Tribunal judiciaire de Lille, 2 juillet 2026, 25/10595

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 25/10595 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z7A4 N° de Minute : JUGEMENT DU : 02 Juillet 2026 S.A. VILOGIA C/ [I] [L] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 02 Juillet 2026 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par M. [T] [P], muni d'un mandat écrit ET : DÉFENDEUR(S) M. [I] [L], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Margaux MACHART, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Mars 2026 Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 02 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 5 mai 2023 à effet au 9 mai 2023, la S.A VILOGIA a donné à bail à M. [I] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 391,66 euros, outre une provision sur charges de 177,96 euros, pour une durée d'un mois renouvelable. Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, la S.A VILOGIA a fait signifier à M. [I] [L] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 3.566,18 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. En sa séance du 11 février 2026, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de M. [I] [L] et déclaré recevable son dossier déposé le 22 janvier 2026, comprenant une dette locative contractée envers la S.A VILOGIA à hauteur de 5.341,26 euros. Par acte signifié par commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, la S.A VILOGIA a fait assigner M. [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de : Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [I] [L], est occupant sans droit ni titre ; A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges et défaut d'attestation d'assurance habitation ; Ordonner l'expulsion de M. [I] [L], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; Condamner M. [I] [L], au paiement de la somme de 4.845,59 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ;Condamner M. [I] [L] au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement ; Condamner M. [I] [L], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ; Condamner en outre M. [I] [L], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ; Condamner M. [I] [L], au paiement de la somme de 150,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonner l'exécution provisoire ; Condamner M. [I] [L], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 21 décembre 2025 et reçue au tribunal avant l'audience. Elle indique que M. [I] [L] occupe le logement seul. Il perçoit un revenu mensuel de 1.346,00 euros. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 juin 2026. A cette audience, la S.A VILOGIA comparaît représentée par M. [T] [P], régulièrement muni d'un pouvoir. La S.A VILOGIA s'en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d'instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 31 décembre 2025, à la somme de 5.341,26 euros. Elle précise que si M. [I] [L] est en capacité financière, elle accepte l'octroi de délais de paiement en sa faveur. Sinon, elle s'en rapporte à l'appreciation du juge. Enfin, la S.A VILOGIA abandonne sa demande de condamnation et de résiliation pour défaut d'assurance. M. [I] [L] comparaît représenté par son conseil. Il s'en rapporte à ses dernières conclusions visées à l'audience aux termes desquelles il sollicite de voir : Suspendre les effets de la clause résolutoire en raison de la recevabilité du dossier de surendettement et ce jusqu'au prononcé des mesures décidées par la commission de surendettement ; Accorder des délais de paiement et jusqu'au prononcé des mesures décidées par la commission de surendettement (et au maximum 36 mois) à hauteur de 10,00 euros en plus du loyer chaque mois payable avant le 12 du mois ; Rappeler qu'en cas de prononcé effectif du rétablissement personnel en l'absence de contestation et du respect du paiement des loyers courants pendant deux ans, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais produit d'effet ; Préciser que si la commission impose de nouveaux délais ou modalités de paiements sans contestation, ces derniers se substitueront à ceux accordés par le Juge du Contentieux de la Protection ;Laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. A cette audience, il réitère ses demandes formées dans ses dernières conclusions et indique bénéficier d'une procédure de surendettement dont la recevabilité a été déclarée le 11 février 2026 avec une orientation de la procédure vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il précise que le 31 août 2024, il a rencontré des difficultés concernant le renouvellement de son titre de séjour. Il a été régularisé le 15 avril 2026. Il indique que lorsqu'il est en règle, il travaille et paie ses loyers en rattrapant ses retards de paiement. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogée au 2 juillet 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail : Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail : La S.A VILOGIA justifie que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord par lettre recommandée du 11 juin 2025, reçue le 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. L'action en résiliation de bail est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024). Le bail conclu le 5 mai 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Le bail, d'une durée d'un mois, a été renouvelé pour la dernière fois le 5 juin 2025, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. Cependant, il a été reconduit tacitement en toutes ses dispositions, y compris la clause résolutoire précitée. D'ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [I] [L] le 13 juin 2025, pour la somme en principal de 3.566,18 euros. Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n'ayant pas permis de régulariser l'intégralité des causes du commandement. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 août 2025. Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l'arriéré locatif : En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. En l'occurrence, le décompte produit par la S.A VILOGIA fait ressortir une dette d'un montant de 5.437,59 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 19 mars 2026, échéance du mois de février 2026 comprise. Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d'enquête sociale, en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale, soit 7,62 euros, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d'assurance, en l'absence de mise en demeure non suivie d'effet de remettre l'attestation d'assurance locative, soit 116,05 euros, conformément aux prescriptions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation et imposent au bailleur d'adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d'imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d'un courrier. En l'absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit 1.022,70 euros. Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l'instance, soit la somme de 179,99 euros. Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, la dette locative s'élève à la somme de 4.111,23 euros. M. [I] [L] n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie. Il convient par conséquent de condamner M. [I] [L] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 4.111,23 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 19 mars 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. En application de l'article 24, VI, et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ». Selon l'article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que M. [I] [L] a été déclaré recevable à une procédure de traitement de la situation de surendettement par une décision de la commission de surendettement des particuliers du 11 février 2026. Il résulte de l'historique de compte que M. [I] [L] a repris le paiement du loyer courant au mois de mars 2026. M. [I] [L] justifie de bulletins de salaire pour des périodes d'activités en 2025 ainsi que de ressources déclarées devant la commission de surendettement des particuliers. S'il ne rapporte pas la preuve du renouvellement de son titre de séjour, préalable à l'exercice d'une activité professionnelle, la reprise du paiement du loyer courant en mars 2026 constitue un fait suffisant pour établir la capacité du débiteur à régler sa dette locative, outre le loyer courant. En conséquence, M. [I] [L] sera autorisé à s'acquitter de sa dette en 36 mensualités de 10,00 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de M. [I] [L] pendant le cours des délais ainsi accordés. Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise. Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A VILOGIA pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [I] [L] sera alors tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu'il aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'au départ définitif des lieux. Sur les demandes accessoires : M. [I] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Au regard de ses ressources et de la demande faite à l'audience, le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire sera accordé à M. [I] [L]. L'équité commande de rejeter la demande d'indemnité présentée par la S.A VILOGIA au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE la S.A VILOGIA recevable en son action ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mai 2023 entre la S.A VILOGIA et M. [I] [L] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 13 août 2025 ; CONDAMNE M. [I] [L] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 4.111,23 euros, créance arrêtée au 19 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; RAPPELLE qu'en application de l'article 24 VI 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; AUTORISE M. [I] [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 10,00 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ; DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 12 de chaque mois et pour la première fois le 12 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours : dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;dit qu'à défaut pour M. [I] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la S.A VILOGIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;condamne en tant que de besoin M. [I] [L] à payer à la S.A VILOGIA à compter du 1er avril 2026 jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu'elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; rappelle que M. [I] [L] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES [Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 4] ; DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ACCORDE à M. [I] [L] l'aide juridictionnelle provisoire ; CONDAMNE M. [I] [L] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 2 juillet 2026. LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;