Tribunal judiciaire de Versailles, 26 juin 2026, 25/00306

/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2] [Localité 2] [Courriel 1] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 25/00306 - N° Portalis DB22-W-B7J-S5IO JUGEMENT DU : 26 Juin 2026 MINUTE : DEMANDEUR : [Z] [N] DEFENDEUR : Société ICF HABITAT LA SABLIERE exécutoire délivrée le à : expédition délivrée le à : / REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS JUGEMENT DU 26 Juin 2026 L'AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT SIX JUIN Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 27 Mars 2026 ; ENTRE : DEMANDEUR : M. [Z] [N] [Adresse 3] [Localité 3] représenté par Me Mehdi LOUFFOK, avocat au barreau de PARIS ET : DEFENDEUR : Société ICF HABITAT LA SABLIERE SIRET 552 022 105 [Adresse 4] [Localité 4] représentée par Me Léa CHOQUET, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DU TRIBUNAL Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI Greffier signataire : Delphine DUBOST Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2026 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l'article 450 al.2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 13 juin 2018, la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE a donné à bail à [Z] [N] un appartement faisant partie d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 5] et [Localité 6]. Affirmant subir divers préjudices trouvant leurs causes dans le dysfonctionnement de l'installation de production d'eau chaude sanitaire, la défaillance des pompes de relevage des eaux usées, les pannes d'ascenseur, la vétusté et le défaut d'entretien des parties collectives, des infiltrations d'eau et diverses dégradations dans le parc de stationnement souterrain, et l'encombrement du local de dépôt des déchets encombrants, [Z] [N] a, par acte signifié le 3 février 2025, fait assigner la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE devant ce tribunal en indemnisation, exécution des travaux permettant d'y remédier, consignation des loyers, subsidiairement en prononcé d'une mesure d'expertise. À l'audience, représenté par son avocat qui a déposé des conclusions, [Z] [N] a demandé : - la condamnation de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE à lui payer la somme de 16 542,63 € en réparation du préjudice de jouissance, et celle de 3000 € en réparation du préjudice moral, - la condamnation de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE à faire réaliser l'ensemble des travaux nécessaires afin de faire cesser les troubles dès le prononcé du jugement à intervenir et sous astreinte de 300 € par jour de retard, - l'autorisation de consigner les loyers courants à compter du prononcé du jugement à intervenir et jusqu'au jour où la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE aura justifié avoir fait réaliser l'ensemble des travaux nécessaires et où les locaux seront décents, - le rejet des demandes reconventionnelles de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE, - subsidiairement, que soit ordonnée une mesure d'expertise, - la condamnation de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE à lui payer une somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens incluant le coût du procès-verbal de constat. À l'audience, représentée par son avocat qui a déposé des conclusions, la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE a sollicité le rejet des demandes de [Z] [N], subsidiairement que l'indemnisation du préjudice de jouissance soit limitée à 300 € et celle du préjudice moral à 75 € et que les autres demandes soient rejetées, sa condamnation à lui communiquer une attestation d'assurance pour les années 2018 à 2025 dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 300 € par jour de retard, outre sa condamnation à lui verser une somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires, en exécution de travaux et en mesure d'instruction L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et encore de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, les caractéristiques du logement décent étant définies par le décret du 30 janvier 2002. L'article 20-1 de la même loi prévoit qu'en cas de méconnaissance de l'obligation de délivrance d'un logement répondant aux caractéristiques de décence le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Les nuisances olfactives mises en avant par [Z] [N] trouvent leur cause dans l'exécution en 2024 par la société Furanet de travaux de remplacement des canalisations d'évacuation des eaux pluviales et usées et de fourniture et pose d'une station de relevage des eaux usées à deux pompes, il n'est pas établi qu'ils aient duré davantage que les vingt-et-uns jours prévus à l'article 1724 du code civil, auxquels renvoie l'article 6 susmentionné, la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE justifie par la commande faite à la société Oriad et les factures de cette dernière faire procéder au nettoyage tous les vendredis du panier dégrilleur de cette installation, et les photographies communiquées par [Z] [N] concernent, selon ses propres dires, un logement autre que le sien, de sorte qu'il n'est pas démontré que la défenderesse aurait manqué à ses obligations de jouissance paisible et de délivrer un logement comportant une installation d'évacuation des eaux usées empêchant les refoulements. Si [Z] [N] établit par les messages des préposés de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE des 28 avril 2023 et 6 novembre 2024 l'existence d'une panne ayant affecté l'un des ascenseurs de l'ensemble immobilier à ces périodes, le caractère ponctuel de ces événements fait obstacle à ce qu'ils puissent caractériser pour la défenderesse un manquement à son obligation de délivrance. Les obligations mises à la charge de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE n'ont pas pour conséquence de la rendre responsable des dégradations commises sur les parties collectives de l'ensemble immobilier par ses occupants, ni de la contraindre à y remédier immédiatement et en permanence. Il en est ainsi s'agissant de l'état de propreté des sols, murs et plafonds des couloirs et halls d'entrée, la défenderesse justifiant avoir conclu un contrat de nettoyage de ces espaces. Elle justifie également avoir fait procéder à des recherches de fuites et au remplacement des dalles couvrant la cour d'entrée dans l'ensemble immobilier, lesquelles subissent également des dégradations mais dont le caractère intrinsèquement dangereux n'est pas démontré. De même, la défenderesse a fait procéder à plusieurs reprises à la réparation des boîtes aux lettres dégradées, au remplacement du système de verrouillage des accès, à des travaux de serrurerie portant sur les portes de l'ensemble immobilier, et à la réparation des fuites affectant les canalisations situées au sous-sol. Bien que le stationnement permanent d'un véhicule sur l'emplacement loué à son propriétaire ne traduise nul manquement par la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE à ses obligations, celle-ci démontre avoir pris contact avec les services de police et fait procéder à leur enlèvement. Enfin, la défenderesse ne peut être rendue responsable, au titre d'un manquement à son obligation de délivrance, de la faute des locataires qui entreposent des déchets encombrants en dehors du local leur étant affecté, alors qu'elle a conclu un contrat qui en prévoit le débarras une fois par mois et qu'il n'est pas établi qu'il serait en permanence encombré. Toutefois, [Z] [N] démontre, en produisant divers courriers électroniques des préposés de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE, des affiches mentionnant une interruption de distribution ou l'exécution de travaux, et une lettre du maire de la commune de [Localité 6] du 29 novembre 2022, que le système de production d'eau chaude sanitaire a connu, durant les années 2021 à 2024, plusieurs dysfonctionnements empêchant toute distribution ou conduisant à la fourniture d'une eau à une température trop faible, plusieurs occupants de l'ensemble immobilier l'ayant qualifiée de tiède. La récurrence et l'ampleur de ces dysfonctionnements sont tels que la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE était dans l'obligation d'en trouver la ou les causes et de faire exécuter les travaux de nature à y remédier définitivement. Il ressort des affiches éditées par la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE elle-même et apposées dans l'ensemble immobilier, et surtout de la liste des travaux exécutés sur cette installation communiquée par la défenderesse, qu'elle a en 2022 et 2023 fait réparer et modifier le système de micro-génération qui était affecté de pannes successives, puis en 2024 fait installer une chaudière à gaz permettant de pallier l'incapacité du système de secours à faire face à une consommation d'eau chaude dépassant un certain niveau. Si les dimensions et la technicité de l'installation de production d'eau chaude sanitaire expliquent que tant le diagnostic de ses dysfonctionnements que la détermination des solutions réparatoires et leur mise en œuvre ne pouvaient être effectués dans des délais réduits, l'ampleur des pannes, leur fréquence et leur durée présentent un caractère anormal et commandaient la mise en œuvre dès le début de l'année 2023, immédiatement après le remplacement d'une pièce sur la pompe à chaleur et la modification hydraulique du réseau d'eau chaude sanitaire, et en tout état de cause avant la remise en état de la centrale de cogénération, d'un contrôle de cette installation et de la détermination d'une solution réparatoire de nature à résorber de manière pérenne l'insuffisance de la production d'eau chaude sanitaire. La conclusion le 8 août 2023 seulement d'un contrat dont l'objet apparaît être la maîtrise d'œuvre d'exécution portant sur l'installation d'une chaudière à gaz et l'installation de ce nouvel équipement en 2024 traduisent de la part de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE un manquement à son obligation de délivrer un logement alimenté de manière suffisante en eau chaude. La récurrence et la durée des dysfonctionnements observés sont tels qu'il est également établi que tous les locataires de l'ensemble immobilier en cause en ont été affectés, de sorte que la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE n'est pas fondée à affirmer que [Z] [N] ne présenterait pas d'éléments de preuve lui étant spécifiques. En revanche, [Z] [N] ne communique aucun élément de preuve établissant que l'absence de fourniture d'eau chaude sanitaire ou sa fourniture à une température trop faible aient perduré après l'installation en 2024 d'une chaudière à gaz de secours. Les éléments de preuve communiqués en demande et en défense conduisent à considérer que le préjudice de jouissance subi par [Z] [N] par suite du manquement par la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE à son obligation de délivrance est entièrement indemnisé par une somme de 1000 €. La société ICF HABITAT LA SABLIÈRE justifiant en revanche avoir informé les locataires de l'ensemble immobilier en cause des travaux d'entretien et de réparation de cette installation, [Z] [N] n'est fondé à se prévaloir d'aucun préjudice moral et la demande en paiement afférente doit être rejetée. Les nombreuses factures communiquées par la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE démontrent qu'elle entretient de manière adéquate l'ensemble immobilier en cause, ce qui, ajouté à l'absence de preuve que l'insuffisance de l'alimentation en eau chaude sanitaire perdurerait, justifie de rejeter la demande de [Z] [N] en consignation des loyers et en exécution de travaux dont la nature exacte n'est d'ailleurs pas précisée. Enfin, l'article 146 du code de procédure civile dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver, et qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. [Z] [N] est en mesure de prouver que l'insuffisance de l'alimentation en eau chaude sanitaire du logement loué perdurerait en dépit des travaux exécutés à l'initiative de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE mais ses allégations ne sont corroborées par aucun élément de preuve, de sorte que la mesure d'instruction sollicitée à titre subsidiaire n'a en réalité d'autre objet que de pallier cette carence et qu'il y a en conséquence lieu de rejeter cette demande. Sur la demande de communication d'attestation d'assurance L'article 7 de la loi susmentionnée fait notamment obligation au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Si [Z] [N] s'est abstenu de communiquer une attestation d'assurance portant sur l'année 2026, la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE ne démontre pas que seraient survenus au cours des années précédentes des dommages ayant justifié la nécessité de rechercher la garantie d'un assureur au titre des risques issus de la location du local loué, ni qu'elle l'aurait antérieurement mis en demeure de lui communiquer une telle attestation. Il convient en conséquence de condamner [Z] [N] à communiquer à la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs au titre de l'année 2026 dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, et sous une astreinte de 50 € par jour de retard dont il convient de se réserver la liquidation. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE doit être condamnée aux dépens, excluant le coût d'établissement du procès-verbal de constat du 14 août 2024, lequel, pour n'avoir pas été judiciairement demandé, n'en participe pas. Tenue aux dépens, la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE doit également être condamnée, en application de l'article 700 du même code, à payer à [Z] [N] la somme de 200 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens. Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE à payer à [Z] [N] la somme de 1000 € en réparation du préjudice de jouissance né de l'alimentation en eau chaude sanitaire insuffisante du logement loué ; CONDAMNE [Z] [N] à communiquer à la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE une attestation d'assurance couvrant les risques liés à la location du local loué dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 50 € par jour de retard ; SE RÉSERVE la liquidation de l'astreinte ; CONDAMNE la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE aux dépens, excluant le coût d'établissement du procès-verbal de constat du 14 août 2024 ; CONDAMNE la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE à payer à [Z] [N] la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes de [Z] [N] et de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE ; RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé : LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT