Tribunal judiciaire de Toulon, 29 juin 2026, 23/05348

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS MINUTE N° : 4ème Chambre Contentieux N° RG 23/05348 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MGXH En date du : 29 juin 2026 Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt neuf juin deux mil vingt six COMPOSITION DU TRIBUNAL L'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 mars 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier. A l'issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu'elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026 prorogé au 29 juin 2026. Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé. DEMANDEUR : Monsieur [I] [H], né le 04 Juillet 1954 à [Localité 1] (42), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 1] représenté par Me Julien BESSET, avocat au barreau de TOULON DEFENDERESSE : Madame [S] [Q], née le 06 Mars 1992 à [Localité 1] (42), de nationalité Française, Responsable développement, demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] représentée par Me Yoave FENNECH, avocat au barreau de TOULON Grosses délivrées le : à : Me Julien BESSET - 252 Me Yoave FENNECH - 0081 EXPOSE DU LITIGE Il existe sur la commune de [Localité 2], [Adresse 4], un groupe d'habitations dénommé "[Adresse 5]", cadastré section A n°[Cadastre 1] à [Cadastre 2], composé de 46 lots. Les propriétaires des terrains compris dans cette assiette foncière ont constitué une Association Syndicale Libre dénommée [Adresse 6] (l'ASL). Celle-ci a donné mandat à la société C.G.I aux fins d'assurer les fonctions de secrétaire administratif du lotissement. Par acte notarié en date du 18 octobre 1984, ont été établis un règlement de copropriété et un état descriptif de division des bâtiments collectifs à usage principal d'habitation dénommés "A, B, C, D, E, F, G et H", appartenant à cet ensemble, soumis au statut de la copropriété. Le bâtiment D, constituant le lot n°18 du groupe d'habitations "[Adresse 5]", est élevé d'un étage sur rez-de-chaussée et comprend : -au rez-de-chaussée : un studio avec jardinet, correspondant au lot de copropriété n°1 appartenant à M. [I] [H], -au rez-de-chaussée et à l'étage : un appartement en duplex avec jardinet et terrasse au niveau du studio, correspondant au lot de copropriété n°2 appartenant à Mme [S] [Q]. Déplorant des dégâts des eaux affectant le plafond de son appartement, M. [H] a signalé le sinistre à la société C.G.I, qui mandatait la société DETECT83 pour une recherche de fuite. Le rapport de celle-ci, en date du 21 mai 2021, décrit des désordres localisés dans le séjour et la chambre de M. [H] ayant pour cause un défaut de l'étanchéité et des maçonneries de la terrasse sus-jacente. Des devis ont été établis pour la reprise des désordres. Toutefois, M. [H] et Mme. [Q] ne parvenaient pas à s'accorder sur les modalités de répartition du coût d'une partie de ces travaux. Une tentative de conciliation, par l'intermédiaire d'un conciliateur, a échoué le 22 juin 2022. Le 13 juin 2023, M. [H] a mandaté un commissaire de justice afin de constater la persistance des désordres affectant son lot. Par acte signifié le 17 août 2023, M. [H] a assigné Mme. [Q] devant le tribunal de ce siège aux fins de voir condamner la requise à supporter intégralement les frais de dépose et repose des dalles ou du revêtement superficiel de la terrasse, en tant que partie privative, et à l'indemniser du préjudice subi au titre du trouble anormal de voisinage engendré. Aux termes de ses dernières conclusions du 30 janvier 2026, M. [H] demande au Tribunal, au visa de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 651 du code civil, de : -juger que les désordres causés à son appartement depuis 2021 proviennent du défaut d'étanchéité de la terrasse privative de sa voisine et copropriétaire, Mme [Q], -juger que les frais de dépose et repose des dalles ou du revêtement superficiel de la terrasse, ainsi que le coût de réfection du garde-corps privatif, seront à la charge intégrale et exclusive de Mme [Q], propriétaire du lot 2 en raison de la jouissance exclusive dont elle bénéficie sur cette terrasse et de l'obligation d'entretien qui en découle -juger qu'il subit un trouble anormal et excessif de voisinage depuis plusieurs années à cause de ces infiltrations d'eau qui affectent la totalité de son appartement, -condamner la requise à supporter intégralement et sans répartition les frais de dépose et repose des dalles ou du revêtement superficiel de la terrasse, ainsi que le coût de réfection du garde-corps privatif consécutifs à la réfection de l'étanchéité du toit-terrasse. -condamner la requise à lui payer la somme de 15000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance résultant d'un trouble anormal et excessif de voisinage -rappeler que l'exécution provisoire est de droit, et dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision -condamner la requise à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, condamner la requise aux entiers dépens de l'instance, incluant les frais liés à l'établissement du constat d'huissier, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile -débouter la requise de toutes ses demandes, fins et conclusions. Par conclusions du 23 janvier 2026, Mme. [Q] demande au tribunal de : -à titre préliminaire, juger irrecevables les demandes de M. [H] en l'absence d'appel en cause de l'ASL, -en toutes hypothèses, débouter M. [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; -subsidiairement, -ordonner une expertise avant dire droit avec mission habituelle en pareille matière afin de décrire notamment les désordres et les travaux pour y remédier, et ce aux frais de M. [H] qui est à l'origine de la présente procédure ; - juger qu'elle n'aura pas à assumer une partie des travaux qui ne sera pas supérieure à sa quote-part au titre de ses tantièmes, soit 63,2% des travaux ; - juger que M. [H] devra assumer la partie des travaux qui égale à sa quote-part au titre de ses tantièmes, soit 38,8% des travaux ; -en tout état de cause, - condamner M. [H] à lui payer la somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux dépens ainsi qu'aux dépens, - dire, en équité, n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé de leurs moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de la procédure est intervenue le 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Mme. [Q] soutient que les demandes de M. [H] sont irrecevables à défaut d'appel en cause de l'ASL s'agissant de travaux à réaliser sur la terrasse, partie commune à usage privatif. M. [H] réplique qu'il n'a pu conclure utilement sur ce moyen de défense, alors qu'il n'est pas précisé s'il s'agit d'une exception de procédure ou d'une fin de non-recevoir ; que la participation de l'ASL est exclue dès lors que le litige porte sur une partie d'une des copropriétés du Groupe d'habitations [Adresse 5], à savoir la copropriété du bâtiment D, et plus particulièrement sur une partie privative, à savoir la terrasse de Mme [Q] avec ses dalles et son garde-corps, ce qui excède le champs des prérogatives de l'ASL ; que celle-ci n'aurait pu agir en justice alors que ses statuts ne répondent pas aux formalités de publicité exigées ; qu'au demeurant, même si la terrasse devait être considérée comme une partie commune à usage privatif, la présente action n'imposerait pas la mise en cause de l'ASL pour porter seulement sur l'imputation du coût de dépose-repose du revêtement superficiel de la terrasse, soit des aménagements effectués par le copropriétaire titulaires du droit de jouissance exclusif qui n'existaient pas d'origine. Il résulte des statuts de l'ASL créée entre les propriétaires des terrains compris dans l'assiette foncière du Groupe d'habitations [Adresse 5] que celle-ci a pour objet "l'appropriation des biens de toute nature affectés à l'usage commun des fonds compris dans son périmètre (terrains, ouvrages, réseaux, équipements mobiliers, etc)" ainsi que "la conservation et l'entretien desdits biens". Au vu de l'objet des demandes de M. [H], l'appel en cause de l'ASL serait nécessaire en cas de désordres ayant pour origine, pour cause ou pour siège des biens affectés à l'usage commun des fonds compris dans le périmètre de l'assiette foncière du Groupe d'habitations [Adresse 5]. Il résulte du règlement de copropriété et état descriptif de division établis par acte notarié du 18 octobre 1984 que les bâtiments collectifs édifiés sur le terrain d'assiette du Lotissement [Adresse 5] sont régis par le statut de la copropriété. L'acte mentionne que le Bâtiment D, formant le lot n°18, est divisé en deux lots à savoir : "1°- LE LOT Numéro UN comprenant : a) Un studio situé au rez-de-chaussée du Bâtiment D, portant le N° 45 sur le plan synoptique, d'une surface habitable de 31 m2 environ, composé savoir : - hall d'entrée, cuisine, séjour, salle de bains avec water-closet et terrasse, b) l'usage exclusif d'un jardinet de 52 m2 environ, c) Et les 368/1.000èmes des parties communes spéciales au bâtiment. 2°- LE LOT Numéro DEUX comprenant : a) Un appartement de type 2Pd, situé au rez-de-chaussée du Bâtiment D en duplex avec le premier étage dudit bâtiment, portant le numéro 44 sur le plan synoptique, d'une surface habitable de 39 m2 environ, composé savoir : - au rez-de-chaussée : hall d'entrée, séjour, cuisine,water-closet, et loggia - à l'étage auquel on accède par un escalier intérieur : une chambre, salle de bains et terrasse de 34 m2 environ, b) l'usage exclusif d'un jardinet de 25 m2 environ,bâtiment. c) Et les 632/1.000èmes des parties communes spéciales au Bâtiment" Le règlement de copropriété stipule, au paragraphe "Distinction des parties communes et des parties privées", que : "Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage d'un copropriétaire déterminé; Elles forment une copropriété avec indivision forcée et considérée comme partie accessoire et intégrante de la partie divise de chacun des propriétaires. Elles comprennent toutes les parties de l'immeuble qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un local ou appartement et de ses dépendances et notamment : -la totalité du sol du bâtiment, les fondations, les gros murs des façades, des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend, l'ossature en maçonnerie ou en béton armé, les escaliers extérieurs et les coursives extérieures, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les tuyaux de ventilation, les ornements des façades (non compris les garde-corps, balustrades, barres d'appui des balcons, les abats jour, jalousies, persiennes, volets, rideaux de fer ou stores et leurs accessoires qui sont parties privatives). [...] - tous accessoires des parties communes. Cette énumération des parties communes est purement énonciative et non limitative. [..] Les parties privées sont celles dont chacun des propriétaires a l'usage exclusif. Chacun des copropriétaires en a, pour ce qui le concerne, la propriété exclusive. Ces parties comprennent notamment : -les parquets, carrelages, dallages ou moquettes et en général tous les revêtements sur les formes en béton formant le sol des locaux divis ; [...] - les fenêtres et balcons avec leurs persiennes, garde-corps bacs d'appui ; -les plafonds à l'exception du gros oeuvre des planchers ; -les enduits des gros murs et cloisons séparatives à l'intérieur des locaux divis ; - Toutes les canalisations intérieures d'eau, d'électricité, water-closet, d'écoulement des eaux usées, affectées à l'usage exclusifs et particulier d'un appartement ou local se trouvant à l'intérieur d'une partie privative ; - les compteurs d'eau et d'électricité ainsi que les appareils de chauffage ; - le jardin attribué aux logements situés au rez de chaussée de chaque bâtiment. Et en résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur d'un appartement ou local, la présente énumération n'étant qu'énonciative et non limitative. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire." Il résulte du constat de commissaire de justice dont se prévaut M. [H] que les dégâts des eaux sont situés dans sa partie privative. L'appel en cause de l'ASL ne saurait être justifié à ce titre. Le rapport de recherche de fuite établi le 21 mai 2021 par la société DETECT83, dont M. [H] se prévaut, fait état de désordres causés par un défaut d'étanchéité de la terrasse située au-dessus du lot de M. [H] dont les relevés et la partie courante sont infiltrants ainsi que la platine Nord Est, et d'un défaut d'étanchéité des maçonneries situées au même niveau ; la société DETECT83 décrit à cet égard une fissure traversante au niveau du garde-corps. Ce rapport précise en outre que les dalles de la terrasse sont scellées sur des plots en ciment et ne sont pas amovibles. Cette partie de l'immeuble en copropriété dénommé "Bâtiment D" n'est nullement affectée à l'usage commun des fonds du groupe d'habitations [Adresse 7] Tulipes, de sorte que l'appel en cause de l'ASL n'est pas justifié au regard de son périmètre d'intervention. L'irrecevabilité opposée de ce chef est ainsi rejetée. Si l'espace terrasse situé au-dessus de l'appartement de M. [H] est bien une partie privative du bâtiment B au vu de la description qui est faite de la consistance du lot de copropriété n°2 par l'acte notarié du 18 octobre 1984, le défaut d'étanchéité du sol de la terrasse et du garde-corps maçonné entourant celle-ci relève de l'entretien des parties communes du Bâtiment B pour concerner "l'ossature en maçonnerie" de l'immeuble. Le coût de ces travaux doit donc être partagé entre les deux copropriétaires à proportion des millièmes des parties communes générales que chacun détient. Selon le rapport d'expertise amiable et les devis dont se prévaut M. [H], la reprise des points d'infiltrations affectant ces parties communes nécessite une dépose et repose du dallage sur plots bétonnés installé en surface de la terrasse. En tant que travaux accessoires indispensables aux travaux de réfection des parties communes, leur coût doit également être réparti entre les deux copropriétaires de l'immeuble à proportion des millièmes des parties communes générales qu'ils détiennent et ne peuvent pas être mis à la charge exclusive de Mme [Q]. M. [H] sera donc débouté de sa demande tendant à la condamnation de la partie défenderesse à assumer intégralement le coût de tels travaux. L'origine des désordres subis par M. [H] est en parties communes ; il n'est ni soutenu ni justifié d'un refus opposé par Mme [Q] au paiement du coût des travaux de réparation des désordres à hauteur de la part lui incombant. M. [H] a contribué à son propre préjudice en adoptant une position contraire au règlement de copropriété du Bâtiment D quant aux modalités de répartition du coût des travaux litigieux. Aucune faute n'est en revanche caractérisée à l'encontre de l'autre copropriétaire de l'immeuble. M. [H] sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de Mme [Q]. M. [H], qui succombe, assumera la charge des dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne pouvaient au demeurant inclure le coût du constat d'huissier établi à la requête de M. [H] en ce qu'il ne constitue pas un acte de la procédure, mais un élément de preuve auquel la partie a choisi de recourir. Il est équitable d'allouer à Mme [Q] la somme de 2500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, et il n'y a pas lieu d'y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE l'irrecevabilité opposée par Mme [S] [Q] tirée de l'absence d'appel en cause de l'ASL, DÉBOUTE M. [I] [H] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [S] [Q] à assumer intégralement et sans répartition les frais de dépose et repose des dalles ou du revêtement superficiel de la terrasse ainsi que le coût de réfection du garde-corps dans le cadre de la réfection de l'étanchéité du toit terrasse, DÉBOUTE M. [I] [H] de sa demande de dommages-intérêts, CONDAMNE M. [I] [H] aux dépens, CONDAMNE M. [I] [H] à payer à la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE