Tribunal judiciaire de Val de Briey, 25 novembre 2025, 25/00762

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY [Adresse 1] [Localité 1] CIVIL - JCP Minute n° RG n° : N° RG 25/00762 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CQ2D MMH - MEURTHE ET MOSELLE HABITAT C/ [Q] JUGEMENT DU 25 Novembre 2025 DEMANDEUR(S) : MMH - MEURTHE ET MOSELLE HABITAT SIRET : 783 329 774 00161 Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [C] [Z], domicilié audit siège. [Adresse 2] [Localité 2] comparante en la personne de Madame [L] [X], chargée de recouvrement, munie d'un pouvoir d'une part, DEFENDEUR(S) : Madame [Y] [Q] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 3] comparante d'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection, Greffier : Laurence CORROY DEBATS : Audience publique du : 23 septembre 2025 Copie exécutoire délivrée le : à : MMH - MEURTHE ET MOSELLE HABITAT EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé signé le 19 janvier 2023, l'office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle " MEURTHE ET MOSELLE HABITAT " (ci-après désigné MEURTHE ET MOSELLE HABITAT) a consenti à Madame [Y] [Q] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 225,78 euros et une provision sur charges mensuelle de 99,13 euros, outre 1,21 euro de prestation télévisuelle. Par acte d'huissier de justice du 24 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [Y] [Q] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail. Ce commandement de payer a été notifié le 10 octobre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, qui en a accusé réception le 14 octobre 2024. Par exploit de commissaire de justice en date du 06 juin 2025, dénoncé le 10 juin suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait assigner Madame [Y] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement, ordonner l'expulsion des locaux de Madame [Y] [Q] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s'y trouvant, condamner Madame [Y] [Q] à lui payer : " la somme principale de 3 070,20 euros pour le logement, ladite somme avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location liant le demandeur et le défendeur, " les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir, " une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement pour son occupation jusqu'au départ définitif des lieux, soit 401,31 euros au 22 mai 2025, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L..442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l'autorisera, " une somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamner Madame [Y] [Q] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. A l'audience du 23 septembre 2025, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par Madame [L] [X], munie d'un pouvoir, a maintenu ses demandes et actualisé la somme principale à 2 917,56 euros selon décompte arrêté au 22 septembre 2025. Il a indiqué qu'il ne s'opposait pas à l'octroi de délais de paiement. Madame [Y] [Q] n'a pas contesté devoir la somme sollicitée. Elle a proposé d'effectuer des versements de 500 euros par mois, tout compris. Elle a précisé que son dossier était suivi par une assistante sociale et que le paiement du loyer courant était repris. Elle a ajouté qu'elle allait recevoir un héritage et qu'elle pensait être en mesure d'apurer sa dette. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe. La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la recevabilité Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux. L'assignation sera donc déclarée recevable. Sur le fond Sur la clause résolutoire L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat signé par les parties (article 4.5. des conditions particulières) prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet. Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées. Par acte d'huissier de justice du 24 septembre 2024, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait délivrer à Madame [Y] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire, reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, pour un montant de 1 525,59 euros en principal. Madame [Y] [Q] n'établit pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 25 novembre 2024. Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation Madame [Y] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. Il convient donc d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux. Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer MEURTHE ET MOSELLE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant actualisé de 368,31 euros, APL à régulariser le cas échéant, et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés et avec revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation. Sur les sommes dues Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le bailleur justifie de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu'un décompte actualisé de l'arriéré locatif. Il ressort de ce décompte, arrêté au 22 septembre 2025, que Madame [Y] [Q] reste devoir la somme de 2 917,56 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de septembre 2025 non incluse). La défenderesse ne conteste d'ailleurs pas cette somme. En conséquence, Madame [Y] [Q] sera condamnée à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 2 917,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement. Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Aux termes de l'article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l'article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [Y] [Q] propose de verser 500 euros par mois, tout compris. Elle justifie avoir repris le paiement du loyer courant avant l'audience et verser une somme en sus. Aussi, au vu des efforts fournis par Madame [Y] [Q] en vue d'apurer sa dette et de l'absence d'opposition du bailleur à l'octroi de délais de paiement, il convient de lui accorder de tels délais conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Il est cependant rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du bail et que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l'exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Madame [Y] [Q], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer. Sur l'article 700 du code de procédure civile En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu'il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [Y] [Q] sera condamnée au paiement d'une somme qui sera fixée à 80 euros en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe : DÉCLARE l'action de l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT recevable ; CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 25 novembre 2024 ; CONDAMNE Madame [Y] [Q] à payer à l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 2 917,56 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 22 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; AUTORISE Madame [Y] [Q] à se libérer de sa dette en 22 mensualités de 130 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ; DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ; DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ; DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact : la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ; le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; faute pour Madame [Y] [Q] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 3], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ; Madame [Y] [Q] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 368,31 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation, et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Madame [Y] [Q] à payer à l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [Y] [Q] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État. La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits. Le Greffier Le Juge