Tribunal judiciaire de Marseille, 13 février 2025, 21/10541

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B JUGEMENT N° Enrôlement : N° RG 21/10541 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZKPD AFFAIRE : S.A.S.U. ZEN PRADO (Me Odile GAGLIANO) C/ S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU 60 AVENUE DU PRADO (la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS) Rapport oral préalablement fait DÉBATS : A l'audience Publique du 12 Décembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré Président : Mme Anna SPONTI, Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 13 Février 2025 Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025 PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025 Par Mme Anna SPONTI, Assistée de Madame Olivia ROUX, NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE S.A.S.U. ZEN PRADO immatriculé au RCS Marseille 449 401 918 pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis 58-56 Avenue du Prado - 13006 MARSEILLE représentée par Me Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDERESSE S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU 60 AVENUE DU PRADO immatriculé au RCS Marseille 430 377 754 pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis 47 route de Chabanas - 05000 GAP représentée par Maître Jean pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE : Par bail notarié en date du 29 juillet 2003, la SCI Du 60 Avenue Du Prado a loué un local commercial d'une superficie de 570m² à la société ZEN PRADO. Ce bail stipule un loyer annuel de 73200 euros H.T. et une indexation du loyer avec pour base l'indice du coût de la construction du 3ième trimestre de l'année 2002. Le bail stipule également au titre de la clause « impôts » que le locataire remboursera au bailleur avec le terme du loyer qui suivra son acquit, la taxe foncière afférente aux locaux loués. Par acte notarié en date du 27 janvier 2012, le bail a été renouvelé moyennant un loyer annuel hors taxes de 101.000 euros H.T. payable par trimestre d'avance. Dans le cadre d'un accord intervenu entre les parties, la SCI 60 AVENUE DU PRADO a accepté de fixer le loyer trimestriel à la somme de 27.900 euros non assujetti à la TVA à compter du 01.01.20 (indice ICC1699), d'octroyer à la société ZEN PRADO une franchise de loyer de 3 mois (du 01.01.20 au 31.03.20) à titre exceptionnel pour participer à la réalisation de travaux d'amélioration du fonds de commerce et s'est engagée à reconduire le bail pour une durée de 9 années à compter du 01.01.20, étant précisé que les autres conditions du bail commercial du 29 juillet 2003 et de son renouvellement du 27 janvier 2012 demeuraient inchangées. Le montant du loyer a été révisé à la somme de 28671,80 euros non assujetti à la TVA par trimestre et d'avance suivant notification de révision annuelle du loyer adressée par la bailleresse le 21 mars 2021. Par ordonnance de référé en date du 15 janvier 2021, le juge des référés a accordé un délai de paiement à la société ZEN PRADO s'agissant du paiement des loyers de la période du 1er avril 2020 au 31 décembre 2020. La société ZEN PRADO a réglé les loyers objet de l'échéancier mais n'a pas réglé le loyer courant à compter de janvier 2021. La SCI 60 Avenue du Prado a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 octobre 2021. Par assignation au fond du 3 novembre 2021, la société ZEN PRADO conteste le commandement de payer et sollicite du tribunal sur le fondement des articles L 145-1 et 141-5 et L 145-60 du code du commerce, 117, 121, 32 et 648 du Code de procédure civile, 1231-1 et 1722 du Code civil : -Annuler le commandement de payer la somme de 127.841,76 euros délivré à la SASU ZEN PRADO le 15 octobre 2021 -Condamner la SCI 60 Avenue du Prado à payer à la requérante la somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 CPC. -Condamner la SCI 60 Avenue du Prado aux entiers dépens avec distraction au profit de Maitre Odile GAGLIANO qui y a pourvu. Par assignation du 21 janvier 2022, la SCI 60 avenue du Prado sollicite que la société ZEN PRADO soit condamnée au paiement de la somme de 123.776,20 euros au titre de l'arriéré de loyers. Par ordonnance du juge de la mise en état du 14 septembre 2023 les procédures RG 21/10541 et RG 22/1041 ont été jointes. Par ordonnance en date du 17 mai 2022, le juge de l'exécution a validé la saisie conservatoire pratiquée par le bailleur et a fixé le montant du loyer impayé à la somme de 114687,20 euros sans le montant de la taxe foncière. Le juge des référés, saisi d'une nouvelle demande de délais de paiement de la société ZEN PRADO l'a refusée, par ordonnance le 11 février 2022, estimant que cette dernière ne justifiait pas de difficultés financières et que la créance locative au titre de l'année 2021 était jugée non sérieusement contestable à due concurrence de 111.600 € TTC. Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 20 février 2024, au visa des articles 1103 du Code civil, la SCI 60 AVENUE DU PRADO sollicite de voir le tribunal : Sur la révocation de l'ordonnance de clôture Constater que la société 60 AVENUE DU PRADO n'a pu produire de conclusions récapitulatives suite à la jonction des procédures , En conséquence, ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture, Sur la nullité du commandement de payer Constater que le montant du loyer trimestriel est de 28671,80 euros non assujetti à la TVA au 1er janvier 2021 Constater que la société ZEN PRADO est tenue de rembourser la taxe foncière en conséquence Débouter la société ZEN PRADO de sa demande de voir annuler le commandement de payer Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts Condamner la société ZEN PRADO la somme de 10.000 euros pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1246 du code civil Sur la demande en paiement des loyers de l'année 2021 et taxes foncières Condamner la société ZEN PRADO à payer la somme de 123776,20 euros au titre du règlement des 4 trimestres de l'année 2021 et du remboursement de la taxe foncière. Condamner la société ZEN PRADO au paiement d'une somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SCI 56 PRADO expose que : -le commandement de payer est valide : les moyens de nullité soulevés sont infondés, les délais de paiement sollicités ayant été rejetés par le juge des référés, la force majeure n'étant pas retenue par la jurisprudence s'agissant de la crise sanitaire et ZEN PRADO ne pouvant pas valablement soutenir que les loyers n'ont pas été réclamés. - la société ZEN PRADO n'a pas réglé les loyers et la taxe foncière de l'année 2021, -la procédure est abusive en ce que la société ZEN PRADO a été déboutée à deux reprises de ses demandes par le juge des référés et le juge de l'exécution, elle ne démontre pas de difficultés financières. Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION

: Sur la révocation de l'ordonnance de clôture : L'article 803 du Code de Procédure Civile prévoit : L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal En l'espèce, il ressort des débats que le conseil de la SCI 56 PRADO a notifiées des conclusions récapitulatives à la suite de la jonction intervenue le 14 septembre 2023. C'est donc dans l'intérêt de la clarté des débats qu'il convient de permettre à la SCI 56 PRADO de conclure dans cette affaire. Dans ces conditions, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture du 14 septembre 2023, d'admettre les conclusions de la SCI 56 AVENUE DU PRADO du 20 février 2024 et de clôturer à nouveau à la date de l'audience de plaidoirie le 12 décembre 2024 ; Sur la nullité du commandement de payer : La SASU ZEN PRADO soutient que le commandement de payer est nul aux motifs que : La SCI 56 AVENUE DU PRADO n'était pas régulièrement représentée et n'avait pas qualité pour agir cette dernière ayant deux cogérantes, or une seule des deux est à l'origine du commandement, L'huissier n'était pas dénommé,La suspension des poursuites a été violée,L'existence d'un cas de force majeure lié au décret de fermeture administrative,La créance sollicitée n'était pas justifiée en l'absence de production de factures. La SASU ZEN PRADO ne s'est pas présentée à l'audience de plaidoirie et n'a produit aucune pièce au soutien de ses prétentions. Dès lors, elle ne démontre pas que la SCI 56 AVENUE DU PRADO n'était pas valablement représentée pour délivrer un commandement de payer. En outre les jurisprudences citées qui font référence à un commandement de payer délivré par le défunt représentant d'une société ou par une société fille pour le compte d'une société mère, n'apparaissent pas transposables à la situation évoquée de cogérance. S'agissant de l'absence d'identification de l'huissier, si dans les actes établis par une société civile professionnelle, doit figurer, à peine de nullité, l'indication des noms et prénoms de l'huissier de justice qui a instrumenté, l'omission de cette mention constitue une irrégularité de forme qui n'est sanctionnée par la nullité de l'acte que s'il en résulte un grief. En l'espèce la SASU ZEN PRADO ne démontre aucun grief. En outre, si le commandement de payer en tant que tel ne mentionne pas les noms et prénoms de l'huissier l'ayant établi, sa signification a été réalisée par [M] [K], ce qui permet de supposer qu'il a également établi le commandement. Ce moyen sera également écarté. Sur la violation de la suspension des poursuites, aux termes de l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 modifiée par plusieurs ordonnances, les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. En l'espèce, le commandement de payer du 15 octobre 2021 vise le paiement des loyers 2021 et n'est donc pas concerné par la suspension de sorte que le moyen sera écarté. En outre, la SASU ZEN PRADO a saisi le juge des référés d'une demande de délais de paiement des loyers pour l'année 2021 qui a été rejetée faute de justification de difficultés financières. S'agissant de l'existence d'un cas de force majeure, les décrets de fermetures administratives, lesquelles ont par ailleurs été partiels s'agissant des restaurants, ne sauraient constituer un cas de force majeure susceptible d'exonérer la SASU ZEN PRADO du paiement des loyers, ni une destruction de la chose louée. S'agissant de l'absence de transmission de justificatifs et de réclamation antérieure, il convient de relever que le montant des loyers et charges est expressément prévu par le bail et révisions successives qui ont été réalisées, de sorte que la SASU ZEN PRADO ne peut valablement prétendre que la créance doit être née. Compte tenu de l'ensemble des développements sus-exposés, la SASU ZEN PRADO sera déboutée de la demande tendant à la nullité du commandement de payer. Sur les sommes dues : La SCI 56 AVENUE DU PRADO sollicite la somme de 123 776,20 euros correspondant au paiement des loyers de l'année 2021 et de la taxe foncière. La SASU ZEN PRADO ne justifie pas avoir réglé cette somme. Toutefois, il résulte de l'ordonnance du juge de l'exécution du 28 juillet 2022, que la saisie conservatoire d'un montant de 123 776,20 euros pratiquée par la SCI 56 AVENUE DU PRADO le 22 décembre 2021, s'agissant des loyers 2021, a été validée à hauteur de 114 687,20 euros correspondant au montant des seuls loyers. La taxe foncière at été retirée, en ce qu'elle devait faire l'objet d'une autorisation du juge, de même que les factures d'eau. La SCI 56 AVENUE DU PRADO a donc bien reçu les fonds correspondant au paiement des loyers de l'année 2021. La SCI 56 AVENUE DU PRADO ne produit pas les justificatifs correspondant aux factures d'eau et à la taxe foncière mentionnée dans le commandement de payer du 15 octobre 2021 et sera en conséquence déboutée de sa demande. Sur les dommages et intérêts : La SCI 56 PRADO sollicite l'attribution de dommages et intérêts sur le fondement du caractère abusif de la procédure diligentée par la société ZEN PRADO. Il a été relevé par le juge des référés dans l'ordonnance de référé du 11février 2022 qu'alors que la SASU ZEN PRADO sollicitait des délais de paiement, elle ne versait aux débats aucun document comptable de nature à faire apparaitre une situation financière obérée. En outre, il ne pouvait être exclu que la demande s'inscrive dans une stratégie afin de mettre en difficulté financière sa bailleresse pour inciter les associés de cette dernière à céder leurs parts. En l'absence de justification de difficultés financières, lesquelles apparaissent au moins partiellement contredites par les éléments versés aux débats par le bailleur et notamment l'existence de liquidités importantes lors de la saisie attribution pratiquée et le maintien d'une activité, il n'existe aucun motif justifiant l'absence de paiement des loyers par la SASU ZEN PRADO. En outre, aucune conséquence n'a été tirée des décisions rendues, tant par le juge des référés que le juge de l'exécution, qui ont pourtant écarté plusieurs moyens soulevés par la société ZEN PRADO. Enfin, dans le cadre de la présente instance la société ZEN PRADO qui est originellement en demande, ne s'est pas présentée à l'audience et n'a pas excusé son absence. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que la procédure engagée par la société ZEN PRADO est abusive et la condamner en conséquence à verser à son bailleur la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Il y a lieu de condamner la SASU ZEN PRADO aux entiers dépens. La condamnation aux dépens sera assortie du droit pour NOMAVOCAT, avocat de PARTIEGAGNANTE de recouvrer directement contre PARTIEPERDANTE ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. Il y a lieu de condamner la SASU ZEN PRADO à verser à la SCI 56 AVENUE DU PRADO la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire : L'article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. » La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

: Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : REVOQUE l'ordonnance de clôture du 14 septembre 2023 ; ADMET les conclusions signifiées par la SCI 56 AVENUE DU PRADO le 20 février 2024 ; ORDONNE la clôture à la date de l'audience de plaidoirie le 12 décembre 2024 ; DEBOUTE la SASU ZEN PRADO de la demande de nullité du commandement de payer ; DEBOUTE la SCI 56 AVENUE DU PRADO de la demande formée au titre du paiement des loyers et de la taxe foncière 2021 ; CONDAMNE la SASU ZEN PRADO au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE la SASU ZEN PRADO aux entiers dépens ; CONDAMNE la SASU ZEN PRADO à verser à la SCI 56 AVENUE DU PRADO la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ; REJETTE les prétentions pour le surplus ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LE PRESIDENT