Cour d'appel de Paris, 28 juin 2022, 19/20936

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT

DU 28 JUIN 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20936 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7KU Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2019 -Tribunal d'Instance d'IVRY SUR SEINE - RG n° 11-19-000362 APPELANTE SAS BATIGERE EN ILE DE FRANCE Représentée par son Président en exercice Domicilié en cette qualité audit siège N° SIRET : 582 000 105 00160 [Adresse 3] [Localité 2] représentée et ayant pour avocat plaidant Me Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1773 INTIME Monsieur [R] [T] Né le 17 août 1990 [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Samy HAMIANI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0467 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, conseillère M. François BOUYX, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY ARRÊT : contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 avril 2015, la société Novigère, aux droits de laquelle se trouve la société Batigère en Ile-de-France, a donné à bail à M. [R] [T] et Mme [W] [G] un logement situé [Adresse 1]. Mme [G] a donné congé à la bailleresse et a quitté les lieux en juillet 2016. Le 8 novembre 2018, la bailleresse a fait délivrer à M. [T] un commandement de payer la somme de 1 652,72 euros visant la clause résolutoire du bail. Par acte d'huissier du 25 janvier 2019, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ou, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail, et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers. Par jugement du 10 octobre 2019, le tribunal a : - constaté la résiliation du bail au 8 janvier 2019, - ordonné l'expulsion des occupants du logement, - condamné le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 580 euros charges comprises à compter du 1er septembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné le défendeur au paiement de la somme de 4 834,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 3 septembre 2019 (indemnité d'août 2019 incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, - condamné la bailleresse au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, - ordonné la compensation entre ces sommes, - rejeté les prétentions plus amples ou contraires, - autorisé l'exécution provisoire du jugement, - condamné le défendeur aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation au préfet. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 13 novembre 2019, la société Batigère a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 23 mai 2022, l'appelante demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts, - le confirmer pour le surplus, à l'exception de la condamnation à expulsion sur laquelle il n'y a plus lieu de statuer vu le relogement intervenu, - débouter M. [T] de toutes ses demandes, - le condamner au paiement de la somme de 15 207 euros au titre de sa dette locative, - donner acte aux parties de l'accord intervenu aux termes duquel M. [T] s'est engagé à régler sa dette en 191 mensualités de 80 euros en sus du loyer courant, - dire qu'en cas de non-respect d'une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, - le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 6 mai 2022, M. [T] demande à la cour de : - débouter l'appelante de ses demandes, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, à titre principal, condamner l'appelante au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt, - donner acte aux parties de ce qu'il s'est engagé à verser à la bailleresse la somme de 80 euros par mois pendant 191 mois au titre de l'apurement de sa dette locative, - condamner la bailleresse aux entiers dépens ainsi qu'à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022.

MOTIFS

L'appelant ne justifiant pas avoir réglé les causes du commandement de payer du 8 novembre 2018 dans les deux mois de sa délivrance, c'est à bon droit que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 8 janvier 2019 sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec toutes conséquences de droit ; la demande d'expulsion est toutefois devenue sans objet dès lors que M. [T] a obtenu un nouveau logement. M. [T] soutient qu'il a subi un préjudice de jouissance en raison de l'absence d'eau chaude et de chauffage pendant plus de 21 mois, du 27 avril 2015 au 31 janvier 2017, puis de l'absence de chauffage de janvier 2017 à janvier 2020, soit pendant trois ans ; à l'appui de sa demande, il invoque une lettre de la société Novigère, en date du 2 février 2017, dans laquelle la bailleresse reconnaît l'existence de 'problèmes de chauffage' sans plus de précision, et lui annonce le remboursement de la somme de 63,40 euros correspondant aux charges d'entretien de la chaudière ; il invoque également une lettre du maire de sa commune, en date du 8 décembre 2016, indiquant que la société Batigère lui avait 'confirmé les dysfonctionnements survenus' ; il se fonde en outre sur l'attestation d'un voisin, M. [Z], qui décrit un manque de chauffage durant l'hiver 2014/2015 et un temps d'attente avant l'arrivée de l'eau chaude ; il affirme que la société Ceprim, chargée de la maintenance du chauffage et de l'eau chaude, a reconnu plusieurs dysfonctionnements dans un courriel du 30 août 2019 et qu'un prestataire est intervenu à son domicile le 9 janvier 2020 pour nettoyer le filtre et purger les radiateurs. Mais aucune de ces pièces ne démontre que le chauffage et l'eau chaude, équipements collectifs de l'immeuble, soient restés en panne durant une si longue période : - la lettre de la société Novigère en date du 2 février 2017 ne précise pas la durée des problèmes de chauffage ; - la lettre du maire en date du 8 décembre 2016 ne donne aucune indication sur la durée de la panne et indique que les dysfonctionnements sont désormais réglés ; - l'attestation de M. [Z] évoque un simple 'manque de chauffage' (et non une absence de chauffage) pendant une période de quatre mois antérieure à celle visée par M. [T] dans ses conclusions ( et antérieure à la date de livraison de l'immeuble, qui a été livré par le constructeur le 9 avril 2015) et un temps d'attente avant l'arrivée de l'eau chaude (et non une absence d'eau chaude) ; - le courriel de la société Ceprim en date du 30 août 2019 n'évoque que deux pannes s'étant produites en mai et août 2019 et n'ayant impacté les locataires que durant une demie journée ; - le bon d'intervention en date du 9 janvier 2020 n'évoque qu'un problème ponctuel qui a pu être résolu grâce au nettoyage du filtre et à la purge des radiateurs. Au vu de ces quelques pièces, c'est à tort que le tribunal a considéré que le preneur avait démontré avoir vécu sans chauffage ni eau chaude pendant 21 mois ; la durée de ce préjudice est d'autant moins plausible que M. [T] ne produit aucune lettre de réclamation adressée à la bailleresse, alors qu'il prétend avoir passé 21 mois sans eau chaude ni chauffage, puis encore deux hivers sans chauffage ; de même, si tout l'immeuble avait été privé d'eau chaude et de chauffage pendant une si longue durée, l'intimé aurait sans difficulté obtenu d'autres attestations que celles de M. [Z]. Seul un mauvais fonctionnement de la chaudière étant démontré sur une période de quatre mois, l'indemnité pour préjudice de jouissance due à l'intimé doit être ramenée à la somme de 400 euros. Au vu du plan de remboursement conclu entre les parties le 3 mai 2022, la dette de loyers et d'indemnités d'occupation s'élevait à la somme de 15 207 euros au mois de mai 2022; M. [T] doit être condamné au paiement de cette somme, qui sera remboursable, conformément à cet accord, en 191 mensualités de 80 euros chacune à compter du 3 juin 2022. Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant de l'indemnité pour préjudice de jouissance et celui de la dette de loyers et indemnités d'occupation. L'intimé, qui est toujours redevable d'une importante dette locative, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel et débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer à l'appelante la somme de 1 000 euros sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

: La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité pour préjudice de jouissance et celui de la dette locative, Statuant à nouveau sur ces points : Condamne la société Batigère en Ile-de-France à payer à M. [T] la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, Condamne M. [T] à payer à la société Batigère en Ile-de-France la somme de 15 207 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au mois de mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Y ajoutant : Donne acte aux parties de leur accord quant au remboursement de la dette locative par M. [T] à raison de 191 mensualités de 80 euros chacune en sus de son nouveau loyer courant à compter du 3 juin 2022, Dit qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité ainsi prévue, l'intégralité de la dette locative sera immédiatement exigible, Déboute M. [T] de ses demandes plus amples ou contraires, Le condamne à payer à la société Batigère en Ile-de-France la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [T] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,