Tribunal judiciaire de Rennes, 20 août 2026, 26/04010

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] JUGEMENT DU 20 Août 2026 N° RG 26/04010 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MHRR Jugement du 20 Août 2026 N°: 26/791 S.A. ESPACIL HABITAT C/ [O] [M] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à SA ESPACIL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [M] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 20 Août 2026 ; Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 03 Juillet 2026. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Mme [U] [X], munie d'un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [O] [M] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4] comparant en personne EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous signature privée en date du 07 aout 2018, la société ESPACIL HABITAT a loué à Monsieur [O] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 319.62 euros. Par contrat du 08 aout 2018, la société ESPACIL HABITAT a loué à Monsieur [O] [M] un parking en sous sol situé dans l'espace immobilier GARAGE 00.17 [Localité 5] [Localité 6], pour un loyer principal de 17.77€ HT. Par acte de commissaire de justice du 09 décembre 2025, la société ESPACIL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [M] un commandement de payer la somme de 1302.08 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l'acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 09 décembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2026 délivré à étude, la société ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : A titre principal : Constater que la clause résolutoire insérée dans les deux baux est acquise à la date du 09 février 2026 et ordonner l'expulsion de Monsieur [M] et de toute personne introduite de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieuxFixer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers charges comme si le bail avait subsisté du 10 février 2026 jusqu'à son départ effectif des lieuxCondamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 2776.49€ représentant les loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 29 avril 2026 avec intérêts de droit à compter du commandement,Condamner Monsieur [M] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges en vigueur comme si le bail avait subsisté à compter du 30 avril 2026 jusqu'à son départ effectif des lieuxLe condamner à 120€ l'indemnité prévue par application de l'article 700 du code de procédure civileN'accorder aucun délai de paiement à Monsieur [W] condamner au paiement des frais et dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l'assignation et les frais de mise a exécution de la décision à intervenirSubsidiairement, si le juge accordait des délais de paiement à Monsieur [M] et estimait qu'il devait bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire, dire qu'à défaut d'un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié ; les autres demandes étant inchangées. L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'Ille-et-Vilaine le 06 mai 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 03 juillet 2026. A cette audience, la société ESPACIL HABITAT, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 5580.57 euros. Il est précisé qu'il n'y a pas de reprise de paiement du loyer courant, qu'il y a eu une facture de 456€ en raison d'enlèvements d'affaires sur le palier. Monsieur [O] [M] est présent. Il demande à pouvoir rester dans les lieux et propose de régler la somme de 150€ en plus du loyer courant. Il indique avoir rencontré des difficultés avec ses papiers administratifs qui ont pris fin et qu'il peut désormais payer,qu'il cherche un emploi. Concernant la facture , il précise qu'il n'y a pas d'affaires devant chez lui, qu'il n'a jamais rien reçu et qu'il ne la comprend pas. L'affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026

MOTIVATION

DE LA DÉCISION L'article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s'exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L'exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d'habitation grâce au maintien et au développement d'un secteur locatif et d'un secteur d'accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu. I. Sur la recevabilité de la demande • Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 09 décembre 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 06 mai 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre. • Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 06 mai 2026 soit plus de six semaines avant l'audience du 03 juillet 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable. II. Sur les demandes principales • Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Le contrat de bail unissant les parties concernant le logement stipule en son article 4.5.1 qu'à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Concernant le parking, la clause 7 mentionne que le bail est résilié un mois après le commandement resté infructueux. En l'espèce, il est établi que les causes du commandement n'ont pas été réglés dans les délais contractuels prévus à compter du commandement de payer du 09 décembre 2025. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire concernant le logement sont réunies à la date du 10 février 2026. Concernant le garage, le bailleur ne sollicitant pas l'application du délai d'un mois mais que la même date que celle pour le logement soit retenue, il sera constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire concernant le garage sont réunies au 10 février 2026. • Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d'ordonner à Monsieur [O] [M] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, la société ESPACIL HABITAT sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [O] [M], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [O] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. • Sur la demande de condamnation en paiement Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V. du même texte prévoit que « le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». En l'espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l'exécution. Il est mentionné sur le décompte qu'au 30 juin 2026, Monsieur [M] serait redevable de la somme de 4908.87€. Il convient de déduire les frais de commandement de payer et d'assignation d'un montant total de 328.30€ Le bailleur impute également des frais de pénalité pour enquête SLS sans démontrer que les conditions prévues à l'article 441-9 du code de la construction et de l'habitation sont réunies. La somme totale de 53.34€ sera donc déduite. Concernant la facture de 456€, il est mentionné sur la facture du 28 février 2026 de la société ARMOR NETTOYAGE une intervention au logement [Adresse 7]. La facture ne détaille pas la nature de la prestation et le bailleur n'apporte aucun courrier, photographie ou autres éléments permettant de déterminer qu'une telle prestation aurait été rendue nécessaire par une carence du locataire qu'il conteste avoir eu. La somme de 456€ sollicitée sera donc déduite du montant total. Il n'est pas fait état d'une nouvelle procédure de surendettement. La dette au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés concernant le local à usage d'habitation et le parking s'élève à 4071.23 euros au 30 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme. L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ». L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ». La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 09 décembre 2025 pour la somme de 1302.08 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus. III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [O] [M] est redevable de la somme de 4071.23 euros au titre de la dette locative. Monsieur [O] [M], présent à l'audience, demande des délais de paiement et propose de régler 150 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire. Il n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience. Aussi, il y a lieu de débouter Monsieur [O] [M] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. IV. Sur les demandes accessoires • Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [O] [M] succombe à l'instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 09 décembre 2025 et de l'assignation du 06 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ESPACIL HABITAT. • Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société ESPACIL HABITAT, Monsieur [O] [M] sera condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. • Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 aout 2018 entre la société ESPACIL HABITAT, d'une part, et Monsieur [O] [M], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] et pour le parking en sous sol situé dans l'espace immobilier GARAGE 00.17 [Localité 4], sont réunies à la date du 10 février 2026 ; CONDAMNE Monsieur [O] [M] à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNEMonsieur [O] [M] à verser à la société ESPACIL HABITAT la somme de 4071.23 euros, soit QUATRE MILLE SOIXANTE ET ONZE EUROS ET VINGT-TROIS CENTIMES (décompte arrêté au 30 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 09 décembre 2025 sur la somme de 1302.08 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; DIT que Monsieur [O] [M] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 8], [Localité 5] [Adresse 9] et pour le parking en sous sol situé dans l'espace immobilier GARAGE 00.17 [Localité 4], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [O] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE Monsieur [O] [M] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE Monsieur [O] [M] aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 décembre 2025 et de l'assignation du 06 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d'Ille-et-Vilaine en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 aout 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière. La greffière, Le juge des contentieux de la protection,