Tribunal judiciaire de Tours, 19 novembre 2024, 24/03604

N° Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND JUGEMENT du 19 Novembre 2024 Numéro de rôle : N° RG 24/03604 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JKHQ DEMANDERESSE : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « HONORÉ DE [Localité 2] » dont le siège social est sis [Adresse 10] Représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 307 213 249 dont le siège social est sis "[Adresse 8] représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant ET : DÉFENDERESSE : Madame [X] [T] née le 24 Octobre 1974 à [Localité 14] (CAMEROUM), demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée DÉBATS : Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière. A l'audience publique du 01 Octobre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 19 Novembre 2024. DÉLIBÉRÉ : Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 19 Novembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière. Copie exécutoire délivre le : à Copie certifiée conforme délivrée le : à EXPOSE DU LITIGE Mme [X] [T] est propriétaire des lots n°27, 619 et 1400 dans l'immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Localité 13]. Le 26 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]", représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à Mme [X] [T] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 481-1 et 839 du code de procédure civile : condamner cette dernière à lui payer :la somme de 6 259,23 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 mai 2024 ;la somme de 917,44 euros au titre des frais de recouvrement ;la provision de 1 030,82 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l'exercice en cours ;assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu'elle reste devoir au 31 mai 2024 la somme de 6 259,23 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. A l'audience du 1er octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "Honoré de [Localité 2]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes. La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représentée. La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée. - Sur le décompte actualisé produit lors de l'audience En vertu de l'article 16 du code de procédure civile, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et que celui-ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Si le demandeur rapporte la preuve que le pli contenant le décompte actualisé et les appels de fonds de juillet et octobre 2024 a été mis à disposition de la défenderesse en point de retrait le 27 septembre 2024, la défenderesse conservait la faculté, à la date de l'audience, de retirer le pli. Il ne saurait dès lors être considéré que celui-ci était, à la date de l'audience, valablement notifié. Dès lors, le décompte actualisé et les appels de fonds ultérieurs à l'assignation, ne saurait être retenue dans cette décision. - Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. A l'appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 5] [Localité 2]" verse aux débats : - le relevé de propriété du bien litigieux ; - le contrat de syndic ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 25 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025 ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 24 janvier 2023 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022, qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024 ; - les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ; - l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 31 mai 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant : Charges sollicitées 6 259,63 euros Frais sollicités 917,44 euros TOTAL 7 177,07 euros Il ressort de l'ensemble de ces documents que Mme [X] [T] n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 31 mai 2024 à hauteur de la somme de 6 259,63 euros. La lettre de mise en demeure présentée le 20 mars 2024 puis l'assignation n'ont pas permis une régularisation du solde. Mme [X] [T] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 259,63 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 31 mai 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. - Sur les frais de recouvrement sollicités L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant. Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance. Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 : - les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure, - les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat). En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (85 euros). S'agissant des frais d'huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (132,44 euros). Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d'un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En l'état, au regard des pièces produites, il est justifié que les impayés de Mme [X] [T] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération de 700 euros. Mme [X] [T] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 917,44 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. - Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées L'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 (...) » Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "Honoré de [Localité 2]" a mis en demeure Mme [X] [T] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours. Cette mise en demeure n'a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l'article 19-2 précité, les autres provisions de l'année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles. Mme [X] [T] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 1030,82 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges à venir pour le dernier trimestre de l'exercice computable 2023-2024 ( 01/07/2024 au 30/09/2024) au vu du décompte et en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. - Sur les mesures de fin de jugement Perdant le procès, Mme [X] [T] sera tenue aux dépens. Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort CONDAMNE Mme [X] [T] à verser au [Adresse 11][Adresse 7]" les sommes suivantes : 6.259,63 € (SIX MILLE DEUX CENT CINQUANTE-NEUF EUROS SOIXANTE-TROIS CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 31 mai 2024 ;917,44 € (NEUF CENT DIX-SEPT EUROS QUARANTE-QUATRE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic; 1.030,82 € (MILLE TRENTE EUROS QUATRE-VINGT-DEUX CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour le dernier trimestre de l'exercice comptable 2023-2024 (1er/07/2024 au 30/09/2024). augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; CONDAMNE Mme [X] [T] aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale ; CONDAMNE Mme [X] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4] de [Localité 2]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués. La Greffière D. VERITE La Présidente C. BELOUARD