Tribunal judiciaire de Rouen, 30 janvier 2026, 25/00887

DOSSIER N° RG 25/00887 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NDRV JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026 _____________________________________________________________________________________________ DEMANDERESSE : OPH HABITAT 76 112 BOULEVARD D'ORLEANS CS 72042 76040 ROUEN CEDEX 1 Représentant : Me Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN DEFENDERESSE : Mme [W] [P] 1 rue de la Clérette Immeuble "Comté de Nice" 76150 MAROMME non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats à l'audience publique du 28 Novembre 2025 JUGE : Lémia BENHILAL GREFFIÈRE : Marion POUILLE Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 30 juin 2020, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [W] [P] et Madame [O] [P] un local à usage d'habitation situé 1, Rue de la Clerette (Immeuble Comte de Nice (Etage 7 - Appt 002) à MAROMME 76150, pour un loyer mensuel de 354,16€, outre une avance sur charges. Madame [O] [P] est décédée le 15 novembre 2023. Le bailleur a fait délivrer à Madame [W] [P] le 10 février 2025 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 2.297,02 € au titre des loyers et charges impayés. Par lettre du 16 janvier 2025, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d'allocations familiales de la situation d'impayés de loyers. Par assignation en date du 14 mai 2025, notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 mai 2025, l'OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il : - constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ; - ordonne l'expulsion de Madame [W] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; - condamne Madame [W] [P] à lui payer la somme de 2.454,47€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 22 avril 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal ; - condamne Madame [W] [P] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ; - condamne Madame [W] [P] au paiement d'une somme de 500€ au titre de l'article 1231-6 du code civil; - condamne Madame [W] [P] au paiement d'une somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 10 février 2025, de l'assignation et de la dénonciation de l'assignation au Préfet ; - dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, l'OPH HABITAT 76 fait valoir, à titre principal, que la locataire n'a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines impartis par le commandement du 10 février 2025, et qu'en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit. A l'audience du 28 novembre 2025, l'OPH HABITAT 76, comparant représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 2.417,55€ selon décompte arrêté au 7 novembre 2025, frais de procédure déduits. Il ne s'oppose pas aux délais de paiement qui pourraient être octroyés d'office à Madame [W] [P], indiquant qu'un plan d'apurement a été conclu avec un remboursement par mensualités de 50€. Bien que régulièrement citée par dépôt de l'acte à l'étude de l'huissier de justice, Madame [W] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Madame [W] [P] citée à l'étude de l'huissier, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH HABITAT 76 le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de l'OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande principale Sur la demande de résiliation du contrat de bail L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l'application de l'article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours. Selon l'avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l'article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En l'espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 30 juin 2020, soit avant l'entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit. Par conséquent, s'agissant d'un contrat en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l'acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines. Par exploit en date du 10 février 2025, le bailleur a fait commandement à la locataire de s'acquitter de la somme de 2.297,02€ de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines. Il ressort de l'étude du décompte locatif qu'entre le 10 février 2025 et le 10 avril 2025, la locataire a effectué deux règlements de 500€ et 520€, soit un montant total de 1.020€, insuffisant à apurer la dette. La locataire ne s'étant pas acquittée de l'intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s'en trouve de plein droit résilié le 11 avril 2025. Sur la demande d'expulsion La locataire n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [W] [P] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l'avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés. Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu'à la date du 7 novembre 2025, Madame [W] [P] demeure redevable de la somme de 2.417,55€ au titre des loyers et charges impayés, frais de procédure déduits. Il y a donc lieu de condamner Madame [W] [P] à payer à l'OPH HABITAT 76, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 2.417,55 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 2.297,02€, et de l'assignation sur la somme de 2.454,47€ et du présent jugement pour le surplus. Sur les délais de paiement En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier que Madame [W] [P] a proposé au bailleur d'apurer sa dette par mensualités de 50€. Le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il ressort de l'étude du décompte locatif que la locataire a repris le paiement du loyer courant. La locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et le bailleur ne s'opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 50€, et selon les modalités décrites au présent dispositif. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l'expulsion de Madame [W] [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande au titre de la résistance abusive et injustifiée En l'espèce, le bailleur sollicite la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 500€ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, lequel dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire». Néanmoins, il ressort de l'ensemble des éléments du dossier que le bailleur n'allègue, ni ne caractérise la mauvaise foi de la locataire qui serait à l'origine du retard de paiement, il ne caractérise pas davantage de préjudice indépendant du retard de paiement, d'ores et déjà compensé par les intérêts au taux légal sur les sommes réclamées. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les mesures accessoires Madame [W] [P], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 10 février 2025, de l'assignation du 14 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 16 janvier 2025 et 15 mai 2025. Condamnée aux dépens, Madame [W] [P] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu'il est équitable de fixer à 300€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 juin 2020 entre l'OPH HABITAT 76 d'une part, et Madame [W] [P] d'autre part, concernant les locaux situés 1, Rue de la Clerette (Immeuble Comte de Nice (Etage 7 - Appt 002) à MAROMME 76150, sont réunies à la date du 11 avril 2025, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Madame [W] [P] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 2.417,55 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 novembre 2025 échéance d'octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 2.297,02 euros, de l'assignation du 14 mai 2025 sur la somme de 2.454,47 euros et du présent jugement pour le surplus, ACCORDE un délai à Madame [W] [P] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Madame [W] [P] à s'acquitter de la dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [W] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Madame [W] [P] à payer à l'OPH HABITAT 76 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 11 avril 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE Madame [W] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 10 février 2025, de l'assignation du 14 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 16 janvier 2025 et 15 mai 2025; CONDAMNE Madame [W] [P] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE