Cour d'appel de Paris, 22 novembre 2022, 20/05985

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4

ARRET

DU 22 NOVEMBRE 2022 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05985 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBW5W Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mars 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 19/02144 APPELANTS Monsieur [Z] [J] né le 2 mars 1967 à [Localité 10] [Adresse 3] [Localité 7] Représenté par Me Mathieu JUNQUA LAMARQUE de la SCP GAUDIN JUNQUA-LAMARQUE & CALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : R243 et assisté par Me Armelle LE ROC'H, avocat au barreau de PARIS, toque : R243 La S.A.S.U. APIRIS [Adresse 3] [Localité 8] Représentée par Me Mathieu JUNQUA LAMARQUE de la SCP GAUDIN JUNQUA-LAMARQUE & CALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : R243 INTIMÉS Madame [N] [V] [A] [L] née le 25 janvier 1979 à [Localité 11] [Adresse 2] [Localité 6] Représentée et assistée par Me Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380 Monsieur [R], [X] [L] né le 21 novembre 1948 à [Localité 9] [Adresse 4] [Localité 5] Représenté et assisté par Me Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380 La S.C.I. SCI ALFACEL [Adresse 2] [Localité 6] Représentée et assistée par Me Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Marie MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président et par Mme Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE La société civile immobilière Alfacel a été créé le 28 février 2010, avec un capital de 425 000 euros et était initialement constituée de trois associés dont les parts d'une valeur de 10 euros chacune étaient réparties de la façon suivante : - Mme [G] [T], détenant 41 650 parts en pleine propriété, - M. [R] [L], fils de Mme [T], détenant 425 parts en pleine propriété, - Mme [N] [L], fille de M. [L], détenant 425 parts en pleine propriété. Par acte du 31 janvier 2011, la société Alfacel a acquis un appartement situé [Adresse 3] au prix de 484 000 euros, financé de la façon suivante : - 425 000 euros réglés comptant par la société Alfacel, - 58 100 euros réglés au moyen d'un prêt souscrit par la société Alfacel dont la mensualité s'élève à la somme de 794,27 euros. En février 2011, Mme [N] [L] et M. [Z] [J] qui s'étaient rencontrés en 2009, se sont installés dans cet appartement. M. [J] y a domicilié sa société, la société par actions simplifiées Apiris. Le 26 septembre 2012, [U] [J] est né du couple formé par Mme [L] et M. [J]. Au cours de l'assemblée générale du 31 janvier 2013, le capital social de la société Alfacel a été porté à la somme de 439 080 euros, soit une augmentation de 14 080 euros. Les 1 408 parts correspondantes ont été attribuées de la manière suivante : - 704 parts à M. [J] qui a contribué à l'augmentation du capital à hauteur de 7 040 euros, - 704 parts à Mme [L] qui a contribué à l'augmentation du capital à hauteur de 7 040 euros. Suite au décès de Mme [T] le 6 février 2015, les parts sociales ont été réparties de la façon suivante lors de l'assemblée générale du 30 novembre 2015 : - M. [L] : 20 645 parts en pleine propriété et 18 037 en usufruit, - Mme [L] : 4 522 parts en pleine propriété et 18 037 en usufruit, - M. [J] : 704 parts en pleine propriété. Des tensions sont apparues dans le couple formé par Mme [L] et M. [J]. Un bail a été conclu entre la société Alfacel et Mme [L] le 10 août 2016. Des sommations de quitter les lieux ont été adressées à M. [J] et à la société Apiris les 22 novembre 2016 et 31 janvier 2017 ; ceux-ci n'ont toutefois pas quitté l'appartement. Mme [L] a quitté le logement situé [Adresse 3] le 24 novembre 2018 et s'est installée dans un appartement situé [Adresse 1]. Par jugement du juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Paris du 9 avril 2019, la résidence d'[U] [J] a été fixée de manière alternée aux domiciles des deux parents et une pension alimentaire mensuelle de 300 euros a été mise à la charge de M. [J]. Ayant effectué des tentatives de rapprochement avec M. [J] qui n'ont pas abouti, la société Alfacel, Mme [L] et M. [L] ont saisi le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir son expulsion. Par jugement du 23 octobre 2018, le tribunal d'instance de Paris s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire. Par jugement du 9 mars 2020, cette juridiction a ainsi statué : - Dit que M. [J] et la société Apiris sont occupants sans droit ni titre de l'appartement appartenant à la société Alfacel sis [Adresse 3] depuis le 1er décembre 2016, En conséquence, - Ordonne à M. [J] et la société Apiris de libérer l'appartement appartenant à la société Alfacel sis [Adresse 3] dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, - Ordonne leur expulsion à défaut de libération des lieux dans ce délai, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - Dit que M. [J] est redevable à la société Alfacel d'une indemnité d'occupation d'un montant de 700 euros par mois entre le 1er décembre 2016 et le 30 novembre 2018, et d'un montant de 1 400 euros par mois du 1er décembre 2018 jusqu'à la date de libération effective de l'appartement, - Déboute M. [J] de sa demande de dommages et intérêts visant à compenser l'absence de bénéfice de la prise de valeur des parts sociales de la société Alfacel, - Déboute M. [J] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, - Déboute Mme [L] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, - Déboute la société Alfacel de sa demande de paiement au titre de la taxe d'habitation, des charges de copropriété et de la taxe d'ordures ménagères, - Dit que M. [J] doit à la société Alfacel les sommes suivantes : - 16 800 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période entre le 1er décembre 2016 et le 30 novembre 2018, - 21 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er décembre 2018 au 29 février 2020, soit un total de 37 800 euros, - Dit que la société Alfacel doit à M. [J] les sommes suivantes : - 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en application du jugement du tribunal d'instance de Paris du 23 octobre 2018, - 19 l7l,24 euros au titre des remboursements du prêt de la société Alfacel, - 2 462,50 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe d'ordure ménagère, - 11 l44,60 euros au titre des charges de copropriété, soit un total de 33.378,34 euros, - Ordonne la compensation entre ces sommes, En conséquence, - Condamne M. [J] à verser à la société Alfacel la somme de 4 42l,66 euros, - Donne acte à M. [J] de sa volonté de sortir de la société Alfacel, - Fixe à la somme de 14,20 euros par part, soit 10 000 euros pour 704 parts, le prix de rachat par M. [L] des parts de la société Alfacel détenues par M. [J], - Dit que les dépens seront mis pour moitié à charge de M. [L], Mme [L] et la société Alfacel, et pour moitié à charge de M. [J] et la société Apiris, - Dit que les frais des sommations de quitter les lieux délivrées par la société Alfacel à M. [J] et à la société Apiris les 22 novembre 2016 et 31 janvier 2017 ne font pas partie des dépens, - Déboute les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Ordonne l'exécution provisoire. M. [J] a quitté les lieux le 1er juin 2020. Par déclaration reçue au greffe le 11 avril 2020, M. [J] et la société Apiris ont interjeté appel de cette décision et, dans leurs dernières conclusions notifiées le 9 juin 2022, ils demandent à la cour de : - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, - confirmer la qualification de prêt à usage et la fixation de la date de séparation du couple, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Alfacel de sa demande de paiement au titre de la taxe d'habitation, des charges de copropriété et de la taxe d'ordures ménagères et en ce qu'il a octroyé à M. [J], 19 171,24 euros au titre des remboursements du prêt de la société Alfacel, 2 462,50 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe d'ordures ménagères, 11 144,60 euros au titre des charges de copropriété, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [L] de sa demande de dommages-intérêts, - infirmer le jugement entrepris, - juger que M. [J] bénéficie de la gratuité liée au prêt à usage jusqu'à son départ, - à titre subsidiaire, juger que M. [J] est tenu d'une indemnité d'occupation à compter de juin 2017 et à hauteur d'un montant mensuel maximal de 490 euros, - condamner in solidum M. [L] et Mme [L] à verser à M. [J] les sommes de 11 264 euros en contrepartie de la cession de ses 704 parts sociales et 11 502,74 euros à titre de dommages-intérêts, - condamner in solidum la société Alfacel, M. [L] et Mme [L] à verser à M. [J] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, - condamner in solidum la société Alfacel, M. [L] et Mme [L] à verser à M. [J] et à la société Apiris la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel, - condamner in solidum la société Alfacel, M. [L] et Mme [L] aux dépens de première instance et d'appel. Par conclusions notifiées le 26 août 2022, Mme [L], M. [L] et la société Alfacel demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu en ce qu'il a dit que M. [J] et la société Apiris étaient occupants sans droit ni titre de l'appartement appartenant à la société Alfacel, situé [Adresse 3] et ordonné leur expulsion, à défaut de libération des lieux dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, débouté M. [J] de sa demande de dommages-intérêts visant à compenser l'absence de bénéfice de la prise de valeur des parts sociales de la société Alfacel, débouté M. [J] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral, - l'infirmer pour le surplus, - statuant à nouveau, condamner M. [J] à payer à la société Alfacel les sommes suivantes : 48 340,05 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er juillet 2015 au 31 mai 2020, 7 688,06 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 2ème trimestre 2017 au 31 mai 2020 inclus, 1 374 euros au titre de la taxe d'habitation pour les années 2016 à 2019, - ordonner la compensation entre ces sommes et celle de 5 559,96 euros réglée par M. [J], 987,50 euros et 600 euros dues à M. [J], - condamner M. [J] à payer à Mme [L] la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice moral, - débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes, - condamner M. [J] à payer à la société Alfacel, Mme [L] et M. [L] la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'huissier pour la délivrance des deux sommations de quitter les lieux des 22 novembre 2016 et 31 janvier 2018 à hauteur de 466,08 euros, L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 août 2022.

SUR CE,

Sur la qualification des relations contractuelles entre M. [J] et la SCI Alfacel Considérant que les intimés contestent la qualification de prêt à usage retenue par le premier juge, faisant valoir qu'il s'agissait d'un bail verbal dès lors que le couple réglait les échéances du prêt contracté pour l'acquisition de ce bien ainsi que la taxe foncière ; Que cependant, comme l'a relevé le tribunal par des motifs pertinents que la cour adopte, les circonstances de l'occupation familiale par le couple formé de M. [J] et Mme [L], puis de leur enfant, le règlement de frais en principe à la charge du propriétaire ayant vocation, au moins pour partie, à être portés en compte-courant d'associé, conduisent à retenir la qualification de prêt à usage adoptée par le tribunal ; Que c'est surabondamment qu'il sera relevé que la mention « loyer » portée par l'appelant lors de ses versements de fonds à la SCI Alfacel, ne saurait conduire à une analyse différente ; Que le jugement sera confirmé de ce chef ; Considérant s'agissant de la date à laquelle ce prêt à usage à pris fin, que c'est bien, ainsi que l'a énoncé le tribunal, le 1er décembre 2016, à la suite des sommations de quitter les lieux délivrées par le propriétaire de ce bien, la SCI Alfacel ; Qu'en effet, outre que Mme [L] ne pouvait mettre fin à un prêt accordé par la SCI Alfacel, les relations sentimentales sont par trop fluctuantes pour que soit pris en considération la période au cours de laquelle le couple était en voie de séparation, comme en témoigne la carte postale adressée par Mme [L] à M. [J] lors de vacances avec leur fils, datée du mois d'avril 2016 ; Qu'en revanche, contrairement à ce que soutiennent M. [J] et la société Apiris, le prêt à usage ne saurait être perpétuel et le tribunal a justement relevé que ce prêt à usage avait été fait pour le temps où M. [J] et Mme [L] partageaient une vie commune, et qu'à défaut de terme convenu, la société Alfacel pouvait y mettre fin ; Que le jugement sera confirmé sur ce point ; Sur l'indemnité d'occupation Considérant qu'il résulte des éléments ci-dessus que M. [J] est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2016 ; Que l'appelant ne saurait être suivi dans son argumentation tendant à ce que lui soit accordé un préavis de six mois à compter de la sommation de quitter les lieux dès lors qu'il ne conteste pas la dégradation progressive de sa relation avec Mme [L] ni avoir été informé au mois d'août 2016 de la conclusion par la SCI Alfacel d'un bail à Mme [L] portant sur ce logement, et que, par courrier du 4 octobre 2016, celle-ci lui rappelait qu'il n'avait pas quitté les lieux comme elle le lui avait demandé et l'informait de la saisine d'un médiateur pour résoudre amiablement cette situation ; que M. [J] ne peut donc utilement prétendre avoir été surpris par la sommation de quitter les lieux qui lui a été délivrée par la SCI Alfacel ; Considérant que c'est à juste titre que le jugement entrepris a fixé cette indemnité d'occupation au montant non utilement contesté de la valeur locative de cet appartement et a condamné M. [J] à verser la moitié de cette somme du 1er décembre 2016 jusqu'au 1er décembre 2018, date du départ de Mme [L], et la totalité ensuite ; Qu'il doit être rappelé que l'indemnité d'occupation s'entend charges comprises et qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de M. [J] de réduction de cette indemnité d'occupation du fait de l'incertitude de sa situation ; Qu'au mois de février 2020, le montant dû par M. [J] à la SCI Alfacel s'élevait à la somme de 37 800 euros ; que les lieux ayant été libérés par M. [J] le 31 mai 2020, il convient d'ajouter la somme de 4 200 euros, soit un total de 42 000 euros ; Que le jugement sera confirmé en son principe et actualisé quant au quantum ; Sur les sommes versées par M. [J] au titre du remboursement du prêt souscrit par la SCI Alfacel Considérant que c'est toujours à juste titre que le tribunal a jugé que la SCI Alfacel devait rembourser à M. [J] les sommes que celui-ci a versées en remboursement du prêt contracté par la SCI Alfacel pour l'acquisition de l'appartement, déduction faite de la valeur des 704 parts de la société qui lui ont été attribués lorsque le prêt a été remboursé ; Que la SCI Alfacel soutient que M. [J] n'aurait pas versé 26 211,24 euros par des versements mensuels de 397,14 euros du mois de mars 2011 au mois d'août 2016, mais la somme de 22 311 euros, dont 7 040 euros ont été intégrés dans le capital de la SCI permettant de lui attribuer 740 parts à la valeur de 10 euros ; Considérant néanmoins que le tribunal a déduit de la somme de 26 211,24 euros celle de 7 040 euros pour conclure que la SCI Alfacel était redevable de la somme de 19 171,24 euros ; Que le jugement sera confirmé de ce chef ; Sur la taxe foncière et la taxe d'ordures ménagères Considérant que le premier juge a considéré que les sommes versées par M. [J] au titre des taxes foncières et des taxes d'ordures ménagères de 2011 à 2016 devaient être remboursées par la SCI Alfacel dès lors que ces taxes sont à la charge du propriétaire du bien ; Que si cette affirmation est exacte s'agissant de la taxe foncière, il en va différemment, comme le soutient la SCI Alfacel, de la taxe d'ordures ménagères, laquelle fait partie des charges récupérables sur le locataire ou l'occupant du bien ; Que c'est en outre vainement que les intimés considèrent que ces dernières charges constituent une contribution aux dépenses de la vie courante du couple puisqu'elles constituent des dépenses à la charge d'un tiers, en l'occurrence la SCI Alfacel ; Considérant, en conséquence, que c'est la somme de 715,50 euros qui sera déduite de celle de 2 462,50 euros retenue par le tribunal à la charge de la SCI Alfacel à M. [J] ; Que la somme due par la SCI Alfacel en remboursement de la taxe foncière est donc de 1 747 euros et le jugement sera infirmé en ce sens ; Sur les charges de copropriétés Considérant que le tribunal a fait droit à la demande de l'appelant de dire les charges de copropriété à la seule charge de la SCI Alfacel, propriétaire du bien, ce que celle-ci conteste en faisant valoir qu'une partie de ces charges est récupérable sur l'occupant du bien, pour celles qui correspondent aux 1° et 2° de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; que néanmoins, le propriétaire ne fournit aucun décompte relatif à la période 2011- 2016 permettant pour cette période de distinguer celles de ces charges qui sont récupérables sur le locataire et celles qui sont à sa charge exclusive ; Que, dans ces conditions le jugement sera confirmé de ce chef ; Sur la taxe d'habitation Considérant que le jugement entrepris a débouté la SCI Alfacel de sa demande de remboursement de la taxe d'habitation au motif que celle-ci ne justifiait pas les avoir réglées ; Que devant la cour les intimés font valoir que M. [J] a versé la moitié de cette taxe jusqu'à l'année 2015 mais que pour les années 2016 à 2019 c'est Mme [L] qui l'a réglée en totalité, ce qui n'est pas contesté dans les écritures de M. [J] ; Que néanmoins, dans le dispositif des conclusions des intimés devant la cour, la demande de condamnation de M. [J] est formée au bénéfice de la SCI Alfacel et non de Mme [L], de sorte que cette demande ne peut qu'être rejetée et le jugement confirmé de ce chef ; Sur la demande de dommages-intérêts de M. [J] faute d'attribution de parts sociales Considérant que, comme l'a jugé le tribunal, si une nouvelle acquisition de parts de la SCI par M. [J] avait été envisagée, à défaut d'accord et de décision définitive de la SCI sur ce point, il ne saurait être alloué de dommages-intérêts à M. [J] ; Que le jugement sera également confirmé de ce chef ; Sur les dommages-intérêts au titre des préjudices moraux de M. [J] et de Mme [L] Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a rejeté les demandes respectives de M. [J] et de Mme [L], relevant le contexte de la rupture de ce couple parent d'un jeune enfant ; Sur le montant des sommes dues et la compensation entre elles Considérant que M. [J] est redevable envers la SCI Alfacel de la somme de 42 000 euros au titre des indemnités d'occupation ; Que la SCI Alfacel doit à M. [J] : 19 171,73 euros au titre du remboursement du prêt souscrit par la SCI Alfacel, 1 747 euros au titre de la taxe foncière, 11 144,60 euros au titre des charges de copropriété ; que le premier juge a ajouté, sans que cela soit contesté par les parties, la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile prononcée par jugement d'incompétence au profit du tribunal judiciaire rendu le 23 octobre 2018 ; Que c'est donc la somme de 32 663,33 euros dont est redevable la SCI Alfacel ; Que la compensation étant confirmée, M. [J] sera condamné à verser à la SCI Alfacel la somme de 9 336,67 euros (42 000 - 32 663,33) ; Sur le rachat des parts de M. [J] Considérant que le tribunal a donné acte à M. [J] de sa volonté de sortir de la SCI Alfacel ; que celui-ci ne conteste pas, devant la cour, cette volonté ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; Que s'agissant de la valeur de ces parts, M. [J] fait valoir que celles-ci doivent être évaluées à 16 euros l'unité, correspondant à une valeur de l'appartement de 650 000 euros, en se fondant sur une évaluation d'un agent immobilier estimant cet appartement à la somme de 630 000 à 650 000 euros ; Que les intimés versent aux débats une évaluation de la valeur vénale entre 544 000 et 564 000 euros et proposent de racheter les parts de M. [J] au prix de 14,20 euros, soit 10 000 euros pour les 704 parts, ce qui correspond à une valeur de l'appartement de 623 500 euros ; Que comme l'a jugé le tribunal, cette proposition apparaît plus conforme à la réalité de la valeur de cet appartement, et le jugement sera confirmé ; Sur les mesures accessoires Considérant que le jugement sera confirmé sur ces mesures s'agissant de la première instance, que quant à la procédure d'appel, chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposée, l'équité ne commandant pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, Statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la SCI Alfacel de ses demandes relatives à la taxe sur les ordures ménagères et quant au montant dû par M. [J] au titre des indemnités d'occupation, Statuant à nouveau et y ajoutant, - Dit que M. [J] doit à la SCI Alfacel la somme de 42 000 euros au titre des indemnités d'occupation jusqu'à la libération des lieux le 31 mai 2020, - Dit que la SCI Alfacel doit rembourser à M. [Z] [J] la somme de 32 663,33 euros, - Ordonne la compensation entre ces sommes, - Condamne, en conséquence, M. [Z] [J] à verser à la SCI Alfacel la somme de 9 336,67 euros, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque, - Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposée en appel. Le greffier, Le Président,