Tribunal judiciaire de Béthune, 28 août 2026, 25/01956

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 25/01956 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-I2AK AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES / [T] [J], [F] [S] épouse [J] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE JUGEMENT DU 28 AOUT 2026 Grosse(s) délivrée(s) à Me Roger LEMONNIER le 28/08/2026 Copie(s) délivrée(s) à Me Roger LEMONNIER Maître Bertrand HENNE SP le 28/08/2026 LE PRESIDENT : MARQUET Muriel, LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie DEMANDERESSE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Sophie VANHAMME, avocat au barreau de BETHUNE DEFENDEURS Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Bertrand HENNE de la SELARL SROKA - HENNE, avocats au barreau de BETHUNE Madame [F] [S] épouse [J], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Bertrand HENNE de la SELARL SROKA - HENNE, avocats au barreau de BETHUNE EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 septembre 2024, la SCI du [Adresse 3] représentée par SOLIDARITOIT, a donné à bail à madame [F] [S] et monsieur [T] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 504, 66 euros outre une provision sur charges de 15 euros par mois. Par acte sous seing privé du 3 septembre 2024, la SASU Action logement services agissant dans le cadre du dispositif " VISALE ", s'est portée caution des engagements des locataires quant au paiement des loyers et des charges nés du contrat de bail. Se prévalant de la subrogation intervenue à son profit, la SASU Action logement services a fait délivrer à madame [F] [S] et monsieur [T] [J], par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, un commandement de payer la somme de 2 605, 96 euros au titre des loyers et des charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. Par acte du 23 octobre 2025, la SASU Action logement services a fait assigner madame [F] [S] et monsieur [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE aux fins de : - Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; - À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; - Ordonner l'expulsion de madame [F] [S] et monsieur [T] [J] et celle de tout occupant de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; - Condamner solidairement madame [F] [S] et monsieur [T] [J] à payer à la SASU Action logement services la somme de 3 055, 62 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 août 2025 sur la somme de 2 605, 96 euros et pour le surplus, à compter de la présente assignation ; - Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; - Condamner solidairement madame [F] [S] et monsieur [T] [J] à payer à la SASU Action logement services lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; - Condamner solidairement madame [F] [S] et monsieur [T] [J] à payer à la SASU Action logement services la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - Condamner in solidum madame [F] [S] et monsieur [T] [J] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. À l'audience du 21 mai 2026 la SASU Action logement services représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé le montant de sa créance en demandant la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 4 701, 67 euros. Elle ne s'est pas prononcée sur l'octroi éventuel de délais de paiement si ceux-ci étaient demandés. Monsieur [T] [J] et madame [F] [S] représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection de leur accorder des délais de paiement et ont précisé que le paiement des loyers et des charges courants avait repris depuis deux mois au jour de l'audience. Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 3 février 2026 ; il a été lu à l'audience. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION La recevabilité de la demande Il ressort de l'article 2309 du code civil (2306 ancien) que la caution qui a payé tout ou partie de la dette, est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Le paragraphe « paiement par la caution et subrogation » de l'article 8 du contrat de cautionnement " VISALE " conclu entre le bailleur et la SASU Action logement services stipule que " (...) dès lors que la caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation." Il ressort de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux lorsque ce dernier a été délivré après le 29 juillet 2023 sauf si le bailleur décide de maintenir un délai de deux mois par dérogation au délai légal, comme en l'espèce. La SASU Action logement services produit une quittance subrogative en date du 24 avril 2026, le détail de sa créance arrêté au 15 mai 2026 et une attestation de créance établie par le bailleur le 21 octobre 2025, mentionnant le montant de sa créance. En vertu de ces éléments et des textes qui précèdent, la SASU Action logement services subrogée dans les droits de la SCI du [Adresse 3] et de EBS SOLIDARITOIT, bailleur, a fait délivrer le 19 août 2025 un commandement de payer les loyers échus à madame [F] [S] et monsieur [T] [J] pour un montant total de 2 605, 96 euros. Ce commandement reprend les six mentions prévues à peine de nullité par l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. La SASU Action logement services justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 août 2025. L'assignation aux fins de constat de la résiliation a été signifiée le 23 octobre 2025 soit deux mois après la saisine de la CCAPEX conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. L'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 octobre 2025 soit dans le délai légal de six semaines avant l'audience initialement fixée au 17 février 2026, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023. La demande est recevable. L'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail Il ressort de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est d'application immédiate à tous les baux en cours au moment de sa mise en application. Elle s'applique également aux procédures en cours au moment de son entrée en vigueur. La clause résolutoire est désormais prévue par la loi comme existant automatiquement dans le contrat. La procédure de constat de résiliation s'applique à tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 qu'ils contiennent ou non une clause résolutoire. En l'espèce, le bail sous seing privé du 3 septembre 2024 est produit à l'appui de la demande et stipule une clause résolutoire en page 3, clause réitérée plus loin au § 4-3-2-1. Un commandement de payer la somme de 2 605, 96 euros représentant le montant des loyers et des charges dus au 5 août 2025, a été délivré le 19 août 2025. Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il résulte des débats et des pièces versées que le règlement de l'arriéré n'a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, ce délai ayant été choisi par le bailleur par dérogation au délai légal de six semaines. Il convient dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 20 octobre 2025. Dès lors depuis cette date, madame [F] [S] et monsieur [T] [J] sont devenus occupants sans droit ni titre. À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clés au bailleur, il y a lieu d'ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. La demande en paiement de l'arriéré de loyers et de charges Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En application de l'article 2309 du code civil et des clauses du contrat de cautionnement du 3 septembre 2024, la SASU Action logement services est fondée à solliciter le montant des loyers et des charges qu'elle a versés au bailleur en lieu et place des locataires. En l'espèce il ressort des quittances subrogatives et du décompte de créance produits aux débats, que la SASU Action logement services a versé à la SCI du [Adresse 3] et EBS SOLIDARITOIT la somme totale de 5 827, 67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus arrêtés au mois de mars 2026. Il ressort du décompte produit que madame [F] [S] et monsieur [T] [J] ont procédé à plusieurs versements au titre de cette dette pour un montant total de 1 126 euros de sorte qu'au 20 mai 2026, la créance de la SASU Action logement services s'élève à la somme de 4 701, 67 euros. Il convient de condamner solidairement (solidarité prévue au contrat) madame [F] [S] et monsieur [T] [J] à payer à la SASU Action logement services la somme de 4 701,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 sur la somme de 2 605, 96 euros, du 23 octobre 2025 sur la somme de 449, 66 euros et du présent jugement pour le surplus. La demande de délais de paiement L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Il ressort du diagnostic social et financier réceptionné par le tribunal le 3 février 2026, que les défendeurs ont un enfant à charge. Ils perçoivent des revenus mensuels de 2 232, 38 euros et présentent un reste à vivre une fois les charges payées, de 861, 22 euros. La SASU Action logement services communique le décompte actualisé de sa créance dont il ressort que les locataires ont repris le paiement des loyers et des charges courants depuis plusieurs mois au jour de l'audience. L'apurement de la dette locative a débuté. Les locataires demandent qu'il leur soit accordé des délais de paiement. Ils ne chiffrent pas leur demande tout en précisant que ceux-ci devront être les plus larges possibles au vu de leur situation financière. La SASU Action logement services ne se prononce pas sur l'octroi de délais de paiement. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder à madame [F] [S] et monsieur [T] [J], des délais de paiement et de les autoriser à se libérer de leur dette locative par 31 mensualités de 150 euros chacune outre une 32ème mensualité devant apurer le solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision. Ce paiement intervient en plus du paiement des loyers et des charges courants ; il convient par ailleurs d'attirer l'attention de madame [F] [S] et monsieur [T] [J] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible. La suspension de la clause résolutoire Il résulte de l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Des délais de paiement ayant été accordés à madame [F] [S] et monsieur [T] [J], les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Dès lors, si madame [F] [S] et monsieur [T] [J] se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Toutefois si madame [F] [S] et monsieur [T] [J] ne respectent pas le calendrier d'apurement de l'arriéré locatif, la clause résolutoire reprendra son effet et il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il sera également justifié d'indemniser le bailleur en prévoyant une indemnité d'occupation mise à la charge solidairement (solidarité prévue au contrat) de madame [F] [S] et monsieur [T] [J] qui sera fixée au montant des loyers et des charges qui auraient été payés en cas de non résolution du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés. Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges. Il n'y a pas lieu d'assortir l'indemnité d'occupation, créance éventuelle, d'intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l'expulsion. Les demandes accessoires Les dépens L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n'en mette la totalité ou fraction à la charge de l'autre partie. Madame [F] [S] et monsieur [T] [J] qui succombent, supporteront in solidum les entiers dépens. Les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Compte-tenu des sommes dues par madame [F] [S] et monsieur [T] [J], de la vocation du dispositif "VISALE", et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l'équité commande qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, DECLARE recevable l'action de la SASU Action logement services ; DIT que le contrat de bail du 3 septembre 2024 portant sur le logement situé [Adresse 4], est résilié depuis le 20 octobre 2025 ; CONDAMNE solidairement madame [F] [S] et monsieur [T] [J] à payer à la SASU Action logement services subrogée dans les droits de la SCI du [Adresse 3] et de EBS SOLIDARITOIT, la somme de 4 701, 67 euros (quatre mille sept cent un euros et soixante-sept cents) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de mars 2026 ; DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 sur la somme de 2 605,96 euros (deux mille six cent cinq euros et quatre-vingt-seize cents), à compter du 23 octobre 2025 sur la somme de 449, 66 euros (quatre cent quarante-neuf euros et soixante-six cents) et du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE madame [F] [S] et monsieur [T] [J] à se libérer de leur dette par 31 versements mensuels d'un montant de 150 euros (cent cinquante euros) chacun, outre un 32ème versement du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit ; DIT qu'en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Si les délais ne sont pas respectés, DIT qu'à défaut de versement d'une seule mensualité à son échéance, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité ; CONSTATE que la clause résolutoire reprend son plein effet, et en conséquence que le contrat de bail portant sur l'immeuble situé [Adresse 4], est résilié depuis le 20 octobre 2025 ; ORDONNE à défaut de libération spontanée des lieux par remise des clés au bailleur, l'expulsion de madame [F] [S] et monsieur [T] [J] et celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'aide de la force publique et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du défaut de paiement et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer augmenté des charges ; DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ; DIT que cette somme ne produira pas intérêts ; CONDAMNE solidairement madame [F] [S] et monsieur [T] [J] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation à la SASU Action logement services sur production par celle-ci d'une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire ; RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d'une offre de logement dans le département, dans les conditions de l'article L441-2-3 du code de la construction et de l'habitation ; CONDAMNE in solidum madame [F] [S] et monsieur [T] [J] aux dépens ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe, le 28 août 2026. LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION