Tribunal judiciaire de Castres, 20 novembre 2025, 25/00258

MINUTE N° : 25/00199 DÉCISION DU : 20 Novembre 2025 DOSSIER : N° RG 25/00258 - N° Portalis DB3B-W-B7J-DCXB NAC : 5AA AFFAIRE : Société 3F OCCITANIE C/ [T] [X] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant les fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection GREFFIER : Madame Catherine TORRES PARTIES : DEMANDERESSE Société 3F OCCITANIE [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE DEFENDERESSE Madame [T] [X] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] comparante en personne Débats tenus à l'audience du : 16 Octobre 2025 Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025 Le 26 Novembre 2025 ccc délivrées cccrfe délivrée à Me EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte du 27 février 2023, la S.A 3F OCCITANIE a donné à bail à Mme [T] [X] un logement à usage d'habitation sis à [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 244,94 euros outre une provision pour charges Par acte du 3 avril 2025, la S.A 3F OCCITANIE a fait signifier à Mme [T] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 4406,57 euros en principal correspondant à des loyers impayés et au coût de l'acte. L'acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 3 avril 2025 . Par acte du 16 juin 2025, dénoncé le 17 juin 2025 par voie électronique au représentant de l'État dans le département, la S.A 3F OCCITANIE a fait assigner Mme [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir : le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, la condamnation de Mme [T] [X] au paiement par provision de la somme de 5.332,57 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 10 juin 2025 outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu' à la résiliation du bail, sauf à parfaire suivant décompte qui sera fourni lors des débats, l'expulsion de tous occupants du logement sous astreinte 16 euros par jour de retard, la condamnation de Mme [T] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers, du jour de la résiliation jusqu'au départ des lieux, la condamnation de Mme [T] [X] à fournir son avis d'imposition et l'enquête de ressources associée, la condamnation de Mme [T] [X] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer de l'assignation et le cas échéant mesures conservatoires, la condamnation de Mme [T] [X] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La S.A 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, expose qu'un plan d'apurement de la dette a été signé avec Mme [T] [X] dont l'échéancier n'est toutefois pas respecté par la locataire. Elle ajoute que le paiement du loyer courant n'a repris que partiellement et que les versements opérés à ce titre figurent déjà sur le décompte, et viennent en déduction de la dette.

En conséquence

, elle maintient ses demandes initiales telles que visées dans l'acte d'introductif d'instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 1.815,82 euros arrêtée au 7 octobre 2025. Mme [T] [X], comparante en personne, reconnaît le principe et le montant de sa dette dont elle demande l'apurement selon l'échéancier de règlement. Elle demande à pouvoir demeurer dans son logement. Un rapport d'enquête sociale a été réceptionné par le greffe, dont il a été donné lecture à l'audience. MOTIVATION Sur la recevabilité : L'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien des aides mentionnées à l'article L 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience (article 24 III). En l'espèce, la S.A 3F OCCITANIE, personne morale, a notifié à la CCAPEX le commandement de payer délivré le 3 avril 2025, par acte du 3 avril 2025 (accusé de réception électronique produit aux débats). L'assignation aux fins de résiliation du bail, signifiée le 16 juin 2025, a été notifiée au Préfet du département du TARN le 17 juin 2025, l'accusé de réception électronique étant également produit aux débats. L'affaire a été appelée à l'audience le 16 octobre 2025. En conséquence, aucune irrecevabilité n'est encourue de ces chefs. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Selon l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte cependant de l'avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 que ces dispositions, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En l'espèce, le contrat de bail est antérieur à l'entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et mentionne en conséquence un délai de deux mois entre la délivrance du commandement et les effets de la clause résolutoire. C'est dès lors ce délai qui doit s'appliquer en l'espèce. Par acte du 3 avril 2025, la S.A 3F OCCITANIE a fait signifier à Mme [T] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 4.406,57euros en principal correspondant à des loyers impayés et au coût de l'acte. La situation n'a pas été régularisée dans les deux mois suivant le commandement. Les effets de la clause résolutoire sont en conséquence acquis à la date du 4 juin 2025. Sur la demande de provision au titre des loyers impayés: Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Selon l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 Mme [T] [X] est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation La S.A 3F OCCITANIE justifie de sa demande en paiement par provision de l'arriéré locatif en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et un décompte actualisé des sommes dues. Ainsi, l'obligation au paiement des loyers et charges incombant à Mme [T] [X] n'est pas sérieusement contestable, ni contestée. Suivant le décompte arrêté au 7 octobre 2025, la dette locative s'élève à la somme de 1.815,82 euros. Par conséquent, Mme [T] [X] sera condamnée au paiement de cette somme à titre de provision. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire : Selon l'article 16 du code de procédure civile le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. En cours de délibéré, Mme [T] [X] nous a adressé des factures de paiement de son loyer des mois de mai 2025 et de juin 2025. La production de ces documents, après l'audience, ne commande pas une réouverture des débats en application du texte susvisé dans la mesure où ils sont déjà connus, ne sont pas nouveaux et figurent déjà sur le décompte produit par la S.A 3F OCCITANIE lors des débats. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande des parties ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII précise pour sa part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire , et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Il résulte du décompte actualisé et des explications à l'audience que Mme [T] [X] a partiellement repris le paiement du loyer courant et a procédé, au mois de septembre 2025, à un versement, qui est conforme au plan d'apurement mis en place amiablement avec la S.A 3F OCCITANIE. Compte tenu de la reprise des paiements dont il est justifié, et au regard du montant de la dette, il sera fait droit à la demande de délais présentée par Mme [T] [X] et il sera jugé qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, le délai accordé a pour effet de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Mme [T] [X] sera en conséquence condamnée à s'acquitter de sa dette en 18 mensualités de 100 euros et une 19ème mensualité de 15,82 euros, à compter du 1er novembre 2025, en sus du loyer courant ou de l'indemnité mensuelle d'occupation, pour le cas où les délais ne seraient pas respectés, conformément au dispositif de la présente décision. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le Mme [T] [X] ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ce délai et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Mme [T] [X] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire elle reprend son plein effet. Une indemnité mensuelle d'occupation sera fixée pour le cas où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire retrouverait son plein effet, à la somme provisionnelle de 244,94 euros. Enfin, Mme [T] [X] sera contractuellement tenue de justifier auprès de la S.A 3F OCCITANIE de ses revenus lors de l'établissement de l'enquête de ressources annuelles associée, sans qu'il y ait lieu à condamnation sur ce point dès lors qu'aucun manquement n'est établi. Sur la demande d'astreinte: Aux termes de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, il n' y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile: En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [X], supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l'assignation en référé et de la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département L'équité commande que soit allouée à la S.A 3F OCCITANIE une somme de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire : La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé et en premier ressort par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, DÉCLARE la S.A 3F OCCITANIE recevable en son action; DIT que les effets de la clause résolutoire prévue au bail conclu le 27 février 2023, entre la S.A 3F OCCITANIE et Mme [T] [X] portant sur un logement à usage d'habitation sis à [Adresse 3] sont acquis à la date du 4 juin 2025 CONDAMNE Mme [T] [X] à payer à la S.A 3F OCCITANIE la somme provisionnelle de 1.815,82 euros représentant l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 7 octobre 2025; AUTORISE Mme [T] [X] à se libérer de cette somme en 18 mensualités de 100 euros et une 19 ème mensualité de 15,82 euros, à compter du 1er novembre 2025; DIT que les versements devront intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ainsi de mois en mois jusqu'au parfait paiement; DIT que tout défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible; DIT que si Mme [T] [X] s'acquitte de son loyer courant et se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué; DIT qu'en cas d'impayé ou faute de s'acquitter d'un seul versement à l'échéance prescrite, la clause résolutoire reprendra son plein effet, qu'elle sera immédiatement acquise et que Mme [T] [X] devra quitter et rendre libre l'immeuble après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le propriétaire pourra la contraindre par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; DIT n'y avoir lieu à astreinte; FIXE pour le cas où Mme [T] [X] ne respecterait pas ses engagements et où la clause résolutoire serait acquise, l'indemnité provisionnelle d'occupation due par Mme [T] [X] à la somme de 244,94 euros par mois, et la condamne à son paiement, en tant que de besoin; DIT que Mme [T] [X] sera contractuellement tenue de justifier auprès du la S.A 3F OCCITANIE de ses revenus lors de l'établissement de l'enquête de ressources annuelles associée; CONDAMNE Mme [T] [X] à payer à la S.A 3F OCCITANIE une somme de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [T] [X] aux dépens ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d' exécution ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. La Greffière La Juge