Tribunal judiciaire d'Albi, 6 juillet 2026, 26/00059

DÉCISION DU : 06 Juillet 2026 DOSSIER : N° RG 26/00059 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EIVB NAC : 5AA AFFAIRE : 3F OCCITANIE C/ [O] [K] MINUTE N° : 26/ TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALBI JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENT : Mme CABANES, GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière PARTIES : DEMANDERESSE [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE DEFENDEUR Monsieur [O] [K] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 2] comparant Débats tenus à l'audience du : 18 Mai 2026 Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2026 Le 06 Juillet 2026 ccc délivrées aux parties cccrfe délivrée à Me MONTEIS EXPOSE DU LITIGE Par contrat signé le 31 mai 2017 et avenant du même jour, la SA 3 F OCCITANIE a donné à bail à M. [O] [K] un appartement n°29 avec parking, situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 335,52 € pour le logement outre 10,07 € pour le parking, hors charge. Le loyer actuel s'élève à 389,67 € pour le logement et 11,71 € pour le parking. La provision sur charges est fixée à la somme de 67,10 €. Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3 F OCCITANIE a, par acte du 19 septembre 2025, fait signifier à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le 22 septembre 2025, cet acte a été notifié à la CCAPEX. Enfin, par acte de commissaire de justice du 5 février 2026, la SA 3 F OCCITANIE a fait assigner en référé M. [O] [K] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues. A l'audience du 18 mai 2026, la SA 3 F OCCITANIE, représentée par son Conseil, sollicite du Juge de : - Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat, - Ordonner l'expulsion de M. [O] [K], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 16 euros par jour de retard, - Condamner M. [O] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 3005,32 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 07/05/2026), - Le condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération des lieux, - En tant que de besoin, le condamner à fournir son avis d'imposition et l'enquête de ressources associée, - Le condamner à lui payer la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Le condamner au paiement des dépens de l'instance. La SA 3 F OCCITANIE fait valoir qu'elle est d'accord pour l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Elle indique que le locataire a repris le paiement du loyer courant. En défense, M. [O] [K], comparant, sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il déclare avoir repris le paiement du loyer courant, et être actuellement en arrêt maladie. Il explique percevoir environ 1600 euros par mois d'indemnités, avoir deux enfants qu'il accueille régulièrement, et être séparé. Il propose de régler 100 euros par mois en plus du loyer courant, jusqu'à apurement de la dette. La décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION I. Sur la résiliation du contrat de bail Sur la recevabilité des demandes Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 6 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige. Les demandes sont donc recevables. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail conclu le 31 mai 2017 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 19 septembre 2025. Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois. Le contrat de bail a donc pris fin le 20 novembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire. II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés Il résulte des dispositions de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SA 3 F OCCITANIE produit un décompte actualisé au 7 mai 2026, présentant un solde de la dette d'un montant de 3005,32 €. M. [K] ne le conteste pas. En conséquence, M. [O] [K] sera condamné à payer à la SA 3 F OCCITANIE la somme de 3005,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 7 mai 2026, à titre provisionnel. III. Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation." En l'espèce, M. [O] [K] sollicite des délais de paiement, proposant de régler la somme de 100 euros par mois jusqu'à apurement de la dette. Il déclare des ressources mensuelles d'environ 1600 euros, et affirme avoir repris le paiement du loyer courant. Le bailleur le confirme et explique être d'accord pour ces modalités de remboursement, et la suspension de la clause résolutoire. Il maintient néanmoins ses demandes en cas de non respect des délais accordés. Ainsi, M. [O] [K] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Néanmoins, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et/ou des délais de paiement d'autre part, justifieront la condamnation de M. [O] [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, et la reprise des effets de la clause résolutoire. Compte tenu de l'issue du litige, il sera fait droit à la demande relative à la fourniture de l'avis d'imposition et de l'enquête de ressources. En revanche la demande d'astreinte sera rejetée. IV. Sur les autres demandes Sur les dépens Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, M. [O] [K] sera condamné au paiement des dépens de l'instance. Sur les frais irrépétibles En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Compte tenu de l'accord des parties quant à l'apurement de la dette, il ne paraît pas inéquitable de rejeter cette demande. Sur l'exécution provisoire En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2017 entre la SA 3 F OCCITANIE d'une part, et M. [O] [K] d'autre part, portant sur l'appartement n°29 avec parking, situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 novembre 2025, CONDAMNONS M. [O] [K] à payer à la SA 3 F OCCITANIE, à titre provisionnel, la somme de 3 005,32 € (trois-mille-cinq euros et trente-deux centimes), au titre des sommes dues au 7 mai 2026, AUTORISONS M. [O] [K] à s'acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités d'un montant de 100 € (cent euros), et une 30ème mensualité d'un montant de 105,32 € (cent-cinq euros et trente-deux centimes), SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour M. [O] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA 3 F OCCITANIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est; que M. [O] [K] soit condamné à payer à la SA 3 F OCCITANIE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux; CONDAMNONS M. [O] [K] à fournir son avis d'imposition et l'enquête de ressources associée, DÉBOUTONS la SA 3 F OCCITANIE du surplus de ses demandes, DÉBOUTONS la SA 3 F OCCITANIE de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS M. [O] [K] aux dépens de l'instance, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. LA GREFFIÈRE LA JUGE