Tribunal judiciaire de Paris, 24 juillet 2026, 23/12129

Décision du 24 Juillet 2026 6ème chambre 2ème section N° RG 23/12129 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UBU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: à Me CAILLET (G876), Me ECHEGU-SANCHEZ (E1130), Me MONGODIN (B900) ■ 6ème chambre 2ème section N° RG : N° RG 23/12129 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UBU N° MINUTE : Assignation du : 23 Août 2023 JUGEMENT rendu le 24 Juillet 2026 DEMANDEURS Madame [J] [M] épouse [S] [N] 4 square des muses 91370 VERRIERES-LE-BUISSON Monsieur [C] [S] [N] époux [M] 4 square des muses 91370 VERRIERES-LE-BUISSON représentés par Maître Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0876 DÉFENDERESSES S.A.S. ENGENERING GESTION TRAVAUX MAISONS INDIVIDUELLES- EN GES TRA MI exerçant sous l'enseigne MAISONS TRADI LOGIS DE FRANCE 119 rue Bordier ZAC Le champs Sainte Croix 60150 LONGUEIL-ANNEL représentée par Me Sophie ECHEGU-SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1130 S.A. CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT 6 rue la Pérouse 75116 PARIS représentée par Maître Armelle MONGODIN de la SELEURL EQUITY JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0900 PARTIE INTERVENANTE Société SMABTP venant aux droits de la société CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT 8 rue Louis Armand 75015 PARIS représentée par Maître Armelle MONGODIN de la SELEURL EQUITY JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0900 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente Madame Marion BORDEAU, Juge Madame Stéphanie VIAUD, Juge assistées de Madame Audrey BABA, Greffière, lors des débats, et de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, lors de la mise à disposition DÉBATS A l'audience du 26 mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Nadja GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Décision publique Contradictoire en premier ressort Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Nadja GRENARD, Présidente de formation et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. _______________ EXPOSÉ DU LITIGE Le 25 janvier 2019, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans a été signé entre M. [C] [S] [N] et Mme [J] [M], d'une part, et la société EN GES TRAMI, exerçant sous le nom commercial « Castelord Les Maisons », d'autre part, portant sur la construction d'une maison individuelle de la gamme « prestige » sur un terrain sis 91 rue de Tramerolles, dans la commune de Maisse (91720). Le coût du bâtiment été fixé à la somme de 224.802 € TTC, comprenant: - 191.345 € TTC au titre du prix de construction de la maison à la charge du constructeur : - 33.457 € TTC au titre des travaux réservés restant à la charge du maître d'ouvrage. Selon avenant du 28 janvier 2019, le prix de la construction a été porté à la somme de 225.602€, dont 34.257 € au titre des travaux réservés. Selon deux avenants conclus en septembre et octobre 2019, le prix global de la construction a été ramené de manière définitive à la somme de 180.460 TTC. Le chantier a démarré le 15 novembre 2019. La société EN GES TRAMI a adressé plusieurs appels de fonds aux maîtres d'ouvrage : appel de fonds du 19 novembre 2019 : 15% pour l'ouverture du chantier appel de fonds du 19 décembre 2019 : 25% fondations coulées appel de fonds du 13 février 2020 : 40 % élévation des murs appel de fonds du 7 mars 2020 : 60 % hors d'eau appel de fonds du 30 juin 2020 : 75 % cloisons terminés appel de fonds du 21 décembre 2020 : 95 % achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage et de revêtement extérieurs et 100% à la levée des réserves. Les maîtres d'ouvrage ont réglé l'ensemble des appels de fond à l'exception du dernier en date du 21 décembre 2020. Un désaccord est né entre les parties concernant la modification du cloisonnement du rez-de-chaussée et l'existence de malfaçons et de non-façons. Par courrier du 18 janvier 2021, le constructeur a proposé deux dates aux maîtres d'ouvrage afin de procéder à la réception de l'ouvrage et a sollicité au préalable le paiement de l'appel de fonds de 95 %. Avant la réception, les consorts [S] [L] ont fait appel à un expert privé, la société FMD Expertise, afin d'examiner l'ouvrage, qui a établi un rapport le 21 janvier 2021. Le 30 mars 2021, la SAS EN GES TRA MI a mis en demeure M. [S] [N] et Mme [J] [M] de lui régler la somme de 35.687 € relative à l'appel de fonds de 95 % restant due. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 avril 2021, la SA EN GES TRA MI a convié M. [S] [N] et Mme [J] [M] à un rendez-vous de réception pour le 9 avril 2021. Par courrier du 7 avril 2021, les maîtres d'ouvrage ont refusé de procéder à la livraison estimant que les travaux n'étaient pas achevés. Faute de parvenir à un accord, les maîtres d'ouvrage ont sollicité en référé de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire. Selon ordonnance du 2 juillet 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée et confiée en définitive à M. [R]. L'expert a déposé son rapport le 19 décembre 2022. Par courrier du 17 avril 2023, M [S] [N] et Mme [J] [M] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la société CGI bâtiment en qualité de garant de livraison et d'achèvement, de procéder à l'achèvement de la construction dans les conditions prévues à l'article L231-6 II et III du Code de la construction et de l'habitation et sollicité le paiement de pénalités de retard soit la somme de 54 068,80 € au 4 avril 2023. Engagement de la procédure au fond Par exploits de commissaire de justice du 23 août 2023, M. [C] [S] [N] et Mme [J] [M] ont assigné devant le Tribunal judiciaire de Paris la Caisse de Garantie immobilière du bâtiment et la société ENGERING GESTION TRAVAUX MAISONS INDIVIDUELLES - EN GES TRA MI.

Prétentions des parties

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, aux termes desquelles les demandeurs sollicitent de voir : A titre principal condamner la société EN GES TRAMI à leur payer la somme de 8.460 € TTC au titre des travaux de cloisonnement à réaliser; A titre subsidiaire condamner la société EN GES TRAMI à leur payer la somme de 2.500 € au titre du préjudice moral lié à la promesse non tenue de modifier le cloisonnement du rez-de-chaussée. En tout état de cause : condamner in solidum et sous astreinte de 50 €/jour de retard les sociétés EN GES TRAMI et CGI BATIMENT à assurer la livraison de l'ouvrage dans un délai de 3 mois à compter du jugement à intervenir ; condamner in solidum les sociétés EN GES TRAMI et SMABTP à réaliser ou faire réaliser les travaux suivants : 1) Concernant le plancher chauffant : - Poser deux thermomètres sur le circuit retour du plancher chauffant; - Procéder au repérage des circuits ; - Installer les dispositifs de sécurité. 2) Concernant les traces sur l'escalier : - Poncer l'escalier de manière à faire disparaître les traces de moisissures. 3) Concernant la pose de doublages aux droits des ouvertures : - Reprendre la fixation du doublage aux droits des ouvertures ; 4) Concernant la prise de courant manquante dans la cuisine : - Ajouter la prise manquante dans la cuisine ; 5) Concernant l'insuffisance de puissance du sèche-serviette : - Justifier de la conformité de l'installation en produisant l'étude thermique ; 6) Concernant les dimensions de la trappe de visite d'accès au toit : - Mettre la trappe aux bonnes dimensions de 0,60 m x 0,60 m ; 7) Concernant les conduits de VMC coudés : - Réparer les conduits de VMC ; 8) Concernant la reprise d'un câble en attente: - Supprimer le câble situé dans les combles; 9) Concernant le nettoyage et le nivellement du vide sanitaire : - Nettoyer le vide sanitaire; 10) Concernant le problème de condensation du vide sanitaire: - Reprendre le système de ventilation du vide sanitaire; - Poser une grille ou une trappe; 11) Concernant les tuiles de l'auvent: - Ajuster le cache moineau; - Recaler les tuiles; 12) Concernant les descentes d'eau pluviales endommagées: - Réparer le problème d'emboîtement des canalisations; 13) Concernant la non-conformité du chainage d'angle: - Reprendre le ravalement de la façade et le remettre en conformité avec les plans contractuels de l'avenant n°1 ; 14) Concernant l'absence de joints souples et de raccord d'enduit de façade au niveau des menuiseries extérieures: - Reprendre les raccords d'enduits ; 15) Concernant la récupération des condensats du groupe extérieur : - Raccorder le condensat du groupe extérieur au regard d'eaux pluviales ; 16) Concernant le nettoyage du chantier : - Procéder au nettoyage du chantier ; 19) La non-conformité de la VMC : - Mettre le système de VMC en conformité à la réglementation (extraction de 120 m3/h); condamner les sociétés ENGESTRAMI et SMABTP à communiquer avant la livraison de l'ouvrage : l'étude d'infiltrométrie (étanchéité à l'air de la maison) ; le Diagnostic de Performance Energétique et l'attestation de conformité à la réglementation thermique RT 2012 ; condamner in solidum les sociétés ENGESTRAMI et SMABTP à leur payer les sommes suivantes : 60,15€/jour de retard à compter du 28 avril 2021 et jusqu'à la livraison de l'ouvrage, au titre des pénalités de retard; 1.044,70 €/mois à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à livraison de l'ouvrage, au titre du préjudice économique lié à la nécessité de se loger; 9.485,45 € au titre des intérêts intercalaires; 15.000 € au titre du préjudice moral; 15.000 € au titre des frais irrépétibles; aux dépens, y compris les honoraires de l'Expert judiciaire Monsieur [R] (10.197,60 €) ; débouter les sociétés ENGESTRAMI et SMABTP de l'ensemble de leurs demandes *** Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 août 2025, aux termes desquelles la société ENGERING GESTION TRAVAUX MAISONS INDIVIDUELLES - EN GES TRA MI sollicite de voir : A titre principal, débouter M. [S] [N] et Mme [M] de l'ensemble de leurs demandes ; fixer la réception judiciaire de l'ouvrage réalisé 91 Chemin de Tramerolles 91720 MAISSE au 18 janvier 2021 ; condamner conjointement et solidairement M. [S] [N] et Mme [M] à lui payer la somme de 44.710 €, dont 35.687 € assortie des intérêts au taux de 1% par mois de retard à compter de la mise en demeure du 30 mars 2021 et avec intérêts aux taux légal sur la somme de 9.023 €, le tout assorti de la capitalisation des intérêts ; condamner conjointement et solidairement M. [S] [N] et Mme [M] à lui payer la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens. Subsidiairement, réduire à de plus justes proportions les demandes financières des demandeurs ; ordonner le partage des dépens lesquels comprendront les honoraires d'expertise judiciaire. *** Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, aux termes desquelles la SMABTP venant aux droits de la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT sollicite de voir : A titre principal débouter les parties de leurs demandes formées à son encontre ; A titre subsidiaire, débouter M. et Mme [S] [N] de toutes demandes de condamnation à livrer, exécuter des travaux ou produire des documents dirigées à son encontre ; débouter M. et Mme [S] [N] de toute demande de pénalités de retard, débouter M. et Mme [S] [N] de toute demande de préjudices qui ne sont pas couverts par la garantie de livraison, A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation la dire bien fondée à opposer à M. et Mme [S] [N] compensation avec le solde du prix convenu, soit les sommes de :35.687 € au titre de l'appel de fonds équipement, avec intérêts au taux de 1% par mois courant à compter du 30 mars 2021,9.023 € au titre du solde du prix convenu, la dire bien fondée à opposer à M. et Mme [S] [N] une franchise de 5 % du prix convenu, soit la somme de 9.050€, ordonner la compensation entre les créances respectives des parties et qu'en conséquence aucune condamnation ne peut intervenir à son encontre ; condamner la société EN GES TRAMI à la garantir indemne de toute condamnation qui serait prononcée par la juridiction de céans au bénéfice de M. et Mme [S] [N], que ce soit au titre des pénalités de retard, des dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens de l'instance, condamner le(s) succombant(s) à lui payer la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l'instance, autoriser Maître Mongodin, Avocat du Barreau PARIS, à procéder au recouvrement desdits dépens sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties. La clôture est intervenue le 6 novembre 2025.

MOTIFS

DE LA DÉCISION SUR LES DEMANDES PRINCIPALES I. Sur les demandes réciproques des maîtres d'ouvrage et du constructeur I.A. Sur la demande de réception judiciaire La société EN GES TRAMI sollicite de voir fixer la réception judiciaire de l'ouvrage dès lors que la maison est selon elle réceptionnable depuis le 18 janvier 2021 et que l'absence de réception est imputable uniquement aux maîtres d'ouvrage qui n'ont ni réglé l'appel de fonds de la tranche de 95 % ni consigné les sommes et se sont ainsi abusivement opposés à la réception. La SMABTP venant aux droits de la CGI-BAT expose que : - les acquéreurs ont été convoqués à une première réunion de réception le 18 janvier 2021 puis à nouveau le 9 avril 2021 en raison du refus des maîtres d'ouvrage ; - les griefs invoqués par les maîtres de l'ouvrage sont des réserves qui auraient pu être simplement annexées à un PV de réception et ne justifiaient aucunement un refus de réceptionner. Les demandeurs font valoir que : - l'ouvrage n'est ni en état d'être réceptionné ni en état d'être livré et que la tranche des 95 % n'est pas due ; - la maison n'est pas habitable en l'absence de revêtement de sols et de murs travaux, dont se sont réservés les maîtres d'ouvrage, et qui ne peuvent être réalisés en raison des non-conformités contractuelles et/ ou d'exécution affectant l'ouvrage notamment en l'absence de réalisation des modifications acceptées sur les cloisonnements ; - l'expert judiciaire a constaté que l'ouvrage n'était pas en état d'être réceptionné dès lors que les réserves excèdent les simples finitions. * En vertu de l'article 1792-6 du Code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. En l'absence de réception amiable, la réception judiciaire peut être ordonnée si les travaux sont en état d'être reçus. En l'espèce, il est établi qu'aucune réception expresse n'a eu lieu entre les parties et qu'aucune réception tacite ne peut être constatée dès lors que les demandeurs considèrent que l'ouvrage n'est pas réceptionnable, qu'ils n'ont jamais pris possession des lieux et n'ont pas réglé 25 % du prix de la construction. Afin d'apprécier si l'ouvrage est en état d'être reçu, il convient de prendre en compte les travaux réservés par les maîtres d'ouvrage. Au cas présent il ressort du contrat de construction de maison individuelle modifié par avenants, que les maîtres d'ouvrage se sont réservés les travaux de carrelages, de peinture, de moquette et faïence murale. Il a en outre été prévu suite à la conclusion de l'avenant du 1er octobre 2020 la suppression du receveur de douche au rez-de-chaussée et de la baignoire à l'étage avec conservation des attentes. Il convient en outre de ne pas assimiler l'état d'achèvement correspondant à la tranche des 95 % et la réception judiciaire dans la mesure où l'état extérieur de l'ouvrage à partir du moment où il ne fait pas obstacle à l'habitabilité du bien ne peut être pris en compte dans l'appréciation de la réception judiciaire. Dès lors au vu du rapport d'expertise judiciaire, il ressort que l'expert a principalement retenu les malfaçons et non-conformités suivantes : l'absence de 2 thermomètres sur circuit retour, de repérage des circuits sur la nourrice du plancher chauffant, et nécessité d'intégration de systèmes de sécuritéla présence de tâches sur l'escalier brut,défaut de fixation du doublage en périphérie de fenêtres et portes-fenêtresabsence d'une prise de courant dans la cuisineabsence de communication d'une étude thermique permettant de justifier de la conformité de l'installation notamment concernant le sèche-servietteinsuffisance de taille de la trappe d'accès aux combles (50 x 50 cm au lieu de 60 x 60 cm)présence d'un conduit de VMC coudésuppression d'un câble en attente non expliquénettoyage du vide sanitaire non faitabsence d'installation d'une grille / trappe dans le trou d'accès au vide sanitaireprésence de tuiles de l'auvent non identiques, cache moineaux non vertical et non ajusté, tuiles à recalerdéfaut d'emboîtement des descentes EPabsence de chaînage d'angle tel que prévu aux plansabsence de joint souple entre l'enduit de façade et les menuiseries extérieures et raccord d'enduit à reprendreabsence de récupération des condensatsabsence nettoyage remblais et arbre coupéabsence de communication des essais de fonctionnement de la VMC. Il convient de constater que l'expert retient que les travaux relatifs au plancher chauffant ne présentent aucun désordre visible, que les malfaçons constatées sur l'auvent sont d'ordre esthétique, que le raccordement de la pompe à chaleur a été effectué le 6 avril 2021 et que sa pose dans le local technique ne compromet pas son bon fonctionnement, qu'il en est de même des autres désordres constatés. Il ressort que l'expert met en définitif uniquement en exergue la problématique des doublages au pourtour des menuiseries extérieures lesquels présentent un défaut de pose qui ne permettent pas la réalisation immédiate du carrelage ou de la peinture que se sont réservés les maîtres d'ouvrage. Toutefois force est de relever que dans le cadre du chiffrage des travaux de reprise, l'expert a évalué le renfort du calage des doublages au long des menuiseries extérieures à la somme de 650€ et que les principaux postes de reprise concernent la reprise de l'extérieur de l'ouvrage notamment le ravalement, la reprise de l'auvent lesquels ne font nullement obstacle à la prise de possession des lieux et leur habitabilité. Les demandeurs ont reproché également l'absence de réalisation des modifications demandées par mails au constructeur et accepté par ce dernier. Il a été constaté tant par l'expert privé des demandeurs que l'expert judiciaire que les modifications souhaitées n'ont pas été réalisées. Toutefois dans la mesure où les dispositions régissant le contrat de construction de maison individuelle sont d'ordre public, où la conclusion de celui-ci est soumise, conformément à l'article L231-2 du Code de la construction et de l'habitation, à un formalisme strict exigeant qu'il soit passé par écrit et que toutes modifications fassent l'objet d'un avenant, force est de constater qu'en l'absence d'un avenant actant par écrit les modifications voulues par les maîtres d'ouvrage, ces modifications n'étaient pas dues par le constructeur et ne peuvent être considérées comme un obstacle à la réception de l'ouvrage. Il convient, dans ces circonstances, et dès lors que le raccordement de la pompe à chaleur, nécessaire à l'occupation des lieux a été effectué le 6 avril 2021, de fixer la date de réception judiciaire au 6 avril 2021. Au vu des constatations de l'expert judiciaire, il convient par ailleurs d'assortir cette réception judiciaire des réserves suivantes : l'absence de 2 thermomètres sur circuit retour, de repérage des circuits sur la nourrice du plancher chauffant et nécessité d'intégration de systèmes de sécuritéla présence de tâches sur l'escalier brut,défaut de fixation du doublage en périphérie de fenêtres et portes-fenêtresabsence d'une prise de courant dans la cuisineinsuffisance de taille de la trappe d'accès aux combles (50 x 50 cm au lieu de 60 x 60 cm)présence d'un conduit de VMC coudésuppression d'un câble en attente nettoyage du vide sanitaire non faitabsence d'installation d'une grille / trappe dans le trou d'accès au vide sanitaireprésence de tuiles de l'auvent non identiques, cache moineaux non vertical et non ajusté, tuiles à recalerdéfaut d'emboîtement des descentes EPabsence de chaînage d'angle tel que prévu aux plansabsence de joint souple entre l'enduit de façade et les menuiseries extérieures et raccord d'enduit à reprendreabsence de récupération des condensatsabsence de nettoyage remblais et arbre coupé En revanche il ne convient pas d'intégrer au titre des réserves l'absence de communication d'une étude thermique permettant de justifier de la conformité de l'installation notamment concernant le sèche-serviette et l'absence de communication des essais de fonctionnement de la VMC dès lors que le contrat de construction de maison individuelle ne prévoit pas la remise de ces documents. Enfin dans la mesure où l'expert a reconnu que les relevés de la VMC n'avaient pas été faits de manière optimum reconnaissant que ces relevés n'étaient pas faits dans les règles de l'art, l'expert s'étant uniquement fondé sur les conclusions du rapport privé sans procéder lui-même à des mesures, où il appartient aux demandeurs de démontrer la non-conformité de la VMC à la réglementation ce qui n'est en l'espèce pas avéré, il ne peut être retenu de réserves à ce titre. I.B- Sur la demande relative au cloisonnement Les demandeurs sollicitent de voir condamner la société EN GES TRAMI à leur payer la somme de 8.460 € TTC au titre des travaux de cloisonnement à réaliser acceptés par le constructeur mais non réalisés. Subsidiairement, ils sollicitent de voir condamner le constructeur à les indemniser au titre du préjudice moral subi lié à l'absence de respect de la promesse tenue. Conformément à ce qui a été retenu, en l'absence de conclusion par les deux parties d'un avenant respectant le formalisme de l'article L231-2 du Code de la construction et de l'habitation, il ne peut être sollicité la condamnation du constructeur à réaliser des modifications par rapport aux plans contractuels. S'agissant de la demande subsidiaire au titre de l'engagement de la responsabilité contractuelle du constructeur pour la réparation de leur préjudice moral, il y a lieu effectivement de constater qu'en sa qualité de professionnel du bâtiment, la société EN GES TRA MI avait une obligation de conseil et d'information et qu'en acceptant des modifications par courriel sans expliquer aux maîtres d'ouvrage la nécessité de conclure au préalable un avenant et sans avertir qu'en l'absence de signature de cet avenant les modifications sollicitées ne pourraient être réalisées, le constructeur a nécessairement mal informé les maîtres d'ouvrage, leur a fait croire à la possibilité de la réalisation des modifications sollicitées et a nécessairement contribué à créer une situation de blocage dans le cadre des opérations de réception. Il convient dès lors de condamner la société EN GES TRA MI à indemniser les maîtres d'ouvrage pour cet espoir déçu à hauteur de la somme de 1500 €. I.C- Sur la livraison de l'ouvrage Les demandeurs sollicitent la livraison de l'ouvrage. Dans la mesure où la réception judiciaire avec réserves a été fixée au 6 avril 2021, il y a lieu d'ordonner à la société EN GES TRA MI de procéder à la remise des clés de l'ouvrage aux maîtres d'ouvrage dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision. Dans la mesure où le constructeur ne s'est jamais opposé à la livraison de la maison, il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte. I.D- Sur l'injonction de lever les réserves Les demandeurs sollicitent de voir condamner le constructeur à réaliser les travaux concernant les désordres constatés par l'expert judiciaire. La société EN GES TRA MI expose avoir procédé à différents travaux dont la bonne réalisation a été constatée par commissaire de justice le 22 octobre 2024. Tel qu'il a été précédemment relevé il ressort que l'expert judiciaire a relevé les désordres suivants : l'absence de 2 thermomètres sur circuit retour (qui constituent des éléments de sécurité de l'installation) et de repérage des circuits sur la nourrice du plancher chauffant,la présence de tache sur l'escalier brut,défaut de fixation du doublage en périphérie de fenêtres et portes-fenêtresabsence d'une prise de courant dans la cuisineinsuffisance de taille de la trappe d'accès aux combles (50 x 50 cm au lieu de 60 x 60 cm)présence d'un conduit de VMC coudésuppression d'un câble en attente non expliquénettoyage du vide sanitaire non faitabsence d'installation d'une grille / trappe dans le trou d'accès au vide sanitaireprésence de tuiles de l'auvent non identiques, cache moineaux non vertical et non ajusté, tuiles à recalerdéfaut d'emboîtement des descentes EPabsence de chaînage d'angle tel que prévu aux plansabsence de joint souple entre l'enduit de façade et les menuiseries extérieures et raccord d'enduit à reprendreabsence de récupération des condensatsabsence nettoyage remblais et arbre coupé Au vu du constat de commissaire de justice du 22 octobre 2024, celui-ci a constaté : la présence de 2 thermomètres sur la nourrice du plancher chauffantl'absence de tâches sur l'escalier brutune trappe d'accès aux combles 60 x 60 cmabsence de conduit VMC coudéle terrain est dégagé de tous gravats, détritus, matériaux et matériels de chantier. Il convient de constater en outre que la société EN GES TRA MI produit un document de mise en service du plancher chauffant avec un plan des circuits et de la nourrice correspondant à la réserve n°1. Il s'ensuit que faute pour les demandeurs de démontrer la persistance de ces désordres, il y a lieu de constater que les réserves n°1, 2, 5, 6 et 15 doivent être considérées comme entièrement levées. En revanche il y a lieu de constater que les autres réserves ne sont pas levées. Il convient dès lors d'enjoindre la société EN GES TRA MI de procéder à la levée des réserves restantes dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et à l'issue de ce délai sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant 6 mois selon les modalités détaillées dans le dispositif. I.E- Sur la demande de paiement du solde des travaux La société EN GES TRA MI sollicite de voir condamner solidairement les maîtres d'ouvrage à lui régler la somme de 44.710 € correspondant au solde restant dû, et d'assortir la somme de 35.687 € des intérêts au taux de 1% par mois de retard à compter de la mise en demeure du 30 mars 2021 avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.023 €, le tout assorti de la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du Code Civil. Dans la mesure où la réception judiciaire a été fixée au 6 avril 2021, où le constructeur a été enjoint de procéder à la livraison de l'ouvrage et condamné sous astreinte à procéder à la levée des réserves affectant l'ouvrage, il y a lieu de condamner M. [S] [N] et Mme [M] [J] à payer à la société Engestrami la somme de 35 687 € au titre du paiement de la tranche des 95 %. En revanche à ce stade en l'absence de reprise des réserves, il n'y a pas lieu d'ordonner la condamnation des maîtres d'ouvrage au paiement total du solde. Toutefois dans l'attente de la levée des réserves et de la justification de celle-ci par le constructeur, il y a lieu d'ordonner la consignation de cette somme de 5 % à la caisse des dépôts et consignations selon les modalités détaillées dans le dispositif. S'agissant des pénalités de retard à hauteur de 1 % par mois , il y a lieu de constater qu'aux termes de l'article 3-5 du CCMI « retards dans les paiements» il est stipulé « pour les sommes non payées dans les quinze jours à dater de la présentation de l'appel de fonds, si après mise en demeure ces sommes ne sont pas réglées dans le délai de huit jours, le constructeur est en droit d'assigner le maître d'ouvrage. » Il s'ensuit que les parties n'ont pas prévu d'intérêts moratoires de 1 % par mois tel que sollicité par le constructeur de sorte qu'il convient de le débouter de sa demande formée à ce titre et d'assortir uniquement la condamnation des intérêts au taux légal. Enfin au vu de la clause de solidarité figurant dans le contrat de construction de maison individuelle, il convient de condamner solidairement M. [O] et Mme [J] [M] à payer la somme de 35 687 € à la société EN GES TRAMI assortie des intérêts aux taux légal à compter du 31 mars 2021 date de la réception de la mise en demeure. I.F- Sur les demandes formées par les maîtres d'ouvrage liées à l'absence de livraison Les demandeurs sollicitent de voir condamner la société EN GES TRA MI à leur payer les sommes suivantes : 1.044,70 €/mois à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à livraison de l'ouvrage, au titre du préjudice économique lié à la nécessité de se loger ; 9.485,45 € au titre des intérêts intercalaires ; 15.000 € au titre du préjudice moral. Aux termes du contrat de construction de maison individuelle, il convient de constater que le délai de livraison était prévu à hauteur de 15 mois à partir du démarrage des travaux en cas de travaux réservés. Il ressort en l'espèce que le démarrage des travaux est intervenu le 15 novembre 2019 de sorte que la livraison devait intervenir au plus tard le 15 février 2021. Toutefois tel que le soulève la société EN GES TRAMI, en application de l'article 4 de l'ordonnance du 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, « Le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l'article 1er ». L'article 1er . I de l'ordonnance du 25 mars 2020 prévoit ainsi « Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus ». Dès lors les obligations d'exécution pesant sur la SAS EN GES TRAMI ayant pris effet avant le 12 mars 2020, la clause de pénalités contractuelles a vu ses effets suspendus entre le 12 mars 2020 jusqu'au lendemain de l'expiration de la période juridiquement protégée, soit jusqu'au 23 juin 2020 (représentant 3 mois et 11 jours). Au cas présent, dans la mesure où la réception judiciaire a été fixée au 6 avril 2021 soit dans le délai de livraison prévue contractuellement prorogée de la période de suspension légale, où la réception et la livraison n'ont pas pu avoir lieu uniquement en raison du refus des maîtres d'ouvrage de réceptionner l'ouvrage dès lors qu'elle leur a été proposée pour le 9 avril 2021 soit postérieurement à la date à laquelle le tribunal a jugé que l'ouvrage était en état d'être reçu, il n'y a lieu de faire droit ni à la demande de pénalités de retard ni aux intérêts intercalaires ni aux préjudices économiques et moraux sollicités. I.G- Sur les demandes de documents Les demandeurs sollicitent de voir condamner la société EN GES TRA MI à leur communiquer avant la livraison de l'ouvrage : - l'étude d'infiltrométrie (étanchéité à l'air de la maison) ; - le Diagnostic de Performance Energétique et l'attestation de conformité à la règlementation thermique RT 2012. Aux termes du contrat de construction de maison individuelle, il est stipulé que le constructeur fournira aux maîtres d'ouvrage à la livraison le DPE et l'attestation de conformité à la réglementation thermique 2012. Il convient de constater que le constructeur produit à la présente instance, d'une part, le DPE édité le 11 janvier 2021 ainsi qu'un formulaire d'attestation de la prise en compte de la réglementation thermique à l'achèvement des travaux. En revanche s'il est indiqué que le test d'infiltrométrie est obligatoire il n'est pas pour autant stipulé qu'il doit être transmis aux maîtres d'ouvrage. Or en l'espèce il est justifié par le constructeur que ce test a été effectué dès lors qu'il ressort de l'attestation de conformité à la réglementation RT 2012 que le diagnostiqueur s'est vu remettre le certificat de la démarche qualité relative à la perméabilité à l'air délivré par un certificateur ayant signé une convention avec l'État outre un récapitulatif standardisé d'étude thermique au stade « achèvement des travaux ». Par ailleurs contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, ce test d'infiltrométrie ne constitue nullement un document devant être annexé à la déclaration d'achèvement dès lors que l'article R 462-4-1 dans sa version applicable au litige du Code de l'urbanisme ne vise que l'attestation de conformité à la réglementation thermique (« Dans les cas prévus à l'article R. 111-20 du code de la construction et de l'habitation, la déclaration d'achèvement est accompagnée d'un document établi par l'une des personnes habilitées, telles que mentionnées à l'article R. 111-20-4 de ce code, attestant, pour chaque bâtiment concerné, la prise en compte de la réglementation thermique par le maître d'œuvre ou par le maître d'ouvrage, selon les cas prévus par l'article R. 111-20-3 du même code ») Il s'ensuit dès lors que les documents prévus au contrat ont tous été remis et qu'il ne peut être fait droit à la demande de transmission d'étude d'infiltrométrie dont la remise n'est pas prévue au contrat de construction de maison individuelle. II- Sur les demandes formées contre le garant d'achèvement Au vu des conclusions des demandeurs, ceux-ci sollicitent la condamnation outre du constructeur à procéder à la livraison et à la réalisation des travaux sous astreinte mais également du garant d'achèvement. A l'appui de leurs demandes, ils exposent en substance que : - le garant est obligé par l'article L 231-6 du code de la construction et de l'habitation de garantir le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution des travaux dans le délai contractuel ; - le garant ne peut pas opposer l'absence de défaillance financière du constructeur pour refuser de mobiliser sa garantie. La société SMABTP venant aux droits de la société CGI BAT soutient que le garant de livraison n'intervient qu'en cas de défaillance du constructeur, que l'existence d'un différend entre le constructeur et les maîtres d'ouvrage ne peut suffire à caractériser la défaillance du constructeur et qu'en l'espèce sa garantie n'est pas mobilisable dans la mesure où le constructeur n'est pas défaillant, est in bonis et qu'il ne suffit pas aux maîtres de l'ouvrage de dire que des désordres demeureraient non levés pour considérer que le constructeur est défaillant et que le garant doit intervenir. Elle expose par ailleurs que la garantie d'achèvement est une caution financière et qu'à ce titre elle ne peut être condamnée à livrer l'ouvrage, son obligation se limitant à désigner un repreneur pour achever les travaux. * Aux termes de l'article L231-6 I du Code de l'habitation et de la construction, I.-La garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l'antépénultième alinéa de l'article L. 231-2, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués. En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ; b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ; c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret. La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet. II.-Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu'il est informé par le maître de l'ouvrage des faits susindiqués. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article. Au cas où, en cours d'exécution des travaux, le constructeur fait l'objet des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure l'administrateur de se prononcer sur l'exécution du contrat conformément à l'article L. 621-28 dudit code. A défaut de réponse dans le délai d'un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l'exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l'administrateur ne poursuit pas l'exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse. III.-Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l'administrateur de procéder à l'achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux. Toutefois, et à condition que l'immeuble ait atteint le stade du hors d'eau, le garant peut proposer au maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l'achèvement. Si le maître de l'ouvrage l'accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article. En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d'exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu'il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au e de l'article L. 231-2. IV.-La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l'expiration du délai de huit jours prévu à l'article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées. Aux termes de l'article L231-6 I du Code de la construction et de l'habitation, la garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus, à prix et délai convenus. Le garant, en tant que caution, doit prendre à sa charge le coût des dépassements du prix convenu, les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix, les pénalités de retard, c'est-à-dire que le garant doit, dans les cas prévus au paragraphe I de l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation, verser les fonds nécessaires en cas de défaillance du constructeur. Au cas présent, au vu de ces dispositions, s'agissant de la demande de condamnation formée par les maîtres d'ouvrage, il convient de constater que le garant peut être tenu des pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours. Or en l'espèce dans la mesure où il n'a pas été constaté de retard de livraison imputable au constructeur, il y a lieu de dire que le garant ne peut être condamné à ce titre. S'agissant de la demande de condamnation formée par les maîtres d'ouvrage à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves, il convient de constater, d'une part, qu'en l'absence de réception intervenue amiablement entre les parties avant la fixation de la réception judiciaire prononcée dans le cadre du présent jugement, il ne peut être reproché au garant de ne pas avoir, suite à la mise en demeure, que lui ont adressée les maîtres d'ouvrage, fait réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves. Il ne peut non plus être ordonné la condamnation du garant à procéder à la réalisation des travaux par la désignation d'un mandataire ad hoc ou financer la réalisation des travaux dans le cadre de marchés directs conclus par le maître d'ouvrage dès lors que les conditions légales ne sont pas remplies soit l'envoi d'une mise en demeure au constructeur de procéder à la levée des réserves restée infructueuse. Pour l'ensemble de ces raisons, il convient en conséquence de débouter les demandeurs de leurs demandes de condamnation formées à l'encontre de la SMABTP venant aux droits de la société CGI BAT prise en sa qualité de garant d'achèvement. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Bien que les demandeurs à l'instance aient succombé en partie dans leurs prétentions, il y a lieu néanmoins de condamner la société EN GES TRA MI aux dépens, incluant les frais d'expertise judiciaire, dans la mesure où la présente instance et l'expertise judiciaire ont permis de mettre en évidence les nombreuses malfaçons dont est affecté l'ouvrage. En revanche l'équité ne commande pas de faire application de la condamnation au titre des frais irrépétibles tant au profit des demandeurs que du constructeur ou du garant d'achèvement, chaque partie devant à ce titre conserver les frais irrépétibles engagés par ses soins. Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l'article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées, Sur la réception ORDONNE la réception judiciaire de l'ouvrage édifié au 91 Chemin de Tramerolles à Maisse (91720) ; FIXE la date de la réception judiciaire à la date du 6 avril 2021 assortie des réserves suivantes : 1. l'absence de 2 thermomètres sur circuit retour et de repérage des circuits sur la nourrice du plancher chauffant 2. la présence de taches sur l'escalier brut, 3. défaut de fixation du doublage en périphérie de fenêtres et portes-fenêtres 4. absence d'une prise de courant dans la cuisine 5. insuffisance de taille de la trappe d'accès aux combles (50 x 50 cm au lieu de 60 x 60 cm) 6. présence d'un conduit de VMC coudé 7. suppression d'un câble en attente 8. nettoyage du vide sanitaire non fait 9. absence d'installation d'une grille / trappe dans le trou d'accès au vide sanitaire 10. présence de tuiles de l'auvent non identiques, cache moineaux non vertical et non ajusté, tuiles à recaler 11. défaut d'emboîtement des descentes EP 12. absence de chaînage d'angle tel que prévu aux plans 13. absence de joint souple entre l'enduit de façade et les menuiseries extérieures et raccord d'enduit à reprendre 14. absence de récupération des condensats 15. absence nettoyage remblais et arbre coupé CONSTATE qu'au 22 octobre 2024 les réserves n°1, 2, 5, 6 et 15 doivent être considérées comme entièrement levées ; Sur la livraison ORDONNE à la société EN GES TRA MI de procéder à la remise des clés de l'ouvrage à M. [S] [N] et Mme [J] [M] dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ; DEBOUTE les demandeurs de leur demande de voir assortir cette injonction d'une astreinte ; Sur la levée des réserves ORDONNE à la société EN GES TRA MI de procéder à la levée des réserves restantes dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision CONDAMNE la société EN GES TRA MI, en l'absence de réalisation des travaux de levée des réserves à l'issue de ce délai, à payer une astreinte de 50 € par jour de retard pendant 6 mois ; DIT que la levée des réserves devra être constatée aux frais de la société EN GES TRA MI par un architecte inscrit sur la liste des experts judiciaires de la Cour d'appel de Paris ou de la Cour de Cassation dont l'attestation devra être adressée en copie à M. [O] et Mme [J] [M] avant l'issue du délai de 6 mois précité; Sur le paiement du solde du CCMI CONDAMNE M. [S] [N] et Mme [M] [J] à payer à la société EN GES TRA MI la somme de 35 687 € (trente-cinq-mille-six-cent-quatre-vingt-sept euros) correspondant à la tranche des 95 %; DIT que cette somme doit être assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021 ; DIT que le solde restant dû soit 9023 euros (neuf-mille-vingt-trois euros) doit être consigné par M. [S] [N] et Mme [J] [M] à la caisse des dépôts et consignations, dont le justificatif doit être adressé en copie à la société EN GES TRA MI dans un délai d'1 mois à compter de la présente décision ; CONDAMNE M. [S] [N] et Mme [J] [M] à régler la somme ainsi consignée à la société EN GES TRA MI dans un délai de 30 jours suivant la date de réception de l'attestation de levée des réserves précitée ; Sur la demande indemnitaire relative à la modification des cloisonnements DEBOUTE M. [S] [N] et Mme [J] [M] de leur demande de condamnation à hauteur de la somme de 8.460 € TTC au titre des travaux de cloisonnement en l'absence de régularisation d'un avenant; CONDAMNE la société EN GES TRA MI à indemniser M. [O] et Mme [J] [M] à hauteur de la somme de 1500 € (mille-cinq-cents) pour manquement à ses obligations de conseil et d'information ; Sur les autres demandes des demandeurs DEBOUTE M. [S] [N] et Mme [J] [M] de leur demande de production de l'étude d'infiltrométrie et dit sans objet la demande de remise du DPE et l'attestation de conformité à la réglementation RT 2012 ; DEBOUTE M. [S] [N] et Mme [J] [M] de leurs demandes de condamnation formées contre la société EN GES TRA MI au titre des pénalités de retard, des préjudices économique et moral et des intérêts intercalaires ; Sur les demandes formées contre le garant d'achèvement DEBOUTE M. [S] [N] et Mme [J] [M] de l'intégralité de leurs demandes formées contre la SMABTP venant aux droits de la société CGI BAT en qualité de garant d'achèvement ; Sur les demandes accessoires CONDAMNE la société EN GES TRA MI aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire; DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire Fait et jugé à Paris le 24 juillet 2026 Le Greffier La Présidente