Tribunal judiciaire de Dijon, 21 août 2026, 19/01454

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] 1ère Chambre République française Au nom du peuple français MINUTE N° DU : 21 Août 2026 AFFAIRE N° RG 19/01454 - N° Portalis DBXJ-W-B7D-GVDA Jugement Rendu le 21 AOUT 2026 AFFAIRE : S.E.L.A.R.L. MJ & ASSOCIES ès qualité de liquidateur judiciaire de l'EURL A LA TABLE DES AMIS c/ S.C.I. LE MOULIN ENTRE : S.E.L.A.R.L. MJ & ASSOCIES représentée par Me [X] [K], agissant ès qualité de liquidateur judiciaire de l'EURL A LA TABLE DES AMIS dont le siège social est sis [Adresse 1] E.U.R.L. A LA TABLE DES AMIS RCS [Localité 1] N° 519 040 794 [Adresse 2] représentée par Maître Catherine DELOGE-MAGAUD, Avocat au Barreau de DIJON, plaidant DEMANDERESSE ET : S.C.I. LE MOULIN immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N° 432 288 942 dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Jean-François MERIENNE, membre de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de DIJON, postulant, Maître Marie-Christine MOUCHAN, Avocat au Barreau de NICE, plaidant DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : DEBATS : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Chloé GARNIER, Vice-Présidente et Nicolas BOLLON, Vice-Président, chargé du rapport Greffier lors des débats : Marine BERNARD Greffier lors du prononcé : Françoise GOUX Ouï les avocats des parties en leurs plaidoiries ; DELIBERE : - Le délibéré a été fixé au 21 août 2026 - Le magistrat chargé du rapport a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, le tribunal étant alors composé de : Présidente : Chloé GARNIER, Vice-Présidente Assesseurs : Nicolas BOLLON, Vice-Président : Emmanuel ROGUET, Vice-Président placé JUGEMENT : - Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - Contradictoire - Premier ressort - Rédigé par Nicolas BOLLON - Signé par Chloé GARNIER, Présidente et Françoise GOUX, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me Catherine DELOGE-MAGAUD Me Jean-François MERIENNE, membre de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES Me Marie-Christine MOUCHAN EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 1er avril 2012, la SCI LE MOULIN (la SCI) a consenti à l'EURL A LA TABLE DES AMIS (l'EURL) un bail commercial d'une durée initiale de neuf ans portant sur un local situé [Adresse 3] à SELONGEY, moyennant un loyer annuel de 24.000 euros hors charges. Le bail portait sur l'exploitation d'un hôtel restaurant. Les locaux loués seraient affectés de désordres importants depuis l'origine et à défaut de réalisation desdits travaux, l'EURL a, par acte d'huissier de justice du 20 mai 2019, fait assigner la SCI devant le Tribunal de grande instance de Dijon afin de la voir condamner sous astreinte à faire procéder à la réfection de la toiture et du plancher de la salle de restaurant. Une ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2019 et le Juge de la mise en état a, par ordonnance du 9 août 2019, refusé de révoquer celle-ci. Par acte d'huissier de justice du 13 septembre 2019, la SCI a fait assigner l'EURL devant le Tribunal de grande instance de Dijon afin, notamment, de constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, à défaut, constater la résiliation du bail commercial, avec tous ses effets de droits. L'ordonnance de clôture du 25 juin 2019 a été rabattue par ordonnance du 15 octobre 2019 et les deux assignations ont été jointes par ordonnance du Juge de la mise en état du même jour. Par jugement du 13 décembre 2022, le tribunal de commerce de Dijon a : - Constaté l'état de cessation des paiements de l'EURL ; - Prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à son égard, Me [X] [K] étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire ; - Fixé provisoirement la date de cessation des paiements au 15 novembre 2022. Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, la SELARL MJ & ASSOCIES, prise en la personne de Me [K] en qualité de liquidateur de l'EURL, est intervenue volontairement à l'instance. Par ordonnance du 27 mai 2024, le Juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de provision formée par la SCI à l'encontre de l'EURL au titre des indemnités d'occupation échues entre le jugement d'ouverture de la procédure collective et le 9 octobre 2023. Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 1er août 2025, la SELARL MJ & ASSOCIES, prise en la personne de Me [K] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de l'EURL, demande au tribunal de : - DECLARER RECEVABLE en son intervention volontaire la SELARL MJ & ASSOCIES, représentée par Maître [X] [K] en qualité de liquidateur de l'EURL A LA TABLE DES AMIS, - DECLARER que l'Art. 14 de La loi 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire suspend l'effet de l'intégralité des clauses sanctionnant le non-respect par le preneur des obligations de paiement des loyers et charges, - DECLARER L'EURL A LA TABLE DES AMIS fondée à suspendre son obligation de payer les loyers et charges en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance en dépit des mises en demeures qui lui ont été adressées depuis le 23 décembre 2013, comme l'a précédemment constaté la Cour d'Appel dans son arrêt du 5 octobre 2017, - DECLARER le commandement de payer délivré le 17 juillet 2019 abusif, - PRONONCER la résiliation du bail commercial au 31 mars 2021, en application du congé délivré par acte d'huissier en date du 25 septembre 2020, - CONDAMNER la SCI LE MOULIN à verser à la SELARL MJ & ASSOCIES, représentée par Maître [X] [K] en qualité de liquidateur de l'EURL A LA TABLE DES AMIS, la somme de 44 275 euros au titre des préjudices subis, - DEBOUTER la SCI LE MOULIN de la totalité de ses demandes, - DECLARER que la SCI LE MOULIN est redevable des sommes inscrites dans le commandement aux fins de saisie-vente du 11/01/2022, - CONDAMNER la SCI LE MOULIN à verser à l'EURL A LA TABLE DES AMIS la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, la SCI LE MOULIN demande au tribunal de : - Débouter l'EURL A LA TABLE DES AMIS et son liquidateur judiciaire, la SELARL MJ & ASSOCIES de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - Constater que la clause résolutoire inscrite à l'article 23 du bail litigieux avait produit ses effets le 18 août 2019, et que le bail précité est donc résilié depuis cette date, - En tant que de besoin, prononcer la résiliation dudit bail avec tous ses effets de droit, - Constater que la SELARL MJ & ASSOCIES, mandataire liquidateur, a restitué les lieux le 9 octobre 2023, - Fixer comme suit les créances de la SCI LE MOULIN au passif de la liquidation judiciaire de son ex-locataire : - Sa créance chirographaire échue : - Loyers du 1er mars 2014 au 1er août 2019 : 157.384,29 € - Indemnités d'occupation du 1er septembre 2019 au 1er décembre 2020 : 39.099,04 € - Commandement de payer du 17 juillet 2019 : 408,88 € - Congé du 25 septembre 2020 : 135,81 € - Procès-verbal de constat des 11, 19 et 27 octobre 2022 : 666,20 € - Intérêts arrêtés au 13 décembre 2022 : 21.259,28 € - Sa créance privilégiée échue : - Indemnités d'occupation du 1er janvier 2021 au 1er décembre 2022 : 58.648,56 € - Intérêts arrêtés au 13 décembre 2022 : 6.306,84 € - Frais de justice : mémoire - En conséquence, fixer la créance de nature chirographaire de la SCI LE MOULIN à la somme de 218.953,50 € et sa créance de nature privilégiée à la somme de 64.955,40 € sauf mémoire, - Condamner la SELARL MJ & ASSOCIES, mandataire judiciaire, à payer à la SCI LE MOULIN la somme de 24.436,90 € représentant les indemnités d'occupation échues et exigibles pour la période courue entre le 13 décembre 2022 et le 9 octobre 2023, - Condamner ensemble la Société A LA TABLE DES AMIS et la SELARL MJ & ASSOCIES ès qualités à verser à la SCI LE MOULIN une indemnité de 8.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Les condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juillet 2019 et du congé du 25 septembre 2020, - Ordonner l'exécution provisoire pour le tout. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025 et les plaidoiries ont été fixées à l'audience du 22 juin 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 21 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il ne statue, conformément aux dispositions de l'article 768 du Code de procédure civile, « que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Par ailleurs, le tribunal constate que l'EURL a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 13 décembre 2022, de sorte que malgré les longs développements dans ses écritures sur la réfection de la toiture et du sol de la salle de restaurant, elle ne forme plus de demandes de ces chefs. Sur l'intervention du mandataire judiciaire Aux termes de l'article L. 641-9 du Code de commerce, « Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l'activité professionnelle, même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur ». L'EURL a été, en l'espèce, placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Dijon du 13 décembre 2022. La SELARL MJ & ASSOCIES, prise en la personne de Me [X] [K], a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Par suite, l'intervention volontaire de la SELARL MJ & ASSOCIES, par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, doit être déclarée recevable. Sur l'application de la loi autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire du 14 novembre 2020 L'EURL fait valoir qu'en application de la loi du 14 novembre 2020, elle ne peut pas être redevable des loyers échus pendant la période d'urgence sanitaire. La SCI s'oppose à cette demande faisant valoir que pendant cette période, la loi n'autorisait pas les locataires à ne pas payer les loyers dus. Il résulte de l'interprétation par la Cour de cassation de l'ensemble des textes pris par le gouvernement pendant la période de crise sanitaire liée au COVID 19 que la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n'entraîne pas la perte de la chose louée et n'est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n'est donc pas fondé à s'en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers (en ce sens Civ. 3ème 30 juin 2022 : pourvois n°21-19.889, 21-20.190 et 21-20.127). Aussi, en l'espèce, alors même que l'EURL fonde sa demande à la fois sur le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 (dans le corps de ses écritures) et sur la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 (dans le dispositif de ses conclusions), si les loyers, notamment commerciaux, ne pouvaient pas faire l'objet d'une mesure d'exécution forcée ou d'une sûreté réelle ou personnelle garantissant leur paiement pendant la période dite d'urgence sanitaire, pour autant, les loyers échus pendant cette période restaient dus. L'EURL n'est donc pas fondée à faire juger que le paiement des loyers était suspendu pendant cette période. Sur la date de résiliation du bail commercial et le montant de la créance de la SCI Aux termes de l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction applicable au contrat de bail, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». La SCI demande que sa créance soit fixée au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation depuis le 1er mars 2014. Elle explique que la locataire a cessé de régler ses loyers depuis cette date. Elle précise qu'elle aurait fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 17 juillet 2019 et considère que le bail est dissout un mois après cette signification, soit à compter du 1er septembre 2019. Elle sollicite le paiement des indemnités d'occupation jusqu'au 9 octobre 2023, date à laquelle le liquidateur judiciaire lui a remis les clefs. Elle a également fait délivrer à l'EURL un congé avec refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction le 25 septembre 2020, aux termes duquel elle invite l'EURL à libérer les lieux le 31 mars 2021. L'EURL s'oppose à la demande en paiement. Elle considère que la société bailleresse n'a pas respecté son obligation de délivrance puisqu'elle n'a pas procédé à la réfection du toit et du sol des locaux loués. Elle invoque une exception d'inexécution et l'absence d'exigibilité des loyers pendant la fermeture administrative du restaurant pendant la période d'urgence sanitaire. Elle constate que le congé avec refus de renouvellement ne propose pas le versement d'une indemnité d'éviction sans toutefois saisir le tribunal d'une demande tendant à le contester et à obtenir une indemnité d'éviction. Sur ce, le tribunal constate qu'après avoir convenu d'un bail commercial entre elles en 2012 sont rapidement entrées en conflit et une première assignation à jour fixe a été délivrée par l'EURL le 21 mars 2014. A la suite de cette assignation, le Tribunal de grande instance de Dijon, puis la cour d'appel de Dijon, dans un arrêt confirmatif du 5 octobre 2017, a condamné l'EURL à payer à la SCI la somme de 81.654 euros au titre de l'arriéré arrêté au 31 janvier 2017, une fois réalisés les travaux mis à la charge de la bailleresse. La cour d'appel relève dans sa motivation « qu'il n'est pas contesté que l'EURL n'a pas exécuté son obligation de régler le loyer courant depuis le mois de mars 2014 et que sa dette de loyer s'élève à 81.654 euros au 31 janvier 2017 ; que le preneur est toutefois fondé à suspendre le paiement des loyers en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées depuis le 23 décembre 2013 ». Or, le tribunal observe que la SCI reconnaît dans ses dernières écritures n'avoir jamais exécuté les travaux prescrits par les décisions de justice. Compte tenu de l'autorité attachée à l'arrêt rendu entre les parties le 5 octobre 2017, il y a lieu de considérer que, faute pour la société bailleresse de démontrer qu'elle a réalisé les travaux litigieux pendant l'exécution du bail, l'EURL est encore fondée à invoquer la violation par la SCI de son obligation de délivrance de la chose louée. Par suite, il faut considérer que l'ensemble des loyers et indemnités d'occupation, quelle que soit la date de dissolution du contrat de bail, ne peut par être mis à la charge de l'EURL. La SCI sera donc déboutée de sa demande de fixation de sa créance de loyer et d'indemnité d'occupation. Elle conservera également à sa charge les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire (non communiqué par les parties) et du congé délivré le 25 septembre 2020. Compte tenu de cette décision, il faut considérer que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nécessairement abusif. La société bailleresse ne pouvait en effet sans abus faire délivrer à sa locataire un commandement de payer des loyers qui, conformément à l'arrêt de la cour d'appel de [Localité 1], n'étaient pas exigibles. Par suite, le bail n'a pu prendre fin, en application du congé délivré le 25 septembre 2020, qu'au 31 mars 2021. Le tribunal constate enfin que les locaux ont été restitués, après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le 9 octobre 2023. Sur la demande de dommages-intérêts formée par l'EURL Il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». L'EURL sollicite la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 44.275 euros « au titre des préjudices subis ». La SCI conclut au rejet de la demande. Le tribunal constate que l'EURL n'articule, dans le corps de ses écritures, aucun moyen permettant d'asseoir la condamnation qu'elle sollicite. La somme de 44.275 euros correspond à un devis établi par la société IS-COUVERTURE ZINGUERIE le 23 novembre 2017, correspondant à la réfection du toit du restaurant exploité par l'EURL. L'EURL ayant été placée en liquidation judiciaire depuis décembre 2022 et ayant quiité les lieux le 9 octobre 2023, il faut considérer qu'elle n'a plus qualité pour solliciter la réfection du toit. Elle ne justifie pas non plus avoir engagé les travaux de rénovation à ses frais pendant la vie du bail commercial. Par suite, elle ne pourra qu'être déboutée de sa demande de dommages-intérêts. Sur le commandement aux fins de saisie-vente du 11 janvier 2022 L'EURL demande au tribunal de dire que la SCI est redevable des sommes inscrites dans le commandement aux fins de saisie-vente du 11 janvier 2022. Il apparaît que l'EURL a, agissant en exécution d'un arrêt rendu le 9 novembre 2021 par la cour d'appel de [Localité 1], fait délivrer le 11 janvier 2022 un commandement aux fins de saisie-vente afin d'obtenir le paiement de factures d'eau et d'électricité. Le tribunal constate que l'EURL dispose déjà d'un titre exécutoire pour ces frais et qu'il ne lui appartient pas de « constater » que ces sommes sont dues par la SCI. Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire Compte tenu de la nature de la présente décision, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. Aucune circonstance tirée notamment de l'équité ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Enfin, l'ancienneté du litige commande que la présente décision soit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, DECLARE recevable l'intervention de la SELARL MJ & ASSOCIES, prise en la personne de Me [X] [K] ; CONSTATE la résiliation du bail commercial au 31 mars 2021 ; CONSTATE que l'EURL A LA TABLE DES AMIS a libéré les lieux le 9 octobre 2023 ; DEBOUTE la SCI LE MOULIN de sa demande tendant à voir fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de l'EURL A LA TABLE DES AMIS ; DEBOUTE l'EURL A LA TABLE DES AMIS de sa demande de dommages-intérêts ; DIT n'y avoir lieu à déclarer la SCI LE MOULIN redevable des sommes inscrites dans le commandement aux fins de saisie-vente du 11 janvier 2022 ; DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ; DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision. Le Greffier, La Présidente, En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.