Tribunal judiciaire de Nice, 4 décembre 2024, 24/00003

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE (Décision Civile) JUGEMENT : Société HOMEBOX c/ Société CGE-NICE-1881 MINUTE N° 24/ Du 04 Décembre 2024 LOYERS COMMERCIAUX N° RG 24/00003 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PPFV Par jugement en date du quatre Décembre deux mil vingt quatre COMPOSITION DE LA JURIDICTION Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier. DÉBATS A l'audience publique du 02 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Décembre 2024, PRONONCE Par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024, signé par Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier. NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mixte. Grosse délivrée à Me Jérôme CULIOLI Me Sophie BELMONTE expédition délivrée à le mentions diverses DEMANDERESSE: Société HOMEBOX [Adresse 4] [Localité 8] représentée par Me Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Isabelle RICARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDERESSE: Société CGE-[Localité 11]-1881 [Adresse 6] [Localité 11] représentée par Me Sophie BELMONTE, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Marc MANCIET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant EXPOSE DU LITIGE Suivant bail commercial du 19 février 1999, la Compagnie Générale d'Entrepôts et de Bureaux (Devenue CGE-[Localité 11]-1881) a donné en location à la société ABACUS SELF STOCKAGE- ACCES SELF STOCKAGE, aux droits de laquelle est venue la société ARMADILLO SELF STOCKAGE puis la société HOMEBOX, la totalité des terrains et bâtiments sis [Adresse 7] à [Localité 11] pour une durée de 12 années à compter du 15 avril 1999 pour se terminer le 13 avril 2011. Ce bail est en tacite reconduction depuis le 13 avril 2011. Par acte d'huissier du 28 juin 2023, la société HOMEBOX a notifié à la société CGE-[Localité 11]-1881 une demande de renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2023 aux clauses et conditions du précédent bail. Aux termes de cette demande, le locataire a sollicité que le nouveau loyer en renouvellement soit fixé à la somme annuelle de 594.090, 84 euros HT et HC correspondant à la valeur locative déterminée conformément à l'article L.145-33 du Code de commerce. Par courrier en date du 25 septembre 2023, le bailleur a manifesté son accord de principe sur le renouvellement à condition que l'assiette soit revue et que le loyer ne soit pas remis en question. Suivant mémoire préalable signifié par lettre recommandée avec AR en date du 29 novembre 2023, la société HOMEBOX a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 594.090, 84 euros HT et HC, toutes autres clauses, charges et conditions du bail initial demeurant inchangées. C'est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice signifié le 23 janvier 2024, la société HOMEBOX a attrait devant le Juge des loyers commerciaux la société CGE-[Localité 11]-1881 aux fins de voir fixer le loyer principal à la somme annuelle de 594.090,84 euros HT et HC à compter du 1er octobre 2023, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées. Par mémoire notifié par lettre recommandée avec AR le 31 mai 2024, la société HOMEBOX demande au Juge des loyers commerciaux de : - La recevoir en ses demandes et les dire bien fondées; - Fixer le loyer principal à la somme annuelle de 594.090,84 euros HT et HC à compter du 1er octobre 2023, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées; - Ordonner la restitution de toutes sommes versées au-delà de ce montant depuis le 1er octobre 2023; Subsidiairement, - Ordonner une mesure d'instruction en application de l'article R145-30 du Code de commerce et en ce cas, fixer le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance au montant du loyer actuel ; En tout état de cause, - Condamner la société CGE-[Localité 11]- 1881 au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par mémoire en réponse la société CGE-[Localité 11]-1881 demande au Juge des loyers commerciaux de: - La déclarer bien fondée en sa demande; - Fixer le loyer renouvelé, en principal, à la somme de 1.086.000 euros à compter du 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés; Subsidiairement, faire droit à la demande d'expertise et de fixation du loyer provisionnel telles que demandées par la société HOMEBOX dire que l'expert aura pour mission de : - Convoquer les parties et dans le respect du contradictoire, - Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission; - Visiter les locaux litigieux et de les décrire; - Entendre les parties en leurs dires et explications; - Procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ; - Rechercher la valeur locative au 1er octobre 2023 des locaux loués au regard de leurs caractéristiques actuelles, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce; - Rendre compte du tout et donner son avis motivé; - Dresser un rapport de ses constatations et conclusions; En tous les cas débouter la société HOMEBOX de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; - Réserver les dépens. L'affaire a été plaidée à l'audience du 2 octobre 2024 et mis en délibérée au 4 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur le renouvellement du bail commercial L'article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu'à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. En l'espèce, le preneur a fait signifier une demande de renouvellement du bail commercial le 28 juin 2023. Le bailleur a accepté le principe du renouvellement par courrier en date du 25 septembre 2023. Il est donc acquis que le bail commercial du 19 février 1999 a été renouvelé pour une nouvelle période de 12 années à compter du 1er octobre 2023, les parties restant en désaccord sur le montant du loyer renouvelé. 2. Sur le montant du loyer renouvelé La société HOMEBOX sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 594.090, 84 euros HT et HC sur la base d'une valeur locative déterminée après expertise du cabinet [F] le 5 juin 2023 en référence aux prix pratiqués pour des locaux comparables à proximité et compte tenu des caractéristiques propres avec déduction de la taxe foncière et une majoration de 2% pour la clause de sous-location. La société CGE-[Localité 11]-1881 sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 1.086.000 euros sur la base après expertise, qu'elle a confiée en avril 2024 au groupe Evalis, soit un prix de 120 euros le m2 pour une surface de 7843 m2 majoré de 20% au titre de la clause de sous-location, de l'autorisation de location-gérance comprise dans le bail ainsi que du transfert de la charge de l'article 606 du Code civil ( après déduction de la taxe foncière). Elle critique en effet le rapport d'expertise produit par la société HOMEBOX qui selon elle élude le caractère exceptionnel de l'immeuble et son emplacement et ne fournit que des références qui se trouvent très éloignées du centre de [Localité 11], le seul élément de comparaison qu'il avance près du centre ville étant celui de l'[Adresse 10] qui se trouve à 11 km du centre de [Localité 11]. Sur ce, elle critique le raisonnement de l'expert qui prétend que les locaux d'activités à [Localité 11] ont des prix au mètre carré inversement proportionnel à la surface des locaux ce qui selon la société CGE-[Localité 11]-1881 est inexact puisque les locaux objets de la procédure de renouvellement sont occupés à 98,2 % en raison de leur emplacement et s'ils étaient encore plus grands, ils seraient tout autant occupés, de sorte que la taille des locaux de la [Adresse 12] et dans le cas d'espèce un véritable atout pour la rentabilité de l'exploitation. Selon l'article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le juge ne disposant pas d'éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, celle-ci étant l'objet de divergences entre les parties, il convient de recourir à une mesure d'expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er octobre 2023. Les frais d'expertise devront être avancés par la locataire, demanderesse à la présente procédure et à qui incombe la charge de la preuve du montant de la valeur locative déclarée. Conformément à l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel. 3. Sur les demandes accessoires En l'état de la mesure d'expertise ordonnées, les dépens et la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, mixte, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe; Constate l'accord des parties sur le principe du renouvellement du bail du 19 février 1999, à compter du 1er octobre 2023 pour une nouvelle durée de 12 années; Avant dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement au 1er octobre 2023: Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce, Ordonne une expertise et commet pour y procéder : Monsieur [Z] [D] [Adresse 5] Tél : [XXXXXXXX02] Port. : [XXXXXXXX03] Fax : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 9] Avec pour mission de : -Visiter les lieux loués sis [Adresse 7] à [Localité 11]; -Décrire les locaux et l'activité qui y est exercée, -Se faire remettre par les parties l'ensemble des documents nécessaires, -Fournir au juge tous les éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au1er octobre 2023 suivant les critères ci-dessous en tant qu'ils paraîtront pertinents : i) les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé; ii) l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire; iii) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail; iv) les obligations respectives des parties s'agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l'auteur, l'époque et le coût seront précisés; v) les facteurs locaux de commercialité et notamment : l'importance de la ville, du quartier, de la rue ; l'intérêt de l'emplacement du point de vue de l'exercice des activités commerciales et de l'activité considérée en particulier; l'attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l'emplacement; l'évolution du secteur; -Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage; -Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er octobre 2023selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce; -Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige, -Du tout dresser rapport, -Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, -Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision que la société HOMEBOX doit consigner à la régie d'avances et de recettes de ce tribunal dans un délai de 3 mois à compter de la présente décision, -Dit que l'expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l'avis donné à l'expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état, -Invite l'expert, lors de la première réunion d'expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif, - Invite l'expert à faire connaître, dès cette première réunion d'expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l'expert commis de solliciter un complément de consignation, -Dit que l'expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard dans un délai de 6 mois à compter du dépôt de la provision à la régie d'avances et de recettes de ce tribunal, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie, -Dit que l'expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d'un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande, -Dit que faute pour une partie d'avoir communiqué à l'expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l'expiration du délai d'un motif résultant d'une cause extérieure, -Dit qu'en application de l'article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d'expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés, -Ordonne le renvoi de cette affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du 5 mars 2025 à 9h30, sans nouvelle convocation des parties, pour s'assurer que la consignation a été versée, -Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l'expert sera caduque, Et dans l'attente de l'audience qui suivra le dépôt du rapport : Dit que pendant le cours de l'instance, la société HOMEBOX sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel, Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire; Réserve les dépens et l'article 700 du code de procédure civile ; FAITS ET JUGER À NICE LE 4 DÉCEMBRE 2024 ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LA GREFFIÈRE. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE