Tribunal judiciaire de Strasbourg, 30 juin 2026, 25/09820

N° RG 25/09820 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N6UX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] 11ème civ. S3 N° RG 25/09820 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N6UX Minute n° ☐ Copie exec. à : SACA DOMIAL M. [F] [E] ☐ Copie c.c à la Préfecture Le 30 juin 2026 Le Greffier RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 30 JUIN 2026 DEMANDERESSE : SACA DOMIAL, SA à conseil d'administration Société d'Habitations à [Localité 3] Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 945 651 149 [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Madame [Q] [Z] [K], munie d'un pouvoir spécial DEFENDEUR : Monsieur [F] [R] [J] [X] [E] [Adresse 4] [Localité 4] comparant en personne OBJET : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 17 mars 2026 à l'issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 mai 2026, délibéré prorogé au 19 juin 2026 puis au 30 juin 2026. JUGEMENT Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2018 prenant effet le 17 décembre 2018, la SA DOMIAL a loué à Monsieur [F] [E] un logement conventionné, n°029588, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 367,36 euros outre 159,81 euros de provision pour charges, payable à terme échu avant le 5 du mois suivant. Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025 remis à personne, la SA DOMIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 122,69 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2025 inclus, et de justifier de l'assurance contre les risques locatifs. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 mai 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, la SA DOMIAL a fait assigner Monsieur [F] [R] [J] [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : lui donner acte de la notification dématérialisée de l'assignation aux services de la préfecture du Bas-Rhin dans le délai légal imparti,constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,dire et juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement,en conséquence, ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer, en quittances et deniers, la somme de 2 511,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2025, condamner le locataire à payer, en quittances et deniers, la somme de 563,70 euros au titre des loyers courants et provisions sur charges à partir du mois de septembre 2025 et jusqu'à la résiliation du bail, condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, éventuellement révisé, jusqu'à la libération effective des lieux,ordonner au défendeur de transmettre à la demanderesse l'attestation d'assurance contre le risque locatif en cours de validité, sous astreinte d'un euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir,condamner le locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner le locataire aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer d'un montant de 150,64 euros, ainsi que les frais provisionnels d'assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin. Elle fait valoir que la mensualité actualisée, loyer avec charges comprises, s'élève à la somme de 563,70 euros. Elle indique que suite à l'existence d'impayés, un commandement de payer et d'avoir à justifier d'une assurance visant la clause résolutoire a été délivré le 26 juin 2025. Ledit commandement étant resté infructueux, la clause résolutoire présente dans le bail a ainsi été acquise. Elle relève enfin que le locataire n'a pas justifié de la souscription à une assurance locative en cours de validité. L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 11 septembre 2025. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 17 mars 2026. À ladite audience, la SA DOMIAL, représentée par Madame [Q] [Z] [K], munie d'un pouvoir spécial, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 950,83 euros, au titre des loyers et charges échus au 16 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse indique que le paiement des loyers a repris avec un surplus en vue d'apurer la créance. Elle est d'accord avec l'octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer courant. Cité par acte délivré à étude, Monsieur [F] [E], présent, ne conteste pas la demande, ni en son principe ni en son montant, mais précise que des paiements de 230 euros en sus du loyer courant sont effectués et propose d'apurer la dette par 20 mensualités, entre 130 et 150 euros. Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 6 mars 2026 de l'enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives, selon lesquelles Monsieur [F] [E] perçoit mensuellement 2 000 euros de salaire ainsi que 877 euros au titre du loyer d'un appartement, soit la somme totale de 2 877 euros, et supporte 1 976 euros de charges et frais par mois. Il est indiqué que la dette locative s'est constituée suite à l'application d'un surloyer en raison de l'absence de réponse du locataire à l'enquête sociale de la bailleresse. Monsieur [F] [E] règle désormais son loyer et verse un supplément chaque mois afin d'apurer sa dette. L'affaire est mise en délibéré au 28 mai 2026, puis prorogée au 30 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 mai 2025. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 11 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l'audience du 17 mars 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. Sur la demande de paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA DOMIAL verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 16 mars 2026, la dette locative de Monsieur [F] [E] s'élève à la somme de 2 950,83 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 6.2 qu'à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux. Il est établi que le locataire n'a pas justifié d'une assurance locative dans le délai requis. Ce manquement s'est perpétué pendant plus d'un mois à compter du commandement du 26 juin 2025 rappelant les dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies le 27 juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Il convient également de rappeler qu'aucun texte ne permet de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue en cas de non justification de la souscription d'une assurance locative. L'expulsion de Monsieur [F] [E] sera ordonnée, en conséquence. Monsieur [F] [E] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Il sera enfin fait injonction à Monsieur [F] [E] de transmettre à la SA DOMIAL une attestation d'assurance contre le risque locatif en cours de validité pour le logement n°029588, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 5], et ce, sous astreinte d'un montant d'un euro par jour de retard à compter de la date de signification du présent jugement. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative. Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris, et déjà entamé, de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à Monsieur [F] [E] par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 20 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 150 euros en plus des indemnités d'occupation courantes jusqu'à la libération effective du logement, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [F] [E] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera l'exigibilité immédiate de la totalité du solde restant dû. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [F] [E] succombe à l'instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens. Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l'engagement du locataire en défense d'apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA DOMIAL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2018 entre la SA DOMIAL, d'une part, et Monsieur [F] [R] [J] [X] [E], d'autre part, concernant le logement n°029588, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies à la date du 27 juillet 2025 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [R] [J] [X] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [F] [R] [J] [X] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA DOMIAL pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Monsieur [F] [R] [J] [X] [E] à verser à la SA DOMIAL la somme de 2 950,83 euros (décompte arrêté au 16 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus) ; AUTORISE Monsieur [F] [R] [J] [X] [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 150 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre des indemnités d'occupant courant ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; ENJOINT Monsieur [F] [R] [J] [X] [E] à justifier d'une assurance contre les risques locatifs en cours de validité pour le logement n°029588, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 5], sous astreinte d'un montant d'un euro par jour de retard à compter de la date de signification du présent jugement ; DEBOUTE la SA DOMIAL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [F] [R] [J] [X] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON Mathieu MULLER