Cour d'appel d'Orléans, 26 août 2026, 25/00704

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : Me Estelle GARNIER la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN

ARRÊT

du : 26 AOUT 2026 n° : N° RG 25/00704 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HFOL DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 10 Janvier 2025 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265316199995006 Madame [L] [I] [B] divorcée [V] née le 20 Mars 1982 à [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2025-000877 du 13/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'[Localité 1]) INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération S.A. CDC HABITAT immatriculée au RCS sous le n° 470 801 168, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocat au barreau d'ORLEANS ' Déclaration d'appel en date du 10 Février 2025 ' Ordonnance de clôture du 12 mai 2026 Lors des débats, à l'audience publique du 10 JUIN 2026, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre, Madame Nathalie LAUER, président de chambre, Madame Ferréole DELONS, conseiller , Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 26 AOUT 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; FAITS ET PROCEDURE : Le 29 juin 2018, la SA CDC Habitat, venant aux droits de la société Solinter Actifs 1, a consenti, par acte sous seing-privé, un bail d'habitation avec parkings à M. [M] [V], ex-époux de Mme [L] [I] [B], situé [Adresse 3], à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 652 euros outre 65 euros de provision pour charges. Par ordonnance d'orientation et de mesures provisoires en divorce du 18 octobre 2021, le Tribunal judiciaire d'Orléans a attribué à Mme [I] [B] la jouissance du domicile conjugal et du mobilier du ménage avec en contrepartie pour celle-ci, l'obligation d'assumer la charge définitive des frais afférents au logement. Le 5 octobre 2023, la SAS Solinter Actif a fait délivrer à Mme [I] [B] un commandement d'avoir à payer les loyers et charges demeurés impayés par elle, visant la clause résolutoire. Le 2 octobre 2023, le commandement a été dénoncé par voie électronique à la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret. Le 9 janvier 2024 par acte d'huissier de justice, en raison du défaut de règlement des causes du commandement de payer, la SA CDC Habitat a fait assigner, avec dénonciation par voie électronique à la préfecture du Loiret le 10 janvier 2024, Mme [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'Orléans. DECISION DONT APPEL : Par jugement contradictoire du 10 janvier 2025, le Tribunal judiciaire d'Orléans a : Déclaré recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ; Rejeté tout délai de paiement de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire ; Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail principal conclu le 29 juin 2018 entre la SA CC Habitat ' venant aux droits de la société Solinter Actifs 1 ' et Mme [L] [I] [B], divorcée [V], concernant le bien à usage d'habitation avec deux parkings n°22 et 23 situé [Adresse 4] réunies à la date du 5 décembre 2023 ; Ordonné en conséquence à Mme [L] [I] [B], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; Dit qu'à défaut pour Mme [L] [I] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Dit également que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamné Mme [L] [I] [B], divorcée [V], à verser à la SA CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 8 992,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 octobre 2024 hors frais de poursuite (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ; Condamné Mme [L] [I] [B], divorcée [V], à verser à la SA CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges - révisables indexées en vertu des conditions contractuelles ' selon décompte arrêté au 4 octobre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), laquelle s'appliquera à compter du 1er novembre 2024 et ce, jusqu'à la date de la libération effet ive et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ; Rejeté toutes les autres demandes ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné Mme [L] [I] [B] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023 et celui de l'assignation introductive. Par déclaration du 10 février 2025, Mme [L] [I] [B] a interjeté appel à l'encontre de cette décision en ce qu'elle Rejette tout délai de paiement de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail principal conclu le 29 juin 2018 entre la SA CDC HABITAT - venant aux droits de la société SLINTER ACTIFS 1 - et Mme [L] [I] [B] divorcée [V], concernant le bien à usage d'habitation avec 2 parkings n°22 et 23 situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 5 décembre 2023, Ordonne en conséquence à Mme [L] [I] [B] divorcée [V], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement, Dit qu'à défaut pour Mme [L] [I] [B] divorcée [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés sans délai, la SA CDC HABITAT pourra, 2 mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, Dit également que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne Mme [L] [I] [B] divorcée [V] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 8.992,93 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 octobre 2024 hors frais de poursuite (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la décision, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges - révisables et indexées en vertu des conditions contractuelles - selon décompte arrêté au 4 octobre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), laquelle s'appliquera à compter du 1er novembre 2024, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, Rejette toutes les autres demandes, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [L] [I] [B] divorcée [V] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023 et celui de l'assignation introductive d'instance.

PRETENTIONS DES PARTIES

: Suivant ses dernières conclusions du 14 avril 2026, Mme [I] [B] demande à la Cour de : Préliminairement, rejeter des débats la pièce n°2 adverse qui n'a pas été communiquée ; Déclarer Mme [I] [B] recevable et bien fondée en son appel et ses demandes, et y faire droit ; Infirmer le jugement rendu le 10 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1], en ce qu'il : Déclare recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail, Rejette tout délai de paiement de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail principal conclu le 29 juin 2018 entre la SA CDC Habitat - venant aux droits de la société Slinter Actifs 1 - et Mme [I] [B], concernant le bien à usage d'habitation avec 2 parkings n°22 et 23 situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 5 décembre 2023, Ordonne en conséquence à Mme [I] [B] occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement, Dit qu'à défaut pour Mme [I] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés sans délai, la SA CDC Habitat pourra, 2 mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, Dit également que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne Mme [I] [B] à verser à la SA CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 8.992,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 octobre 2024 hors frais de poursuite (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la décision, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges - révisables et indexées en vertu des conditions contractuelles - selon décompte arrêté au 4 octobre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), laquelle s'appliquera à compter du 1er novembre 2024, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, Rejette toutes les autres demandes, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [I] [B] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023 et celui de l'assignation introductive d'instance ; Statuant à nouveau, Déclarer la SA CDC Habitat irrecevable en ses demandes ; Subsidiairement, Accorder à Mme [I] [B] des délais de paiement d'une durée de trois années, ; Ordonner, pendant les délais accordés, la suspension des effets de la clause résolutoire, et décider qu'elle sera réputée ne pas avoir joué si Mme [I] [B] se libère dans le délai et selon les modalités fixées par l'arrêt à intervenir ; En tout état de cause, Déclarer la SA CDC Habitat mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter ; Condamner la SA CDC Habitat aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. Aux termes de ses dernières conclusions du 30 avril 2026, la SA CDC Habitat demande à la Cour de : Juger Mme [I] [B] mal fondée en son appel ; Confirmer le jugement entrepris ; Condamner Mme [I] [B] à verser à la société CDC Habitat la somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; La condamner aux dépens dont distraction au profit de la SCP Guillauma Pesme Jenvrin. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l'exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure. Par ordonnance du 12 mai 2026, la mise en état de l'affaire a été clôturée.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la société CDC Habitat : Moyens des parties : L'appelante fait valoir que le bail faisant l'objet de la présente procédure a été consenti par la société Solinter Actifs 1, de sorte que seule celle-ci a un intérêt à agir et un droit d'agir pour solliciter la constatation de la résiliation du bail. Dès lors, la société CDC Habitat doit justifier d'un mandat, ce qu'elle ne fait pas. En outre, la société CDC Habitat reconnaît dans ses conclusions qu'elle ne vient pas aux droits de la bailleresse, la société Solinter Actifs 1, mais aux droits de la société Nationale Immobilière, sans en justifier. Cette dernière société n'est pas mentionnée dans la liste de celles ayant fait l'objet d'une fusion absorption avec la société CDC Habitat, elle-même représentant la société Ampere Gestion, qui a représenté la société Solinter Actifs lors de la conclusion du bail. La société CDC Habitat n'a agi qu'en son nom personnel, et non comme représentante légale d'une société, la société Ampere Gestion n'ayant pas la société CDC Habitat comme dirigeant. La société CDC Habitat fait observer que la société Nationale Immobilière agit pour le compte de la société Ampere Gestion, elle-même agissant pour le compte de la société Solinter Actifs 1, et dénommée CDC Habitat depuis le 1er juin 2018 selon le procès-verbal d'assemblée générale du 24 mai 2018. Dès lors, la société CDC Habitat a qualité pour agir pour le compte de la société Solinter Actifs 1 aux termes du contrat de location du 2 avril 2023. Ainsi, la société CDC Habitat intervient pour le compte de la société Solinter Actifs 1. Réponse de la Cour : En vertu des articles 31 et 32 du code de procédure civile, sont irrecevables les prétentions émises par une personne dépourvue du droit d'agir. En l'espèce, il résulte d'une part du contrat de location que la société Solinter Actifs 1 est « représentée par Ampere Gestion ['] elle-même représentée par la Société Nationale immobilière » ; et d'autre part du procès-verbal de l'assemblée générale mixte du 15 mai 2018 que la Société Nationale Immobilière est devenue Société CDC Habitat à compter au 1er juin 2018. Ainsi, la société CDC Habitat est partie au bail d'habitation signé entre la société Solinter Actifs 1 et M. [M] [V], et a donc qualité à agir. En conséquence, la société CDC Habitat est recevable en ses prétentions. Sur le rejet des débats de la pièce n°2 de la société CDC Habitat : Mme [I] [B] demande à la Cour d'écarter la pièce n°2 de la société CDC Habitat des débats. Toutefois, elle ne développe, dans la partie discussion de ses dernières conclusions, aucun moyen au soutien de sa prétention qu'elle allègue dans le dispositif de celles-ci, de sorte que, conformément à l'article 954 du code de procédure civile disposant que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, il n'y a pas lieu de statuer à ce titre. Sur l'octroi de délais de paiement : Moyens des parties : Au soutien de ses prétentions, l'appelante expose être une débitrice malheureuse et de bonne foi. Elle vit seule avec ses deux enfants dont elle assume seule la charge. La CAF verse les droits de Mme [I] [B] directement entre les mains du bailleur au titre des loyers et charges dus. En outre, la résiliation du bail l'expose à « se retrouver à la rue » avec ses deux enfants en bas âge. L'intimée fait valoir que rien ne justifie l'octroi des larges délais supplémentaires sollicités par Mme [I] [B]. Réponse de la Cour : En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige, dispose que : « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». En l'espèce, l'appelante ne justifie pas être en capacité de régler sa dette. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [I] [B] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement. Sur les demandes annexes : Mme [I] [B], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile. La société CDC Habitat est déboutée de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

: La Cour, statuant publiquement et par décision contradictoire/réputée contradictoire, DECLARE la société CDC Habitat recevable en ses prétentions ; CONFIRME en ses dispositions soumises à la Cour le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'Orléans le 10 janvier 2025 ; Y ajoutant, CONDAMNE Mme [L] [I] [B] aux dépens de la présente instance ; DEBOUTE la société CDC Habitat de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,