Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 15 mai 2025, 24/09132

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7

ARRÊT

AU FOND SUR RENVOI DE COUR DE CASSATION DU 15 MAI 2025 N° 2025/ 174 Rôle N° RG 24/09132 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNNO5 SAS MAISON DU MONDE FRANCE C/ S.A. MERCIALYS Société IMMORENTE Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 4] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Isabelle FICI Me Olivier CAMPESTRE Me Benjamin AYOUN Décision déférée à la Cour : Sur déclaration de saisine suite à un arrêt prononcé le 16 Mai 2024 enregistré sous le n° RG 22-19.922 rendu par la Cour de Cassation de PARIS ayant cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 avril 2022, par la cour d'appel de Montpellier enregistré sous le n° RG 19/03730 sur appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de BEZIERS en date du 09 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/01344. APPELANTE- DEMANDERESSE A LA DÉCLARATION DE SAISINE SAS MAISON DU MONDE FRANCE Société par Actions Simplifiée, au capital de 57 375 590 ' immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétésde NANTES sous le numéro 383 196 656 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis, demeurant [Adresse 6] représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocat au barreau de NANTES INTIMÉS DÉFENDEURS À LA DÉCLARATION DE SAISINE S.A. MERCIALYS, Société Anonyme au capital de 93 886 501 dont le siège social est , [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 424 064 707, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Me Olivier CAMPESTRE de l'ASSOCIATION CAMPESTRE J.-L. - CAMPESTRE O., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS Société IMMORENTE La société SCPI IMMORENTE, Société de Placement Collectif Immobilier, à capital variable de 760 000 ' immatriculée au RCS de EVRY sous le numéro 347 996 209 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée de Me Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 4] Pris en la personne de son syndic, la société SUDECO immatriculée au RCS de SAINT ETIENNE sous le n° 348 877 044lui même pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social sis[Adresse 5], demeurant [Adresse 7] Assignée à personne habilitée le 11/10/2024 signifié à la SUDECO (syndic) Défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 05 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Florence PERRAUT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025. ARRÊT Réputé contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 27 janvier 2004, la société IMMOBILIERE GROUPE CASINO aux droits de laquelle vient la SA MERCIALYS a donné à bail à la SAS MAISON DU MONDE un local à usage commercial, dépendant du [Adresse 4] de [Localité 3], soumis au statut de la copropriété. Le bail, d'une durée de dix ans, a pris effet le 03 mai 2004. Suivant exploit de commissaire de justice du 10 juin 2011, la SA MERCIALYS a fait délivrer à la SAS MAISON DU MONDE un commandement de payer visant la clause résolutoire d'avoir à régler la somme de 103.481,68 euros correspondant à l'appel de fonds pour des travaux de rénovation votés lors des assemblées générales des 31 mars 2008, 15 septembre 2008 et 24 novembre 2009. La SAS MAISON DU MONDE adressait à la SA MERCIALYS un chèque d'un montant égal en précisant que ce règlement était adressé à titre conservatoire pour éviter la résolution du bail. Le 22 décembre 2011, la SA MERCIALYS et la société LA DIANE ont cédé à la SCPI IMMORENTE l'ensemble immobilier à usage de centre commercial sis à [Localité 3], dont dépendent les locaux donnés à bail à la SAS MAISON DU MONDE. Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2015, la SAS MAISON DU MONDE a assigné la SA MERCIALYS devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins de voir juger nul pour imprécision et absence de bonne foi le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 juin 2011 et condamner la SA MERCIALYS à lui rembourser la somme ainsi réglée, faute de justification des travaux facturés, d'une facturation légalement justifiée, de clé de répartition et de droit à refacturation, outre sa condamnation à des frais irrépétibles et aux dépens. Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 février 2016, la SA MERCIALYS a assigné devant le tribunal de grande instance de Béziers , en intervention forcée, la SCPI IMMORENTE, qui a reconnu tenant les termes de l'acte authentique de vente, qui lui appartenait de reprendre le contentieux. Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 juin 2016, la SCPI IMMORENTE a assigné en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Béziers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux fins de le voir condamné à communiquer les justificatifs des travaux réalisés dans le centre dont la refacturation est contestée par la SAS MAISON DU MONDE. Par jugement contradictoire du 09 mai 2019, le tribunal de grande instance de Béziers a': *rejeté la demande de mise hors de cause de la SA MERCIALYS ; *dit la SCPI IMMORENTE recevable en sa défense ; *débouté la SAS MAISON DU MONDE ; *condamné la SAS MAISON DU MONDE sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile à payer à la SCP IMMORENTE une indemnité de 2.500 euros ; *condamné la SAS MAISON DU MONDE sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile à payer à la SA MERCIALYS une indemnité de 1.500 euros ; *condamné la SAS MAISON DU MONDE sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1.500 euros; *condamné la SAS MAISON DU MONDE aux entiers dépens et ordonné la distraction par application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Suivant déclaration en date du 29 mai 2019, la SAS MAISON DU MONDE a relevé appel de ladite décision sauf en ce qu'elle a débouté la SA MERCIALYS de sa mise hors de cause. Par arrêt contradictoire rendu le 19 avril 2022, la cour d'appel de Montpellier a': *confirmé le jugement rendu le 9 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers sauf en ce qu'il a rejeté la demande de mise hors de cause de la SA MERCIALYS'; L'infirmant sur ce point et y ajoutant, *mis hors de cause la SA MERCIALYS'; *condamné la SAS MAISON DU MONDE à payer la somme de 2.500 euros à chacun des intimés, la SCPI IMMORENTE, la SA MERCIALYS et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile'; *condamné la SAS MAISON DU MONDE aux dépens de la procédure d'appel. La SAS MAISON DU MONDE formait le 29 mai 2029 un pourvoi à l'encontre de l'arrêt susvisé. Par arrêt rendu le 16 mai 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a': *cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 avril 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; *remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; *condamné la SA MERCIALYS aux dépens ; *en application de l'article 700 du Code de procédure civile, rejeté la demande formée par la SA MERCIALYS * condamné la SA MERCIALYS à payer à la SAS MAISON DU MONDE la somme de 3.000 euros. Par déclaration du 15 juillet 2024, la SAS MAISON DU MONDE saisissait après renvoi de cassation la cour d'appel d'Aix-en-Provence : Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCPI IMMORENTE demande à la cour de': *confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de la SA MERCIALYS tendant à être purement et simplement mise hors de cause'; *confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la SCPI IMMORENTE recevable en sa défense, celle-ci justifiant d'un intérêt direct à s'opposer aux demandes formées par la SAS MAISON DU MONDE à l'encontre de la SA MERCIALYS, compte tenu de son obligation contractuelle à garantir cette dernière'; A titre principal, *confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SAS MAISON DU MONDE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions'; *confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SAS MAISON DU MONDE à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 2.500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance *confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SAS MAISON DU MONDE aux entiers dépens de première instance'; *débouter la SAS MAISON DU MONDE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées en cause d'appel. A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où, par extraordinaire, la cour devait condamner la SA MERCIALYS à rembourser à la SAS MAISON DU MONDE des travaux sur copropriété au motif qu'ils seraient insuffisamment justifiés dans leur principe ou dans leur quantum et donc, condamner la SCPI IMMORENTE à garantir la SA MERCIALYS à ce titre, *condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à rembourser à la SCPI IMMORENTE une somme équivalente au montant de toutes les condamnations prononcées en principal de ce chef'; En tout état de cause : *condamner, selon la partie qui succombera en cause d'appel, soit la SAS MAISON DU MONDE, soit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel *condamner, selon la partie qui succombera en cause d'appel, soit la SAS MAISON DU MONDE, soit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés directement par Maître Benjamin AYOUN, Avocat au Barreau de Marseille, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. A l'appui de ses demandes, la SCPI IMMORENTE fait valoir la SA MERCIALYS doit bel et bien rester dans la cause car c'est bien elle qui serait tenue, le cas échéant, par extraordinaire, au remboursement des sommes perçues par elle-même au profit de la SAS MAISON DU MONDE. Elle fait valoir qu'en vertu des dispositions de l'acte authentique de vente en date du 22 décembre 2011, la condamnation de la SA MERCIALYS à rembourser une quelconque somme à la SAS MAISON DU MONDE, entrainerait automatiquement la condamnation de la SCPI IMMORENTE à garantir purement et simplement la SA MERCIALYS d'une telle condamnation, si bien que la SCPI IMMORENTE justifie pleinement d'un intérêt à s'opposer aux demandes principales formées par la SAS MAISON DU MONDE. Elle fait valoir qu'il ressort clairement des termes du bail (article 9-2) que les sommes dues au titre des travaux réalisés et mises à la charge de la SAS MAISON DU MONDE étaient précisément prévues, et par la même, récupérables. Elle indique que tous les documents utiles permettant à la SAS MAISON DU MONDE de vérifier le montant des sommes mises à sa charge se trouvaient être entre les mains du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] qui en a finalement fait communication suite à sa mise en cause par la SCPI IMMORENTE. Elle relève, à titre infiniment subsidiaire, que le principal motif de la mise en cause de la SCPI IMMORENTE par la SA MERCIALYS tient dans la prétendue absence de justifications des charges de travaux réglées par cette dernière selon factures émises par le syndic, la SAS SUDECO, au nom du syndicat des copropriétaires du centre commercial. Dés lors elle considère que la cour serait ainsi forcée de reconnaître la responsabilité pleine et entière du syndicat des copropriétaires du centre commercial, dont la mise en 'uvre serait d'autant plus justifiée dans l'hypothèse où les documents comptables produits par le syndicat seraient insuffisants à justifier du quantum des travaux accomplis et récupérables. Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SAS MAISON DU MONDE demande à la cour de': *confirmer le jugement rendu le 06 mai 2019 en ce qu'il a rejeté la demande de mise hors de cause de la SA MERCIALYS ; *réformer le jugement déféré en ce qu'il a : - dit la SCPI IMMORENTE recevable en sa défense ; - débouté la SAS MAISON DU MONDE ; - condamné la SAS MAISON DU MONDE sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile à payer à la SCP IMMORENTE une indemnité de 2.500 euros - condamné la SAS MAISON DU MONDE sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile à payer à la SA MERCIALYS une indemnité de 1.500 euros - condamné la SAS MAISON DU MONDE sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1.500 euros - condamné la SAS MAISON DU MONDE aux entiers dépens et ordonné la distraction par application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Statuant à nouveau : *déclarer irrecevable la SCPI IMMORENTE en l'ensemble de ses observations et prétentions relatives aux prétentions dirigées par la SAS MAISON DU MONDE contre la SA MERCIALYS'; *annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 juin 2011'; *condamner la SA MERCIALYS à restituer à la SAS MAISON DU MONDE la somme de 103.489,68 euros au titre des charges indûment facturées, avec intérêts au taux légal à compter du paiement ; *condamner in solidum la SA MERCIALYS et la SCPI IMMORENTE à payer à la SAS MAISON DU MONDE la somme de 30.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; *condamner in solidum la SA MERCIALYS et la SCPI IMMORENTE aux dépens ; *débouter les autres parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. A l'appui de ses demandes, elle rappelle que l'acte de vente ne lui est pas opposable. Elle fait valoir que la SCPI IMMORENTE est nécessairement irrecevable, subsidiairement mal fondée, en son intervention, en ses demandes et en ses prétentions dès lors qu'elle n'appuie aucune prétention de la SA MERCIALYS puisque, précisément, elle ne prétendait pas qu'il n'existait pas d'indu mais seulement qu'elle n'en serait pas débitrice. La SAS MAISON DU MONDE soutient que le commandement de payer ne comportait qu'un listing incompréhensible de factures non jointes et ne visait aucun article du bail donnant droit à refacturation, et que malgré les demandes répétées, la bailleresse et son mandataire SUDECO n'ont apporté aucune précision satisfaisante sur la nature précise des travaux, pourtant fondamentale. Elle ajoute que le commandement de payer porte sur des travaux effectués par le bailleur alors qu'il n'a jamais été rapporté la preuve ni de leur nature, ni de leur montant, ni des modalités de refacturation de ces travaux au preneur, ni même de leur caractère refacturable en vertu du bail. Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA MERCIALYS demande à la cour de': *confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Et, statuant à nouveau : *débouter la SAS MAISON DU MONDE de toutes ses demandes, fins et conclusions'; *condamner la SAS MAISON DU MONDE à payer à la SA MERCIALYS la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; *condamner la SAS MAISON DU MONDE aux entiers dépens. A l'appui de ses demandes, elle fait valoir que les travaux réalisés sont clairement visés par les stipulations du bail, et que leur nature et leur teneur exactes sont connues. Elle indique qu'il s'agissait de travaux de rénovation (en plus de l'entretien et des réparations) ayant pour objet la modernisation intérieure et extérieure du centre commercial afin de l'adapter aux goûts et besoins actuels de la clientèle, de le maintenir à un certain niveau de gamme et d'entretenir son dynamisme', soulignant que ces travaux n'ont pas eu pour cause de quelconques dysfonctionnements ou désordres, bien au contraire. Elle fait valoir que les charges et les travaux sont clairement justifiés par les pièces produites'; que les factures de travaux émanent de la société SUDECO en sa qualité de mandataire du bailleur'et que seule la clé spécifique aux exploitants de la galerie s'est appliquée. Elle expose que le débat sur la nullité du commandement de payer, plus de treize ans après sa délivrance, est dépourvu de tout objet, le litige ne portant pas sur la résolution du bail. ****** La SAS MAISON DU MONDE a signifié au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] suivant exploit de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024 la déclaration de saisine et les conclusions. L'ordonnance de clôture a été prononcé le 5 mars 2025. L'affaire a été évoquée à l'audience du 5 mars 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] n'a pas constitué avocat. ***** Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] 1n'ayant pas constitué avocat, ce dernier est réputé s'approprier les motifs du jugement conformément aux dispositions de l'article 954 in fine du code de procédure civile. 1°) Sur la mise hors de cause de la société MERCYALIS

Attendu que

la SA MERCIALYS demande à la Cour aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025 de confirmer le jugement contradictoire du 09 mai 2019 du tribunal de grande instance de Béziers. Que ce dernier a notamment rejeté la demande de mise hors de cause de la SA MERCIALYS que cette dernière avait sollicité dans ses premières conclusions de première instance Qu'il s'en suit que ce point n'est pas soumis à la discussion, la SA MERCYALIS étant dans la cause. 2°) Sur l'intérêt à agir de la société IMMORENTE Attendu que la SAS MAISON DU MONDE demande à la cour de réformer le jugement déféré en ce qu'il a dit la SCPI IMMORENTE recevable en sa défense et par conséquent de déclarer irrecevable la SCPI IMMORENTE en l'ensemble de ses observations et prétentions relatives aux prétentions dirigées par la SAS MAISON DU MONDE contre la SA MERCIALYS Qu'elle soutient que la SCPI IMMORENTE n'a appuyé aucune prétention de MERCIALYS puisque précisément cette dernière ne prétendait pas qu'il n'existait pas d'indu mais seulement qu'elle n'en était pas débitrice. Attendu qu'il est manifeste que la SCPI IMMORENTE a intérêt à s'opposer aux demandes principales de la SAS MAISON DU MONDE dans la mesure où la SCPI IMMORENTE en sa qualité de bailleur cessionnaire pourrait être tenue à garantir le remboursement des fonds litigieux en cas de succès des prétentions de la SAS MAISON DU MONDE certes développées à l'encontre de la SA MERCIALYS qui justement, en raison de la supposée garantie de la SCPI IMMORENTE ne développe sur le fond aucun argumentaire tendant à s'opposer à de telles demandes, se contentant d'indiquer qu'en tout état de cause elle n'en serait pas débitrice. Que dès lors la SCPI IMMORENTE est recevable à présenter une défense au fond puisqu'en cas de condamnation, elle risque d'en assurer les conséquences. Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point 3°) Sur la nullité du commandement de payer Attendu que le 10 juin 2011, la SA MERCIALYS a signifié à la SAS MAISON DU MONDE un commandement d'avoir à payer la somme de 103.'481,68 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés à ce jour visant la clause résolutoire. Qu'était annexé à ce commandement de payer le relevé de compte locataire arrêté au 26 mai 2011 établi par SUDECO. Attendu qu'il est de jurisprudence constante qu'un commandement de payer doit à peine de nullité permettre au preneur de vérifier le bien-fondé de la demande du bailleur et de connaître l'étendue de ses obligations. Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 24 mai 2000 qu'il devait être mentionné avec précision quel était le manquement et ce qui était exigé par le créancier de l'obligation conformément aux dispositions des articles 1139 et en 146 du Code civil. Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 13 novembre 2013 qu'il appartenait au bailleur qui entend réclamer le remboursement de travaux de rénovation ou de restructuration de justifier très précisément la nature des travaux entrepris, par la remise au preneur de l'ensemble des documents justificatifs. Attendu qu'il apparaît à la lecture du relevé de compte locataire que ce dernier mentionne notamment : *les loyers sous le terme «'appel échéance'» *les avoirs de solde de charges *les appels 40% TC RESILLE *l'appel TA ESPRIT VOISON *l'appel TRX REFECTION PARKING * avoir annul. appel TX TC Qu'il résulte des pièces produites aux débats que la SAS MAISON DU MONDE adressait un chèque d'un montant de 103.'481,68 euros correspondant à la totalité des appels de fonds des travaux de résille, éclairage, réfection du parking et customisation «'Esprit Voisin'» du centre commercial mentionnant dans un courrier du 25 novembre 2010 ( date manifestement erronée ce dernier faisant en effet référence au commandement de payer délivré en date du 10 juin dernier et les faxs datant du 22 juin 2011) que ce règlement se faisait sous réserve des justificatifs qui leur seraient fournis ultérieurement. Qu'elle indiquait avoir reçu un tableau prévisionnel de refacturation des travaux par corps d'état et un tableau de répartition des sommes par locataires mais était toujours dans l'attente des justificatifs des facturations définitives et précises de chaque poste de travail démontrant que cette refacturation était justifiée. Attendu qu'il résulte du contrat de bail signé le 27 janvier 2004 entre la société IMMOBILIERE GROUPE CASINO aux droits de laquelle vient la SA MERCIALYS et la SAS MAISON DU MONDE. en son article 9-2 intitulé-Charges communes- que «'le preneur remboursera au bailleur les charges de toute nature relative à l'immeuble et à l'ensemble immobilier. Ces charges sont susceptibles d'évoluer en fonction de l'évolution du centre commercial ce que le preneur accepte d'ores et déjà. Ces charges sont réparties par le bailleur entre les différents locaux dont il est propriétaire au prorata des surfaces après pondération des locaux tels que les modalités de pondération apparaissent sur le tableau annexé aux présentes. Les charges de copropriété et les charges communes de toute nature ainsi que l'ensemble des frais et honoraires liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble, la Direction de Centre et de la Direction Technique, supportées par le bailleur lui seront intégralement remboursés par le preneur. Qu'il était ensuite énuméré à la suite de la phrase suivante «'Ces charges comportent en particulier et sans que cette liste soit exhaustive, ni implique pour le bailleur d'obligation de fournir les prestations correspondantes.''»'divers frais, prestations, fournitures, coûts et honoraires «'notamment le coût de tous les travaux, de quelque nature qu'il soit ,de réparation, de rénovation ou de remplacement à l'identique ( le terme identique ayant été rajouté par les parties suivant commun accord du23 janvier 20024) réalisés dans le centre commercial ou sur les équipements communs du centre en ce compris les travaux relevant de l'article 606 du Code civil'». Attendu que si les travaux visés dans le commandement de payer devaient être supportés par le preneur, il appartenait au bailleur, de joindre les factures correspondantes et de préciser la nature de ces derniers dans la mesure où la SAS MAISON DU MONDE n'était débitrice que des travaux de rénovation ou de remplacement à l'identique et ainsi permettre à cette dernière de s'assurer que ces charges lui incombaient. Qu'il résulte par ailleurs de l'attestation de Maître [B] , notaire associé en date du 15 décembre 2015 que la SA MERCIALYS a vendu à la SCPI IMMORENTE de nombreux lots de copropriétés situés au centre commercial à [Localité 3]. Qu'or il résulte de l'article ci-dessus que'«'Ces charges sont réparties par le bailleur entre les différents locaux dont il est propriétaire au prorata des surfaces après pondération des locaux tels que les modalités de pondération apparaissent sur le tableau annexé aux présentes.'» Que la clé de répartition de refacturation n'est pas visée au commandement de payer. Qu'en l'état force est de constater que le commandement de payer ne permettait pas au preneur de vérifier le bien-fondé de la demande du bailleur et de connaître l'étendue de ses obligations. Qu'il convient par conséquent de réformer le jugement sur ce point et d'annuler le commandement de payer délivrer le 10 juin 2011 à la requête de la SA MERCIALYS à la SAS MAISON DU MONDE. 4°) Sur les travaux réalisés Attendu que le bailleur soutient que les travaux refacturés ont consisté à : *la réalisation d'une rénovation complète de la copropriété par la mise en 'uvre du projet dit de «'customisation ESPRIT VOISIN'» Qu'il verse à l'appui de ses dires le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 31 mars 2008, un document intitulé «'budget voté'», un état de répartition entre les locataires et un dossier investissement comportant un descriptif de l'opération. *la réfection des parkings Qu'il verse à l'appui de ses dire le procès-verbal d'assemblée générale du 15 septembre 2008, un document intitulé «'budget voté'», un état de répartition entre les locataires et un document dénommé dossier de descriptif des travaux avec plan joint *l'installation d'une résille et réfection de l'éclairage de la galerie et verse à l'appui de ses dires le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 novembre 2009, un document intitulé «'budget voté'» et un état de répartition entre les locataires. Attendu que la SAS MAISON DU MONDE soutient que ces documents ne permettent pas de décrire précisément les travaux réalisés, aucune pièce technique', aucun devis ou facture émise par les entreprises intervenantes n'ayant été produit a) Sur les travaux de rénovation du parking Attendu qu'il résulte l'article 9-2 du contrat de bail signé entre les parties intitulé-Charges communes- que «'le preneur remboursera au bailleur les charges de toute nature relative à l'immeuble et à l'ensemble immobilier. Ces charges sont susceptibles d'évoluer en fonction de l'évolution du centre commercial ce que le preneur accepte d'ores et déjà. Que font ainsi partie des charges communes énumérées à cet article. *les frais d'entretien, de réparation, de remplacement et de rénovation du parking. * les frais d'entretien des peintures, des matériels communs et de la signalisation horizontale et verticale. *le coût de tous les travaux, de quelque nature qu'il soit ,de réparation, de rénovation ou de remplacement à l'identique ( le terme identique ayant été rajouté par les parties suivant commun accord du23 janvier 20024) réalisés dans le centre commercial ou sur les équipements communs du centre en ce compris les travaux relevant de l'article 606 du Code civil. Attendu que la SA MERCIALYS verse aux débats un document intitulé «'l'arrêté TB':Travaux parking'» établi par le syndicat des copropriétaires en date du 10 septembre 2008 relatif aux travaux de parking précisant les prestations effectuées dans ce cadre et les montants facturés à ce titre à la copropriété payés par cette dernière à hauteur de 1.'950'.074,10 ' hors-taxes Que dés lors la SAS MAISON DU MONDE ne saurait valablement soutenir que ces documents ne permettent pas de décrire précisément les travaux réalisés', ni que la bailleresse ne produit pas de facture émise par les entreprises intervenantes Attendu que la SAS MAISON DU MONDE fait valoir que contrairement à ce que soutient la SA MERCIAL, le bailleur, ne rapporte pas la preuve du caractère refacturable des travaux donc elle a sollicité le paiement et pour lesquels elle a fait délivrer un commandement de payer Qu'elle soutient qu'aux termes de l'article 9-2 du contrat de bail signé entre les parties intitulé-Charges communes- il était convenu que «'le coût de tous les travaux, de quelque nature qu'il soit ,de réparation, de rénovation ou de remplacement à l'identique ( le terme identique ayant été rajouté par les parties suivant commun accord du 23 janvier 20024) réalisés dans le centre commercial ou sur les équipements communs du centre en ce compris les travaux relevant de l'article 606 du Code civil'.' Qu'elle soutient qu'aucune stipulation ne transfère donc au preneur la charge des travaux liés à la vétusté ni les améliorations , créations ou embellissements. Qu'elle ajoute que s'agissant des travaux sur le parking le bailleur ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier que les travaux colossaux refacturés ne touchaient pas la vétusté. Attendu qu'il convient de relever qu'aucun document relatif au parking ne fait état de vétusté. Qu' il s'en déduit que le parking n'était pas vétuste. Qu'il convient de rappeler qu'il existe une différence l'ancienneté et la vétusté. Qu'en l'état le parking remplissait toujours sa fonctionnalité, les travaux réalisés tendant à entretenir et maintenir à un certain niveau de gamme le centre commercial et par là-même ses éléments d'équipement. Que dés lors ces prestations sont bien imputables à la SAS MAISON DU MONDE. b) Sur les travaux relatifs à l'installation d'une résille et réfection de l'éclairage de la galerie. Attendu qu'il résulte l'article 9-2 du contrat de bail signé entre les parties intitulé-Charges communes- que «'le preneur remboursera au bailleur les charges de toute nature relative à l'immeuble et à l'ensemble immobilier. Ces charges sont susceptibles d'évoluer en fonction de l'évolution du centre commercial ce que le preneur accepte d'ores et déjà. Que font ainsi partie des charges communes énumérées à cet article. * les frais d'entretien des peintures, des matériels communs et de la signalisation horizontale et verticale. *le coût de tous les travaux, de quelque nature qu'il soit ,de réparation, de rénovation ou de remplacement à l'identique ( le terme identique ayant été rajouté par les parties suivant commun accord du 23 janvier 20024) réalisés dans le centre commercial ou sur les équipements communs du centre en ce compris les travaux relevant de l'article 606 du Code civil.' *les frais d'entretien de rénovation de remplacement et de réparation du mail, des portes automatiques, des escalators et ascenseurs, des sprinklers communs, les frais de vérification électrique des commerces, les frais d'entretien, réparation de remplacement centrale d'eau glacée, l'entretien et les réparations et le remplacement des installations électriques du mail, les réparations diverses, la maintenance des toilettes etc. *plus généralement toutes prestations nécessaires au bon fonctionnement du centre commercial'» Attendu que la SA MERCIALYS verse aux débats un document intitulé «'Reddition Travaux TC': Resille et éclairage '» établi par le syndicat des copropriétaires en date du 19 décembre 2014 relatif aux travaux de resille et d'éclairage précisant les prestations effectuées dans ce cadre et les montants facturés à ce titre à la copropriété, payés par cette dernière, à hauteur de 265'.715,25 ' hors-taxes Que dés lors la SAS MAISON DU MONDE ne saurait valablement soutenir que ces documents ne permettent pas de décrire précisément les travaux réalisés', ni que la bailleresse ne produit pas de facture émise par les entreprises intervenantes Qu'elle soutient qu'aucune stipulation ne transfère au preneur la charge des travaux liés à la vétusté ni les améliorations , créations ou embellissement, ajoutant que certains travaux relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur en ce qu'ils touchent à la structure de l'immeuble Attendu qu'il résulte des prestations visées au document intitulé «'Reddition Travaux TC': Resille et éclairage '» qu'il s'agit de travaux d'entretien, de réparation et de rénovation du centre commercial, la rénovation selon la définition donnée par le dictionnaire Larousse consistant à remettre à neuf par de profondes transformations. Que ces travaux avaient pour objectif de moderniser l'intérieur et l'extérieur du centre commercial en effectuant des travaux de rénovation afin de l'adapter aux besoins actuels de la clientèle', de le maintenir à un certain niveau de gamme et d'entretenir son dynamisme. Que c'est ainsi que la pose de pose de résille a été votée. Que par ailleurs la SAS MAISON DU MONDE ne démontre pas que les travaux contestés étaient rendus nécessaires en raison de la vétusté de l'immeuble pour tenter de soutenir que les travaux ne pouvaient lui être facturés, ni que les travaux entrepris par le bailleur étaient liés à des quelconques vices constructifs. Que dés lors ces prestations sont bien imputables à la SAS MAISON DU MONDE. c) Sur les travaux de rénovation dit customisation ESPRIT VOISIN Attendu qu'il résulte l'article 9-2 du contrat de bail signé entre les parties intitulé-Charges communes- que «'le preneur remboursera au bailleur les charges de toute nature relative à l'immeuble et à l'ensemble immobilier. Ces charges sont susceptibles d'évoluer en fonction de l'évolution du centre commercial ce que le preneur accepte d'ores et déjà. Que font ainsi partie des charges communes énumérées à cet article * les frais d'entretien des peintures, des matériels communs et de la signalisation horizontale et verticale. *le coût de tous les travaux, de quelque nature qu'il soit ,de réparation, de rénovation ou de remplacement à l'identique ( le terme identique ayant été rajouté par les parties suivant commun accord du23 janvier 20024) réalisés dans le centre commercial ou sur les équipements communs du centre en ce compris les travaux relevant de l'article 606 du Code civil. *les frais d'entretien de rénovation de remplacement et de réparation du mail, des portes automatiques, des escalators et ascenseurs, des sprinklers communs, les frais de vérification électrique des commerces, les frais d'entretien, réparation de remplacement centrale d'eau glacée, l'entretien et les réparations et le remplacement des installations électriques du mail, les réparations diverses, la maintenance des toilettes etc. *plus généralement toutes prestations nécessaires au bon fonctionnement du centre commercial'» Attendu que la SA MERCIALYS verse aux débats un document intitulé «Arrêté Travaux TA':Esprit voisin'» établi par le syndicat des copropriétaires en date du 19 décembre 2014 relatif aux travaux de customisation précisant les prestations effectuées dans ce cadre et les montants facturés à ce titre à la copropriété, payés par cette dernière à hauteur de 1.'344'.923,50 ' hors-taxes Que dés lors la SAS MAISON DU MONDE ne saurait valablement soutenir que ces documents ne permettent pas de décrire précisément les travaux réalisés, ni que la bailleresse ne produit pas de facture émise par les entreprises intervenantes. Qu'elle soutient qu'aucune stipulation ne transfère au preneur la charge des travaux liés à la vétusté ni les améliorations , créations ou embellissement, ajoutant que certains travaux relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur en ce qu'ils touchent à la structure de l'immeuble. Attendu qu'il résulte des prestations visées au document intitulé «Arrêté Travaux TA':Esprit voisin'» qu'il s'agit de travaux d'entretien, de réparation et de rénovation du centre commercial, la customisation ne faisant que personnaliser , par les travaux entrepris, l'ensemble immobilier Que ces travaux avaient pour objectif de moderniser l'intérieur et l'extérieur du centre commercial en effectuant des travaux de rénovation tendant à personnaliser le centre commercial afin de le démarquer des autres centres commerciaux. Que par ailleurs la SAS MAISON DU MONDE ne démontre pas que les travaux contestés étaient rendus nécessaires en raison de la vétusté de l'immeuble pour tenter de soutenir que les travaux ne pouvaient lui être facturés, ni que les travaux entrepris par le bailleur étaient liés à des quelconques vices constructifs. Que dés lors ces prestations sont bien imputables à la SAS MAISON DU MONDE. 5°) Sur la facturation des travaux Attendu que la SA MERCIALYS verse aux débats': - le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 31 mars 2008, un document intitulé «'budget voté'» et un état de répartition entre les locataires - le procès-verbal d'assemblée générale du 15 septembre 2008, un document intitulé «'budget voté'» et un état de répartition entre les locataires - le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 novembre 2009, un document intitulé «'budget voté'» et un état de répartition entre les locataires. - le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du centre commercial du 19 décembre 2014 approuvant l'arrêté des comptes des travaux «'esprit voisin'» à hauteur de 1.'344.923 euros HT, des travaux de rénovation du parking à hauteur de 1.950.074, 10 euros HT, des travaux de rénovation de l'éclairage et de la mise en place d'une résille à hauteur de 265.715,25 euros HT , les arrêtés de compte et le détail des trois catégories de travaux concernés ainsi que leurs modalités de répartition - le récapitulatif des factures des 3 catégories de travaux payés par la SAS MAISON DU MONDE et les factures correspondantes avant arrêté des comptes définitif par l'assemblée générale du 19 décembre 2014. - le décompte final détaillant le solde réglé par la SAS MAISON DU MONDE soit 103.'481,68 euros. - les relevés des dépenses de la copropriété de 2008 à 2011 ainsi que la reddition de charges 2008 et 2009. Qu'il résulte de ces éléments que les charges et travaux sollicités sont justifiés, ces derniers ayant été appelés en une seule fois conformément à l'article 9-2 du bail qui stipule que «'s'agissant des travaux de réparation, entretien, rénovation ou remplacement effectués dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier par le bailleur ou la copropriété, le bailleur pourra opter pour un remboursement immédiat par le preneur des sommes dues aux titres desdits travaux si ceux-ci n'avaient pas été intégrés au budget prévisionnel pris en compte pour le surplus des charges'».' Attendu qu'il résulte de l'article 9-2 du contrat de bail signé entre les parties intitulé-Charges communes- que'«'ces charges sont réparties par le bailleur entre les différents locaux dont il est propriétaire au prorata des surfaces après pondération des locaux tels que les modalités de pondération apparaissent sur le tableau annexé aux présentes.'» Qu'il est acquis que la SA MERCIALYS est propriétaire de nombreux lots de copropriétés situés au centre commercial à [Localité 3]. Qu'il est dès lors indispensable de connaître la clé de répartition appliquée. Attendu qu'il résulte du contrat de bail en page 17 dernier paragraphe que «'les charges dues par le preneur comportent également l'impôt foncier relatif aux parties communes de l'immeuble et le cas échéant de l'ensemble immobilier y compris la taxe sur les ordures ménagères et les frais d'établissement des rôles ainsi que tous impôts et taxes présents ou à venir afférents à la propriété ou à la gestion de l'immeuble et ce suivant la grille ou la pondération des surfaces résultant du tableau qui a été annexé représente laquelle pourra évoluer en fonction de l'évolution du centre commercial ce que le preneur accepte d'ores et déjà'» Que la SA MERCIALYS verse au débat la grille de pondération du bail. Que la SAS MAISON DU MONDE ne peut valablement soutenir qu'elle ne lui est pas opposable alors que sont portées sur cette grille les paraphes C P comme sur l'ensemble des feuilles composant le contrat de bail. Qu'il s'en suit que cette dernière a accepté cette pondération telle qu'énoncée dans ce document ainsi que son évolution en fonction de l'évolution du centre commercial. Que par ailleurs la lecture du document intitulé -Modificatif à l'état descriptif de division du 25 octobre 2007- indique qu'à l'occasion de ce modificatif, le lot 64 a été supprimé et remplacé par de nouveaux lots n° 69 et 70 et qu'aux termes du même acte, les lots 70 et 76 ont été réunis pour créer le lot 78 ce qui correspondait au local loué par la SAS MAISON DU MONDE. Que l'acte de vente du 22 décembre 2011 entre la SA MERCIALYS et la SCPI IMMORENTE y fait précisément référence. Qu'il convient de relever, tenant les éléments versés au débats que sa quote-part dans les charges générales a diminué par rapport à celle figurant dans la grille de répartition au fur et à mesure de l'évolution du centre qui lui a été favorable. Que la répartition des charges est dés lors parfaitement justifiée au regard des stipulations contractuelles étant rappelé que certaines clés de répartition concernaient les charges communes spéciales à la galerie elle-même qui ne concernaient donc que les exploitants situés à l'intérieur de cette dernière ce qui explique les raisons qui ont conduit les exploitants extérieurs, FEU VERT, STATION SERVICE et QUICK à ne pas participer aux travaux relatifs à la résille et à l'éclairage. Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SAS MAISON DU MONDE de sa demande tendant à voir condamner la SA MERCIALYS à lui rembourser la somme réglée. 6° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SAS MAISON DU MONDE aux entiers dépens en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SAS MAISON DU MONDE à payer à la SA MERCIALYS la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et la somme de 2.000 euros à la SCPI IMMORENTE au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Béziers en date du 9 mai 2019 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SAS MAISON DU MONDE de sa demande tendant à voir annuler le commandement de payer délivrer le 10 juin 2011 à la requête de la SA MERCIALYS à la SAS MAISON DU MONDE. STATUANT A NOUVEAU, ANNULE le commandement de payer délivrer le 10 juin 2011 à la requête de la SA MERCIALYS à la SAS MAISON DU MONDE. Y AJOUTANT, CONDAMNE la SAS MAISON DU MONDE à payer à la SA MERCIALYS la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, CONDAMNE la SAS MAISON DU MONDE à payer la somme de 2.000 euros à la SCPI IMMORENTE au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, CONDAMNE la SAS MAISON DU MONDE aux entiers dépens en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, ' '