfute la qualité de conseiller en gestion de patrimoine et conteste l'existence d'un contrat la liant à [R] [I] et [D] [M] épouse [I]. Elle ajoute qu'au vu de la proximité dans la dénomination des deux sociétés et de leur siège social identique, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ne pouvaient ignorer les liens capitalistiques qu'elle entretenait avec la société I INVEST. La banque conteste les qualités de gestionnaire de patrimoine et de conseiller en investissement financier et en conclut qu'elle n'est débitrice d'obligations qu'en vertu du contrat du prêt. Elle relève, outre les moyens soulevés par les autres sociétés, que la violation d'une obligation de conseil n'est sanctionnée que par l'octroi de dommages-intérêts pour perte de chance. Enfin, elle estime que les seuls liens capitalistiques démontrés sont ceux existants entre I INVEST et I SELECTION. L'article 1116 du code civil dans sa version applicable à l'espèce dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. En application de cet article, le dol implique l'intention chez son auteur de tromper autrui en vue de le contraindre à s'engager. Ainsi, le manquement à une obligation pré-contractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement. Le contrat critiqué portant sur la cession à [R] [I] et [D] [M] épouse [I] des droits détenus par la société I INVEST sur l'immeuble litigieux ne lie les demandeurs qu'à cette société. En conséquence, le dol ne peut être invoqué qu'à son encontre et les moyens fondés sur les fautes prétendument commises par les autres sociétés défenderesses sont inopérants sur ce point. S'agissant de la société I INVEST, à supposer même que la violation d'une obligation d'information et de conseil soit établie, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] sur lesquels repose la charge de la preuve, ne démontrent pas que les liens capitalistiques que cette société entretenait avec la société I SELECTION aient été dissimulés, ni a fortiori que cette dissimulation aurait été intentionnelle. Faute pour eux de rapporter la preuve d'une intention frauduleuse, leur demande tendant au prononcé de la nullité du contrat de vente pour dol ne peut qu'être rejetée. Sur l'erreur A titre subsidiaire, pour conclure à la nullité du contrat de vente sur le fondement de l'erreur prévue à l'article 1109 du code civil, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] indiquent avoir cru réaliser un investissement sans risque et rentable et avoir ainsi commis une erreur sur les qualités essentielles de l'opération. En réponse, la société I INVEST souligne que l'erreur doit porter non sur la valeur de la chose mais sur sa substance et ajoute qu'en tant que cédant, elle ne s'est engagée que sur l'existence du contrat cédé et non sur un objectif de rentabilité, lequel est extérieur au contrat. La société I SELECTION affirme que l'opération litigieuse constituait un investissement sécurisé. En réponse à la demande en nullité de la vente pour erreur formée à titre subsidiaire par [R] [I] et [D] [M] épouse [I] la banque soutient qu'aucune erreur sur la substance ne peut être retenue puisque le lot a été livré, est en usage depuis dix ans et a une valeur patrimoniale. Les articles 1109 et 1110 du code civil dans leur rédaction applicable à l'espèce prévoient qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur mais qu'elle n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. En application de cet article, l'erreur ne peut pas porter sur la valeur. En l'espèce, contrairement à ce que prétendent [R] [I] et [D] [M] épouse [I] l'objet du contrat litigieux ne portait pas sur la réalisation d'un investissement sans risque mais visait à obtenir des avantages fiscaux. Or [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ne démontrent pas ne pas les avoir perçus. Au contraire ils sollicitent le remboursement de cet avantage fiscal par les sociétés défenderesses en cas d'annulation du contrat. Dès lors, ils ne sauraient se prévaloir d'une erreur déterminante de leur consentement. Leurs demandes fondées sur l'erreur seront donc rejetées. Sur l'annulation du contrat de prêt [R] [I] et [D] [M] épouse [I] fondent leur demande sur l'annulation du contrat conclu avec I INVEST, soutenant que l'annulation du contrat de prêt est la conséquence nécessaire de la remise des parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant de contracter. Le rejet de la demande en annulation du contrat conclu avec I INVEST entraîne par conséquent le rejet de celle tendant à l'annulation du contrat de prêt. Sur les demandes subsidiaires en responsabilité Sur la faute des défendeurs Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil dans sa version applicable au cas d'espèce, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Il résulte de ces dispositions que le préjudice de perte de chance correspond à la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. En l'espèce, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] engagent la responsabilité des sociétés I SELECTION en qualité de commercialisateur et de conseiller en gestion de patrimoine (CGP), I INVEST en qualité de vendeur et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES en qualité d'intervenant dans l'opération immobilière de défiscalisation, afin d'obtenir l'indemnisation de leur préjudice lié à la perte de chance de ne pas contracter ou d'avoir souscrit un investissement plus rentable. Sur la faute de I SELECTION 1.3 2 1 1 1 Sur sa faute contractuelle En premier lieu, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] soutiennent, sur le fondement des articles L.541-1 et suivants du code monétaire et financier, que la société I SELECTION a manqué à l'obligation d'information et de conseil qui lui incombe en qualité de conseiller en gestion de patrimoine (CGP) en ne les informant pas des conditions auxquelles le succès de l'opération projetée était subordonné et des risques présentés par l'investissement envisagé. Pour qualifier la société de CGP, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] affirment que la convention intitulée « frais d'études et dossier : mission d'ingénierie » inclut un contrat de mandat visant l'étude et la recherche d'investissements immobiliers. En deuxième lieu, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] prétendent que I SELECTION a manqué à son obligation de contracter de bonne foi en passant sciemment sous silence certains frais ainsi que la défaillance de l'entreprise de plomberie afin de les pousser à contracter. De son côté, la société I SELECTION conteste la qualité de CGP et estime que la preuve de la faute n'est pas rapportée. [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ne produisent aucun élément permettant d'établir qu'ils auraient confié, avant la souscription de l'investissement, le soin à la société I SELECTION de les conseiller dans la gestion de leur patrimoine ou de les guider dans le choix d'investissements. La preuve de l'existence d'un contrat liant les parties n'est pas rapportée et la responsabilité de la société I SELECTION ne peut donc être engagée sur ce fondement. 1.3 2 1 1 2 Sur sa faute délictuelle en qualité de commercialisateur [R] [I] et [D] [M] épouse [I] soulèvent le manquement de la société I SELECTION à son obligation d'information et de conseil sur les aspects les moins favorables et les risques liés à l'investissement réalisé en résidence de tourisme sous le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP), renforcée s'agissant d'un bien immobilier en l'état de futur achèvement, a fortiori en l'espèce compte tenu de la surévaluation des loyers, des risques présentés par certaines clauses du bail commercial (absence de clause résolutoire, franchise de trois mois de loyer, renouvellement garanti), de la réception des travaux par l'exploitant entretenant des liens capitalistiques avec le promoteur et de la conservation, par l'exploitant, de la propriété des locaux à usage collectif. La société I SELECTION estime quant à elle n'être, en qualité de commercialisateur, débitrice que d'une obligation de moyens, qu'elle considère remplie dans la mesure où elle a réalisé une étude de marché avant la commercialisation du produit et où la situation économique de l'exploitant n'était alors pas préoccupante, l'opération envisagée ne présentant par ailleurs pas de risques particuliers. La société I SELECTION admet être débitrice, en qualité de commercialisateur, d'une obligation d'information et de conseil. Même en l'absence de contrat entre les parties, elle avait en effet l'obligation d'informer [R] [I] et [D] [M] épouse [I] sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, de l'investissement qu'elle leur proposait ainsi que sur les risques qui lui étaient associés et qui pouvaient être le corollaire des avantages annoncés. Ainsi, devaient notamment être évoqués le risque de non paiement des loyers par l'exploitant qui n'était pas soumis à une clause résolutoire, ou encore le risque de malfaçons et de délivrance non conforme inhérent à la vente en l'état futur d'achèvement. Or elle ne produit strictement aucune pièce susceptible de justifier qu'elle a rempli cette obligation, étant relevé que l'étude de la rentabilité de l'opération qu'elle a élaborée en amont est un document interne qu'elle ne démontre pas avoir transmis à [R] [I] et [D] [M] épouse [I]. La preuve de la faute délictuelle de la société I SELECTION est donc rapportée. Sur la faute de I INVEST [R] [I] et [D] [M] épouse [I] considèrent qu'en qualité de vendeur, la société I INVEST a manqué, en premier lieu à ses obligations de garantie de parfait achèvement et de délivrance conforme puisque la salle de fitness, le sauna et la cave à vins ne sont pas fonctionnels, en deuxième lieu à son obligation de contracter de bonne foi en ne les informant pas de ses liens capitalistiques avec la société I SELECTION et en troisième lieu à son obligation d'information et de conseil sur la rentabilité et les risques puisqu'elle n'a pas attiré son attention sur l'importance de l'adéquation du prix du bien avec le montant des loyers et les prix du marché locatif. De son côté, la société I INVEST conteste la qualité de venderesse et revendique celle de cédante au sens de l'article 1601-4 du code civil. Elle en déduit qu'elle n'est tenue ni à une garantie de parfait achèvement ni à une obligation de délivrance conforme. Elle ajoute que les malfaçons alléguées ne sont pas démontrées, que le syndicat des copropriétaires a déjà été indemnisé par son assureur dommage-ouvrage et que les défauts invoqués concernent des lots ou parties communes étrangers aux lots que [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ont acquis. S'agissant de l'obligation d'information, elle estime que les éléments évoqués par [R] [I] et [D] [M] épouse [I] sont hors champ contractuel et que les plaquettes qui leur ont été remises ont une vocation purement publicitaire. Elle rappelle qu'elle n'est pas à l'origine du montage et que tout investissement comporte un aléa. En outre, elle affirme qu'il n'est pas démontré que le prix de vente, qui incluait des éléments mobiliers et tenait compte du risque pris par I INVEST et qui ne peut être comparé qu'à d'autres résidences tourisme, était excessif. Enfin, la société conteste avoir dissimulé ses liens capitalistiques avec I SELECTION, dont l'existence pouvait d'ailleurs se déduire de la proximité entre leur dénomination respective et l'existence de sièges sociaux identiques. En premier lieu, l'article 1601-4 du code civil, repris à l'article L261-4 du code de la construction et de l'habitation, dispose que la cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeubles à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur. Il en découle que le cédant n'a pas la qualité de vendeur d'immeuble à construire faute de s'obliger en ce sens, et qu'il cède au cessionnaire, par le contrat de cession, le droit d'exiger du vendeur la livraison de l'immeuble objet du contrat de vente en l'état futur d'achèvement. En l'espèce, la société I INVEST ainsi que [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ont signé un document intitulé « promesse synallagmatique de cession de contrat de vente en l'état futur d'achèvement sous conditions suspensives » prévoyant la cession, par la première aux seconds, de ses biens et droits immobiliers relatifs au lot visé dans l'acte dans les conditions prévues à l'article 1601-4 du code civil, étant expressément précisé que le cédant ne sera tenu responsable vis-à-vis du cessionnaire que de la seule existence du contrat de VEFA cédé, le promoteur demeurant tenu, notamment, à la garantie de parfait achèvement. Cette promesse réitérée par acte authentique. En application de l'article 1601-4 du code civil précité, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] cessionnaires, sont donc mal fondés à invoquer la garantie de parfait achèvement et l'obligation de délivrance conforme à l'encontre de la société INVEST, qui ne répond qu'à la qualité de cédant de contrat. En deuxième lieu, le fait que le cédant et le commercialisateur, qui ont par hypothèse des intérêts convergents, aient entretenu des liens capitalistiques est insuffisant à démontrer leur intention de les dissimuler, étant rappelé que la bonne foi est présumée. En troisième lieu, s'agissant de l'obligation d'information et de conseil, il convient d'abord de rappeler qu'elle ne porte pas sur la valeur de la chose ou du droit vendu ou cédé. En revanche, les références au bail commercial et à la commercialisation de l'opération par I SELECTION - avec laquelle I INVEST entretient des liens capitalistiques - figurant dans la cession de contrat impliquent nécessairement que la société I INVEST connaissait les objectifs de rentabilité et de défiscalisation poursuivis par [R] [I] et [D] [M] épouse [I]. Or cette société ne démontre ni même n'allègue les avoir informés des risques et aléas que comportait l'opération. Elle a ainsi commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité. Sur la faute de la banque [R] [I] et [D] [M] épouse [I] font valoir que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES : -aurait dû vérifier les capacités de remboursement de ses clients, -a dépassé son rôle de simple prêteur et a manqué à son obligation d'information, de conseil et de mise en garde sur les risques liés à cette opération, d'autant plus large qu'ils ne se considèrent pas comme avertis, -les a démarchés puisque dans le cadre de son partenariat avec la société I SELECTION, c'est elle qui leur a proposé d'investir dans l'opération litigieuse, ce qui faisait peser sur elle une autre obligation, celle de vérifier le sérieux de l'opération. La CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES estime quant à elle s'être bornée à prêter les fonds nécessaires à l'opération de sorte que seul un devoir de mise en garde pourrait théoriquement être mis à sa charge mais qu'elle n'en est pas débitrice en l'espèce puisque [R] [I] et [D] [M] épouse [I] doivent être considérés comme avertis et qu'en tout état de cause la preuve d'un risque d'endettement excessif n'est pas rapportée. En application de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce, le banquier est débiteur d'un devoir de mise en garde vis-à-vis de l'emprunteur non averti portant sur le risque de non-remboursement du prêt en cas de crédit inadapté aux capacités financières déclarées par celui-ci. Lorsque le prêt est destiné à financer une opération complexe comportant certains aléas particuliers, ce devoir de mise en garde est renforcé au point de se muer en devoir d'information et de conseil si la banque est intervenue dans le montage financier de l'opération. En l'espèce, s'agissant du devoir de mise en garde, la charge de la preuve que les emprunteurs étaient avertis repose sur la banque. Or celle-ci ne produit strictement aucune pièce à cet égard, le contrat de prêt ne comportant aucune mention permettant de qualifier les emprunteurs d'avertis ou de non avertis. Il ressort de la promesse synallagmatique et de l'acte de vente signés avec la société INVEST qu'à la date de la signature de ces actes, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] étaient âgés de 62 ans et retraités. Ces éléments sont insuffisants pour retenir la qualification d'emprunteur averti et [R] [I] et [D] [M] épouse [I] seront considérés comme non avertis. La promesse synallagmatique de cession signée avec la société I INVEST fait apparaître les époux ont déclaré à cette société que leurs ressources annuelles s'élevaient au total à 35.000,00 euros, soit au total 2.917,67euros par mois en moyenne. Ils ne produisent aucun élément sur leurs charges. Ils ont contracté un prêt d'un montant en capital de 108.500,00 euros, remboursable en 120 mensualités de 1.050,19 euros incluant les intérêts au TEG de 3,64 % et l'assurance. [R] [I] et [D] [M] épouse [I] n'expliquent pas en quoi ce crédit présentait un risque de non remboursement et échouent ainsi à faire la preuve de l'existence d'un devoir de mise en garde à la charge de la banque. S'agissant du devoir d'information et de conseil, non seulement la banque reconnaît avoir mis en relation [R] [I] et [D] [M] épouse [I] et I SELECTION mais la convention de partenariat qui la lie à cette société prévoit qu'elle s'engage à communiquer sur les produits I SELECTION auprès de ses clients, à « animer [leur] diffusion », à les commercialiser, à réaliser des opérations marketing pour rechercher parmi ses clients des investisseurs potentiels en produits I SELECTION et à mettre en place des crédits spécifiques, les salariés de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE étant formés sur ces produits, en amont, par la société I SELECTION. Il ressort en outre de cette convention que les deux sociétés appartiennent au même groupe. L'investissement particulièrement fort de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE dans l'opération suffit à considérer qu'elle est intervenue dans le montage litigieux, sans qu'il soit nécessaire qu'elle soit imposée comme prêteur à l'investisseur. Or l'opération de défiscalisation litigieuse doit être considérée comme une opération complexe dans la mesure où elle fait intervenir plusieurs acteurs, porte sur une cession de contrat de vente d'un bien à construire, et comporte plusieurs conditions de diverses natures pour permettre d'obtenir les avantages fiscaux envisagés. Il s'en déduit que la banque était débitrice d'une obligation d'information et de conseil. Faute pour elle de démontrer l'avoir exécutée, sa responsabilité est susceptible d'être engagée sur ce fondement. Sur les préjudices et le lien de causalité [R] [I] et [D] [M] épouse [I] affirment que le dommage résultant d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil consiste en une perte de chance de ne pas contracter ou d'avoir souscrit un investissement plus rentable. Ils invoquent une perte de loyers, la perte de chance d'avoir pu effectivement réaliser un avantage fiscal, la perte de valeur du bien, qui résulte selon eux de la baisse de rentabilité de l'immeuble, de sa mauvaise exploitation, de sa non-conformité et des malfaçons et l'évaluent à la différence entre la valeur vénale et le prix d'achat, ainsi qu'un préjudice moral constitué par l'anxiété qu'ils ont ressentie du fait de l'échec de l'investissement et des tracas liés à la présente procédure particulièrement longue. De leur côté, les sociétés défenderesses estiment, s'agissant de la perte de loyers, qu'elle n'est pas établie puisqu'ils sont réglés, et qu'en tout état de cause un règlement des arriérés demeure possible le cas échéant de sorte que le préjudice n'est pas certain. S'agissant de la baisse de la valeur vénale, les sociétés défenderesses relèvent qu'elle n'est pas établie, que la comparaison avec le prix d'un logement d'habitation n'est pas pertinente et qu'en l'absence de revente, le préjudice n'est pas né et actuel. Enfin, elles estiment que le préjudice moral invoqué n'est pas démontré en son principe et est arbitraire en son quantum. Elles contestent en outre le lien de causalité entre les fautes et les préjudices dont se prévalent les demandeurs. En premier lieu, s'agissant de la perte de loyers invoquée et de la perte de chance d'avoir pu réaliser un avantage fiscal, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] se bornent à énumérer ces prétendus préjudices sans fournir aucune explication ni soulever aucun moyen de fait. La preuve de leur existence et a fortiori de leur quantum n'est donc pas rapportée. En deuxième lieu, s'agissant de la perte de valeur du bien, compte tenu notamment des fluctuations du marché immobilier depuis l'achat, 14 ans avant la présente décision, l'existence d'un lien de causalité entre d'une part - à les supposer établies - la perte de valeur locative et de la perte de valeur vénale, d'autre part les manquements aux devoirs d'information et de conseil commis par les sociétés défenderesses, n'est pas établi. En troisième lieu, faute pour eux de voir leurs demandes prospérer, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] ne peuvent se prévaloir d'un préjudice moral constitué par les tracas engendrés par la présente procédure, qu'ils ont eux-mêmes introduite. Les demandes de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] seront donc rejetées. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Sur les dépens En application de l'article 696 du code de procédure civile, [R] [I] et [D] [M] épouse [I] qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens. Conformément à l'article 699 du même code, la distraction sera ordonnée au profit des avocats qui ont formulé cette demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de condamner in solidum [R] [I] et [D] [M] épouse [I] à verser aux sociétés I INVEST et O. PARTICIPATION la somme de 300,00 euros à chacun des défendeurs à ce titre. Il convient également de condamner [R] [I] et [D] [M] épouse [I] à verser aux sociétés I SELECTION et APPART CITY ainsi qu'à la banque la somme de 300,00 euros à chacun des défendeurs à ce titre. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable avant le 1er janvier 2020, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit par interdite par la loi. En l'espèce, compte tenu de l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par décision contradictoire et susceptible d'appel, DECLARE les demandes de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] formées à l'encontre des sociétés I SELECTION, I INVEST et de la banque recevables, REJETTE la demande de I SELECTION tendant à écarter certaines conclusions des débats, REJETTE les demandes de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] tendant au prononcé de la nullité des contrats de vente et de prêt, REJETTE les demandes de [R] [I] et [D] [M] épouse [I] tendant à la condamnation des sociétés défenderesses à leur verser des dommages-intérêts, REJETTE les demandes tendant à voir ordonner l'exécution provisoire, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE in solidum [R] [I] et [D] [M] épouse [I] à verser, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de : -300 euros à la société I INVEST, -300 euros à la société O.PARTICIPATION, CONDAMNE [R] [I] et [D] [M] épouse [I] à verser, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de : -300 euros à la société I SELECTION, -300 euros à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES, -300 euros à la société APPART CITY, CONDAMNE in solidum [R] [I] et [D] [M] épouse [I]aux dépens, et autorise Maître Nicolas BOIS, Maître Jean-Christophe BESSY et Maître Florence CECCON à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE