Tribunal judiciaire d'Évry, 25 juin 2026, 23/06500

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2] 8ème Chambre MINUTE N° DU : 25 Juin 2026 AFFAIRE N° RG 23/06500 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PWWB NAC : 30Z Jugement Rendu le 25 Juin 2026 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : Société CREDIT AGRICOLE CONSUMER FINANCE, Société anonyme au capital social de 346 546 434 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 542 097 522, dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Maître Salah GUERROUF, avocate au barreau de PARIS DEMANDERESSE ET : Société PRIMOPIERRE, Société civile de placement immobilier, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 507 646 446 Société PREIM EUROS, Société par actions simplifiée, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 753 049 261 représentées par Maître Patrice PAUPER de la SELARL CABINET D'AVOCATS PAUPER & ASSOCIÉS SELARL, avocat au barreau de l'ESSONNE DEFENDERESSES COMPOSITION DU TRIBUNAL : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l'accord des avocats ; Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe DEBATS : Vu l'ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025 ayant fixé l'audience de plaidoiries au 05 Mars 2026 date à laquelle l'affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 25 juin 2026. JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 juillet 2016, les sociétés Primopierre et Preim euros, devenue P-Euros, ont donné en location à la société Crédit agricole consumer finance (ci-après dénommée la société CACF) divers locaux à usage de bureaux et de locaux annexes ainsi que 953 emplacements de parking intérieurs, sis [Adresse 3] à [Localité 4] (91), pour une durée de douze années à compter du 1er avril 2017 moyennant différentes charges et conditions. Les bailleresses ont cédé l'immeuble le 12 juillet 2019. Par exploits de commissaire de justice du 15 novembre 2023, la société CACF a fait assigner les sociétés Primopierre et Preim euros devant le tribunal judiciaire d'Evry. * * * Par dernières conclusions en réponse et récapitulatives n° 4, régulièrement notifiées par RPVA le 08 avril 2025, la société CACF demande au tribunal, au visa des articles L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, et 1134 et 1343-2 du code civil, de : -débouter les sociétés Primopierre et Preim euros de leurs demandes et prétentions, -juger que le loyer actualisé appelé par les sociétés Primopierre et Preim euros sur la période courant du 12 juillet 2019 au 31 décembre 2023 n'est pas conforme : *d'une part, aux stipulations de l'article 4.1 du bail intitulé « Loyer » (pages 7 et 8) conclu le 28 juillet 2016 avec la société Crédit agricole consumer finance fixant la formule de calcul d'actualisation des paliers de loyers convenus, *d'autre part, avec les dispositions d'ordre public de l'article L. 112-1, alinéa 2 du code monétaire et financier, -juger que les sociétés Primopierre et Preim euros n'ont pas adressé à la société Crédit agricole consumer finance l'état récapitulatif des charges locatives, taxes et impôts ainsi que les pièces justificatives de celles-ci sur la période courant du 1er avril 2017 au 12 juillet 2019 comme l'exigent les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code du code de commerce ainsi que l'article 6.4 du bail conclu le 28 juillet 2016 entre les parties et, ce malgré les demandes successives qui lui ont été faites en ce sens par : *lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 19 juillet 2023 (pièce n° 5), *lettre recommandée avec demande d'avis de réception de son conseil du 05 septembre 2023 (pièce n°6), *sommation de communiquer notifiée par RPVA du 02 décembre 2024 -juger que les sociétés Primopierre et Preim euros n'ont communiqué que le 19 mars 2025 à la société Crédit agricole consumer finance les pièces justificatives des charges locatives, taxes et impôts de l'immeuble donné à bail demandés par celle-ci, -juger que les sociétés Primopierre et Preim euros ont refacturé à la société Crédit agricole consumer finance des honoraires de gestion forfaitaires injustifiés au taux forfaitaire de 2 % du loyer HT au regard des stipulations du bail conclu le 28 juillet 2016 sur la période courant du 1er avril 2017 au 12 juillet 2019 et ce, alors que : *l'article 6.2 dudit bail ne comporte aucune stipulation arrêtant le montant des honoraires de gestion techniques dus par la société CACF à 2 % du loyer HT acquitté par celle-ci, *la société Crédit agricole consumer finance supporte seule depuis la date de conclusion du bail la totalité des frais de gestion et de maintenance technique de l'immeuble qu'elle occupe *les honoraires de gestion technique refacturés au taux forfaitaire de 2 % du loyer HT ne sont pas justifiés selon leur coût réel mais sur la base d'un forfait ou d'un pourcentage du loyer non convenu, -juger que les sociétés Primopierre et Preim euros ont refacturé à la société Crédit agricole consumer finance des charges locatives, taxes et impôts injustifiés au regard des stipulations du bail conclu le 28 juillet 2016 sur la période courant du 1er avril 2017 au 12 juillet 2019, En conséquence : -condamner les sociétés Primopierre et Preim euros à rembourser à la société Crédit agricole consumer finance les sommes suivantes à concurrence de 30 % pour la première d'entre elles et de 70 % pour la seconde selon répartition de leurs droits mentionnée dans l'acte de vente du 12 juillet 2019 : *57 503,62 euros TTC à titre de trop payé de loyer actualisé sur la période courant du 1er avril 2019 au 12 juillet 2019, *419 929,31 euros TTC (349 941,09 euros HT) à titre d'honoraires de gestion injustifiés au titre des années 2017 à 2019, *2 111,14 euros TTC au titre du trop-payé de frais d'état des lieux d'entrée du 1er avril 2017, *448 021,44 euros TTC au titre de la taxe foncière de l'année 2019, *712 431,05 euros TTC au titre de la taxe sur les bureaux des années 2017 à 2019 se décomposant comme suit : -396 828,74 euros TTC (330 690,62 euros HT) au titre de la taxe sur les bureaux injustifiée de l'année 2017, -154 068,84 euros TTC (330 690,62 euros HT) au titre de la taxe sur les bureaux injustifiée de l'année 2018, -161 533,47 euros TTC (134 611,23 euros HT) à titre de taxe sur les bureaux injustifiée de l'année 2019, *757,51 euros TTC au titre des frais de téléphone Orange de la société Sefal des années 2017 à 2019, *61 133,90 euros TTC (€ TTC (50 944,92 euros HT) au titre de la taxe de stationnement injustifiée de l'année 2019, Et ce, pour l'ensemble de ces sommes avec intérêts de retard au taux légal à compter de leur date de règlement et capitalisation des intérêts pour les sommes échues depuis plus d'un an conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, -condamner solidairement les sociétés Primopierre et Preim euros à payer à la Crédit agricole consumer finance somme de 10 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner solidairement les sociétés Primopierre et Preim euros aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maitre Salah Guerrouf, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, -ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir en application de l'article 514 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, la société CACF expose en premier lieu que la formule de calcul d'actualisation des paliers de loyer appliquée par les bailleresses ne respecte pas celle stipulée dans l'article 4.1 du bail et contrevient aux dispositions d'ordre public de l'article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier en ce qu'elle a pour conséquence que la durée de variation indiciaire de calcul du loyer est supérieure au temps qui s'est écoulé entre deux actualisations. Elle ajoute qu'en prévoyant une double augmentation de loyer, à savoir une clause d'actualisation et une clause d'indexation, les stipulations contractuelles contreviennent tout autant aux dispositions précitées, le résultat arithmétique aboutissant à une hausse importante et injustifiée des sommes appelées à ce double titre. En deuxième lieu, la demanderesse, qui reproche à ses bailleresses d'avoir tardé à lui transmettre les justificatifs des charges après les différentes régularisations opérées depuis 2017, et ce, malgré ses demandes répétées, conteste les honoraires de gestion, les charges, taxes et impôts facturés. Elle fait ainsi valoir que : -les frais d'état des lieux d'entrée lui ont été intégralement facturés, alors que lesdits frais devaient être supportés par moitié par les parties ; -les sommes refacturées au titre de la taxe sur les bureaux sont injustifiées pour l'année 2017, et erronées dans leur mode de calcul pour les années 2018 et 2019 ; -les sommes refacturées au titre de la taxe de stationnement sont injustifiées pour les années 2017 à 2019, les taux au mètre carré appliqués étant erronés ; -les bailleresses n'étaient pas fondées à lui refacturer les factures de téléphone Orange souscrites par la société Sefal, mandataire de gestion des défenderesses, en l'absence de stipulation contractuelle en ce sens ; -les bailleresses ne produisent pas l'avis de taxe foncière 2019 ; -les stipulations contractuelles ne prévoient pas le taux de 2 % du loyer HT appliqué par les bailleresses au titre des honoraires de gestion technique, ceux-ci devant être refacturés selon leur coût réel ; -au surplus, elle supporte seule la totalité des frais de gestion et de maintenance technique de l'immeuble, de sorte qu'elle ne saurait régler deux fois lesdits honoraires. Elle sollicite la condamnation des bailleresses à lui rembourser ces sommes injustifiées ou erronées à concurrence des parts indivises des bailleresses dans l'immeuble. * * * Par dernières conclusions en réponse n° 3, notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, les sociétés Primopierre et P-Euros demandent au tribunal, au visa des articles 112-1 du code monétaire et financier, L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, 1202, 1134 et 1240 du code civil, de : -débouter la société CA consumer finance de l'ensemble de ses demandes, Par conséquent -juger que la clause d'actualisation du bail commercial du 28 juillet 2016 est régulière et ne relève pas des dispositions propres aux clauses d'indexation de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, -juger que les récapitulatifs de charges et taxes adressés à la société CA consumer finance par les sociétés Primopierre et P-Euros sont conformes aux exigences des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, -juger que les charges et taxes refacturées à la société CA consumer finance par les sociétés Primopierre et P-Euros étaient dues, -juger que les honoraires de gestion refacturés à la société CA consumer finance étaient dus, -juger que les sociétés Primopierre et P-Euros ne sont pas solidairement tenues aux obligations du bail commercial du 28 juillet 2016, A titre reconventionnel : -juger que la société CA consumer finance est l'auteur d'un abus dans l'exercice du droit d'ester en justice, Par conséquent -condamner la société CA consumer finance à verser aux sociétés Primopierre et P-Euros la somme de 10 000 euros pour procédure abusive, En tout état de cause : -condamner la société CA consumer finance à payer aux sociétés Primopierre et P-Euros les dépens ainsi que la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, -rappeler que la décision à intervenir est exécutoire. A l'appui de leur demande de débouté, les bailleresses font valoir que la clause d'actualisation, dont elles rappellent qu'elle ne se confond pas avec la clause d'indexation avec laquelle elle peut se cumuler, a pour seul but de fixer le prix du bail et d'actualiser chaque palier de manière autonome, une seule fois, sans que se produise l'effet de capitalisation propre à la clause d'indexation d'une obligation monétaire à exécution successive. Autrement dit, elles expliquent que les règles de l'indexation ne concernent que la modification du prix et son ajustement au cours du bail à la hausse ou à la baisse selon l'évolution d'un référentiel externe au contrat, alors que l'actualisation porte directement sur la fixation de ce prix. Plus avant, elles indiquent qu'en l'espèce, le bail prévoit d'atteindre le loyer de base à la date du 1er avril 2023 par l'application, à compter de 2018, de paliers progressifs conformément à la clause d'actualisation de son article 4.1, puis, une fois ce loyer de base atteint, l'indexation de celui-ci à compter du 1er avril 2024 par le jeu de la clause d'indexation de son article 4.3. S'agissant des demandes relatives aux taxes, charges et honoraires de gestion, elles font valoir que : -les frais engendrés au titre de l'état des lieux d'entrée se sont partagés entre les frais de procès-verbal de constat de prise de possession du local le 31 mars 2017 à hauteur de 1 464,09 euros et les frais de procès-verbal d'état des lieux d'entrée du 1er septembre 2016 à hauteur de 4 222,24 euros, soit un total de 5 686,33 euros, somme facturée pour moitié à hauteur de 2 843,18 euros à la locataire conformément aux stipulations du bail ; -les taxes sur les bureaux et sur les places de stationnement évoluent chaque année, de sorte que la locataire, qui s'appuie sur un document de 2025 en lieu et place des tarifs officiels arrêtés par l'administration fiscale chaque année, n'est pas fondée en sa demande ; s'agissant de l'année 2017, elles expliquent qu'il est logique que le nom de la CACF ne figure pas sur la déclaration, le bail n'étant pas encore en cours au 1er janvier 2017, mais ajoutent que la refacturation a bien été effectuée au prorata temporis à compter du 1er avril 2017 ; -l'avis de taxe foncière pour l'année 2019 justifiant de la somme appelée à ce titre est communiqué par leurs soins ; -la demanderesse n'est pas fondée à contester les honoraires de gestion qui ont été fixés à 2 % HT du loyer conformément à l'accord des parties, rappelant que de leur côté, elles supportent des frais de gestion locative de l'immeuble à hauteur de 2,70 % du loyer HT du bail. Reconventionnellement, les défenderesses, considérant que la demanderesse a tenté d'utiliser la voie judiciaire pour obtenir de manière illégitime des sommes versées conformément à ses obligations contractuelles, sollicitent l'indemnisation de leur préjudice né de cette procédure abusive. * * * Pour un exposé plus exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 18 septembre 2025. A l'audience de plaidoiries à juge rapporteur du 05 mars 2026, les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l'ancien article 1376 du code civil, devenu son article 1302, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur de justifier des sommes réclamées au titre des loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l'existence de l'obligation du locataire, l'exactitude des sommes réclamées. Sur les demandes au titre des clauses d'indexation et d'actualisation Lors de la conclusion d'un bail commercial les parties sont libres de fixer le prix du loyer et les modalités de son évolution. Toutefois, l'article L. 112-1 du code monétaire et financier prévoit, en son deuxième alinéa, qu'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Ces dispositions visent les clauses contractuelles stipulant un indice, ce qui fait référence, en matière de baux commerciaux, aux clauses d'échelle mobiles évoquées à l'article L. 145-39 du code de commerce. La clause d'échelle mobile, encore appelée clause d'indexation, est une clause par laquelle les parties déterminent conventionnellement les modalités d'évolution du loyer au cours du bail, de façon automatique, selon une périodicité et un indice économique définis, ces trois conditions devant être réunies, à la différence des clauses de loyer variable et des clauses stipulant un loyer par paliers. Au cas présent, l'article 4.1-Loyer du bail litigieux stipule que « Le Bail est consenti et accepté moyennant un loyer de base annuel hors taxes, hors charges, hors fiscalité de HUIT MILLIONS CINQ CENT ONZE MILLE TRENTE SIX EUROS (8 511 036 €) (valeur « date de signature du Bail »). Toutefois et à titre exceptionnel, le loyer de base sera ramené aux paliers suivants : -1er avril 2017 - 31 mars 2018 : 7 167 957 euros hors taxes, hors charges, hors fiscalité. -1er avril 2018 - 31 mars 2019 : 7 167 957 euros hors taxes, hors charges, hors fiscalité, actualisation en sus. -1er avril 2019 - 31 mars 2020 : 7 167 957 euros hors taxes, hors charges, hors fiscalité, actualisation en sus. -1er avril 2020 - 31 mars 2021 : 7 167 957 euros hors taxes, hors charges, hors fiscalité, actualisation en sus. -1er avril 2021 - 31 mars 2022 : 7 167 957 euros hors taxes, hors charges, hors fiscalité, actualisation en sus. -1er avril 2022 - 31 mars 2023 : 7 167 957 euros hors taxes, hors charges, hors fiscalité, actualisation en sus. -A compter du 1er avril 2023 : 8 511 036 euros hors taxes, hors charges, hors fiscalité, actualisation en sus. En conséquence, chaque palier de loyer sera actualisé à la date d'entrée en vigueur sur la base de l'indice des loyers des activités tertiaires (série France entière, base 100, 1er trimestre 2010) publié trimestriellement par l'INSEE en comparant le dernier indice publié à la date de prise d'effet du Bail et le dernier indice publié à la date d'entrée en vigueur du palier en question. A compter du 1er avril 2024, et jusqu'à la fin du Bail, le loyer de base sera applicable chaque année après application de la clause d'échelle mobile de l'article 4.3 ci-dessous. En cas de renouvellement du Bail, la présente clause de paliers ne sera pas applicable. Ce loyer sera soumis à la taxe sur la valeur ajoutée au taux légal en vigueur à chaque échéance de loyer, le Preneur étant tenu de supporter tous droits, taxes ou impôts de quelque nature que ce soit (y inclus toute variation du taux de la TVA) qui pourraient être exigibles sur lesdits loyers, charges et autres paiements prévues par le Bail. À titre personnel et incessible, le Bailleur consent au preneur une franchise exceptionnelle de loyer équivalent à 35 mois de loyer hors taxes, hors charges, hors fiscalité. Cette franchise porte exclusivement sur le loyer principal, de telle sorte que les taxes, charges (et redevances RIE le cas échéant) et fiscalité du pendant cette période de franchise demeureront exigibles et cela, dès la date de prise d'effet du Bail. Cette franchise ne sera pas applicable aux renouvellements éventuels du bail. La franchise sera ainsi répartie : -1ère année : 8 mois de loyer alors en vigueur à compter du 1er août 2017, -2ème année et 3ème année : 7 mois de loyer alors en vigueur à compter du 1er septembre 2018 et du 1er septembre 2019, -4ème année : 5 mois de loyer alors en vigueur à compter du 1er septembre 2020, -5ème et 6ème année : 4 mois de loyer alors en vigueur à compter du 1er septembre 2021 et du 1er septembre 2022 (…). » L'article 4.3-Indexation du bail prévoit que « Les parties conviennent d'indexer le loyer sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) (série France entière, base 100, premier e-mail 2010) publié trimestriellement par l'INSEE. Les parties reconnaissent que cet indice est en relation directe avec l'objet de la présente convention et l'activité du bailleur. Le loyer stipulé à l'article 4.1 ci-dessus sera indexé annuellement en fonction de la variation de l'ILAT, et, ce, à la date d'anniversaire de prise d'effet du Bail. Pour la première indexation, l'indice de base sera le dernier indice publié au 1er avril 2023 et l'indice de révision sera celui du même trimestre calendaire de l'année suivante. Pour les indexations subséquentes, l'indice de base sera le précédent indice de révision et l'indice de révision, celui du même trimestre de l'année suivante. Le jeu de la clause d'indexation n'étant subordonné à aucune notification, la révision s'appliquera automatiquement de plein droit, sans qu'aucune formalité ne soit nécessaire (…). La présente clause d'indexation constitue une clause essentielle et déterminante sans laquelle le Bailleur n'aurait pas contracté. » S'agissant en premier lieu de la critique relative à la licéité de la clause d'actualisation elle-même, il convient de relever qu'aux termes de l'article 4.1 précité, les parties ont convenu, à l'avance, que le loyer de base, fixé à la somme de 8 511 036 HT et HC, serait atteint par paliers, le bail faisant expressément référence au terme « paliers ». Si au cas présent, les parties ont convenu de déterminer la variation de chaque palier en fonction d'un indice, il ne faut toutefois pas la confondre avec la clause d'indexation. En effet, dans la clause querellée, la variation doit être entendue comme une modalité de fixation du loyer de base. Par ce mécanisme, le bail prévoit un montant au titre du loyer, tout en accordant une minoration en début de contrat de bail, minoration qui constitue le palier. En cours de bail, le prix payé a vocation à augmenter selon les paliers fixés par le bail. Et si chaque palier est dépendant de l'évolution d'un indice dont, par définition, les parties ne peuvent anticiper la hausse, il n'en demeure pas moins que le loyer est, en revanche, déterminé puisque fixé dès la conclusion du bail. Dans ces conditions, l'article 4.1, faute d'être qualifié de clause d'indexation, ne saurait être considéré comme contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 112-1 précité. S'agissant ensuite de la critique du calcul de l'actualisation du loyer facturé, la demanderesse fait valoir en premier lieu qu'au titre de la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2019, ce calcul devait être 7 167 957 euros x 110,88 (indice ILAT du 4ème trimestre 2017 publié le 21 mars 2018) / 108,94 (indice ILAT du 4ème trimestre 2016 publié le 22 mars 2017), soit un loyer global de 7 295 603,74 euros HT et HC par an. Or, à l'examen du tableau récapitulatif produit en défense, c'est bien le calcul retenu par les bailleresses pour la période concernée et c'est bien une somme de 7 295 603,74 euros HT et HC que la locataire a réglé, ainsi qu'elle le fait valoir elle-même. La critique de la CACF porte en réalité sur le calcul retenu par ses bailleresses à compter de la période suivante. Au titre de la période du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, la CACF fait valoir que le calcul devait être 7 167 957 euros x 113,30 (indice ILAT du 4ème trimestre 2018 publié le 23 mars 2019) / 110,88 (indice ILAT du 4ème trimestre 2017 publié le 21 mars 2018) et qu'elle aurait ainsi dû verser un loyer annuel HT et HC de 7 324 400,51 euros en lieu et place des 7 415 025,84 euros réglés. Il y a lieu de relever que le calcul critiqué appliqué par les bailleresses retient comme loyer de base les 7 295 603,74 euros obtenus sur la période précédente, et ainsi de suite les années suivantes. Autrement dit, la locataire considère que sur toute la période d'application des paliers, les bailleresses auraient dû retenir comme loyer servant de base au calcul la somme de 7 167 957 euros. Pour autant, la mise en place de paliers pour atteindre le loyer initialement fixé à la somme de 8 511 036 euros n'aurait aucun sens si chaque palier demeurait au niveau plancher de départ. Il s'évince de ces considérations que les bailleresses ont fait une exacte application des stipulations contractuelles et qu'il n'y a pas lieu à restitution de ce chef. En conséquence, la demande de restitution au titre du trop payé de loyer actualisé sur la période courant du 1er avril 2019 au 12 juillet 2019 sera rejetée. Sur les demandes au titre des différentes charges indues Le tribunal ne s'attardera pas sur les développements relatifs à la chronologie de production des régularisations des charges et justificatifs y afférents, la loi ne prévoyant aucune sanction en cas de régularisation tardive, et aucune demande n'étant formulée à ce titre. *Sur les frais d'état des lieux d'entrée L'article 1.2-Prise de possession des Locaux loués-Etat des lieux du contrat de bail prévoit que « (…) Un état des lieux initial sera dressé par huissier contradictoirement entre les parties avant réception par le bailleur des travaux prévus en Annexe 1.2 bis, et un exemplaire original du procès-verbal, auquel sera annexé le plan de cloisonnement existant, sera conservé par chacune des parties. Les frais d'huissier pour établir cet état des lieux seront répartis pour moitié entre les parties, hors frais éventuels de Conseils, qui resteront à la charge exclusive de chaque partie mandante. Les Parties conviennent expressément de réaliser cet état des lieux sous les 45 jours ouvrés à compter de la date de signature du bail, étant précisé que sa durée de réalisation ne saura excéder 5 jours ouvrés et que la période de mise à disposition anticipée des locaux loués commencera à l'issue de l'état des lieux (…). Dès réception par le Bailleur des travaux mentionnés en Annexe 1.2 bis, un état des lieux complémentaire sera dressé par huissier contradictoirement entre les parties, qui portera exclusivement sur les travaux réalisés par le Bailleur, à l'exception de tous travaux réalisés par le Preneur depuis la date de mise à disposition anticipée. Un exemplaire original du procès-verbal sera conservé par chacune des parties et les frais d'huissier pour établir cet état des lieux seront répartis pour moitié entre les parties, hors frais éventuels de Conseils, qui resteront à la charge exclusive de chaque Partie mandante (…). » Si la demanderesse soutient que les frais d'huissier ont été facturés à ce titre « sans aucune explication », force est de constater que les bailleresses produisent les factures émises par les études des huissiers instrumentaires, à hauteur de 4 222,24 euros TTC le 27 septembre 2016 et 1 464,09 euros TTC le 05 mai 2017. Ces sommes ont été facturées par moitié à hauteur de 2 111,13 euros TTC et 723,05 euros TTC, soit un total de 2 843,18 euros conformément aux stipulations du bail. En conséquence, la demande de restitution au titre des frais d'état des lieux sera rejetée. *Sur les taxes sur les bureaux et sur les places de stationnement au titre des années 2017 à 2019 Il convient d'examiner ensemble les demandes formulées à ce titre dans deux sous-paragraphes. L'article 6.3-Impôts et taxes du contrat de bail met à la charge du preneur « tous impôts, taxes et contributions de quelque nature que ce soit » dont la « taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux et de stockage en Ile-de-France et les surfaces de stationnement (…). » Les facturations au titre des taxes querellées comprennent trois volets : la taxe sur les locaux à usage de bureaux et taxe sur les surfaces de stationnements, auxquelles s'ajoute la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement pour les surfaces supérieures à 500 m², ce qui est le cas en l'espèce. Il est exact, ainsi que le font valoir les défenderesses, que les tarifs au mètre carré sont publiés chaque année au BOFIP et que ceux-ci varient en fonction de la circonscription. Il n'est pas discuté que la commune de [Localité 4], lieu d'implantation des locaux litigieux, faisait partie de la 2ème circonscription sur les années 2017 et 2018, puis de la 3ème circonscription sur l'année 2019. Il n'est pas davantage discuté que les surfaces à prendre en compte pour le calcul des taxes litigieuses est de 32 939 m² pour les bureaux et 26 813 m² pour les stationnements. S'agissant de la taxe facturée en 2017, il convient de rappeler que sur cette période, les taxes sur les bureaux et surfaces de stationnement étaient dues y compris en cas de locaux vacants. Si la CACF soutient que la somme appelée à hauteur de 396 828,74 euros TTC euros doit lui être restituée faute pour les bailleresses d'en justifier, la CACF ne faisant pas partie des locataires mentionnées dans le Cerfa y afférent, force est constater que : -l'imprimé de l'administration fiscale querellé devait être déposé par les déclarants avant le 1er mars 2017, soit avant l'entrée dans les lieux de la locataire, -l'immeuble sis [Adresse 4], adresse des locaux litigieux, est bien mentionné comme vacant au 1er janvier 2017, -les surfaces de bureaux et de stationnement sont bien respectivement de 32 939 m² et 26 813 m². Au regard des tarifs applicables au titre de l'année 2017, les sommes dues par les bailleresses étaient de : -337 295,36 euros HT au titre de la taxe sur les bureaux (32 939 x 10,24) -35 661,29 euros HT au titre de la taxe sur le stationnement (26 813 x 1,36) -65 959,98 euros HT au titre de la taxe additionnelle sur le stationnement (26 813 x 2,46), soit les sommes figurant dans le tableau récapitulatif fourni par les défenderesses. A l'examen de la facture Sefal, les bailleresses ont bien refacturé ces sommes au prorata temporis sur la période du 1er avril au 31 décembre 2017, à savoir : -254 126,64 euros HT au titre de la taxe sur les bureaux ((337 295,36 x 275 jours) / 365 jours), soit 304 951,97 euros TTC, -26 868,10 euros HT au titre de la taxe sur le stationnement ((35 661,29 x 275 jours) / 365 jours), soit 32 241,72 euros TTC, -49 695,88 euros HT au titre de la taxe additionnelle sur le stationnement ((65 959,98 x 275 jours) / 365 jours), 59 635,05 euros TTC, Soit un total de 396 828,74 euros TTC. En conséquence, la demande de restitution au titre de la taxe sur les bureaux 2017 sera rejetée. S'agissant de la taxe pour l'année 2018, facturée à hauteur de 535 993,57 euros TTC, il convient d'observer que les critiques formulées par la CACF ne sauraient prospérer. En effet, si la demanderesse soutient que le tarif appliqué par les bailleresses était de 12,78 euros le m² en lieu et place de 11,87 euros du m² et de 1,58 euro le m² pour le stationnement, force est de constater que le tarif mentionné sur le Cerfa est de 10,41 euros le m² pour les surfaces de bureaux et de 1,36 euro du m² pour les surfaces de stationnement, ce qui apparaît conforme aux tarifs publiés au BOFIP, et en définitive inférieur aux tarifs revendiqués par la CACF. Par ailleurs, si la CACF fait valoir que les bailleresses ont facturé une somme supérieure à celle mentionnée dans le Cerfa à hauteur de 342 895 euros HT, il convient de relever que la demanderesse omet la somme renseignée au titre de la surface de stationnement à hauteur de 36 466 euros HT, ainsi que la somme au titre de la taxe additionnelle sur le stationnement figurant sur le 2ème Cerfa à hauteur de 67 301 euros HT, ces montants étant conformes à ceux refacturés à hauteur de 446 661,30 euros HT (67 300,63 + 342 894,99 + 36 465,68), soit 535 993,57 euros TTC. En conséquence, la demande de restitution au titre de la taxe sur les bureaux et sur les places de stationnement au titre de l'année 2018 sera rejetée. S'agissant de la taxe facturée en 2019, facturée à hauteur de 543 457,85 euros TTC, les critiques formulées par la CACF ne sauraient davantage prospérer. En effet, de la même manière, la demanderesse critique vainement le prix au m² appliqué, puisqu'à l'examen des Cerfa, il apparaît que le prix au m² pratiqué pour l'année 2019 est de 10,55 euros pour les surfaces de bureaux et de 1,38 euro du m² pour les surfaces de stationnement, outre la somme facturée au titre de la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement, les montants facturés apparaissant, là encore, conformes aux tarifs publiés au BOFIP. En conséquence, la demande de restitution au titre de la taxe sur les bureaux et sur les places de stationnement au titre de l'année 2019 sera également rejetée. *Sur la demande au titre de la refacturation des factures de ligne téléphonique Orange de la société Sefal Si la locataire soutient que le bail ne prévoit pas que le preneur remboursera au bailleur les factures de téléphone d'Orange souscrites par la société Sefal, mandataire de gestion des sociétés bailleresses, force est constater que l'article 6.2-Définition des charges et dépenses de l'Immeuble du contrat de bail met à sa charge, notamment, « les charges d'accueil, de courrier, de téléphone, de décoration et de gestion pour les parties communes » et (…) « plus généralement toutes charges et prestations quelconques, de quelque nature qu'elles soient, qui seraient ou pourraient devenir exigibles assises ou à assoir sur l'Immeuble pour le présent Bail (…). » A l'examen des factures querellées, il y a lieu de relever qu'il ne s'agit que de la facturation de l'abonnement de la ligne pour l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], soit l'adresse des locaux loués. Il en résulte que les sommes facturées à ce titre sont conformes aux stipulations du bail. En conséquence, la demande de restitution au titre de la refacturation des factures de ligne téléphonique Orange de la société Sefal sera rejetée. *Sur la demande au titre de la taxe foncière et d'ordures ménagères des années 2017 et 2019 Si la CACF, qui ne critique pas les sommes appelées au titre des taxes foncières et ordures ménagères de 2017 et 2018, soutient que les bailleresses ne justifient pas des sommes appelées au titre de l'année 2019, force est de constater que ces dernières ont produit, à l'occasion de leur dernier bordereau de communication de pièces, l'avis de taxe foncière 2019, sans que la demanderesse n'ait pris la peine d'actualiser ses demandes. Par conséquent, la demande de restitution de la somme de 448 021,44 euros TTC au titre de la taxe foncière de l'année 2019 pour défaut de justification ne saurait prospérer et sera rejetée. Sur la demande au titre des honoraires de gestion L'article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. De plus, aux termes de l'article R. 145-35, pris en application de cet article L.145-40-2, ne peuvent notamment être imputés au locataire les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail. Au cas présent, le contrat de bail met à la charge du preneur, aux termes de son article 6.2 précité, « les honoraires de gestion (à l'exception de ceux liés à la gestion des loyers) des mandataires ou de l'administrateur de biens qui devront être conformes aux usages du marché ». Le bail exclut ainsi clairement les honoraires de gestion des loyers, de sorte que cette stipulation est conforme aux dispositions légales. A la lecture des mails échangés entre les parties, il apparaît que les honoraires querellés ont été négociés en fin d'année 2017, et que le pourcentage de 2 % est précisément celui proposé en dernier lieu par la CACF elle-même, laquelle écrivait que « les honoraires appliqués aux utilisateurs [M] sont généralement très inférieurs, notamment dans le cadre d'un immeuble mono occupant où l'ensemble des contrats sont gérés par le Preneur. Les taux contractuels dans et hors [M] sont entre 0,7 et 1,5 % (mono occupant), j'ai plusieurs exemples ». Afin d'harmoniser les frais de gestion de l'ensemble des filiales et de niveler les taux, je te serai reconnaissant de bien vouloir accepter de finaliser cette discussion à 2 % ». Le contrat de bail précité prévoyant l'application d'honoraires « conformes aux usages du marché », et le pourcentage ayant été librement négocié conformément à cet usage, le moyen tiré d'infraction au paragraphe 6.2 du bail ne saurait prospérer. Le tribunal observe par ailleurs qu'aux termes de l'échange précité, la CACF faisait elle-même état des autres contrats de gestion assumés par ses soins en qualité de « mono occupant » de l'immeuble, de sorte qu'elle n'est pas fondée à soutenir que les honoraires ne seraient pas dus pour ce motif. Enfin, le moyen tiré de l'application d'une facturation au forfait sera également écarté, aucune disposition n'interdisant une facturation de frais de gestion locative et technique de manière forfaitaire en proportion du loyer. Si la demanderesse fonde cette demande, notamment, sur un arrêt rendu le 18 novembre 2019 par la Cour d'appel de Bordeaux qui avait considéré que le paiement des honoraires de gestion n'était ni déterminé, ni déterminable, compte tenu de leur imprécision, il y a lieu de rappeler qu'aux termes de son arrêt rendu le 11 mars 2021, la Cour de cassation a cassé l'arrêt précité, considérant, au visa de l'article 1134 du code civil, que « en statuant ainsi, tout en constatant que le bail commercial stipulait que les honoraires de gestion directs et indirects restaient à la charge du locataire et étaient calculés au prorata de la surface louée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. » (Ccass, 3ème civ., 11 mars 2021, pourvoi n° 20-11.746). De manière surabondante, le tribunal observe que les défenderesses produisent le mandat de gestion immobilière confié à la société Sefal property, justifiant, ainsi qu'elles le font valoir, qu'elles s'acquittent, à ce titre, d'honoraires à hauteur de 2,7 % du montant des loyers hors taxes hors charges facturés sur le bien. Par conséquent, la CACF sera déboutée de sa demande de restitution au titre des honoraires de gestion. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive Les sociétés Primopierre et P-Euros sollicitent la somme de 10 000 euros au titre de la procédure abusive introduite et maintenue à leur encontre. Aux termes de l'article 1240 du code civil, celui qui, par sa faute, cause un dommage à autrui, lui en doit réparation. Il appartient à celui qui réclame une indemnité à ce titre de prouver tant la faute que le dommage dont elle demande réparation et le lien de causalité entre ceux-ci. L'action comme la défense en justice constituent un droit mais dégénèrent en abus fondant, si elles causent un préjudice, une créance de dommages et intérêts en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable. Il est constant toutefois que le simple fait de succomber en ses prétentions, en ce qu'elles ne sont pas jugées bien fondées, ne suffit pas à caractériser un abus du droit d'agir en justice. En l'espèce, il y a lieu de relever que préalablement à la délivrance de la présente assignation, la demanderesse ne justifie pas d'autres démarches que ses deux correspondances des 19 juillet et 05 septembre 2023 adressées à ses bailleresses, auxquelles ces dernières avaient déjà apporté les éléments d'explication qu'elles fournissent dans le cadre de la présence instance. Pra ailleurs, le tribunal observe que : -les termes du bail sur lesquels reposaient les demandes de la CACF ne souffraient d'aucune ambiguïté, -certaines des critiques de facturations reposent sur des stipulations contractuelles que la demanderesse a elle-même négocié en parfaite connaissance de cause, -malgré les éléments fournis par les défenderesses, à la fois complets et probants, la CACF a maintenu ses demandes pourtant, à l'évidence, vouées à l'échec. Considérant ainsi que la CACF ne pouvait se méprendre de bonne foi sur ses propres obligations contractuelles, son action revêt un caractère manifestement abusif qui sera sanctionné par l'octroi aux sociétés Primopierre et P-Euros de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La CACF, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance. Par ailleurs, aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La société CACF sera condamnée à verser aux défenderesses au titre de leurs frais irrépétibles une somme de 5 000 euros. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aucune circonstance ne commande de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, DEBOUTE la société Crédit agricole consumer finance de l'intégralité de ses demandes ; CONDAMNE la société Crédit agricole consumer finance à payer aux sociétés Primopierre et P-Euros la somme de 5 000 euros (cinq-mille euros) de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ; CONDAMNE la société Crédit agricole consumer finance aux entiers dépens de l'instance ; CONDAMNE la société Crédit agricole consumer finance à payer aux sociétés Primopierre et P-Euros la somme de 5 000 euros (cinq-mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire. Ainsi fait et rendu le VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,