Tribunal judiciaire d'Orléans, 12 juin 2025, 25/00043

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 7] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JUIN 2025 Minute n° : N° RG 25/00043 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HAEX COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : Société d'Economie Mixte LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Madame [Z] , munie d'un pouvoir de représentation DÉFENDEURS : Monsieur [N] [G] demeurant [Adresse 2] comparant en personne Madame [Y], [X] [G] demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée A l'audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2019, l'OPH d'[Localité 7] Les Résidences de l'Orléanais devenu la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a donné en location à Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] un logement à usage d'habitation de type F3 étage 2 situé [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 384 euros hors charges, payable à terme échu. Se prévalant d'un défaut d'assurance et de loyers impayés, la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a fait signifier le 4 avril 2024 à Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] par procès-verbal remis à étude un commandement de justifier de l'assurance et de payer dans les 6 semaines les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2306,59 euros, coût de l'acte en sus. La Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, aux fins suivantes : constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [X] [G] a cessé de plein droit au regard de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que les locataires seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [X] [G] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2.722,57 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-7 du Code civil ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [X] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [X] [G] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [X] [G] en tous les dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile. A l'audience qui s'est tenue le 27 mars 2025, la Société d'Economie Mixte Locale Les Résidences de l'Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [E] [Z], salariée de la société, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6619,77 euros, hors frais. La bailleresse a fait état de versements irréguliers et de l'absence de règlement au titre du mois de mars courant soulignant le non-respect de l'engagement des locataires. Elle a consenti à l'octroi de délais de paiement à concurrence de 150 euros mensuellement en plus du loyer pour apurer la dette. La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats. Monsieur [N] [G], comparant, a reconnu le montant de la dette et déclaré avoir procédé à des règlements pour un total de 1800 euros depuis le mois de janvier et 2 derniers virements de 760 euros et 340 euros les 23 et 24 mars courant dont il justifie. Il a expliqué leurs difficultés au cours de l'année 2024 et a excipé d'un revenu de 2000 euros et 1600 euros pour son épouse. Il a sollicité des délais de paiement sur 36 mois. Madame [Y] [G], régulièrement citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Elle contient les explications reprises lors de l'audience notamment quant aux problèmes de santé du couple et à la stabilisation de leur situation. La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. L'article 474 du code de procédure civile dispose qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. I. SUR LA RÉSILIATION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction s'appliquant au moment de l'assignation. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 8 novembre 2019 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 4 de ses conditions générales). Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 4 avril 2024, pour la somme en principal de 2306,59 euros. Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d'appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 4 avril 2024. La demanderesse n'ayant pas fait état lors de l'audience du commandement sur le fondement de l'assurance, il sera examiné sur le fondement du défaut de paiement. Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] avaient jusqu'au 4 juin 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement. Entre le 4 avril 2024 et le 4 juin 2024 à 24 heures, les locataires ont procédé à un règlement total de 1000 euros. Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juin 2024. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La SEM Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte daté du 24 mars 2025 mentionnant un solde débiteur de 6.891,84 euros et démontrant que Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (272,07 euros) relevant éventuellement des dépens) et des versements justifiés du mois de mars 2025 soit un total de 1100 euros, la somme de 5519,77 euros, échéance du mois de février 2025 incluse. Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] ne contestent pas le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Mariés, ils seront tenus solidairement au paiement de la dette. Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5519,77 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2306,59 euros, à compter du 1er juillet 2024, date de l'assignation sur la somme de 415,98 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] sollicitent des délais de paiement sur 36 mois, la demanderesse consentant à l'échelonnement de la dette mensuellement à concurrence de 150 euros et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Ainsi qu'il est dit ci-dessus, les défendeurs justifient de la reprise au mois de mars courant de règlement pour un montant supérieur à celui du loyer. Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et tout non-respect des délais de paiement d'autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges. Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2024, celui de l'assignation du 1er juillet 2024, ainsi que celui de la notification de l'assignation à la Préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le bailleur, Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 8 novembre 2019 entre la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, d'une part, et Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G], d'autre part, concernant le bien à usage d'habitation F3 étage 2 situé [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 6], sont réunies à la date du 5 juin 2024 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] à verser à la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 5519,77 euros incluant l'échéance du mois de février 2025, correspondant aux loyers charges et indemnités impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2306,59 euros, à compter du 1er juillet 2024, date de l'assignation sur la somme de 415,98 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ; AUTORISONS Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; PRECISONS que Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] pourront verser une somme supérieure à celle prévue dans le présent plan d'apurement, si leur situation financière le permet ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] soient solidairement condamnés à verser à la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] à payer à la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [Y] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2024, le coût de l'assignation du 1er juillet 2024 et celui de sa notification à la Préfecture ; REJETONS toutes autres demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 12 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffier. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,