Tribunal judiciaire de Bordeaux, 26 août 2026, 24/04987

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] LOYERS COMMERCIAUX 30C N° RG 24/04987 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIFS Décision nativement numérique délivrée le : 26 Août 2026 à Avocats JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT SIX Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier. Le Juge des Loyers Commerciaux, A l'audience publique tenue le 03 Juin 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l'affaire a été mise en délibéré au 26 Août 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : S.A.R.L. HOME INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D'AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX ET : S.A. LA CHAUSSERIA, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Nabila CHDAILI de la SELARL LEX PHOCEA, avocats au barreau de MARSEILLE, plaidant et Maître Clémence RADE, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 20 mars 2002, madame [Y] [G] épouse [O] a donné à bail commercial à la SAS VENDREDI 13, à compter du 20 mars 2002 pour une durée de dix ans, un local situé [Adresse 3] à [Localité 1] (33), moyennant un loyer annuel initial de 30.192 euros hors taxes et hors charges pour l'exploitation d'un fonds de commerce. Le bail a été renouvelé par un contrat du 30 octobre 2012 entre madame [O] et la SA LA CHAUSSERIA venant aux droits de la société VENDREDI 13 suite à une cession de fonds de commerce du 13 novembre 2006, pour une durée de dix ans à compter du 1er avril 2012, moyennant un loyer de 45.000 euros par an correspondant à la valeur locative estimée Le 08 avril 2024, la SARL HOME INVEST, venant aux droits de madame [O], a notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2025, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 120.000 euros hors taxes et hors charges. Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d'un mémoire préalable le 13 avril 2024, la SARL HOME INVEST a, par acte du 23 mai 2023, fait assigner la SA LA CHAUSSERIA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025. Par jugement du 18 décembre 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2025, ordonné une mesure d'expertise confiée à monsieur [A]. L'expert a déposé son rapport le 30 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience, la SARL HOME INVEST, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 1er juin 2026, sollicite du juge des loyers commerciaux de : fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 75.150 euros hors taxes et hors charges,juger que la société LA CHAUSSERIA est tenue au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter du 23 mai 2024, ainsi que leur capitalisation, condamner la société LA CHAUSSERIA au paiement des dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande de fixation de la valeur locative, de droit compte tenu de la durée effective du bail supérieure à 12 ans, à la somme de 75.150 euros, la société HOME INVEST fait valoir que la superficie pondérée du local doit être fixée à 75,15 m². Par rapport à l'expertise, elle indique qu'il convient de retenir un coefficient de pondération de 0,25 et non de 0,2 pour l'entresol qui offre une superficie de plus de 60m² en bénéficiant d'un éclairage naturel via deux fenêtres donnant sur la [Adresse 4]. En réponse au preneur sur la contestation de la pondération de la surface de la caisse, la société HOME INVEST expose que cette surface n'est pas uniquement réservée au personnel puisque l'ensemble des clients s'y retrouve pour régler les achats, ce qui en fait une surface fondamentale pour le commerce, son positionnement et son encombrement relevant du seul choix du commerçant qui lui est inopposable. De même concernant la pondération de la surface de la cave, elle expose que l'expert n'a retenu que l'espace exploitable en déduisant la surface occupée par l'équipement technique du bailleur, et que les autres éléments allégués par le preneur ne peuvent être pris en considération en ce qu'ils sont postérieurs à la date du renouvellement. Concernant la détermination du prix par m², la société HOME INVEST soutient qu'il convient de retenir une valeur de 1.000 euros et non de 850 euros comme retenu par l'expert au vu de l'emplacement du local situé dans la meilleure partie de la [Adresse 4], du caractère fonctionnel du local, et des éléments de comparaison. Elle prétend que la taxe foncière ne doit pas être déduite dès lors que les éléments de comparaison transfèrent également cette charge. A l'audience, la SA LA CHAUSSERIA soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 18 avril 2026 et déposé au greffe le 20 avril 2026, demande au juge des loyers commerciaux de : débouter la société HOME INVEST de toutes ses demandes,fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 46.000 euros,condamner la société HOME INVEST au paiement des dépens, qui comprennent les frais d'expertise judiciaire, et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SA LA CHAUSSERIA soutient, s'agissant de la superficie pondérée, que la société HOME INVEST ne peut valablement contester le coefficient de pondération appliqué par l'expert à l'entresol, l'espace litigieux étant une réserve accessible par un escalier étroit en colimaçon, ce qui en limite l'usage et la valorisation. Pour sa part, elle sollicite l'exclusion de la surface de vente, de la surface de caisse de 15m², s'agissant d'une zone située au fond du magasin, marquée par un comptoir, dans laquelle aucun produit n'est commercialisé, et uniquement réservée au personnel. De même, elle prétend à l'exclusion de la surface de la cave, celle-ci étant occupée par des machines appartenant au bailleur, et étant de fait ni exploitée ni exploitable. Elle ajoute que depuis l'expertise, le bailleur a fait installer de nouvelles machines, toujours sans son accord. Au vu de l'ensemble de ces éléments, elle prétend à ce qu'il soit retenu une superficie pondérée de 66 m². Concernant la valeur locative unitaire, la société LA CHAUSSERIA prétend que la valorisation proposée par le bailleur à 1.000 euros par m² repose sur une unique référence de comparaison pour des locaux exploités par la société HERMES dont les caractéristiques justifient à elles seules un niveau de loyer significativement supérieur, les locaux étant en outre situés à un emplacement spécifique à l'angle de la [Adresse 4] et du cours de l'intendance avec un linéaire de 20 mètres, non comparable avec son propre linéaire de 5 mètres, lui donnant une visibilité commerciale plus importante. Pour sa part, elle soutient que la moyenne des valeurs de référence s'établit en réalité à 700 euros, ce qui doit conduire à retenir une telle somme. Elle ajoute qu'il convient de tenir compte de la servitude de passage qui aurait été consentie au nouveau propriétaire de l'immeuble par la société HOME INVEST pour assurer l'entretien et la réparation des équipements techniques situés dans la cave. S'agissant de la déduction de la charge de la taxe foncière transférée, elle conteste que la preuve soit rapportée du transfert existant sur les valeurs de référence, étant en outre relevé que c'est 60% de la taxe foncière afférente à l'immeuble qui est mise à sa charge et non seulement la quote-part de la surface qu'elle occupe.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé En application de l'article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Conformément à l'article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera lorsque par l'effet de la tacite prolongation le bail aura duré plus de douze ans. En l'espèce, il a été constaté dans la précédente décision du 18 décembre 2024 que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de la durée effective du bail expiré supérieure à douze, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte. Les caractéristiques des lieux loués En vertu de l'article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. En l'espèce, le local est situé dans un immeuble du XIXème siècle, et est aménagé avec une surface de vente, une cave, des réserves, le tout étant décrit comme étant fonctionnel pour l'activité. Les photographies démontrent le bon état du local. S'agissant de la superficie pondérée du local, il convient de retenir les éléments suivants : Surface utile Coefficient de pondération Surface pondérée Cave (sous-sol) 11m² Si la cave est effectivement occupée en grande partie par des équipements du bailleur, il sera toutefois retenu que l'expert a recherché la partie de cette cave qui reste à la disposition du preneur, sans qu'il ne puisse être tenu compte des éléments postérieurs à la date du renouvellement. Il n'y a donc pas lieu d'exclure cette surface de la surface pouvant être valorisée et exploitée par le preneur, peu important qu'il ne l'exploite pas de manière effective. 0,15 1,65m² Surface de vente (rez-de-chaussée) 1ère zone 24m² 1 24m² Surface de vente (rez-de-chaussée) 2ème zone 24,70m² Sans qu'il n'y ait lieu d'exclure la partie affectée à la caisse, qui constitue un élément essentiel au commerce afin de permettre le paiement par la clientèle, son emplacement relevant du seul choix du preneur, qui ne peut en tirer aucun argument pertinent et opposable au bailleur au titre de la pondération des surfaces. 0,8 19,76m² Circulations, réserves, WC (rez-de-chaussée) 36,60m² 0,40 14,64m² Réserves (entresol) 60,40m² 0,20 qui apparait pertinent au vu des conditions d'accès à cet espace par un escalier en bois en colimaçon, cette valorisation permettant d'intégrer l'éclairage naturel dont bénéficie cet espace. 12,08m² Totaux 156,70m² 72,13m²P Par conséquent, au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de retenir, conformément à l'expertise, une surface pondérée de 72,13 m². La destination des lieux En vertu de l'article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7. En l'espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue. Les obligations respectives des parties En vertu de l'article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. En l'espèce, le bail comporte une clause en son article 22 prévoyant le transfert au preneur de la charge de 60% de la taxe foncière globale de l'immeuble. Il doit être tenu compte de cette clause exorbitante de droit commun qui transfère une charge pesant légalement sur le bailleur vers le preneur. Contrairement à ce que soutient le bailleur, il ne résulte pas de l'expertise que les valeurs de référence retenues comportent toutes un transfert de cette charge, cette information n'étant mentionnée que pour l'une des valeurs de référence. Ces constats ont conduit l'expert à proposer un abattement au titre de ce transfert de charge. Il conviendra donc de déduire de la valeur locative ci-après retenue la somme de 3.054 euros. Les facteurs locaux de commercialité En vertu de l'article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. En l'espèce, il résulte de l'expertise que le local bénéfice d'un emplacement commercial de bonne qualité, sur une place connue des habitants de la métropole, même si son attractivité commerciale est affectée depuis le mois de juin 2013 par l'inoccupation des locaux exploités antérieurement par l'enseigne « Virgin Megastore ». Il est dans un immeuble situé en bordure Est de la [Adresse 5] à environ 400 mètres de l'hôtel de ville Le local est accessible pour les piétons, les cyclistes, est desservi par les transports en commun et bénéficie d'un parking pour les véhicules à proximité. Il est dans un environnement constitué de nombreux commerces et services. Le local est décrit par l'expert comme étant fonctionnel pour l'activité exploitée de vente de chaussures. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage En vertu de l'article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. En l'espèce, l'expert a relevé que les valeurs locatives des locaux du voisinage sur la [Adresse 4] s'établissent entre 600 et 824 euros par m². Il ne saurait être retenu comme valeur de comparaison le local exploité par la société HERMES compte tenu de son emplacement sans commune mesure avec celui du local objet du présent litige, dès lors qu'il est en partie situé sur le cours de l'Intendance, alors que le local objet du litige est exclusivement situé sur la [Adresse 4]. De même les valeurs proposées par le preneur n'apparaissent pas pertinentes, notamment celles de 567 euros par m² qui correspond à une valeur de 2016 et non de 2025. Par conséquent, au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur locative, comme retenu de manière pertinente par l'expert, qui a actualisé les valeurs de comparaison à la date du renouvellement du bail objet du présent litige, à 850 euros par m², soit la somme annuelle de 61.310,50 euros, à laquelle il convient d'appliquer l'abattement de 3.054 euros au titre de la taxe foncière, soit un solde de 58.256, 50 euros à compter du 1er janvier 2025. Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 23 mai 2024, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par ailleurs, conformément à l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée. Sur les frais du procès Dépens En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…] En l'espèce, l'expertise ayant été ordonnée dans l'intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles. Frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […] En l'espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SARL HOME INVEST et la SA LA CHAUSSERIA portant sur un local situé à [Adresse 3] à [Localité 1] (33) renouvelé le 1er janvier 2025 à la somme annuelle déplafonnée de 58.256, 50 euros hors taxes et hors charges ; Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ; Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et condamne la SARL HOME INVEST à en payer la moitié et la SA LA CHAUSSERIA à en payer l'autre moitié ; Déboute la SARL HOME INVEST et la SA LA CHAUSSERIA de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.