Tribunal judiciaire de Dijon, 24 juillet 2026, 25/00585

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON [Adresse 1] [Localité 1] Minute n° 325 Références : RG n° N° RG 25/00585 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-JA6D S.A. [Localité 2] C/ M. [Z] [C] Mme [O] [C] REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS ORDONNANCE DE REFERE DU 24 Juillet 2026 DEMANDEUR : S.A. [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 2] Représentée par Maître MAUSSION Stéphane, avocat au barreau de Dijon assignation en référé du 21 novembre 2025 DEFENDEURS : M. [Z] [C], demeurant [Adresse 3] Représenté par Maître Jennifer MARTIN, Avocat au Barreau de DIJON, substituée par Me ROCHARD, Avocat au Barreau de DIJON Mme [O] [C], demeurant [Adresse 3] Représenté par Maître Jennifer MARTIN, Avocat au Barreau de DIJON, substituée par Me ROCHARD, Avocat au Barreau de DIJON COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE : Marie LANGLOIS GREFFIER lors des débats : Martine LECOMTE GREFFIER lors du prononcé : Caroline BREDA DEBATS: Audience publique du : 22 Mai 2026 DECISION: Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 24 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées. Copie exécutoire délivrée le : à : + COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2020 avec prise d'effet au 25 juin 2020, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 la SA d'habitations à loyer modéré [Localité 2] a donné en location à Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] un appartement Type 5 porte n° 9 au 4éme étage situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer et charges provisionnelles de 681,31 € par mois. Suite à des incidents de paiement, la bailleresse a notifié un commandement de payer aux locataires le 13 août 2025 pour paiement de la somme de 3 683,70 € , ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 14 août 2025. Par acte d'un commissaire de justice déposé à l'étude le 21 novembre 2025, la SA d'habitations à loyer modéré [Localité 2], a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de : constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, les condamner solidairement au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3 683,70 € , les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers, charges impayés au jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts, le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit, le condamner au paiement de la somme de 300 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, ainsi qu'aux frais et dépens de la présente instance.Le 25 novembre 2025 une copie de l'assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 4]. L'affaire a été évoquée une première fois à l'audience du 6 février 2026 et renvoyée à l'audience du 22 mai à la demande de Maître [L], avocat des défendeurs. A l'audience du 22 mai 2026 Maître [M], conseil de la SA d'habitations à loyer modéré [Localité 2], maintient l'ensemble de ses demandes sauf à produire un décompte actualisé de la dette locative, et indiquer que le Juge des référés n'est pas compétent pour accorder des dommages et intérêts, que les désordres incriminés sont des désordres locatifs, qu'aucune preuve n'est apportée sur une insalubrité. Me [M] s'oppose à toute demande de délais, aucune garantie financière n'étant présentée. Par conclusions déposées à l'audience, Maître [L], conseil des époux [C], soulève une contestation sérieuse (sans la nommer) excipant d'une indécence de l'appartement loué , le manquement de la société [Localité 2] à ses obligations contractuelles. Elle sollicite la somme de 6 000 € à titre provisionnel en réparation du préjudice de jouissance des locataires, la compensation des sommes dues par les parties, à titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement les plus larges. Maître [L] maintient ses prétentions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026 par mise à disposition au greffe

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la recevabilité Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département de la Côte d'Or le 25 novembre 2025, soit six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois avant la notification de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. En outre, le contrat de bail a été consenti selon les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et accepté sous diverses charges et conditions, notamment l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus, et de s'assurer contre les risques locatifs. La requérante justifie du manquement des locataires au paiement régulier des loyers et charges, et en conséquence du caractère urgent de sa demande. La demande sera donc déclarée recevable. Sur la contestation sérieuse , l'indécence du logement , et la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance : Les époux [C] prétendent que leur logement est indécent , qu'ils rencontrent des problèmes de fuite d'eau dans les toilettes. Au soutien de leurs prétentions, ils produisent des courriers envoyés à leur bailleur. En l'espèce, Monsieur et Madame [C] n'apportent aucun élément objectif établissant l'état d'indécence du logement, telle qu' une expertise technique établie par un homme de l'art et surtout un arrêté préfectoral (article 5 du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent). Les photos (non horodatées ) et les lettres ou mails envoyés au bailleur ne suffisent pas à constater l'indécence du logement. Dès lors que le manquement du bailleur à son obligation contractuelle n'est pas démontré, les locataires ne peuvent invoquer l'exception d'inexécution pour justifier du non paiement des loyers. Leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance sera en conséquence rejetée, étant également observé que ce préjudice de jouissance n'est pas établi en l'espèce. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Il ressort des éléments du dossier : Que les locataires n'ont pas régularisé les termes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail dans le délai de deux mois de sorte que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 14 octobre 2025. La résiliation du bail étant acquise à compter du 14 octobre 2025 Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis cette date. IL convient dès lors de les condamner solidairement à une indemnité d'occupation depuis cette date jusqu'à libération effective des lieux, indemnité d'occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges provisionnelles actuelles avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation. Sur le montant de la dette de loyers L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges convenus. À l'audience, la société [Localité 2] produit un décompte actualisé présentant une dette locative de 2 418,17 € mois de mai 2026 somme qui n'est pas contestée par les locataires Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] à payer à la société [Localité 2] la somme provisionnelle de 2 418,17 € mois de mai 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités dus, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du code civil, à compter de l'assignation. Les époux [C] sollicitent « les plus larges délais de paiement » pour apurer leur dette, sans cependant préciser si ces délais sont formés sur le fondement du paragraphe V de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ou de l'article 1343-5 du code civil. Au soutien de leur demandes, ils exposent que Monsieur [C] est sans emploi, sans indemnité, Madame [C] a un CDD jusqu'au 3 juillet 2026 par la Mairie de [Localité 4] comme agent de cantine. Maître [M], avocat d'HABELLIS, s'oppose à la demande de délais, faisant observer que les débiteurs n'ont aucune garantie pour apurer leur dette. Au vu de l'ensemble de ces éléments, de l'importance de la dette et de l'absence de garantie des débiteurs, la demande de délais sera rejetée. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] aux dépens de l'instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l'assignation en référé. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, il est équitable de condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] à régler à [Localité 2] la somme de 300 € ses frais irrépétibles. En application des dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus, DECLARONS l'action de la société [Localité 2] recevable ; REJETONS la contestation sérieuse des époux [C] ; DISONS que l'état d'indécence n'est ni justifiée ni caractérisée : DEBOUTONS Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; DISONS n'y avoir lieu à aucune compensation avec les loyers dus ; CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2025 entre la société [Localité 2] et Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] est acquise à compter du 14 octobre 2025 sur le logement Type 5 porté n° 9 au 4éme étage situé [Adresse 4] à [Localité 3] ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] à payer à la société [Localité 2] la somme provisionnelle de 2 418,17 €, mois de mai 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; REJETONS la demande de délais de paiement de Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] ; ORDONNONS à Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente ordonnance ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 2] pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] à verser mensuellement à la société [Localité 2] une indemnité d'occupation provisionnelle sur le logement, indemnité égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 14 octobre 2025 date de résiliation du bail, avec indexation, et intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ce jusqu'à complète libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] à verser à la société [Localité 2] la somme de 300 € en application de l'article 700 du Code de Procédure civile ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2025 , de l'assignation en référé et leur dénonciation à la Préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris ; RAPPELONS que Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [C] seront également tenus solidairement au paiement des frais relatifs aux actes d'exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la COTE D'OR ; Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits. La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,